Оценка квартиры при вступлении в наследство

Смерть или признание пропавшего без вести человека умершим – основание для начала процедуры наследования. Процедура наследования – не бесплатная, причем размер расходов напрямую зависит от стоимости наследственного имущества. Как правило, самым ценным имуществом, которое делят между собой наследники, является квартира. Чем выше ее стоимость, тем выше расходы наследников. Но как определить стоимость квартиры?

Рассмотрим подробнее, как проводится оценка стоимости квартиры в процессе наследования?

✅ Зачем нужна оценка квартиры при оформлении наследства?

Наследование – процедура, которая оформляется в нотариальном порядке.

Хотя жилая недвижимость, которая переходит по наследству, не облагается налогом, некоторые расходы наследникам приходится нести. Согласно статье 333.25 НК РФ, за выдачу нотариусом Свидетельства о наследстве, нужно оплатить государственную пошлину. Размер государственной пошлины зависит, во-первых, от степени родственной связи, во-вторых, от оценочной стоимости наследства: близкие родственники наследодателя (муж или жена, отец и мать, сыновья и дочери, братья и сестры) должны заплатить 0,3 % от стоимости квартиры на момент смерти ее первоначального владельца, дальние родственники и наследники, не являющиеся родственниками – 0,6 %.

Таким образом, оценка стоимости квартиры необходима для расчета размера государственной пошлины, без оплаты которой невозможно получение Свидетельства о наследстве.

Кроме того, оценка стоимости квартиры может потребоваться для того, чтобы определить размеры долей наследников, особенно, если наследство состоит из нескольких имущественных объектов, а наследодатель не оставил завещания или не указал, какие именно объекты должны перейти в собственность каждого из наследников.

Наконец, еще одной причиной проведения оценки жилой недвижимости может быть судебный процесс между наследниками. Если возник спор по поводу ее раздела, суд может справедливо поделить квартиру только на основе проведенной оценки ее стоимости.

✅ Когда проводить оценку?

Оценочная работа может проводиться исключительно после смерти наследодателя - согласно статье 7 закона «Об оценочной деятельности в РФ». Причем стоимость квартиры должна определяться именно на дату смерти, а не на дату проведения оценки.

✅ Кто может проводить оценку?

Оценка недвижимости может проводиться …

• Частными экспертными организациями или экспертами. Правом проведения оценки рыночной стоимости квартир и другого имущества наделены только квалифицированные специалисты, участники саморегулируемой организации (СРО) с лицензией на ведение оценочной деятельности. Обращаясь за оценочными услугами, проверяйте, состоит ли специалист в саморегулируемой организации, лицензирован ли он, какова его репутация на рынке.
• Государственными экспертными учреждениями. За проведением оценки инвентаризационной стоимости квартиры можно обратиться в орган БТИ, кадастровой – в Кадастровую Палату.

✅ Сколько стоит оценка квартиры?

Стоимость оценочных услуг зависит от многих факторов, например, от города, в котором проводится оценка, от репутации экспертной организации или квалификации эксперта. Например, в 2024 году в Москве средняя стоимость услуг частного эксперта составляет от 2 до 4 тысяч рублей.

✅ Процедура проведения оценки недвижимости

Алгоритм действий наследника при проведении оценки жилой недвижимости таков:

1. Наследник квартиры находит подходящую экспертную организацию, которая имеет лицензию и безукоризненную репутацию на рынке. Только квалифицированный и опытный эксперт сможет подробно проанализировать рыночный сегмент и правильно оценить жилье.
2. Представитель экспертной организации и наследник обсуждают условия (срок, стоимость, место и порядок предоставления услуги), которые устраивают обе стороны.
3. В назначенное время (как правило, в рабочий день, с 9 до 18 часов, хотя стороны могут оговорить и другое удобное время) эксперт приходит по оговоренному адресу.
4. С собой эксперт приносит подготовленный договор о предоставлении оценочных услуг, кассовый чек и приходный ордер. Договор подписывается сторонами.
5. Наследник оплачивает услуги эксперта.
6. Наследник представляет эксперту все необходимые документы на квартиру, содержащие сведения об объекте оценки – они вносятся экспертом в специальный акт.
7. Эксперт осматривает квартиру, все характеристики объекта оценки также вносит в специальный акт.
8. Эксперт определяет стоимость жилой недвижимости.

9. После истечения оговоренного срока (как правило, 5 рабочих дней, но стороны могут договориться и об ускоренном выполнении работ, например, в течение 1 рабочего дня) эксперт передает наследнику готовый Отчет об оценке квартиры.
10. С готовым Отчетом наследник может обращаться в нотариальную контору для расчета госпошлины или в судебную инстанцию, если оценочная стоимость жилой недвижимости нужна для разрешения спора.

Таким образом, процедура оценивания квартиры предполагает, во-первых, анализ предоставленных документов, во-вторых, посещение и осмотр помещения.

✅ Какие документы нужны для оценки квартиры?

Наследник, который обращается к услугам экспертной организации, должен заблаговременно подготовить все документы, которые потребуются эксперту для проведения оценочной работы.

Это такие документы:

• Правоустанавливающий документ (документ, который подтверждает, на каком основании жилая недвижимость находится в собственности наследодателя – договор приватизации, купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве);
• Технические документы (выписка из ЕГРН с кадастровыми данными либо паспорт, паспорт БТИ, справка из БТИ по форме 11-а);
• Справки из налогового органа и коммунальных организаций (о наличии или отсутствии обременений, задолженностей по налогам и другим платежам).

✅ Как оформляются результаты оценки

Проведение оценочных работ завершается оформлением Отчета об оценке квартиры, в котором содержатся такие сведения:

• подробное описание всех характеристик квартиры;
• анализ сегмента рынка недвижимости;
• описание всех методик, которые применялись экспертом при определении стоимости квартиры;
• расчет рыночной стоимости квартиры.

Кроме того, эксперт или представитель экспертной компании должен предоставить наследнику пакет документов, включающий…

• Отчет о произведенной экспертной оценке квартиры, который нужен наследник для принятия наследства;
• Экземпляр договора о предоставлении услуг экспертной оценки;
• Акт выполненных оценочных работ;
• Платежный документ, подтверждающий оплату услуг.

🔻 Сроки действительности Отчета

Наследникам следует учитывать, что Отчет, который подается в нотариальную контору для расчета госпошлины на наследство, определяет стоимость квартиры на дату смерти наследодателя. Поскольку рыночные цены на недвижимость имеют свойство расти или падать, этот документ действителен на протяжении определенного срока (6 месяцев), и спустя некоторое время, например, для совершения сделок с жилой недвижимостью или судебных процессов — может потребоваться новая оценка. Но если Отчет используется в судебном процессе по разделу жилья между наследниками, он является бессрочным, поскольку подтверждает стоимость наследственного имущества на дату открытия наследства.