Можно ли выселить квартирантов зимой

Что проверить перед выселением

Есть ли запрет на выселение зимой

Для коммерческого найма жилья гражданами нет общего правила, которое запрещало бы выселение зимой или во время отопительного сезона.

Собственник может прекратить отношения с нанимателем только при наличии предусмотренного законом или договором основания. Само желание освободить квартиру зимой, изменение планов или необходимость использовать жильё для себя не прекращают действующий договор автоматически.

По договору найма жилого помещения собственник или другое уполномоченное лицо передаёт жильё гражданину за плату для проживания. Такие отношения регулируются правилами о найме жилого помещения. (ГК РФ, ст. 671)

Если у квартирантов есть договор найма

Договор означает, что у нанимателя есть право пользоваться квартирой в течение установленного срока и на согласованных условиях. Собственника, который сдаёт жильё, закон называет наймодателем, а гражданина, снимающего его, — нанимателем.

По статье 683 ГК РФ срок найма не может превышать 5 лет. Если срок не указан, договор считается заключённым на 5 лет. Найм на срок до 1 года имеет специальные правила; его называют краткосрочным. Проверьте также прежние договоры и продления: одно название «11 месяцев» не решает все вопросы.

Собственник не может выселить добросовестного нанимателя только потому, что наступила зима или квартира понадобилась владельцу.

Сначала нужно определить основание прекращения договора.

Возможные ситуации:

• задолженность по оплате;
• разрушение или порча жилого помещения;
• использование квартиры не по назначению;
• систематическое нарушение прав и интересов соседей;
• окончание срока договора с соблюдением предусмотренного порядка.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Если срок договора составляет не менее 1 года, ограничение права собственности, возникающее из такого найма, подлежит государственной регистрации. Это не означает, что любой договор найма должен быть зарегистрирован для действительности. (ГК РФ, ст. 674)

Если квартиранты не платят

Неуплата может быть основанием для расторжения договора, но порядок зависит от вида договора и его условий.

По общему правилу наймодатель может требовать расторжения договора через суд, если:

• плата за жильё не вносится 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок;
• при краткосрочном найме плата не внесена более 2 раз после наступления установленного договором срока платежа;
• наниматель или лица, за которых он отвечает, разрушили или испортили помещение;
• после предупреждения продолжается использование жилья не по назначению или систематическое нарушение прав соседей.

Единичная царапина или любой бытовой недостаток сами по себе не означают автоматического основания для выселения. (ГК РФ, ст. 687)

Важно разделять:

1. прекращение договора найма;
2. фактическое освобождение квартиры.

Даже если договор прекращён, при отказе освободить жильё вопрос решается предусмотренным законом способом.

Если срок договора закончился

Окончание срока договора не всегда означает, что можно сразу менять замки.

Нужно проверить:

• был ли договор продлён;
• направлялись ли уведомления;
• принималась ли плата после окончания срока;
• какие условия предусмотрены договором.

Для обычного договора найма наниматель имеет преимущественное право заключить договор на новый срок. Наймодатель должен не позднее чем за 3 месяца до окончания срока предложить заключить новый договор либо предупредить об отказе от продления в связи с решением не сдавать жильё не менее 1 года.

Если эта обязанность не выполнена, а наниматель не отказался от продления, договор считается продлённым на прежних условиях и срок. (ГК РФ, ст. 684)

Для краткосрочного найма сроком до 1 года правила о преимущественном продлении обычно не применяются, если договором не установлено иное. Такой договор имеет специальные правила. (ГК РФ, ст. 683)

Можно ли выселить квартирантов без письменного договора

Отсутствие письменной бумаги не означает автоматически, что жильцов можно сразу считать посторонними и выселить любым способом.

Нужно установить:

• была ли договорённость о проживании;
• передавались ли деньги;
• кто передал ключи;
• какие условия стороны согласовали.

