Время чтения: ~14 мин

Нужны ли подписи соседей при межевании участка

Содержание статьи

При межевании не нужно собирать подписи всех соседей. Согласовывать требуется положение конкретной общей границы, если она уточняется при кадастровых работах и закон предусматривает согласование. Поэтому сначала спросите кадастрового инженера, какие границы уточняются и кто вправе участвовать в их согласовании. Если общая линия вашего и соседнего участка не уточняется, одна только близость домов не создаёт обязанности получить подпись.

Когда согласование необходимо, сосед или его представитель с подтверждёнными полномочиями обычно подписывает акт согласования границ. Но отсутствие личной подписи не всегда мешает завершить процедуру. Если надлежащего участника известили по правилам закона, установленный срок истёк, а подпись и письменные обоснованные возражения не поступили, соответствующая граница может считаться согласованной.

Если же сосед письменно и обоснованно возражает против положения границы, его возражения нельзя игнорировать. Такой спор придётся урегулировать отдельно.

Что означает подпись или её отсутствие

Сравните ситуации: в таблице показано, что происходит при согласовании и какое действие требуется дальше.

Ситуация Что происходит Следующее действие
Сосед согласен с общей границей Подписывает акт согласования Проверить границу и полномочия подписанта, затем оформить подпись
Сосед надлежащим образом извещён; установленный срок истёк, подписи и письменных обоснованных возражений нет Общая граница считается согласованной по части 3 статьи 40 Инженер вносит запись в акт и включает доказательства извещения в межевой план
Сосед неизвестен или с ним нельзя связаться Возможны специальные способы извещения только при предусмотренных законом основаниях Проверить наличие оснований для официальной публикации
Сосед направил письменные обоснованные возражения Спор о границе считается заявленным Возражения включают в акт, а спор решают в установленном порядке
Меня просят подписать акт Нужно понять, какую границу предлагают согласовать и есть ли право участвовать Проверить документы, границу и полномочия перед подписью

Когда действительно нужны подписи соседей

Решающее значение имеет не количество участков вокруг вашего дома, а то, какие общие границы уточняются. При уточнении границ кадастровый инженер проводит согласование с заинтересованными лицами в случаях, предусмотренных законом.

Смежным называют участок, который имеет общую границу с вашим. Если положение этой границы согласуется, участвовать в процедуре должны лица, имеющие соответствующие права на смежный участок, а не все, кто живёт поблизости.

При этом наличие уже зарегистрированных кадастровых границ у соседа не означает, что при любом уточнении согласование можно пропустить. Нужно разобраться, какие работы выполняет инженер и затрагивают ли они общую границу.

Не всякое образование нового участка или повторное измерение земли считается уточнением, для которого применяется процедура согласования по статье 39. Определить вид кадастровых работ и необходимость согласования должен кадастровый инженер.

Основание: статья 39 Федерального закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Кто вправе подписывать акт согласования границ

Подписать акт может не любой сосед. Закон определяет круг заинтересованных лиц по их правам на земельный участок.

В зависимости от ситуации участвовать в согласовании могут:

  • Собственник смежного участка. Это основной случай, когда участок находится в частной собственности.
  • Представитель собственника. Его полномочия должны быть подтверждены. Для представителя физического лица обычно нужна нотариальная доверенность или другое законное основание.
  • Лицо, которому участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения.
  • Лицо с правом постоянного (бессрочного) пользования участком.
  • Арендатор государственной или муниципальной земли, если договор заключён на срок более пяти лет и соблюдены предусмотренные законом условия.

Поэтому подписи человека, который только проживает в соседнем доме, может оказаться недостаточно. Родственник собственника тоже не вправе подписывать документ за него без соответствующих полномочий. Обычный арендатор частного участка не становится участником согласования автоматически лишь потому, что пользуется этой землёй.

Кадастровый инженер должен проверить документы, подтверждающие право на участок и полномочия того, кто участвует в согласовании.

Если у соседнего участка несколько собственников

При обычной долевой собственности один сособственник не может без подтверждённых полномочий подписать акт за всех остальных. Нужно установить, кто именно вправе представлять участников общей собственности.

Для некоторых видов общей земли действуют специальные правила.

Если граница проходит с участком общего назначения садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ), представитель участвует в согласовании на основании решения общего собрания. Но такое решение не даёт председателю СНТ права подписывать акт вместо собственника отдельного частного участка.

