Как рассчитывают компенсацию за частный аварийный дом и участок

Если отдельно стоящий частный дом признали непригодным для проживания, это ещё не означает, что администрация обязана выкупить его вместе с землёй. Сначала нужно выяснить, на каком основании собственнику должны выплатить деньги: из-за изъятия недвижимости, по специальной программе или в другой ситуации.

Когда принадлежащие собственнику дом и участок изымают для государственных или муниципальных нужд, возмещение включает рыночную стоимость прекращаемого права на землю, рыночную стоимость дома и других учитываемых объектов, а также подлежащие возмещению убытки. Упущенную выгоду можно включить в убытки, только если есть основания и доказательства (ст. 281 ГК РФ, ст. 56.8 ЗК РФ).

Участок и дом при таком расчёте проверяют отдельно. Ни кадастровая стоимость, ни площадь, умноженная на единый тариф, ни цена строительства нового дома не дают универсальной суммы компенсации.

Когда возникает право на компенсацию

В быту частный дом могут назвать аварийным, но для отдельно стоящего дома федеральные правила предусматривают, в частности, признание жилого дома или жилого помещения непригодным для проживания. Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции — отдельная процедура (Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

Решение о непригодности частного дома само по себе не является решением об изъятии. Если вы получили такое заключение, выясните, что именно администрация собирается делать дальше:

• Изъять дом и участок для государственных или муниципальных нужд. Тогда нужно проверить решение об изъятии ваших объектов и расчёт возмещения.
• Провести комплексное развитие территории (КРТ). Одного решения о КРТ недостаточно: важно, предусмотрено ли изъятие именно вашей недвижимости и на каком основании.
• Выплатить деньги по федеральной, региональной или муниципальной программе. Нужно получить условия этой программы и её порядок расчёта; формула возмещения при изъятии не заменяет специальных правил.
• Предоставить выплату из-за конкретной чрезвычайной ситуации. Для пожара, паводка и других ЧС сначала устанавливают основание помощи или возмещения.
• Предложить добровольную покупку дома и участка. Это не то же самое, что принудительное изъятие: цену и другие условия проверяют по предлагаемому договору и основанию сделки.

Из чего складывается возмещение при изъятии

Если дом и участок находятся в вашей собственности и изымаются полностью, расчёт строится так:

Возмещение = рыночная стоимость права на участок + рыночная стоимость дома и других учитываемых объектов + подлежащие возмещению убытки.

В этой формуле четыре самостоятельные части: земля, жилой дом, другие объекты, которые должны учитываться при изъятии, и убытки. Их нельзя заменять одной общей ценой за квадратный метр. Упущенная выгода может входить в состав убытков при наличии оснований и доказательств (ст. 281 ГК РФ, ст. 56.8 ЗК РФ).

Как оценивают земельный участок

Земля — самостоятельная часть возмещения. Даже если дом сильно повреждён или непригоден для проживания, из этого не следует, что участок ничего не стоит.

При изъятии учитывают рыночную стоимость того права на землю, которое прекращается, а не автоматически кадастровую стоимость. Если участок находится в собственности, оценивают прекращаемое право собственности. Если вы владеете или пользуетесь землёй на другом праве, нельзя считать выплату так, словно участок принадлежит вам полностью: действуют правила для прекращаемого права (ст. 56.8 ЗК РФ).

Как учитывают разрешённое использование земли

Вид разрешённого использования (ВРИ) показывает, для чего разрешено использовать участок. При расчёте возмещения по общему правилу берут ВРИ на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии. Если его изменили специально для размещения объекта, ради которого изымают землю, такое изменение не должно искусственно менять исходные условия оценки.

Это правило касается ВРИ, а не универсальной даты определения рыночной стоимости. Нельзя автоматически считать, что цена участка во всех случаях определяется именно накануне решения об изъятии. Кроме того, само планируемое изъятие не может служить причиной уменьшения стоимости: снижать цену только потому, что землю всё равно заберут, нельзя (ст. 56.8 ЗК РФ).

Если забирают только часть участка

При частичном изъятии недостаточно умножить площадь забираемой земли на среднюю стоимость 1 м². Размер возмещения за соответствующее право определяют через разницу между стоимостью права на исходный участок и стоимостью права на участок, который остаётся, с учётом подлежащих возмещению убытков.

Значение имеет то, что происходит с оставшейся частью. Например, после изъятия она может:

• стать неудобной по форме;
• потерять нормальный подъезд;
• хуже подходить для строительства;
• стать менее пригодной для прежнего использования.

Поэтому проверяйте не только площадь, но и исходные характеристики земли, ваше право, ВРИ и то, как частичное изъятие повлияло на остаток.

Как состояние дома влияет на его стоимость

При оценке учитывают состояние существующего дома. Сильно изношенное строение не обязательно будет стоить столько же, сколько новый исправный дом аналогичной площади. Но признание дома непригодным для проживания не обнуляет автоматически его рыночную стоимость.

