Можно ли оформить чердак над квартирой в собственность

Кому принадлежит чердак над квартирой

В многоквартирном доме чердак часто входит в общее имущество собственников помещений. К нему относятся помещения, которые не являются частью отдельных квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в доме. Среди них могут быть чердаки и технические этажи. Поэтому важны не название и расположение чердака, а его назначение и фактические характеристики. (ЖК РФ, ст. 36)

Если чердак общий, собственник квартиры уже владеет долей в нём вместе с остальными собственниками. Эта доля связана с правом собственности на квартиру и отдельно не выделяется. Нельзя по своему желанию превратить её в право собственности на определённую часть чердака, например непосредственно над своей квартирой.

Как проверить статус чердака

Чтобы выяснить статус помещения, нужно проверить четыре обстоятельства:

• Является ли пространство частью квартиры или самостоятельным объектом. Само расположение над квартирой не подтверждает ни того ни другого.
• Обслуживает ли чердак другие помещения дома. Это важно для определения его принадлежности к общему имуществу.
• Есть ли на чердаке инженерные коммуникации. Нужно установить, какие системы находятся в помещении и для чего они предназначены.
• Что указано в технических документах и сведениях о правах. Необходимо сопоставить описание помещения, его назначение и документы, на основании которых возникли права.

Начните с исходного плана дома и описания помещений. Имеющиеся документы можно запросить у управляющей компании или ТСЖ, а при необходимости — в БТИ или архиве. Сопоставьте их со сведениями ЕГРН. Если технические документы и сведения о правах расходятся, причину расхождений лучше выяснить до ремонта или сделки.

Если помещение уже законно сформировано как отдельный объект недвижимости, вопрос о его приобретении решается с учётом собственного правового статуса этого объекта.

Можно ли оформить общий чердак в собственность

Обычная приватизация для общего чердака не подходит. В отличие от муниципальной квартиры, которую гражданин может приватизировать при соблюдении установленных условий, общее имущество многоквартирного дома уже принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

Поэтому оформить часть такого имущества как самостоятельную собственность одного владельца по его заявлению нельзя. Если вы хотите не просто пользоваться чердаком, а присоединить его часть к квартире, придётся решать вопрос об изменении общего имущества дома.

Какие варианты возможны

Прежде чем собирать документы и договариваться с соседями, определите, какой результат вам нужен. Пользование чердаком, его присоединение к квартире и приобретение отдельного помещения — разные юридические ситуации.

Таким образом, разрешение пользоваться чердаком не равнозначно передаче его в собственность. А согласие на присоединение ещё не означает, что запланированные работы разрешены.

Нужно ли согласие соседей и как считать голоса

Необходимое согласие зависит от того, что именно вы собираетесь делать с чердаком.

Если хотите пользоваться общим чердаком

Вопрос об использовании общего имущества рассматривает общее собрание собственников. Для передачи такого имущества в пользование другим лицам решение должно набрать не менее 2/3 от общего числа голосов всех собственников помещений дома. (ЖК РФ, ст. 44, ч. 2, п. 3; ст. 46, ч. 1)

Здесь важно правильно понимать, от чего считаются две трети. Речь не о количестве жильцов, пришедших на собрание, не о голосах только участников голосования и не о числе членов ТСЖ. Учитывается общее число голосов всех собственников помещений дома.

Если хотите присоединить чердак к квартире

Когда присоединение уменьшает размер общего имущества, требуется согласие всех собственников помещений. Правило о двух третях голосов для передачи имущества в пользование другим лицам здесь не подходит.

Если хотя бы один собственник не согласен, необходимого единогласия нет. Решение большинства, поддержка управляющей компании или ТСЖ не восполняют отсутствие такого согласия.

Как сформулировать вопрос для собрания

Вопрос должен относиться к конкретному предложению, а не к абстрактному разрешению «использовать чердак». Собственникам нужно понимать:

• какая именно часть общего имущества будет использоваться;
• какие работы предполагается провести;
• какие последствия эти действия будут иметь для общего имущества дома.

Универсального протокола, подходящего для любого дома и любого варианта использования чердака, нет. Содержание решения зависит от конкретного помещения и запланированных действий.

Чем отличаются перепланировка и реконструкция

Присоединение чердака может затрагивать не только права собственников, но и характеристики помещения или здания. Поэтому до начала работ нужно определить, какая процедура к ним относится.

Когда речь идёт о перепланировке

Перепланировка связана с изменением границ, площади или внутренней планировки помещения. Например, при изменении границ квартиры или образовании новых помещений могут потребоваться согласование перепланировки и последующее внесение изменений в ЕГРН. (ЖК РФ, ст. 25)

Для согласования перепланировки обычно рассматриваются следующие документы:

• заявление;
• правоустанавливающие документы на помещение;
• проект перепланировки;
• технический паспорт;
• при присоединении части общего имущества — протокол о согласии всех собственников помещений дома.

При этом не все документы заявитель обязан получать и представлять самостоятельно.

По части 2.1 статьи 26 ЖК РФ можно не представлять технический паспорт и охранное заключение: необходимые сведения орган согласования получает в порядке межведомственного взаимодействия. Правоустанавливающие документы также можно не представлять, если право на помещение зарегистрировано в ЕГРН.

