Передача денег при покупке и продаже квартиры

Заключение сделки купли-продажи объекта недвижимости — процесс непростой и ответственный. Поводов для опасения прибавляют и случаи мошенничества, когда недобросовестные продавцы или покупатели успешно уклоняются от исполнения обязательств после того, как желаемое от другой стороны договора было ими получено.

Необходимые гарантии обретаются при грамотном выборе способа передачи средств. А со всеми доступными вариантами расчетов можно ознакомиться ниже.

✅ Принцип проведения сделки купли-продажи квартиры

Понимание того, как происходит купля-продажа, позволит подобрать оптимальный и наиболее безопасный способ расчета.

Итак, сделка считается совершенной после выполнения сторонами следующих действий:

1. Обсуждения условий купли-продажи.
2. Составление договора.
3. Подписание документа продавцом и покупателем или их представителями.*
4. Итоговый осмотр жилплощади покупателем.
5. Подписание акта приема-передачи квартиры, как подтверждение отсутствия у покупателя претензий к состоянию объекта сделки.
6. Совместное посещение прежним и фактическим владельцем органа государственной регистрации недвижимости.

После регистрации перехода права собственности на жилье от продавца к покупателю любые притязания со стороны прежнего владельца считаются необоснованными, а полноправным собственником становится лицо, указанное в Едином государственном реестре недвижимости.

🔻 Особенности составления договора

Порядок и момент оплаты может регулироваться договором купли-продажи жилплощади. В таком случае стороны обязаны придерживаться обоюдно установленных предписаний относительно:

• момента проведения расчетов (до, после подписания договора либо по окончании регистрации);
• способа и формы передачи денежных средств (единым платежом, по частям и с какой периодичностью, наличными, безналом и пр.);
• несения дополнительных расходов (кто и в какой степени будет их оплачивать, включаются ли они в стоимость квартиры и др.).

Не все перечисленные пункты обязательно указывать на бумаге, стороны вправе действовать и по устной договоренности — главное, чтобы обязательства покупателя в конечном итоге были исполнены.

🔻 Сопутствующие расходы

В перечень дополнительных издержек могут попасть:

1. Госпошлина за нотариальное удостоверение сделки и оплата нотариусу услуг правового и технического характера (УПТХ).
2. Государственная пошлина за оформление доверенности плюс УПТХ.
3. Пошлина за государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение.
4. Плата лицу (юридическому или физическому), выступающему посредником при осуществлении расчетов по договору.

Кроме этого продавцу придется заплатить подоходный налог в размере 13 % от указанной в договоре суммы, если сделка совершалась:

• ранее, чем через 3 года после получения им квартиры по наследству, в дар от близкого родственника или в результате приватизации;
• ранее, чем через 5 лет, по другим основаниям.

Без оплаты госпошлины за получение обязательных государственных услуг (за исключением подоходного налога) сделка не может считаться оконченной. Этот момент сторонам необходимо учесть: заблаговременно обсудить ответственность за несение расходов и проконтролировать исполнение обязательства.

✅ Способы оплаты квартиры при покупке

Порядок осуществления расчетов в рамках сделки по продаже недвижимости должен отвечать требованиям и законным интересам обеих сторон. А выбрать оптимальный вариант они могут из представленных ниже.

🔻 Напрямую

Передача денег напрямую, от покупателя к продавцу, характеризуется простотой и экономичностью — сторонам не требуется проходить процедуру оформления услуг посредников и оплачивать их.

Среди минусов такого способа оплаты — относительная ненадежность. В зависимости от момента передачи (до или после регистрации жилья) продавец или покупатель рискуют остаться без квартиры или без денег.

🚩 Наличными

Оплата наличными производится крайне просто: стороны в нужный момент вместе пересчитывают денежные средства и в случае соответствия заявленной сумме покупатель передает их продавцу.

При таком варианте расчета должна быть составлена расписка о передаче денег (в простой письменно форме), чтобы хоть как-то доказать исполнение обязательства в случае недобросовестности продавца.

На место осуществления расчета по сделке рекомендуется взять с собой аппарат для пересчета денег и проверки их на подлинность, а также пригласить свидетелей.

🚩 Безналичным платежом

Перед тем, как осуществить перевод безналичных средств на счет продавца нужно узнать у обслуживающего банка о существовании лимита на проведение операции. Если перечисляемая сумма превышает его, потребуется снятие ограничений путем подачи заявления или другим установленным способом.

