Можно ли продать неприватизированную квартиру

Несмотря на возможность бесплатной приватизации, часть жилого фонда продолжает оставаться собственностью государства. Можно ли продать неприватизированную недвижимость, не нарушив при этом закона? Какие способы считаются наименее рискованными для продавца и покупателя?

✅ Можно ли продать неприватизированное жилье?

Неприватизированное жилье числится на балансе муниципалитета/государства. Человек, на которого оно оформлено, является не собственником, а нанимателем (ст. 674 ГК). С него не взимается арендная плата (жилье предоставляется бесплатно), но обязательным условием является своевременная оплата всех коммунальных услуг. Поскольку прав собственности жилец не имеет, напрямую продать недвижимость он не может. Но ее отчуждение все же возможно – существует 3 способа, позволяющих перевести процедуру в законную плоскость.

✅ Как продать неприватизированную квартиру?

✅ Продажа после приватизации

Ограничения по срокам сняты Госдумой в 2017 году, поэтому все, кто еще не использовал своего права на перевод государственной собственности в частную (оно предоставляется 1 раз в жизни), могут им воспользоваться. Если наниматель уже потерял такую возможность, то приватизировать квартиру могут члены его семьи.

Если жилье будет приватизировано на не достигшего совершеннолетия ребенка, то после достижения 18 лет он сможет еще раз принять участие в государственной программе.

🔻 Порядок действий

Для начала придется обсудить необходимость приватизации со всеми прописанными жильцами – они либо соглашаются принять участие в процедуре и становятся участниками долевой собственности, либо отказываются от этого. В последнем случае придется получить письменно оформленный отказ (если жилец не напишет его, но и не даст согласия, то приватизация становится невозможной). Далее необходимо:

• собрать все необходимые документы;
• прийти в МФЦ, написать заявление, приложить к нему пакет бумаг;
• после одобрения заявки – подписать договор;
• зарегистрировать права собственности на всех участников в Росреестре.

После завершения процедуры нужно:

• найти покупателя и обсудить все детали;
• составить ДКП и подписать его (нотариальное заверение в обязательном порядке потребуется, если продаются не все доли квартиры или жильем владеет недееспособное лицо/несовершеннолетний);
• подписать акт приема-передачи и оформить расписку о получении денег;
• передать запрос на переход прав собственности в Росреестр.

В зависимости от региона последние 2 пункта могут поменяться местами. Если территориальный орган не требует предоставления для регистрации акта приема-передачи, то лучше отложить его подписание до момента фактического вселения.

🔻 Документы

Для приватизации требуются:

• паспорта всех, кто проживает в квартире (если присутствуют дети, то нужны их свидетельства о рождении);
• письменно оформленные отказы/согласия;
• справка об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг;
• подтверждение, что ранее не было использовано право на приватизацию;
• техпаспорт;
• документ, дающий основания проживать в квартире;
• заявление.

При оформлении прав на несовершеннолетнего следует получить разрешение органов опеки и попечительства.

При продаже потребуются практически те же документы, за исключением договора социального найма и отказов от приватизации. Дополнительно нужно подготовить выписки из ЕГРН и из домовой книги. Покупатель может потребовать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы убедиться в дееспособности продавца.

🔻 Расходы

Приватизация бесплатна (затраты ограничены лишь оплатой государственной пошлины). После того как право собственности зафиксировано в реестре, можно продать приватизированный объект по рыночной цене.

К статье расходов после продажи относится оплата налога – придется заплатить 13% от прибыли. Налог не взимается в случае, если квартира перешла в собственность по безвозмездной сделке за 3 года и более до момента продажи (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 229 НК РФ).

Дополнительные траты возможны, если:

• покупатель просит предоставить справки ПНД/НД (цена зависит от лечебного заведения);
• продавец действует через агентство недвижимости (2-5% от суммы сделки);
• сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению – оно требуется, если квартира принадлежит недееспособному/несовершеннолетнему, либо продается только ее доля (5% от зафиксированной в ДКП цены).

Если ДКП не подлежит обязательному заверению нотариуса, но участник сделки настаивает на обращении в контору, то траты обычно берет на себя инициатор. В ряде случаев стороны договариваются об их распределении (обычно – по 50%). В таком случае продавцу придется заплатить оговоренную часть суммы, которая зависит от стоимости жилья.

🔻 Сроки

В среднем на подачу заявления о приватизации в администрацию и оформление прав в Росреестре уходит около 3-х месяцев. Сколько займет времени сама купля-продажа, предсказать сложно. Все зависит от того, как быстро найдется покупатель, удастся ли с ним сразу договориться обо всех нюансах, получится ли быстро собрать необходимый для продажи пакет документов.

✅ Обмен с участием буферного жилья

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Граждане, проживающие в государственных (муниципальных) квартирах, имеют возможность осуществить обмен, получив на это разрешение от собственника жилищного фонда и от всех прописанных лиц. В настоящее время такая процедура в классическом виде практически неосуществима – с учетом минимального количества неприватизированной недвижимости, найти подходящий вариант крайне сложно. Риэлторы помогают осуществить обмен с участием «буферного» жилья. Такой схемой пользуются достаточно часто, и она считается относительно безопасной (АН осуществляют проверку всех необходимых документов перед тем, как заключить договор на оказание услуг).

Прежде чем затеять «обмен», нужно убедиться, что он возможен. Не получится осуществить его, если:

• в суд был подан иск об изменении или расторжении договора социального найма;
• существует риск, что право на использование жилья может быть оспорено в суде;
• вынесено постановление о снесении дома или о передаче его для других целей;
• дом признан непригодным для проживания;
• наниматель недееспособен;
• квартиру займет лицо, состояние здоровья которого делает невозможным проживание рядом с ним соседей.

