Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение

Что проверить перед переводом апартаментов

Первым делом получите актуальную выписку из ЕГРН. В ней можно посмотреть назначение помещения, сведения о собственнике и зарегистрированные ограничения. Затем найдите технические документы на помещение и здание — их можно запросить у собственника или застройщика.

Эти документы нужны для предварительной оценки. Они не подтверждают автоматически, что апартаменты соответствуют всем требованиям к жилью, но позволяют понять, какие вопросы необходимо выяснить.

Каким требованиям должны соответствовать апартаменты

Проверка касается нескольких самостоятельных вопросов: юридического статуса помещения, его технического состояния, характеристик здания и прав других лиц.

Право собственности и статус помещения

Подать заявление о переводе может собственник помещения или уполномоченное им лицо. Поэтому прежде всего нужно установить, кому принадлежит объект и какие права на него зарегистрированы.

Выписка из ЕГРН поможет проверить назначение апартаментов, собственника и имеющиеся ограничения. Также понадобятся сведения о здании, в котором находится помещение.

Но даже если все документы оформлены правильно и апартаменты находятся в собственности заявителя, это ещё не гарантирует возможность перевода. Отдельно проверяют технические и другие условия.

Техническое состояние и требования к жилью

Апартаменты должны соответствовать требованиям, установленным для жилых помещений. Наличие кухни, санузла и качественного ремонта — лишь часть характеристик объекта, а не доказательство соответствия.

При проверке учитывают:

• Безопасность конструкций. Помещение должно отвечать применимым требованиям к безопасности.
• Инженерные системы. Проверяют их состояние, в том числе отопление, водоснабжение, водоотведение и вентиляцию.
• Освещение. Значение имеют естественное освещение и другие предусмотренные требования.
• Планировку. Учитывают расположение помещений, инженерного оборудования и возможность допустимого использования объекта.
• Другие технические характеристики. В зависимости от объекта проверяют, в частности, инсоляцию, шум и расположение мокрых зон.

Основные требования содержатся в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утверждённом Постановлением Правительства РФ № 47.

В этом Положении есть конкретные ограничения:

• Подвальные и цокольные этажи. Пункт 23 запрещает размещать в них жилые помещения.
• Естественное освещение. Пункт 25 требует непосредственного естественного освещения комнат и кухонь.
• Высота помещений. По пункту 22 допустимая высота комнат и кухни определяется с учётом климатического района. Поэтому считать 2,7 метра универсальной минимальной высотой для любых апартаментов неправильно.

Даже наличие окна не подтверждает, что помещение отвечает всем требованиям к освещению. Так же и исправные на первый взгляд коммуникации не позволяют самостоятельно установить соответствие инженерных систем.

Часть характеристик можно предварительно проверить по документам: посмотреть этаж, планировку, назначение объекта и сведения об ограничениях. Но оценка безопасности конструкций, вентиляции, освещения и допустимости необходимых работ может потребовать обследования.

Если сомнение вызывает конкретный параметр, лучше сначала обратиться к специалисту с вопросом о его соответствии требованиям и возможности устранить недостаток. Бытовой осмотр помещения не заменяет техническую проверку.

Назначение здания и доступ к помещению

Даже если сами апартаменты отвечают техническим требованиям, перевод может оказаться невозможным из-за характеристик здания.

Значение имеют:

• назначение здания и градостроительные условия;
• расположение помещения внутри здания;
• организация доступа к нему;
• возможность использовать объект как жилое помещение.

Обременения и права других лиц

Переводу могут препятствовать права третьих лиц и ограничения, связанные с объектом. В частности, нужно проверить:

• находится ли помещение в залоге;
• наложен ли на него арест;
• существуют ли другие права или ограничения, препятствующие переводу;
• потребуются ли дополнительные решения и согласия, если запланированные работы затрагивают общее имущество.

Наличие согласия другого лица не всегда означает, что препятствие устранено. Если законом предусмотрены дополнительные условия, их тоже необходимо выполнить.

Отдельно оценивают работы, которые могут затронуть общее имущество или потребовать реконструкции. Их нельзя проводить самовольно только потому, что собственник решил перевести апартаменты в жилое помещение.

Какие документы нужны для перевода апартаментов

Для перевода собственник или его представитель обращается в уполномоченный орган местного самоуправления по месту нахождения помещения.

Состав документов зависит, в частности, от того, зарегистрировано ли право собственности в ЕГРН и требуется ли переустройство или перепланировка.