Оценщик должен рассмотреть конкретный объект с его физическими и юридическими характеристиками. Из отчёта должны быть понятны исходные данные, допущения и то, как определили стоимость (Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Нельзя без дополнительного обоснования принимать за универсальную формулу:

• площадь дома, умноженную на единую ставку;
• кадастровую стоимость всего домовладения;
• стоимость строительства такого же нового дома;
• смету ремонта или восстановления нынешнего здания.

Рыночная цена существующего дома и стоимость строительства нового — разные показатели. При этом даже небольшая стоимость самого строения не означает, что всё домовладение стоит мало: цена земли определяется отдельно.

Чтобы проверить расчёт по дому, сравните отчёт с техническими документами и обследованием. Посмотрите, верно ли описаны дефекты, износ и характеристики дома, какие объекты оценщик взял для сравнения и как объяснил влияние состояния на цену. Если данные не соответствуют действительности, укажите расхождение и приложите подтверждающий документ. Одной записи «дом непригоден» недостаточно, чтобы объяснить весь расчёт.

Какие ещё постройки должны проверить

До подписания соглашения сверьте с отчётом не только жилой дом, но и хозяйственные и другие объекты на участке. Для каждой фактически существующей постройки важно выяснить, кому она принадлежит, когда её построили или реконструировали, соответствует ли она использованию участка и есть ли сведения о ней в ЕГРН.

Эти сведения отвечают на разные вопросы:

• Фактическое существование: какой объект оценщику нужно рассмотреть.
• Принадлежность: чьё имущество затрагивает изъятие.
• Правомерность создания: есть ли законное основание учитывать конкретную постройку.
• Запись в ЕГРН: чем подтверждаются объект и право; если записи нет, необходимо проверить другие документы.

Отсутствие постройки в ЕГРН не означает автоматически, что её стоимость равна 0 ₽. Вместе с тем наличие регистрации и законность создания — разные вопросы. Принадлежность объекта и правомерность его строительства может потребоваться доказать отдельно.

Если постройку не учли, попросите назвать причину и соберите документы именно по спорному обстоятельству: существованию объекта, вашему праву или законности его создания. Правила подготовки соглашения предусматривают в том числе случаи, когда сведений о некоторых объектах в ЕГРН нет (ст. 56.7 ЗК РФ).

Учтут ли работы после уведомления об изъятии

Не всякое улучшение, строительство или сделка после уведомления автоматически увеличивает компенсацию. Закон устанавливает ограничения для определённых действий после уведомления, в том числе если из-за них растёт размер убытков (ст. 56.8 ЗК РФ).

Но это не запрет на любые работы. Есть, в частности, исключения для необходимых действий по обеспечению безопасности имущества, предотвращению пожара, аварии или стихийного бедствия и ликвидации их последствий. Также могут иметь значение предусмотренные законом случаи строительства или реконструкции по ранее выданным разрешениям.

Если расходы не включили в расчёт, уточните причину. Для проверки важны дата, цель и необходимость работ, а также основание их выполнения, а не только сумма из чеков.

Какие убытки можно возместить помимо стоимости имущества

Изъятие может повлечь расходы, которые не входят в рыночную стоимость земли и строений. Подлежащие возмещению убытки могут включать последствия невозможности исполнить обязательства перед третьими лицами, а при наличии оснований и доказательств — упущенную выгоду (ст. 281 ГК РФ, ст. 56.8 ЗК РФ).

Если изымают именно ваш частный жилой дом, проверьте также расходы, связанные с изъятием жилого помещения. По ч. 7 ст. 32 ЖК РФ могут учитываться расходы:

• на переезд и изменение места проживания;
• на поиск другого жилья для приобретения в собственность;
• на оформление права собственности на другое жильё;
• из-за досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами.

Частный жилой дом тоже является жилым помещением, поэтому проверять эти расходы нужно применительно к своему изъятию и переезду, а не считать, что любой чек обязательно оплатят. Доля в общем имуществе многоквартирного дома, включая соответствующую долю участка, — другая ситуация: к отдельно стоящему дому с самостоятельной землёй её не прибавляют.

Для каждого расхода ответьте на три вопроса:

1. Возник ли он именно из-за изъятия?
2. Относится ли он к подлежащим возмещению убыткам?
3. Есть ли подтверждение его размера?

Сохраняйте договоры, счета, чеки, платёжные документы и расчёты. Для упущенной выгоды нужно обосновать не только предполагаемый заработок, но и основания, причинную связь с изъятием и доказуемый размер. Одну и ту же потерю нельзя включать дважды — например, как отдельный убыток и ещё раз в другом компоненте возмещения.

Как проверить отчёт оценщика и проект соглашения

Перед подписанием соглашения сравните его условия с документами на землю, дом и другие объекты, а также с расчётом убытков. Таблица поможет найти пробел и понять, чем его подтвердить.

Подготовку оценки, содержание соглашения и действия при разногласиях регулируют, в частности, ст. 56.7 ЗК РФ, ст. 56.8 ЗК РФ, ст. 56.9 ЗК РФ, ст. 56.10 ЗК РФ и Закон № 135-ФЗ об оценочной деятельности.