🔻 Порядок действий

Если каких-либо препятствий не имеется, то придется выполнить следующие действия:

• выбрать АН, располагающее «буферным» жилым фондом;
• найти покупателя, поставив его в известность об особенностях сделки (важно понимать, что единственным аргументом в пользу такой схемы покупки будет существенное снижение стоимости жилья);
• подать запрос на обмен в местную администрацию;
• дождаться положительного решения.

Затем:

• покупатель выкупает «буферное» жилье у агентства недвижимости и прописывается там;
• стороны оформляют обмен;
• прежний наниматель получает права на «буфер»;
• договор социального найма переоформляется на нового жильца, после чего он подготавливает документы для приватизации недвижимости и подает их в МФЦ (если право на приватизацию уже было использовано, то процедурой могут заняться члены семьи, которые также будут проживать в квартире).

После того, как интересы обеих сторон удовлетворены, продавец продает жилье обратно агентству недвижимости и получает деньги.

🔻 Расходы и сроки

Главный минус такого способа – быстро продать квартиру не удастся. Процесс займет несколько месяцев, поскольку необходимо:

• найти внушающее доверие агентство (существует риск, что купленное у АН жилье потом невозможно будет вернуть обратно);
• подождать, пока администрация населенного пункта примет решение о допустимости обмена;
• найти покупателя, который положительно воспримет такую схему приобретения;
• осуществить сам обмен.

Основные траты для продавца – оплата услуг агентства недвижимости (2-5% от цены жилья).

🔻 Документы

Для оформления сделки потребуются:

• паспорта всех участников (свидетельство о рождении при наличии прописанных несовершеннолетних);
• договор социального найма или другой документ, дающий право занимать жилье;
• разрешение на обмен;
• технический паспорт (если имеются неузаконенные перепланировки, то обмен невозможен);
• справка о зарегистрированных жильцах;
• разрешение от органов опеки (если в квартире проживают несовершеннолетние/недееспособные);
• оформленные в письменном виде отказы от претензий на жилье со стороны людей, которые имеют на то законные основания.

Покупатель может потребовать некоторые дополнительные документы (например, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам).

✅ Продажа с пропиской

Этот вариант продажи наиболее рискован. Его суть заключается в том, что наниматель прописывает в квартире покупателя, переоформляет на него лицевой счет и выписывается, получив деньги на руки. На практике применить такую схему удается далеко не во всех случаях – прописка постороннего лица возможна только при согласии наймодателя и всех проживающих на жилплощади людей. К тому же даже после выписки бывшего нанимателя запрос от нового жильца о переоформлении на него договора социального найма (ордера) может быть отклонен.

🔻 Риски

Риск для покупателя заключается в том, что после выплаты денег наниматель может просто отказаться выписываться. Доказать свою правоту через суд не удастся, поскольку смена нанимателя государственного жилья не может производиться за деньги. Также стоит учесть возможность отказа со стороны наймодателя (администрации населенного пункта). От продавца мало что зависит (настоять на том, чтобы нанимателем значился другой человек, не удастся).

Продавец также не огражден от рисков. Покупатель может получить прописку, но отказаться платить оговоренную сумму или в одностороннем порядке уменьшить цену.

🔻 Порядок действий

Если возможные риски не останавливают, то схема продажи будет выглядеть следующим образом:

• поиск покупателя и обсуждение с ним условий;
• обращение в администрацию с просьбой о прописке;
• получение одобрения;
• выписка и осуществление расчетов.

🔻 Документы

Для того чтобы прописать на жилплощади жильца, потребуются:

• паспорта;
• заявление о регистрации стороннего лица;
• документ, дающий нанимателю право проживать в квартире (договор социального найма или его аналог).

На переоформление договора нужны:

• удостоверения личности нового нанимателя и всех членов семьи;
• свидетельство о браке;
• заявление, составленное в произвольной форме;
• выписка из домовой книги;
• предыдущий договор социального найма;
• дополнительные документы (по запросу).

🔻 Расходы и сроки

На рассмотрение заявления о прописке отводится 3-8 дней (срок увеличивается, если у представителей органов местного самоуправления возникают вопросы к нанимателю или предоставленным документам). Переоформление займет около 20 дней. Расходы отсутствуют (госпошлина с граждан РФ за регистрацию и снятие с нее не взимается). После завершения процедуры новый наниматель получает возможность заняться приватизацией объекта (это еще около 3-х месяцев).

✅ Если имеются долги по квартплате

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Можно ли продать квартиру, если имеются долги по коммунальным платежам? Можно, но только в случае, если покупатель соглашается взять их на себя. Поскольку сама по себе покупка неприватизированного жилья малопривлекательна, дополнительный минус в виде долга может отпугнуть заинтересованных в покупке лиц или привести к еще большему снижению стоимости. Чтобы этого не произошло, целесообразно еще до продажи обратиться к поставщикам услуг с заявлением о реструктуризации долга и постепенно выплатить его.

✅ Как обезопасить себя?

Чтобы избежать возможных сложностей стоит с максимальным вниманием подходить к оформлению в письменном виде всех взятых сторонами обязательств. Расписка о получении денег должна быть написана от руки синими чернилами – такой документ позволит идентифицировать личность (одной лишь подписи для этого недостаточно).

Можно ли продать неприватизированную квартиру? Отчуждение жилья возможно даже в случае, если оно фактически остается собственностью государства (муниципалитета). Процедура сопряжена с определенными рисками, поэтому инициировать ее, не заручившись грамотной юридической поддержкой, неразумно. Юристы сайта проконсультируют, помогут избежать проблем, подскажут наиболее разумные пути решения.