Принудительное выселение собственника из квартиры

Можно ли выселить человека из собственной квартиры? Некоторые наивно полагают, что хозяин приватизированного жилья обладает «иммунитетом» от выселения. Вот только на практике дело обстоит несколько иначе. Сейчас можно найти управу даже на нерадивого собственника квартиры. Не факт, что выселят, но пригрозить – пригрозят. Причем зачастую это помогает, и до выселения дело не доходит.

Наша статья затронет три основных случая выселения собственника:

• если распорядитель жилья создает неудобства соседям;
• если нужно выселить бывшего владельца купленной квартиры;
• если выселяется обладатель доли в жилом помещении.

Начнем с общей информации по выселению людей из занимаемых ими площадей.

✅ Можно ли выселить собственника жилого помещения?

Статус «собственника квартиры» дает право не только на проживание, но и на распоряжение жилым помещением. Владелец недвижимости имеет гарантированную защиту своих прав:

1. Частная собственность находится под защитой государства (ст. 8 Конституции РФ).
2. Закон устанавливает, что никто не может лишиться имущества кроме как по решению суда. При этом собственнику полагается обязательная компенсация (ст. 35 Конституции РФ).
3. Нельзя выселить распорядителя жилья и членов его семьи, если квартира является их единственным местом для проживания (ст. 446 ГПК РФ).

Вместе с тем о невозможности выселения собственника из квартиры в законе не сказано. Следовательно, выселение возможно, но только при наличии веских обстоятельств.

Варианты выселения собственника жилого помещения:

• добровольно – если хозяин квартиры не оспаривает сей факт (например, выселение при продаже жилья);
• принудительный порядок – используется в подавляющем количестве случаев (например, если собственник нарушает общественное спокойствие, но не реагирует на уведомления и замечания);
• выселение с предоставлением нового жилья – например, если земля под домом нужна для нужд муниципалитета;
• выселение с предоставлением жилья в маневренном фонде – примером является переселение семьи ипотечного должника (ст. 106 ЖК РФ);
• выселение без предоставления жилья – но с денежной компенсацией (например, в случае продажи квартиры с торгов).

Встречается ли выселение без нового жилья и компенсации? Практика таких случаев еще не встречала. Даже если собственник перешел все грани и выселяется через суд, ему выплачивают компенсацию от продажи жилья. Второго варианта с выселением на улицу без компенсации, не предусмотрено, включая случаи с долгами по ипотеке.

✅ Можно ли выселить собственника, если он не платит за квартиру?

Право собственника – выселить жильца за неуплату коммунальных платежей. Можно ли проделать аналогичную процедуру в отношение самого владельца недвижимости?

Взыскание долга инициируется по просьбе кредиторов, а исполнением занимаются судебные приставы. Наиболее распространенный сценарий, если собственник не платит за квартиру и счетчики – арест счетов, вкладов, ценных бумаг, опись части имущества должника. Выселение в данном случае грозить не может.

✅ Основания

Разобравшись с некоторыми нюансами процедуры, самое время остановиться на причинах выселения собственника из квартиры. Они прописаны в ст. 293 ГК РФ, и представляют собой исчерпывающий список.

За что можно выселить владельца из жилого помещения?

1. Использование квартиры не по прямому назначению – если собственник нарушает правила проживания в жилом помещении. Пример: создание склада, магазина, питомника для животных, офисного помещения.
2. Бесхозяйственное использование жилой площади – создание угрозы обрушения конструкции, порча имущества в доме, дискомфорт для проживания остальных нанимателей жилья.
3. Неузаконенная перепланировка – представляет собой повреждение несущих конструкций, изменение инженерных узлов, водоснабжения, электричества, газификации, создание аварийной ситуации в многоквартирном доме.
4. Задолженности по коммунальным платежам – речь идет о длительной неуплате без уважительных причин. Отметим, что выселение возможно в одном единственном случае – если у собственника имеется альтернативное жилье.
5. Утрата права собственности – переход к новому владельцу автоматически лишает указанного права прежнего владельца и членов его семьи (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
6. Изъятие земли на нужды местных властей – собственникам предоставляется альтернативное жилье.
7. Снос аварийного дома – жильцы расселяются в другие дома, а собственники вправе получить компенсацию.

Несмотря на исчерпывающий список, итоговое решение о выселении принимается исключительно судом.

✅ Как выселить собственника из квартиры за систематические нарушения прав соседей?

Напоминаем, что за нарушение прав соседей собственников не выселяют (если единственное жилье). Если у владельца квартиры имеется альтернативное жилье, выселение возможно. Вот только на практике это встречается крайне редко. Куда чаще собственникам выносят предупреждение о ненадлежащем поведении.

