Покупка квартиры через аукцион, на торгах

Задумываясь о покупке квартиры через аукцион, нужно предварительно разобраться в особенностях этой процедуры. Какое жилье можно приобрести? Что нужно для участия в торгах? С какими рисками сопряжены подобные сделки?

✅ Какую недвижимость можно приобрести

Принцип любого аукциона состоит в том, что выставленный объект (лот) получает тот, кто предложил за него максимальную цену. На рынке недвижимости такой способ может быть использован для реализации имущества от разных продавцов:

• Собственность государства. Имущество может находиться в федеральной, региональной или муниципальной собственности. Как правило, предлагается бывшее социальное жилье, рентные квартиры, имущество должников, конфискованное на основании судебного акта, или недвижимость, полученная другими способами (за счет обязательной квоты при строительстве и пр.). С юридической точки зрения сделки, где продавцом является государство, считаются наиболее безопасными.
• Залоговая недвижимость банков. Таким способом реализуется жилье должников, которые не в состоянии выполнить свои обязательства по ипотеке или погашению денежного кредита, залогом по которому было жилье. Обычно это крайняя мера, которая применяется при невозможности урегулировать ситуацию другими способами (посредством реструктуризации долга и пр.). Если банк будет стремиться быстрее избавиться от залоговой недвижимости, как непрофильного актива, можно подобрать вариант по действительно выгодной цене. Но здесь требуется более тщательная проверка объекта, особенно на предмет наличия прописанных несовершеннолетних лиц.
• Предложения риэлторов. Агентства недвижимости также практикуют продажу недвижимости через аукцион. При этом сначала обычно предлагается заниженная стоимость, которая постепенно поднимается заинтересованными покупателями в ходе торгов. Иногда торги – это способ быстрее реализовать недвижимость, когда это долгое время не удается сделать традиционными способами.

Посмотреть перечень актуальных предложений можно на торговых площадках федерального или регионального уровня. Среди наиболее популярных вариантов Официальный сайт РФ по размещению информации о торгах, Российский аукционный дом, сайт приставов и пр.

✅ Особенности аукционных сделок

Несмотря на большое количество торговых площадок со своими индивидуальными условиями, существуют общие для всех принципы проведения торгов:

• Участвовать в торгах имеют право совершеннолетние граждане РФ при наличии паспорта, ИНН и СНИЛС.
• Аукционы могут проводиться в очной форме (при личном присутствии участников) и в электронном формате.
• Для участия в электронных торгах обязательно иметь ЭЦП (электронную цифровую подпись) – аналог обычной подписи, необходимый для удостоверения личности участника. ЭЦП оформляется специальным удостоверяющим центром и представляет собой подобие «флешки» со специальным программным обеспечением и зашифрованными данными о личности владельца. Срок действия составляет 1 год, ее можно оформить для использования в рамках одной площадки или нескольких.
• Покупатель обязан внести задаток за покупку (не может превышать 20% цены недвижимости). В случае победы задаток засчитывается в счет оплаты будущего жилья, в случае проигрыша – возвращается в полной сумме.
• Прием заявок по конкретному аукциону открывается за определенное время до его начала (от нескольких дней до месяца). При наличии единственной заявки, она автоматически объявляется выигравшей по начальной цене объекта.
• При выявлении организатором несоответствий в бумагах или других нарушениях со стороны покупателя, он автоматически лишается права выкупа своего «выигрыша».

Торги по продаже недвижимости проводятся в несколько этапов. Сначала устанавливается стартовая цена (как правило, ниже рыночной) и разрешенный шаг. Последний представляет собой минимальную сумму, на которую может поднимать стоимость каждый участник. Если покупателей на таких условиях не находится, стоимость снижается (на 10-20%), но шаг обычно остается прежним. Наибольший интерес представляет последний этап, когда начальная стоимость снова снижается, а торги идут на понижение цены (в рамках установленного минимума). В таком случае появляется возможность сэкономить на покупке жилья до 50-70% по отношению к среднерыночным ценам. Но такие предложения требуют предельной внимательности, ведь столь длительный застой с продажей может быть обусловлен непростой историей объекта.

✅ Подготовка к участию в торгах

Кроме сбора необходимой для приобретения недвижимости суммы и технической подготовки (получения электронного ключа), нужно найти подходящие торговые площадки и ознакомиться с лотами, которые соответствуют желаемым критериям. Предложения периодически меняются, поэтому для выбора лучшего варианта рекомендуется регулярно следить за обновлениями.