Расписку в этом случае можно не брать, так как о зачислении средств на счета продавца будут свидетельствовать документы о транзакции (чеки, выписки и т.п.). Но, если покупателю важна дополнительная гарантия, он вправе заявить о соответствующем требовании продавцу.

🔻 Через посредника

Расчеты через посредников — самый популярный способ передачи денег по сделке. Причина этому — безопасность и возможность контролировать процесс в ходе отдельных вариантов оплаты.

Самые распространенные способы передачи денег через посредников:

1. Оформление аккредитива.
2. Аренда банковской ячейки.
3. Открытие счета эскроу.
4. Получение услуги посредника у нотариуса.

Недостатком здесь является возникновение дополнительных расходов, так как привлечение юридического или физического лица к процедуре оплачивается (согласно тарифам банка или нотариуса).

🚩 Аккредитив

Данная услуга представляет собой оформление специального счета, на который покупатель вносит оговоренную сумму (либо переводит со своего депозита) и распоряжается о ее выдаче продавцу на определенных условиях.

Условиями выдачи средств могут стать:

1. Предъявление документа, свидетельствующего о выполнении продавцом обязательств (выписка о переходе права собственности на квартиру из Единого государственного реестра недвижимости).
2. Истечение установленного срока.
3. Прочие указания.

Как правило, расчет через аккредитив производится в следующем порядке:

Покупатель в присутствии продавца пишет заявление об открытии аккредитива (последнему важно проконтролировать указание важных для него пунктов).

1. На счет вносится оговоренная сумма.
2. Сотрудник банка открывает аккредитив и выдает сторонам подтверждающий документ.
3. После регистрации квартиры продавец с выпиской из ЕГРН является в банк и средства с аккредитива переводятся на его депозит либо передаются наличными.

Если обязательство со стороны продавца выполнено не было, деньги с аккредитива возвращаются покупателю по истечении указанного в договоре открытия счета времени.

🚩 Банковская ячейка

К этому способу можно прибегнуть при наличном расчете.

Происходит он следующим образом:

1. Обе стороны сделки посещают банк.
2. Покупатель подписывает договор аренды ячейки, указывая срок, условия выдачи и лицо, которому впоследствии отдают деньги.
3. В присутствии продавца, покупателя и, по желанию, их доверенных лиц деньги пересчитываются, проверяются на подлинность и закладываются в ячейку.
4. После исполнения обязательства продавец получает доступ к ячейке и забирает причитающуюся ему сумму.

В договоре аренды банковского сейфа прописывает срок, на протяжении которого деньги могут там храниться. По его истечении банк будет начислять дополнительную плату, которую обязан будет погасить покупатель (так как он является заказчиком услуги).

🚩 Эскроу-счет

Процесс произведения оплаты через счет эскроу напоминает расчет по аккредитиву. Однако данная услуга считается более гибкой и безопасной в сравнении со всеми существующими вариантами. Причина этому: участие эскроу-агента, контролирующего ход операции на всех ее стадиях и обеспечивающего наиболее полное удовлетворение требований заинтересованных сторон.

Условия договора по открытию эскроу-счета могут меняться и каждая из сторон вправе оказывать на это влияние, а не только покупатель (как во всех предыдущих способах).

Недостаток услуги — высокая стоимость. Поэтому прибегать к помощи эскроу-агента оправдано тогда, когда лишь такой формат проведения расчетов способен удовлетворить запросы сторон.

🚩 Депозит нотариуса

Услуга посредника в произведении расчетов между сторонами договора есть и у нотариуса. Для обеспечения выполнения обязательств по сделке он принимает наличные на свой депозит и выдает их после того, как квартира перейдет в собственность покупателя.

Плюсом здесь будут достаточно широкие полномочия нотариуса — он может получить достоверную информацию из органа государственной регистрации, и у продавца не будет необходимости подтверждать завершение сделки лично.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Принятие денежных средств на депозит нотариуса в целом —удобна, как услуга, сопутствующая нотариальному оформлению сделки. Отдельно обращаться за ее совершением в контору не всегда оправдано ввиду немалой стоимости.

✅ Когда передают деньги продавцу при покупке квартиры

В какой момент лучше передавать деньги продавцу — стороны выбирают сообща. Однако им следует обратить внимание, что особенности совершения сделки иногда диктуют свои условия.

🔻 В новостройке

Жилье в новостройке, как правило, приобретается у юридического лица — застройщика.