В зависимости от ситуации заявителю нужно подготовить:

• заявление о переводе;
• проект переустройства или перепланировки, если такие работы необходимы;
• правоустанавливающие документы в случаях, когда их требуется представить;
• подтверждение полномочий представителя, если заявление подаёт он.

Какие документы орган может запросить самостоятельно

По части 2.1 ст. 23 ЖК РФ заявитель вправе не подавать документы, которые орган может получить в рамках межведомственного взаимодействия.

К ним относятся:

• план помещения с техническим описанием;
• поэтажный план дома;
• правоустанавливающий документ, если право собственности зарегистрировано в ЕГРН.

Орган запрашивает соответствующие сведения самостоятельно. Однако межведомственный запрос не заменяет заявление и необходимый проект работ. Он также не подтверждает техническую возможность перевода.

Куда подать документы

Документы можно подать непосредственно в орган, который занимается переводом помещений, либо через МФЦ, если между ними действует соглашение о взаимодействии.

При подаче получите расписку. В ней должны быть указаны:

• дата обращения;
• перечень принятых документов;
• сведения о документах, которые орган запросит самостоятельно.

Как перевести апартаменты в жилое помещение

Порядок дальнейших действий зависит от того, соответствует ли помещение требованиям к жилью и нужно ли проводить работы.

Если помещение уже соответствует требованиям

Когда апартаменты отвечают необходимым условиям и дополнительных работ не требуется, процедура выглядит так:

1. Проверьте документы и характеристики объекта. Убедитесь, что юридические, технические и градостроительные условия не препятствуют переводу.
2. Подготовьте заявление и необходимые документы. Учтите возможность межведомственного получения отдельных сведений.
3. Подайте документы в уполномоченный орган. При подаче через МФЦ учитывайте предусмотренный порядок передачи документов.
4. Получите решение о переводе. Положительное решение подтверждает разрешение на изменение назначения, но ещё не означает завершения процедуры.
5. Проверьте изменение сведений в ЕГРН. Если работы не требовались, перевод завершается внесением сведений о новом назначении помещения.

Поэтому после получения решения важно убедиться, что изменение статуса действительно оформлено в ЕГРН.

Если для перевода нужны работы

Иногда апартаменты не отвечают отдельным требованиям, но недостатки можно устранить. Тогда прежде всего определяют допустимый объём работ и готовят необходимый проект.

Далее процедура проходит в несколько этапов:

1. Подготовьте проект и подайте заявление

   В документах должны быть учтены работы, необходимые для приведения помещения в соответствие требованиям.

2. Получите решение о переводе с требованием выполнить предусмотренные работы

   Это решение служит основанием для их проведения, но само по себе ещё не подтверждает, что помещение получило жилой статус.

3. Выполните работы в соответствии с решением и проектом

   В зависимости от ситуации это могут быть переустройство, перепланировка или другие предусмотренные действия.

4. Сообщите о завершении работ

   Уведомление направляют в уполномоченный орган непосредственно или через МФЦ.

   При перепланировке к нему прилагают технический план и указывают сведения об уплате предусмотренной пошлины за кадастровый учёт и (или) регистрацию.

5. Пройдите приёмку

   Завершение работ подтверждается актом приёмочной комиссии. Акт должен быть утверждён не позднее 30 дней со дня получения органом уведомления о завершении работ.

6. Проверьте итоговые сведения ЕГРН

   Дальнейшее оформление зависит от характера выполненных работ:

   • При переустройстве и иных работах перевод завершается внесением в ЕГРН записи о новом назначении помещения.
   • При перепланировке завершение связано с изменением сведений о границах, площади и назначении либо с кадастровым учётом и регистрацией образованных помещений.

Ни окончание ремонта, ни акт приёмочной комиссии сами по себе не заменяют необходимые действия в ЕГРН. Положительное техническое заключение также не может заменить решение уполномоченного органа.

Если недостатки устранить невозможно

Если помещение нельзя привести в соответствие установленным требованиям, перевести его в жилое не получится.

В такой ситуации важно установить конкретную причину невозможности перевода. Например, препятствие может быть связано не с отделкой или оборудованием внутри апартаментов, а с характеристиками здания либо самого расположения помещения.

Если несоответствие неустранимо, изменение документов само по себе проблему не решит. Поэтому выяснять техническую возможность перевода следует до дорогостоящих работ.