При выборе той или иной квартиры следует учесть ряд параметров:

• Характеристики объекта. Уточнить площадь, расположение комнат, возраст самого дома. В зданиях старше 15-летнего возраста возможны проблемы с инженерными коммуникациями (электросетями, водоснабжением, канализацией). Такие сведения не указываются в описании квартиры, поэтому их нужно проверять самостоятельно.
• Местоположение. Оценить уровень доступности жилья по отношению к общественному транспорту (если это актуально) и наличие близлежащих объектов инфраструктуры (магазинов, поликлиник, школ, детских садов и пр.).
• Юридические аспекты. Выяснить статус собственника, количество зарегистрированных лиц и их возраст, наличие обременений и другие нюансы, которые могут стать источником дополнительных проблем в будущем.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

На некоторых электронных торгах фактический просмотр объектов не предусмотрен. При выборе в таком случае следует внимательно осматривать фотографии и изучать прилагаемую документацию. Можно также поехать по указанному адресу, чтобы на месте оценить состояние дома и придомовой территории. Но осмотреть саму жилплощадь таким образом не выйдет, соответственно невозможно объективно оценить сумму дополнительных вложений (например, необходимость ремонта, замены коммуникаций и пр.).

✅ Порядок покупки квартиры через аукцион

Когда будет найдено жилье, устраивающее по всем параметрам, можно приступать к непосредственным действиям для покупки через аукцион. Для этого необходимо:

1. Зарегистрироваться с помощью ЭЦП на торговой площадке, где выставлен понравившийся объект. Для оформления личного кабинета обычно требуется заполнить специальную форму с личными данными (ФИО, адрес, ИНН, банковские реквизиты), загрузить сканы с подтверждающими их документами и дождаться проверки (может занять от 3 до 5 дней).
2. В личном кабинете зарегистрироваться в качестве участника выбранного аукциона.
3. Внести задаток. Сумма вносится в установленные сроки по реквизитам, указанным в аукционных документах. Подтверждением внесения будет отображение суммы в личном кабинете. Нарушение сроков оплаты или ошибки платежа будут основанием для отказа участвовать в торгах.
4. В назначенный день принимать в торгах участие: предлагать свои варианты цены, следить за предложениями «конкурентов» (если они есть).
5. В случае победы внести полную сумму за жилье (за вычетом задатка) и заключить договор купли-продажи. На это отводится определенный срок, иначе лот перейдет к следующему участнику. Документ обычно составляет представитель организатора. Покупателю важно проверить достоверность внесенной информации.
6. Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. После внесения сведений о смене собственника покупатель становится полноправным собственником квартиры.

🔻 Сроки процедуры

Время, прошедшее от принятия решения купить жилье через аукцион до его получения в собственность будет зависеть от ряда условий. В среднем можно ориентироваться на такие сроки (указано количество рабочих дней):

• оформление ЭЦП – около 3-х дней (возможные срочные варианты);
• поиск подходящего жилья – от 1-го дня;
• подтверждение регистрации на торговой площадке – 3-5 дней;
• внесение задатка – 2 дня;
• внесение полной оплаты – до 5 дней;
• подписание договора купли-продажи – 5-7 дней;
• регистрация права собственности – от 1 до 12 дней в зависимости места и условий подачи.

🔻 Расходы

По расходам нужно учитывать следующие статьи:

• Регистрация электронной подписи – от 2000 руб.
• Задаток – от 100 000 руб. (будет включен в стоимость квартиры).
• Цена недвижимости – согласно условиям договора.
• Регистрация права собственности – 2000 руб.

✅ Риски покупки квартиры на торгах

Основной мотив участия в «квартирном» аукционе обычно связан с привлекательной стоимостью представленных лотов. Но этот показатель не должен стать главным критерием выбора. Подобный способ покупки сопряжен с рядом рисков, которые могут перекрыть возможную выгоду от более низкой стоимости. Заниженная по сравнению со средней по рынку цена может быть связана с проблемами «юридической чистоты» объекта. Среди возможных рисков:

1. Лица, прописанные в квартире. Прописанных лиц можно снять с регистрации только по решению суда или договариваться о выписке «по-хорошему». Дополнительные сложности возникнут в случае регистрации несовершеннолетних лиц, для которых принудительная выписка не предусмотрена. Ее можно провести только с разрешения органов опеки и при условии предоставления детям другого жилья. Если родители откажутся «сотрудничать» с новым собственником, последний фактически лишается возможности свободного распоряжения своим жильем в дальнейшем. Придется только ждать совершеннолетия детей, чтобы прибегнуть к принудительной выписке. Рекомендуем почитать: Покупка квартиры с прописанным человеком
2. Лица, имеющие право пожизненного проживания. Этот факт может быть отражен в аукционной документации по объекту, если является одним из ключевых условий. Например, когда собственник добровольно соглашается на продажу жилплощади третьему лицу по выгодной цене в обмен на право пожизненного проживания, содержание и пр. Покупатель сам решает, соглашаться ли на подобные условия.