Несоблюдение простой письменной формы ограничивает возможность ссылаться на свидетельские показания для подтверждения сделки и её условий, но не лишает стороны права использовать письменные и другие доказательства.

Такими доказательствами могут быть:

• переписка;
• банковские переводы;
• расписки;
• сообщения о передаче квартиры;
• документы об оплате.

(ГК РФ, ст. 162)

Можно ли выселить квартирантов с детьми зимой

Наличие детей само по себе не создаёт абсолютного запрета на выселение.

Если спор дошёл до суда и вынесено решение, наниматель может просить об отсрочке исполнения. Суд оценивает конкретные обстоятельства: имущественное положение сторон, реальные трудности исполнения и другие значимые обстоятельства.

Просьба об отсрочке сама по себе не приостанавливает исполнение и не означает права жить до лета. Нужны заявление с объяснением конкретных затруднений, подтверждающие документы и решение суда. Отсрочка не отменяет задолженность. (ГПК РФ, ст. 203, ГПК РФ, ст. 434)

Может ли собственник выселить квартирантов сразу

Нет, если жильцы не согласны добровольно уйти и существует спор о праве проживания.

Нельзя:

• самостоятельно менять замки;
• выбрасывать вещи жильцов;
• отключать услуги, чтобы заставить человека съехать;
• применять силу.

Если право пользования прекращено, а человек не освобождает жильё добровольно, применяется судебный порядок. После прекращения договора наниматель и проживающие с ним лица подлежат выселению на основании решения суда. (ГК РФ, ст. 688; ЖК РФ, ст. 35)

Порядок действий собственника

1. Проверить основание

Нужно определить:

• действует ли договор;
• закончился ли срок;
• есть ли нарушение;
• предусмотрены ли договором дополнительные условия прекращения;
• какие доказательства имеются.

2. Предложить добровольно решить вопрос

Лучше письменно зафиксировать:

• причину прекращения проживания;
• срок освобождения квартиры;
• порядок передачи ключей;
• расчёты между сторонами.

Соглашение о расторжении договора заключается в той же форме, что и сам договор, если законом или договором не предусмотрено иное. (ГК РФ, ст. 452)

3. Направить уведомления

Юридически значимые сообщения имеют последствия с момента доставки адресату или в случаях, предусмотренных законом, когда сообщение поступило адресату, но не было получено по зависящим от него причинам.

Проверьте правила уведомления в договоре и применимые требования закона. Для сохранения доказательств на практике используют вручение под подпись, почтовые документы о содержании и доставке либо проверяемую электронную переписку. Это примеры способов фиксации, а не правило, что любой из них всегда юридически достаточен: допустимость зависит от договора и обстоятельств. Сохраните содержание сообщения и сведения о его поступлении адресату. Статья 165.1 связывает последствия с доставкой, поэтому одна квитанция об отправке не всегда подтверждает нужный факт.

Если вы требуете расторгнуть договор через суд, пункт 2 статьи 452 ГК РФ предусматривает предварительное предложение другой стороне: дождитесь отказа или отсутствия ответа в срок, указанный в предложении, законе или договоре, а если срока нет — в 30-дневный срок. Это не общий срок выезда и не разрешение затем выселить самостоятельно. 3-месячное предупреждение из пункта 1 статьи 687 относится к расторжению по инициативе нанимателя, а не к универсальному требованию хозяина съехать. (ГК РФ, ст. 165.1)

4. Обратиться в суд при споре

В зависимости от ситуации могут потребоваться:

• требование о расторжении договора;
• требование о выселении;
• документы о собственности;
• договор найма;
• доказательства нарушений;
• подтверждения направления документов другой стороне.