Но если перепланировка предполагает присоединение части общего имущества, требование о протоколе, подтверждающем согласие всех собственников, сохраняется. (ЖК РФ, ст. 26)

Когда работы относятся к реконструкции

Реконструкция связана с изменением параметров объекта капитального строительства. К таким изменениям могут относиться площадь и объём здания, количество этажей, надстройка, а также работы с несущими конструкциями.

Если запланированные работы относятся к реконструкции, необходимо проверить градостроительные требования. В общем случае требуется разрешение на строительство, но законом предусмотрены исключения. (ГрК РФ, ст. 1, п. 14; ст. 51, ч. 2 и 17)

Назвать работы перепланировкой и тем самым выбрать более удобную процедуру нельзя. Применимый порядок зависит от фактического содержания работ и проекта, а не от названия, которое использует собственник.

Поэтому до заказа полного проекта стоит показать исходные документы на помещение и дом, а также описание предполагаемых изменений проектировщику. Затем нужно уточнить в уполномоченном органе, какая процедура применима к таким работам.

Это позволит выяснить необходимые согласования до того, как вы потратите деньги на проект, который может оказаться нереализуемым.

Что проверить до ремонта и вложений

Проверку лучше проводить последовательно: сначала разобраться с документами и статусом чердака, затем определить цель, оценить технические ограничения и только после этого переходить к согласованиям.

1. Соберите документы на квартиру и дом

   Понадобятся исходные сведения, по которым можно установить состояние помещения и имеющиеся права:

   • документы, подтверждающие право собственности;
   • техническая документация;
   • сведения ЕГРН;
   • при необходимости — материалы УК, ТСЖ, БТИ или архива.
2. Установите правовой и фактический статус чердака

   Проверьте:

   • относится ли помещение к общему имуществу дома;
   • расположены ли там инженерные системы;
   • предназначено ли помещение для обслуживания других помещений дома.
3. Определите, чего хотите добиться

   Возможны три разные цели:

   • получить право пользоваться общим чердаком;
   • присоединить часть чердака к квартире;
   • приобрести уже существующий отдельный объект недвижимости.

   От выбранной цели зависят основания оформления и дальнейшие действия.

4. Предварительно оцените техническую возможность работ

   Нужно выяснить:

   • допустимы ли предполагаемые изменения конструкций;
   • какие требования безопасности необходимо учитывать;
   • какие ограничения действуют в вашем регионе.
5. Выберите применимую процедуру

   После проверки исходных документов, статуса помещения и технической возможности можно определять необходимые согласования, получать согласие собственников в предусмотренных случаях и заказывать проект.

Что делать после согласований и работ

Даже когда собственники дали необходимое согласие и работы согласованы, оформление ещё не закончено. Если в результате меняются границы или площадь квартиры либо образуются новые помещения, изменения нужно оформить в установленном порядке.

Для согласованной перепланировки предусмотрена следующая последовательность:

1. Подготовьте технический план

   После выполнения работ нужен технический план перепланированного помещения.

2. Уведомите орган согласования о завершении работ

   Вместе с уведомлением направьте технический план и сведения об оплате государственной пошлины за кадастровый учёт и (или) регистрацию прав.

3. Пройдите приёмку выполненных работ

   Результат подтверждается утверждённым актом приёмочной комиссии.

4. Проверьте оформление изменений в ЕГРН

   В зависимости от результата работ должны быть внесены сведения об изменившихся границах и (или) площади помещения либо проведены кадастровый учёт образованных помещений и регистрация прав на них.

Перепланировка считается завершённой только после внесения необходимых изменений в ЕГРН либо кадастрового учёта образованных помещений и регистрации прав. Это следует из статьи 28 ЖК РФ. (ЖК РФ, ст. 28)

Ни протокол собрания собственников, ни обмеры БТИ, ни получение нового технического паспорта сами по себе не оформляют право собственности на чердак.

Если проводилась реконструкция

Если же выполненные работы относятся к реконструкции, применяется отдельный порядок. Заменить его процедурой завершения перепланировки нельзя.

В тех случаях, когда действует разрешительный порядок реконструкции с вводом объекта в эксплуатацию, результат оформляют соответствующим разрешением. Оно подтверждает, что работы выполнены в соответствии с разрешением на строительство и проектом. (ГрК РФ, ст. 55, ч. 1)

Что будет при самовольном захвате чердака

Если собственник квартиры самостоятельно занял общий чердак или провёл работы без необходимого правового основания и согласований, он рискует столкнуться с требованиями других собственников и дополнительными расходами.

Возможные последствия:

• Восстановление прежнего состояния помещения. Может возникнуть требование устранить самовольные изменения.
• Споры с другими собственниками. Занятие общего пространства затрагивает их права на имущество дома.
• Расходы на устранение последствий работ. Уже выполненный ремонт не освобождает от необходимости исправить нарушения.

Особенности для Москвы

При этом нельзя просто назвать предполагаемые работы реконструкцией и считать, что московское ограничение больше не действует. Необходимо отдельно проверить права на помещение, техническую допустимость проекта и применимый разрешительный порядок. Даже при такой проверке положительный результат не гарантирован.

В других регионах могут действовать собственные требования и ограничения. Их нужно выяснять с учётом конкретного дома и предполагаемых работ.

Частые вопросы

Что важно запомнить