Покупка квартиры через жилищный кооператив

Альтернативой инвестирования в объекты недвижимости наряду с договорами долевого участия является покупка квартиры через жилищный кооператив, возможность которой прописана в Жилищном и Гражданском кодексах РФ. Выбирая подобный формат приобретения жилья, стоит разобраться с его преимуществами и недостатками, чтобы минимизировать риски финансовых и материальных потерь.

✅ Что такое договор ЖСК

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Согласно ст. 110 ЖК РФ, жилищный  или жилищно-строительный кооператив (ЖК или ЖСК) – добровольное объединение граждан (пайщиков), создаваемое для помощи в приобретении жилья за их собственные средства, а также последующего управления домом. Он обеспечивает организацию работ по строительству и дальнейшему содержанию многоквартирного дома, расходы на которые оплачиваются за счет взносов членов кооператива. Последний может сам являться застройщиком или только инвестировать в строительство, которым будет заниматься другая строительная компания.

Отношения между объединением и его членами (будущими собственниками квартир) регулирует отдельный документ – договор ЖСК (паенакопления). Он содержит основную информацию о правах и обязанностях сторон в рамках инвестирования строительства и условиях передачи жилья после его завершения. После подписания документа все условия продажи квартиры считаются согласованными, а правоотношения сторон приобретают юридическую силу.

Взаимоотношения кооператива и пайщика регулирует не только договор, но и устав. Последний может содержать существенные условия деятельности кооператива, не отраженные в самом договоре. Подписывая последний, пайщик автоматически соглашается с положениями устава.

🔻 Отличия от ДДУ

Разница между договорами Долевого участия в строительстве (ДДУ) и ЖСК состоит в разных источниках регулирования процедур покупки недвижимости по каждому из документов. Если в первом случае многие аспекты приобретения жилья и защиты прав дольщиков установлены на законодательном уровне, то решение спорных ситуаций между пайщиками и кооперативом при их возникновении осуществляется на основании внутренних документов объединения.

✅ Как выбрать кооператив

При намерении присоединиться к тому или иному ЖК потенциальному участнику важно заблаговременно узнать как можно больше информации об объединении:

• Общие сведения: дату место регистрации, выписку из ЕГЮРЛ (можно получить на сайте ФНС по названию и ИНН организации), наличие записей в реестре Центробанка, где отражены легально работающие объединения и их благонадежность (отсутствие процедур банкротства или ликвидации).
• Внутренние документы: устав, где отражен порядок работы объединения, внесения взносов, права и обязанности пайщиков и другие аспекты деятельности.
• Отзывы и упоминания в сети интернет. Особенно ценными будут отзывы бывших пайщиков, которые уже получили (или, наоборот, не получили) свое жилье. Также можно узнать о наличии судебных разбирательств с участием ЖСК.
• Сведения о фактическом застройщике (если это внешний подрядчик): наличие и срок действия лицензии, владелец, учредители, реализованные ранее проекты, разрешение на строительство на выбранном участке. Информацию можно найти на официальном сайте компании и среди реальных отзывов на тематических форумах.
• Сотрудничество с банками. Возможность предоставления ипотеки – дополнительное преимущество. Даже если в ней нет необходимости, это будет дополнительной гарантией для покупателя, поскольку банки сотрудничают только с проверенными компаниями.

✅ Как купить квартиру через ЖСК

После того, как будет выбран подходящий жилищный кооператив, последовательность действий для покупки квартиры в нем будет примерно следующей:

1. Вступить в кооператив. Прием новых членов проводится на основании заявления на имя председателя. Оно обычно составляется в свободной форме, но желательно уточнить требования в выбранной организации, как и список прилагающихся к заявлению документов. На рассмотрение заявления отводится месяц (ст. 121 ЖК РФ). Решение о принятии нового члена утверждается на общем собрании членов и отражается в соответствующем протоколе.
2. Оплатить вступительный членский взнос. Только после оплаты претендент становится полноправным членом ЖСК. Размер платежа устанавливается Уставом объединения (до 3-7% цены квартиры) и обычно не входит в сумму оплаты за будущее жилье.
3. Получить разрешение на выбор жилья и подписать договор (о содержании документа ниже).
4. Оплатить паевой взнос. Размер и порядок оплаты будут зависеть от цены выбранной квартиры и Устава. Обычно для получения жилья нужно оплатить не менее половины его стоимости (единовременным платежом или несколькими в течение установленного времени). Важно фиксировать каждый факт выплат (например, требованием расписки).
5. Получить квартиру. Пайщик имеет право проживать в ней, но до выплаты полной суммы недвижимость остается в собственности ЖК.
6. Погасить оставшуюся часть суммы. Только после полной выплаты пайщик становится собственником жилплощади (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Погашение задолженности подтверждается соответствующей справкой от ЖСК. Именно она будет являться основанием возникновения права собственности при дальнейшей государственной регистрации.
7. Зарегистрировать право собственности в Росреестре. Процедура необходима для возможности свободного распоряжения недвижимым имуществом (продажи, дарения, завещания и пр.)

🔻 Структура договора

На законодательном уровне не предусмотрено единой формы договора ЖСК. Он оформляется в письменном виде, структура и содержание формируются по согласованию сторон. Ответственность за действия кооператива возлагается на его членов, поэтому договор, по сути, является внутренним документом.

Среди обязательных сведений:

• Сведения о сторонах: реквизиты ЖК и личные данные пайщика.
• Описание недвижимости. В документе четко указываются характеристики квартиры (адрес, этажность, общая и жилая площадь, тип отделки), которую в итоге получает пайщик.
• Порядок оплаты и передачи недвижимости. Устанавливаются сроки и сумма внесения членских и паевых взносов, условия передачи жилплощади в собственность. Отдельное внимание стоит обратить на возможность сбора дополнительных взносов, из-за которых расходы на приобретение жилья могут существенно увеличиться.
• Сроки передачи объекта. Желательно указание точных дат сдачи объекта. Иногда указывается пункт о возможности их переноса в одностороннем порядке, что не будет противоречить требованиям законодательства. В интересах пайщика требовать включения пункта о выплате неустойки на случай нарушения сроков.
• Оплата коммунальных услуг по содержанию возведенного здания. Иногда между вводом в эксплуатацию и передачей квартиры проходит не один месяц. В этот период за пайщиками может быть закреплено обязательство об оплате коммунальный платежей, а за нарушение этого условия – крупные штрафы.
• Условия расторжения договора и выхода из кооператива. Исключение возможно по инициативе пайщика или по решению общего собрания (например, в связи невыполнением обязательств). Здесь же прописывается порядок возврата взносов и штрафные санкции за нарушение обязательств каждой стороны.
• Подписи сторон. Подтверждают согласие со всеми пунктами договора и Устава объединения.

Ставить подпись на договоре имеет право только член ЖСК. Соответственно, если документ подписать до оформления членства, кооператив фактически не будет нести ответственности перед лицом, поставившим подпись (этот факт особенно важен, если дело дойдет судебного разбирательства).

Скачать образец договора для покупки квартиры через ЖСК

🔻 Необходимые документы

Документы, которые понадобятся для покупки квартиры через ЖК, можно объединить в две группы:

✅ Преимущества и риски покупки

Среди положительных моментов приобретения жилплощади через участие в кооперативе стоит выделить:

• Относительно низкую цену квартиры. Этому способствует освобождение паевых взносов от налогообложения, тогда как застройщики, работающие по ДДУ, закладывают в стоимость объектов НДС.
• Быстроту оформления. Договор ЖСК не требует государственной регистрации, поэтому его можно заключить в минимальные сроки.
• Длительную рассрочку. Частичные платежи за жилье можно вносить не только на этапе строительства, но и еще в течение нескольких лет после его завершения и фактического проживания в квартире.
• Контроль строительства. Члены кооператива имеют право на доступ к документам объединения для контроля соблюдения сроков и других важных моментов строительства. В случае банкротства застройщика они могут найти нового подрядчика, который завершит стройку.