И тут возможны варианты:

1. Будущий владелец жилья становится дольщиком и переводит плату за объект еще на стадии строительства или даже ранее (чаще всего безналичным способом).
2. Квартира приобретается уже после сдачи в эксплуатацию. В таком случае для произведения оплаты актуальны все перечисленные выше способы, в зависимости от договоренности с владельцем, так же, как и момент передачи денег.

При этом следует учитывать, что, так как продавцом является юридическое лицо, расчет с ним совершается по безналу.

🔻 На вторичном рынке

На рынке вторичного жилья в основном встречаются продавцы-физические лица.

Когда отдавать им деньги за приобретаемую квартиру — вопрос, решаемый в индивидуальном порядке. Однако здесь рекомендуется придерживаться общей схемы: сначала оформить право на недвижимость в Росреестре и только потом производить оплату.

Это — наиболее безопасный расчет для покупателя на вторичном рынке. Гарантии продавца при этом обеспечиваются благодаря правильно выбранному способу исполнения денежных обязательств другой стороны.

🔻 В ипотеку

Ипотечное жилье приобретается в рассрочку: сначала покупателем вносится первоначальный взнос, затем в установленном банком порядке погашаются ежемесячные платежи. И так до тех пор, пока не будет выплачена полная стоимость квартиры.

После ипотека закрывается и с объекта недвижимости снимается обременение. Но правом собственности, хоть и ограниченным, приобретатель обладает еще с момента оформления ипотеки и передачи первого платежа.

✅ Как правильно и безопасно передать деньги при покупке квартиры

Наименее рискованным вариантом оплаты является передача средств через аккредитив или эскроу-счет.

Безопасный расчет при покупке квартиры в Сбербанке совершается следующим образом:

1. Стороны заключают договор купли-продажи.
2. Покупатель обращается в банк и открывает сберегательный счет (если он не был открыт ранее) и вносит на него сумму согласно договору и 1 500 в качестве оплаты за услугу.
3. Продавец передает покупателю жилплощадь и отправляется вместе с ним на регистрацию перехода права собственности.
4. По окончании оформления прежний собственник получает выписку из ЕГРН, предъявляет ее уполномоченному банковскому служащему и получает положенные ему деньги.

Если в пункте 3 продавец не исполнил свои обязательства, покупатель по истечении срока действия аккредитива является в банк для оформления возврата.

🔻 По доверенности

Ответственность за совершение расчетов стороны вправе переложить на своих представителей.

Без отдельных разрешений и письменных полномочий в интересах своих несовершеннолетних детей или недееспособных подопечных выступают родители, попечители и опекуны (им необходимо будет лишь предъявить паспорт и документ, подтверждающий особый статус — свидетельство о рождении ребенка, решение органа опеки и попечительства, решение суда о лишении дееспособности).

Кроме оплаты или получения средств за квартиру они берут на себя обязательства по заключению договора и регистрации недвижимости.

Если же покупатель и/или продавец — совершеннолетний и дееспособный гражданин, переложить часть полномочий на другого он вправе посредством оформления доверенности. В документе ему необходимо четко указать: что именно представитель должен будет сделать, и в отношении какой сделки будут действовать его правомочия.

🔻 Средствами материнского капитала

В случае, когда оплата жилья будет производиться с использованием средств материнского капитала, покупателю необходимо заблаговременно обратиться в Пенсионный фонд с соответствующей просьбой.

Она рассматривается в течение 30 дней, и, если уполномоченный орган ее одобрит, деньги будут переведены на счет продавца. От покупателя при этом потребуется доплатить оставшуюся сумму либо просто позаботиться об успешном завершении сделки (если материнского капитала хватило для полного покрытия расходов на приобретение жилплощади).

🔻 Нужна ли расписка?

Распространенный вопрос при заключении крупных сделок касается необходимости составления расписки о получении средств продавцом.

Как было отмечено выше, в ходе почти всех способов оплаты возникают документальные, трудно опровержимые доказательства вручения фиксированной суммы продавцу.

Исключение составляет лишь прямой расчет наличными, когда будет кстати любое свидетельство исполнения обязательств с его стороны.

Как осуществляется передача денег при покупке и продаже квартиры? С помощью доступных сейчас инструментов нетрудно подобрать удобный и безопасный способ. Однако дополнительная страховка лишней не будет. И в случае проведения крупной сделки очень пригодится поддержка опытных специалистов.

Рекомендации по выполнению финансовой части купли-продажи вы можете подучить от наших юристов в удаленном режиме, в любое время суток. Достаточно обратиться к ним указанным на сайте способом — через электронную форму или по телефону.