Пример:

Герасимов проживал в своей квартире и устроил дома ремонтную мастерскую. Днем и ночью из квартиры слышались звуки дрели, молотка, перфоратора, а на площадке скапливался строительный мусор. Соседи всячески уговаривали Герасимова прекратить нарушение спокойствия, но мужчина продолжал свое дело. Жильцы обратились в жилищную инспекцию. Факт систематического нарушения был зафиксирован. Состоялось собрание, где было принято решение обратиться в суд за выселением Герасимова из его квартиры. Однако, поскольку у нарушителя не было альтернативного жилья в удовлетворении иска было отказано. Впрочем, жильцам удалось добиться того, чтобы Герасимов «прикрыл» мастерскую и не тревожил соседей шумной работой.

🔻 Кто имеет право?

Систематические нарушения прав соседей должны пресекаться…

• самими соседями (индивидуальная или коллективная жалоба);
• органами государственной власти;
• органами местного самоуправления (ОМС).

Выселение следует не сразу – сперва нужно предупредить нарушителя. Если права соседей по-прежнему нарушаются, можно прибегать к крайнему варианту и обращаться за судебной защитой.

🔻 Порядок действий

Итак, мы выяснили, что выселение собственника за нарушение прав соседей – исключительный случай. Поэтому рассмотрим единственный вариант – если у нерадивого владельца имеется альтернативное жилье.

Алгоритм действий:

1. Провести собрание недовольных соседей (по лестничной площадке или всего подъезда).
2. Позвонить участковому для фиксации ненормального поведения собственника.
3. Получить протокол систематических нарушения со стороны хозяина квартиры, собрать иные доказательства (аудио–, видео, заключения экспертизы, акт жилищного органа).
4. Составить жалобу в ЖЭУ.
5. Уведомление собственника – обязать устранить нарушения.
6. Если нарушитель не реагирует – обращение в суд с исковым заявлением.

Дальнейший ход зависит от характера дела. Истец и ответчик вызываются на судебное заседание, высказывают претензии, приводят доказательства в пользу своей правоты, требуют справедливого решения. Если нарушения будут доказаны, суд принимает решение исходя из материалов дела – выселить человека из собственной квартиры либо обязать его устранить нарушения своими средствами.

🔻 Документы

Исковое заявление о выселении собственника из квартиры должно сопровождаться документами. Определить, какие нужны документы, можно на основании ст. 132 ГПК РФ, а в нашем случае понадобятся:

• экземпляры искового заявления (минимум 3 шт., одно из которых остается у истца);
• квитанция об оплате госпошлины;
• паспорт или иной документ заявителя;
• документальное подтверждение фактов систематического нарушения прав соседей по дому;
• документ, дающий право предъявлять претензии истцу (например, выписка из домовой книги о регистрации по месту жительства);
• копия жалобы или уведомления в адрес собственника;
• доверенность + копия паспорта представителя (при необходимости).

Вероятно, секретарь суда затребует дополнительные документы – исходя из особенностей сложившейся ситуации. Но в целом, вышеупомянутый список документов подойдет для большинства судебных споров.

🔻 Исковое заявление (образец)

Требования к составлению искового заявления касаются прежде всего формы и содержания документа. Истец должен составить письменное обращение в суд с указанием нюансов спора.

Содержание искового заявления:

• наименование суда, в который подается иск;
• ФИО, личная информация и контактные телефоны сторон (истца и ответчика);
• описательная часть искового заявления – на каком основании истец обращается к суду и требует выселить ответчика из занимаемого им помещения (в нашем случае – нарушение прав соседей собственником);
• доказательства, которые подтверждают систематические нарушения со стороны ответчика;
• сведения о том, что соседи и/или жилищный орган уведомили собственника на досудебном этапе;
• перечень документов;
• дата и подпись истца.

Скачать образец искового заявления о выселении собственника за нарушение прав соседей

Подсудность дел о выселении собственника относится к районным (городским) судам населенных пунктов. Истцом может выступать не только одно лицо, но и коллектив жильцов дома. Но чаще всего процедуру инициирует представитель ОМС.

Более подробно о составлении иска вы можете узнать из нашей статьи «Исковое заявление о выселении и снятии с регистрационного учета«.

🔻 Сроки и стоимость

Сколько займет выселение человека из квартиры? Обычно на это уходит порядка 2-3 месяцев – именно столько длится судебное разбирательство по поводу выселения собственника. Впрочем, процесс может затянуться. Например, если ответчик подаст встречный иск или апелляцию на вынесенное судом решение.