На фоне указанных преимуществ следует учитывать ряд рисков этой схемы покупки жилья:

1. Увеличение стоимости недвижимости. В связи с удорожанием строительных материалов и работ в процессе строительства или другими факторами для каждого пайщика в равных долях может быть увеличена стоимость пая.
2. Затягивание сроков строительства. На деле возведение дома может длиться гораздо дольше, чем оговаривалось изначально. Даже при пропуске указанных в договоре сроков законом не предусмотрена какая-либо ответственность перед пайщиками.
3. Неполучение желаемой квартиры. Вопросы представления жилья согласно оплаченным взносам, распределения квартир, вселения определенных лиц и связанные с этим разногласия решаются только на Общем собрании членов объединения. Нормативных актов для регулирования этой сферы не существует.
4. Отсутствие права на возмещение убытков, взыскание пени или устранение недостатков жилья. Подобные способы защиты прав граждан предусмотрены ст. 7 закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», но деятельность кооперативов не попадает под его действие, и, соответственно, пайщики не могут пользоваться его положениями на случай нарушения их интересов.
5. Двойные продажи. Как было сказано выше договора заключаются в простой письменной форме и не подлежат обязательной госрегистрации (в отличие от ДДУ), соответственно для мошенников открывается возможность продажи одного и того же объекта нескольким людям одновременно.

Единственный способ обезопасить себя от основных рисков – ответственно подходить к выбору ЖК, отдавая предпочтение объединениям с положительной репутацией и наличием ранее успешно завершенных проектов.

✅ Можно ли приобрести жилье в ипотеку

Банки оценивают подобные сделки как высокорисковые, соответственно большинство из них не предоставляет ипотечное кредитование на покупку недвижимости через кооператив. С другой стороны, согласие банка на ипотеку для конкретного ЖСК – своего рода дополнительный показатель надежности застройщика, поскольку банковская служба безопасности обычно проводит тщательную проверку компаний перед началом сотрудничества.

В случае положительного решения, как правило, устанавливается более высокая процентная ставка (по сравнению с условиями для ДДУ), и требуется дополнительный предмет залога. Последнее требование связано с тем, что частичная выплата пая покупателем и его проживание в квартире не дает права собственности на недвижимость, соответственно она не может быть предметом залога по ипотечным выплатам. Тем не менее, условия разных банков индивидуальны. Актуальную информацию всегда можно узнать в ближайшем отделении интересующего банка.

✅ Особенности предоставления имущественного налогового вычета

Ст. 220 НК РФ обеспечивает гражданам РФ, уплачивающим НДФЛ, возможность оформления налогового вычета при покупке жилья. Его размер составляет 13% от расходов на недвижимость, не превышающих 2 млн. руб., то есть не более 260 000 руб.

Получить имущественный вычет можно на основании документов, подтверждающих право собственности налогоплательщика на недвижимость. В случае с покупкой квартиры через ЖК право собственности на жилое помещение возникает после выполнения двух условий:

• уплаты паевых взносов в полном объеме;
• наличия акта приема-передачи квартиры, фиксирующего факт передачи объекта (то есть он должен фактически существовать) члену кооператива.

Таким образом, получить налоговый вычет за покупку жилья через ЖСК можно будет только в году (налоговом периоде), соответствующем времени оформления акт приема-передачи помещения и при условии полной выплаты паевых взносов (согласно письму Минфина № 03-04-05/4-403 от 23.04.2013).

Несмотря на более низкую цену и еще ряд преимуществ, покупка жилья через ЖСК сопряжена с множеством рисков. Как себя обезопасить? На что обратить внимание при проверке надежности ЖСК? Какие пункты обязательно должны быть в договоре? На эти и другие вопросы ответят на бесплатной консультации юристы нашего сайта. При необходимости специалисты готовы принять прямое участие в приобретении недвижимости, что позволит вовремя заметить подозрительные моменты и предостеречь от них клиента.