Сколько времени занимает перевод апартаментов

Общий срок зависит от состояния помещения, необходимых работ и последующего оформления сведений. Установленный законом срок рассмотрения заявления не равен продолжительности всей процедуры.

Сроки принятия и направления решения установлены ст. 23 ЖК РФ.

Таким образом, 45 дней — это срок рассмотрения заявления, а не обещание завершить весь перевод за полтора месяца. Если понадобятся работы, приёмка и отдельные регистрационные действия, процедура займёт дополнительное время.

Сколько стоит перевод апартаментов в жилое помещение

Единой стоимости перевода нет. Расходы зависят от того, какие характеристики объекта уже подтверждены, какие документы нужно подготовить и потребуются ли работы.

В зависимости от ситуации собственнику могут понадобиться:

• обследование помещения и проверка его характеристик;
• разработка проекта;
• выполнение переустройства, перепланировки или других работ;
• подготовка технической документации;
• кадастровые и регистрационные действия.

Не все эти расходы обязательны для каждого собственника. Например, если помещение уже соответствует требованиям, затраты на перепланировку могут не потребоваться. Технический план нужен при предусмотренной перепланировке, а необходимость и размер кадастровых и регистрационных платежей зависят от конкретного действия.

Стоимость региональной услуги и необходимые платежи следует уточнить у уполномоченного органа. Заказывать коммерческое сопровождение процедуры необязательно само по себе.

Лучше сначала определить, что именно требуется подтвердить или исправить, и лишь затем оценивать затраты на проект и работы.

Также не стоит рассчитывать на гарантированное снижение налогов или коммунальных платежей после перевода: возможные изменения расходов зависят от применимого к помещению режима и требуют отдельной проверки.

Почему могут отказать в переводе апартаментов

Основания для отказа предусмотрены ст. 24 ЖК РФ.

Отказать могут, если:

• заявитель не представил необходимые документы;
• заявление направлено в орган, который не уполномочен принимать решение о переводе;
• помещение не соответствует условиям перевода;
• представленный проект переустройства или перепланировки нарушает требования законодательства.

Решение об отказе должно содержать конкретное основание со ссылкой на соответствующее нарушение. Его выдают или направляют заявителю не позднее 3 рабочих дней со дня принятия.

Что делать после отказа

Сначала изучите письменное решение. Дальнейшие действия зависят от причины отказа:

• Если проблема в неполном комплекте документов или проекте, который можно исправить, проверьте возможность устранения недостатков и повторного обращения.
• Если отказ связан с техническими характеристиками, необходимо установить, действительно ли помещение не соответствует требованиям и можно ли устранить препятствие.
• Если вы считаете отказ незаконным, его можно оспорить. Сохраните само решение и подтверждение даты его получения: эти документы помогут определить основания обращения и проверить сроки.

По общему правилу части 1 ст. 219 КАС РФ срок обращения в суд составляет 3 месяца со дня, когда человеку стало известно о нарушении его права, если не установлен иной срок. Для обжалования бездействия предусмотрено отдельное правило части 1.1 этой статьи.

Не следует рассчитывать, что повторное заявление автоматически позволит отложить обжалование первоначального отказа. При пропуске срока вопрос о его восстановлении по уважительной причине решает суд, и положительное решение не гарантировано.

Само по себе обращение в суд также не означает, что апартаменты обязательно переведут в жилое помещение. Результат зависит от оснований отказа и установленных обстоятельств.

Нужно ли переводить апартаменты ради регистрации

Если собственнику нужен не жилой статус помещения, а возможность регистрации, сначала стоит проверить именно этот вопрос. Перевод нежилого помещения в жилое и регистрация граждан — разные процедуры с разными последствиями.

Такая регистрация не превращает апартаменты в жилое помещение и не изменяет автоматически их статус в ЕГРН. Она также сама по себе не меняет налоговый и коммунальный режим и не создаёт обязанности обеспечить дополнительную инфраструктуру.

Поэтому, если нужна только регистрация, следует отдельно проверить применимость постановления и действующий порядок для конкретного объекта. Если же цель — получить жилой статус помещения, необходима именно процедура перевода.

С чего начать, если вы хотите перевести апартаменты

Главное — не заказывать перепланировку и не начинать ремонт, пока не установлена возможность перевода. Сначала получите выписку из ЕГРН и технические документы на помещение и здание, а затем определите, какие условия ещё требуют подтверждения.