3. Задолженность по оплате коммунальных платежей. Если предыдущие владельцы не считали нужным оплачивать «коммуналку» длительное время, дело даже доходит до отключения объекта от коммуникаций (электроснабжения, отопления). Но коммунальные долги числятся не за квартирой, а за определенным жильцом, в момент проживания которого они были начислены (исключение касается только взносов на капитальный ремонт). Соответственно новый собственник не обязан их оплачивать, зато вправе требовать обнуления показаний и восстановления доступа к услугам в Управляющей компании или у поставщиков услуг. Последние обычно заинтересованы только во взыскании долгов, не важно с кого, поэтому не охотно соглашаются с требованиями. Если договориться мирным путем не удается, следует обращаться в суд, тем более, что он в последнее время все чаще принимает сторону добросовестного покупателя.
4. Оспаривание через суд факта реализации жилья и результатов самого аукциона. Подобный риск может исходить от бывшего собственника, не согласного с конфискацией недвижимого имущества. Всегда остается вероятность, что суд может признать ее взыскание необоснованным и у покупателя появится обязательство вернуть квартиру. Соответственно продавец (например, банк или государство) вернет ему уплаченные деньги, но расходы на ремонт и потраченное время никто возмещать не будет.
5. Покупка по завышенной цене. Особенно азартные люди в процессе торгов рискуют настолько увлечься процессом, что будут поднимать цену жилья до неподъемных для себя сумм. В результате покупка может обойтись даже выше среднерыночной цены.
6. Задержки при физической передаче квартиры. Иногда жильцы (уже фактически бывшие собственники) наотрез отказываются выселяться по разным причинам. С учетом того, что недвижимость обычно реализуется не по их воле, они могут не иметь финансовой возможности для переезда. Для выселения победителю торгов предстоит судебное разбирательство, которое может затянуться не неопределенный срок, особенно, если жильцы будут подавать встречные иски (на оспаривание результатов аукциона, решения суда о продаже недвижимости и пр.). Последние могут быть заведомо проигрышными, но за счет времени, выделенного на рассмотрение, жильцы смогут проживать в квартире длительное время.

🔻 Минимизация рисков

Для безопасности будущей сделки полезно учесть следующие рекомендации:

1. Внимательно изучать документацию по выбранному лоту (особенно выписку из ЕГРН, справку о составе семьи или выписку из домовой книги), чтобы снизить в будущем риск признания аукциона недействительным. В период подготовки также рекомендуется обратиться за консультацией к квалифицированным юристам. Они подскажут возможные «подводные камни».
2. Использовать титульное страхование. Это страховая защита статуса собственника недвижимости на случай оспаривания сделки или признания договора купли-продажи недействительным. Но процедура сопряжена с дополнительными расходами (0,5-2% стоимости квартиры ежегодно в зависимости от условий договора страхования).
3. Установить для себя допустимые пределы затрат с учетом собственных денежных возможностей. Важно контролировать эмоции в процессе торгов, чтобы не предложить цену больше планируемой, иначе возможность «экономии» на аукционе уже будет неактуальна. Тем более, что при отказе от оплаты неподъемной суммы по выигранному лоту задаток вернуть не получится. Нелишним будет также ознакомиться со среднерыночными ценами на подобное жилье (по площади, расположению), чтобы во всеобщем ажиотаже избежать переплаты.

Тем не менее, гарантировать полную защиту от всех видов рисков невозможно, поэтому выбирая покупку жилья через аукцион нужно найти «золотую середину» между выгодой и рисками процедуры.

При грамотном подходе к участию в аукционе можно стать собственником жилплощади по привлекательной цене. Но для этого нужно предварительно взвесить все «за» и «против» для конкретного объекта. Какие действия предпринять для проверки выбранной квартиры? Как снизить свои риски? На бесплатной консультации юристы нашего сайта подскажут, на какие аспекты нужно обратить внимание, чтобы избежать возможных проблем.