Для спора о правах на жилое помещение иск предъявляют в районный суд по месту нахождения помещения. Подготовьте также подтверждение направления другим участникам копий иска и отсутствующих у них приложений, документ об уплате пошлины либо документы о льготе или соответствующее ходатайство. Актуальный размер пошлины проверяют для конкретных требований; универсальную сумму здесь назвать нельзя. Иск должен соответствовать требованиям к форме и содержанию, а к нему прилагаются необходимые документы. (ГПК РФ, ст. 24, ГПК РФ, ст. 30, ГПК РФ, ст. 131, ГПК РФ, ст. 132)

5. Исполнить решение через приставов

Если после решения суда жильё не освобождено, применяется исполнительная процедура.

Судебный пристав устанавливает срок для добровольного исполнения, а затем при необходимости проводит принудительное выселение с составлением документов об исполнении. (Федеральный закон № 229-ФЗ, ст. 107)

Можно ли расторгнуть договор без суда

Иногда это возможно, но не автоматически.

Конституционный Суд РФ указал, что для краткосрочного коммерческого найма договор может предусматривать условия одностороннего внесудебного расторжения, если они:

• сформулированы ясно и определённо;
• относятся к существенному нарушению законного интереса наймодателя по вине нанимателя;
• позволяют осуществлять последующий судебный контроль.

Речь идёт об иных основаниях, чем непосредственно предусмотренные абзацем вторым пункта 2 статьи 687 ГК РФ. Суд при возникновении спора проверяет добросовестность и самих условий, и их применения наймодателем. Неопределённые оценочные формулировки не дают хозяину права решать спор произвольно: наступление таких оснований устанавливается судом.

Даже допустимое внесудебное прекращение договора не разрешает самостоятельно выдворить жильцов. Если они не освобождают квартиру, требуется судебное выселение и при необходимости исполнение через пристава.

Такие условия не должны быть неопределёнными или давать возможность произвольного прекращения договора. Подход не распространяется на формально краткосрочные отношения, которые фактически продолжались через новые договоры более 1 года. (Постановление Конституционного Суда РФ от 02.06.2022 № 23-П)

Что делать нанимателю

1. Попросите хозяина письменно назвать основание прекращения найма и требуемую дату выезда. Сверьте это с договором, его сроком, продлениями и своей историей платежей.
2. Сохраните договор, переписку, уведомления и чеки. Если вы не согласны с долгом или нарушением, изложите возражения письменно и приложите подтверждения.
3. Если стороны готовы договориться, согласуйте дату выезда, передачу ключей и расчёты письменно. Сам зимний период не заменяет договорённость.
4. Получив иск, проверьте требования и дату заседания, подготовьте возражения и доказательства. Если исполнение решения затруднено, подайте мотивированное заявление об отсрочке с документами; одобрение не гарантировано.
5. При реальной угрозе, насилии или порче имущества обращайтесь в полицию для защиты от правонарушения. Гражданский спор о найме полиция не разрешает вместо суда.

Частые вопросы

Можно ли выселить квартирантов в отопительный сезон?

Да. Отопительный сезон сам по себе не запрещает прекращение найма.

Хозяин хочет сам жить в квартире. Можно ли выселить жильцов зимой?

Само желание собственника не прекращает действующий договор. Нужно учитывать срок договора и законный порядок его прекращения.

Можно ли вызвать участкового, чтобы он выселил квартирантов?

Полиция может реагировать на правонарушения, но не заменяет судебное разрешение гражданского спора о найме.

Купили квартиру с квартирантами. Можно ли сразу их выселить?

Нет. Переход права собственности сам по себе не прекращает договор найма. Новый собственник становится наймодателем на прежних условиях. (ГК РФ, ст. 675)

Сколько длится выселение?

Срок зависит от обстоятельств: наличия спора, необходимости суда, исполнения решения и других факторов. Универсального срока для всех случаев нет.

Что делать нанимателю, если хозяин угрожает выселением?

Нужно запросить основание, проверить договор и уведомления, сохранить переписку и платежи. При получении иска следует готовить возражения и доказательства. При реальной угрозе или насилии можно обращаться в полицию для защиты от правонарушений.

Главное