Особые основания представительства предусмотрены также для земельных участков, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, и для земель сельскохозяйственного назначения в долевой собственности.

Если соседний участок государственный или муниципальный

Здесь также важно определить надлежащего участника согласования. Часть 3 статьи 39 предусматривает исключения и специальные условия: не во всех случаях акт должен подписывать непосредственно публичный собственник земли.

Если участок находится у другого лица на предусмотренном законом праве владения или пользования, инженер проверяет, с кем именно необходимо согласовать границу.

Основание: статья 39 Федерального закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Можно ли согласовать границу без подписи соседа

Можно, но только при соблюдении установленной процедуры. Само по себе отсутствие подписи не означает ни согласия соседа, ни нарушения закона.

Когда все условия выполнены, кадастровый инженер делает в акте запись о том, что соответствующая граница считается согласованной, и включает в межевой план документы, подтверждающие надлежащее извещение.

Разговор по телефону, сообщение в мессенджере или устная передача информации через знакомых не заменяют установленное законом извещение. Важно не просто сообщить соседу о работах, а соблюсти предусмотренный порядок и сохранить его подтверждение.

Это правило позволяет оформить согласование конкретной границы без личной подписи. Оно не гарантирует, что земельный участок поставят на кадастровый учёт при любых других недостатках межевого плана.

Что делать, если сосед не подписывает акт

Дальнейшие действия зависят от причины, по которой нет подписи. Отсутствие ответа, устный отказ и письменные возражения — разные ситуации.

  • Сосед не пришёл или не отвечает. Это не обязательно останавливает согласование. Нужно проверить, правильно ли его известили, закончился ли установленный срок и поступили ли письменные обоснованные возражения. Если условия части 3 статьи 40 соблюдены, инженер может оформить результат без подписи.

  • Сосед устно отказался подписывать. Такой отказ сам по себе не равнозначен письменным обоснованным возражениям. Стоит выяснить, с чем именно сосед не согласен: с конкретным отрезком границы, расположением поворотных точек или документами, по которым инженер определил линию. Если разногласие можно устранить, его лучше разобрать до завершения согласования.

  • Сосед направил письменные обоснованные возражения. Игнорировать их нельзя. Возражения включают в акт согласования и прилагают к межевому плану. Если спор не удалось урегулировать, его разрешают в установленном законом порядке, в том числе через суд.

Основание: части 4–5 статьи 40 Федерального закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Как проходит согласование границ

Кадастровый инженер может организовать согласование двумя способами: провести собрание заинтересованных лиц или согласовать границу индивидуально с каждым участником.

Результат оформляют актом согласования местоположения границ. Этот акт входит в состав межевого плана, который готовят по итогам кадастровых работ.

При обычном бумажном оформлении инженер составляет акт в одном экземпляре. Участники должны понимать, с каким положением границы они соглашаются, прежде чем поставить подписи.

При индивидуальном согласовании в электронной форме требуется усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) всех участвующих заинтересованных лиц, включая правообладателя участка, границы которого уточняют. Фотография подписи на бумаге или согласие, отправленное сообщением, не заменяют такую электронную подпись.

Кадастровый инженер обязан разъяснить содержание процедуры, а в предусмотренных законом случаях — показать согласуемую границу на местности. При этом должны быть понятны четыре обстоятельства:

  1. Какую общую границу согласуют. Согласование относится к конкретной линии между участками, а не ко всем границам вокруг земли.
  2. Где проходят поворотные точки. Это точки, в которых линия границы меняет направление. Нужно понимать, какое положение этих точек предлагает инженер.
  3. Какие сведения использованы для определения границы. Важно сопоставить исходные документы, данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и фактическое положение участка.
  4. Кто участвует в согласовании. Подписант должен иметь соответствующее право или подтверждённые полномочия представителя.

Основание: статьи 39–40 Федерального закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Как и в какие сроки извещают соседей

Если согласование проводят на собрании заинтересованных лиц, закон устанавливает порядок извещения и сроки, которые должен соблюдать кадастровый инженер.

В зависимости от обстоятельств извещение можно:

  • вручить лично под расписку;
  • направить по адресам, предусмотренным законом;
  • официально опубликовать, если для публикации есть установленные законом основания.

Если сосед отказывается получать извещение

По части 10 статьи 39 человек, который отказался принять извещение о собрании, считается надлежащим образом извещённым.