Что делать, если предлагают слишком маленькую сумму

Для возражений полезнее указать конкретные ошибки, чем просто написать «не согласен с оценкой». Проверьте, например:

• включили ли стоимость участка;
• оценили ли именно ваше право на землю;
• правильно ли указали ВРИ;
• верно ли определили площади дома и участка;
• не пропустили ли другую постройку;
• правильно ли описали техническое состояние дома;
• сопоставимы ли выбранные оценщиком аналоги;
• не занизили ли цену из-за предстоящего изъятия;
• включили ли подтверждённые убытки;
• нет ли пропущенного компонента или двойного счёта.

По каждому расхождению соберите документы. Если исходный отчёт не позволяет обоснованно определить цену, при необходимости можно заказать альтернативную оценку у независимого оценщика.

Правообладатель вправе направить предложения об изменении условий соглашения, в том числе размера возмещения. Другую предлагаемую сумму нужно подкрепить документами (ст. 56.10 ЗК РФ). Если договориться не получится, спор об изъятии и размере возмещения может перейти в суд.

С чего начать, когда проект соглашения уже получен

Сначала найдите решение, которое создаёт основание изъятия именно вашего имущества. Если оно есть и вам направили проект соглашения, проверьте следующие пункты:

• Определено, какое право на землю прекращается.
• Проверена оценка участка.
• Проверена оценка дома.
• Выяснено, включены ли другие учитываемые объекты.
• Сверен расчёт со своими доказанными убытками.
• Если собственников несколько, проверено распределение суммы между ними.
• Проверены пропущенные компоненты и возможный двойной счёт.

После такой проверки можно изложить возражения по отдельным пунктам, приложить документы или альтернативную оценку и предложить обоснованное изменение суммы. Начинать с кадастровой стоимости или произвольной цены 1 м² не нужно.

Дополнительные ситуации, которые могут изменить проверку

Следующие правила нужны не каждому собственнику. Выберите ситуацию, которая относится к вашему объекту или процедуре: основной расчёт и проверка соглашения описаны выше.

Если у дома и участка несколько собственников

Стоимость общей недвижимости распределяют с учётом долей. Но общую стоимость имущества и личные убытки каждого совладельца нельзя смешивать: расходы, которые из-за изъятия возникли только у одного человека, ему нужно подтвердить отдельно. Поэтому делить все компоненты возмещения между собственниками в одной и той же пропорции может быть неправильно.

Если вместо денег предлагают другую недвижимость

С согласия правообладателя взамен изымаемого имущества могут передать другой дом, участок или иной объект недвижимости. Его стоимость засчитывают в размер возмещения, а соглашение должно определять расчёты и исполнение (ст. 281 ГК РФ).

Перед согласием проверьте:

• полный размер денежного возмещения за изымаемую недвижимость;
• рыночную стоимость объекта, который предлагают взамен;
• разницу между этими суммами;
• кому и когда выплачивают разницу;
• когда передадут новый объект;
• когда проведут окончательный расчёт.

Само предложение нового дома или участка ещё не означает, что замена равноценна.

Если участок включили в КРТ

Индивидуальный дом с участком может оказаться в границах комплексного развития жилой застройки. Для определённых объектов индивидуального жилищного строительства это возможно при соблюдении установленных законом условий (ст. 65 ГрК РФ, ст. 56.12 ЗК РФ).

Проверьте по отдельности:

1. Есть ли решение о КРТ.
2. Входит ли ваш участок в установленные границы.
3. На каком основании именно ваш индивидуальный дом участвует в процедуре.
4. Есть ли решение об изъятии вашей недвижимости.

Решение о КРТ и решение об изъятии конкретного объекта не равнозначны. Когда изъятие действительно предусмотрено, нужно учитывать и специальные правила КРТ, а не только общую формулу.

Для обращения в суд различаются и сроки:

Это разные точки отсчёта: общий 90-дневный срок нельзя автоматически применять к КРТ.

Если у вас квартира в аварийном многоквартирном доме

Для квартиры или комнаты в многоквартирном доме действуют иные правила, чем для отдельного частного дома с самостоятельным участком. При изъятии жилого помещения в МКД возмещение может включать стоимость помещения и соответствующей доли в общем имуществе дома, в том числе доли земельного участка, а также другие предусмотренные законом составляющие (ст. 32 ЖК РФ).

Для аварийного МКД предусмотрены и специальные правила, в том числе в отдельных случаях ограничения, если помещение приобретено уже после признания дома аварийным. Приписывать долю общего имущества МКД отдельному частному дому нельзя.

Если дом пострадал от пожара, паводка или другой ЧС

После пожара, паводка или другого происшествия дом могут признать непригодным для проживания. Но выплата из-за этого не становится автоматически возмещением за изъятие земли и дома.

У денег может быть разное основание:

• специальная федеральная или региональная помощь;
• страховая выплата;
• возмещение вреда причинителем;
• отдельное решение органов власти;
• изъятие недвижимости, если оно действительно проводится.

Чтобы определить возможную сумму, нужны регион, обстоятельства конкретной ЧС и документ, предусматривающий выплату. Без этого универсальную сумму назвать нельзя: сначала выясните основание, затем применяйте относящиеся к нему правила расчёта.