Но отказ получить извещение и несогласие с границей — не одно и то же. Если участник направил письменные обоснованные возражения против положения границы, их нужно учесть независимо от того, как он отреагировал на извещение.

Когда допускается извещение через публикацию

Официальная публикация возможна не по желанию инженера, а только при наличии предусмотренных законом оснований. Например, когда отсутствуют необходимые адресные сведения или почтовое отправление вернулось с отметкой о невручении.

Публикацию проводят в установленном муниципалитетом порядке официального опубликования. Объявление в произвольной газете или сообщение, размещённое на заборе, не заменяют предусмотренную законом публикацию.

Инженер должен определить, есть ли основания использовать такой способ извещения, и оформить подтверждающие документы.

Если собственник соседнего участка умер, необходимо установить надлежащего участника согласования с учётом наследования. Нельзя получить подпись случайного жильца или другого человека только потому, что прежний собственник больше не может участвовать в процедуре.

Основание: статья 39 Федерального закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Что проверить, прежде чем подписать акт

Подпись в акте подтверждает согласие с положением общей границы. Она не означает передачу земли соседу, отказ от участка или заключение сделки. Но в дальнейшем споре подписанный акт может иметь значение как доказательство позиции участника.

Поэтому не стоит подписывать пустой акт или документ, содержание которого вам непонятно. Даже если соседу или инженеру нужно закончить работы, сначала проверьте, с чем именно предлагается согласиться.

Перед своей подписью последовательно выясните пять вопросов:

По части 5 статьи 39 заинтересованное лицо вправе потребовать показать согласуемую границу на местности. При этом нужно учитывать исключения, предусмотренные частью 6 той же статьи.

Если вы не согласны с предложенной границей

Не ограничивайтесь устными замечаниями. Направьте кадастровому инженеру письменные обоснованные возражения по адресу и в срок, указанным в извещении.

В возражениях укажите, какой участок вам принадлежит, какой отрезок границы или какие поворотные точки вызывают спор, в чём состоит расхождение и какими документами подтверждается ваша позиция. В зависимости от обстоятельств можно приложить схему, сведения ЕГРН или прежние документы на землю.

Обязательно сохраните подтверждение передачи возражений. Это поможет установить, что вы своевременно заявили о несогласии с конкретной границей.

Далее стоит разобрать расхождение с кадастровым инженером и соседом. Если причина в устранимой ошибке, её можно исправить в ходе работы. Когда стороны не могут согласовать положение границы, спор разрешают в установленном законом порядке, в том числе через суд.

Само включение возражений в акт не означает, что спор уже разрешён или кадастровый учёт гарантирован. При этом универсального срока «30 дней после межевания», в течение которого обязательно нужно подать любой иск о границе, нет.

Какие документы могут понадобиться

Точный набор зависит от прав на землю, состава участников и того, какие сведения уже имеются в ЕГРН.

Для участия в согласовании кадастровому инженеру могут понадобиться:

  • Документ, удостоверяющий личность, например паспорт.
  • Документы о правах на земельный участок, если соответствующее зарегистрированное право отсутствует в ЕГРН.
  • Документы о полномочиях представителя, если вместо правообладателя действует другой человек.
  • Документы и сведения для оформления акта согласования, необходимые в конкретной ситуации.

При этом ни сосед, ни заказчик кадастровых работ не получают автоматически права требовать любые личные документы другого участника. Необходимость представления сведений должна быть связана с самой процедурой и подтверждением права участвовать в ней.

Частые вопросы

Нужно ли согласие всех соседей вокруг участка?

Нет. Согласование требуется только с надлежащими заинтересованными лицами в отношении тех общих границ, которые согласуются при конкретных кадастровых работах. Подписи всех людей, проживающих рядом, не нужны.

Можно ли отказаться подписывать акт?

Да. Если вы не согласны с предложенным положением границы, лучше изложить конкретные причины в письменных обоснованных возражениях и передать их инженеру в установленном порядке. Один лишь устный отказ не заменяет такие возражения.

Можно ли подписать акт позже?

Это зависит от того, как организовано согласование и на какой стадии находится подготовка межевого плана. Возможность последующего подписания нужно уточнить у кадастрового инженера с учётом выбранной процедуры.

Если сосед не подписал акт, межевание незаконно?

Отсутствие подписи само по себе не делает процедуру незаконной. Важно проверить, требовалось ли согласование именно этой границы, надлежащим ли образом известили участника, истёк ли установленный срок и поступили ли письменные обоснованные возражения.

Итог