Если заявляются дополнительные требования, стоимость иска составит уже 600 рублей и далее по аналогии. Истец имеет право взыскать судебные расходы с противоположной стороны – но только в том случае, если добьется удовлетворения иска. Напомним, собственников выселяют крайне редко, так что решение суда может быть и отрицательным.

✅ Как выселить бывшего собственника из купленной квартиры?

При покупке квартиры, если бывшие хозяева не выписались – их придется выселять в принудительном порядке. Новый владелец квартиры реализует свое законное право на основании ст. 292 ГК РФ. Привлекать жилищный орган необязательно – выселение происходит самостоятельно.

Пример:

Парфенов купил 2-комнатную квартиру у семьи Войновых. Стороны заключили договор купли-продажи, зарегистрировали право в ЕГРН и произвели расчеты. Войновы не позаботились о том, чтобы подыскать вариант с другим жильем. На просьбу Парфенова выселиться из купленной квартиры с вещами отвечали отказом. Новый собственник пригрозил Войновым походом в суд, а затем действительно подал исковое заявление о выселении прежних собственников. Основанием была заявлена ст. 292 ГК РФ, на основе которой прежние владельцы квартиры утрачивают право на проживание после продажи. Исковые требования были удовлетворены в полном объеме – Войновым пришлось отказаться от неспешного поиска жилья и поскорее подыскивать новый вариант для переезда. Парфенов заселился в купленную квартиру.

🔻 Что делать новому владельцу?

Если бывший собственник не желает выселяться из купленной квартиры добровольно, придется действовать в судебном порядке.

Инструкция:

1. Уведомить бывшего собственника о необходимости выселиться (см. «Как составить уведомление, требование, предупреждение«).
2. Убедиться, что письмо дошло до адресата, но ответа не последовало.
3. Составить исковое заявление в суд.
4. Направить обращение в секретариат районного суда, получить талон о принятии.
5. Отстоять свои права на судебных заседаниях.
6. Получить копию судебного решения о выселении ответчика.
7. Передать копию в ССП, написать заявление о принудительном выселении (если бывший собственник по-прежнему не съезжает).
8. Завершить выселение совместно с приставами.

Отметим, что выселение бывшего собственника из купленной квартиры – это гарантированное право нового владельца. Если в предыдущем случае выселение вряд ли случится, то здесь можно и нужно надеяться на успех!

🔻 Документы

Намерение выселить прежних хозяев подтверждается исковым заявлением и документами. Список не сильно отличается от описанного выше. Но вместе с основными документами новому собственнику придется приложить:

• копию договора купли-продажи, наследования, дарственной на квартиру;
• выписку из ЕГРН – о праве собственности на жилое помещение.

Обращаем внимание, что истец должен указать на попытку досудебного урегулирования спорной ситуации. Если этого не сделать, суд оставит иск без движения или возвратит его истцу.

🔻 Сроки

Судебные дела о выселении растягиваются от 2 до 6 месяцев. Если требования истца удовлетворены, ответчика попросят выписаться добровольно в течение 5 дней (п. 1 ст. 107 ФЗ «Об исполнительном производстве»). Вслед за этим наступает этап принудительного выселения совместно с сотрудниками ССП.

Расходы связаны с уплатой госпошлины за подачу иска о выселении – 300 рублей. Наверняка понадобятся услуги нотариуса – от 1 000 рублей (например, если действовать через представителя). Издержки также можно будет взыскать с проигравшей стороны ­– но только в случае удовлетворения требований истца в полном объеме.

✅ Как выселить собственника доли из квартиры?

Следующая распространенная ситуация: если нужно выселить собственника, который владеет долей в квартире. Обычно доля появляются от приватизации жилого помещения. Владелец получает право на распоряжение квартирой наряду с другими собственниками. Но нередко под долей подразумевается отдельная комната.

Вопрос:

Здравствуйте!

Подскажите, пожалуйста – могу ли я выселить сестру из приватизированной квартиры? Нам с сестрой принадлежит по ½ доле в квартире, родители умерли, мы остались с ней вдвоем. Сестра развелась с мужем, и теперь ведет аморальный образ жизни. Невозможно жить с ней в одной квартире.

Лариса, г. Москва.

Ответ:

Здравствуйте, Лариса.

Собственник доли в приватизированной квартире может быть выселен по инициативе совладельцев жилья. Основание в виде аморального образа жизни подходит. Но в вашем случае, сестра является дольщиком, а другого жилья у нее нет. Следовательно, суд не может выселить ее из жилплощади. Попробуйте обратиться к участковому, дабы пресечь нарушение спокойствия со стороны сестры. Обычно в таких случаях помогает штраф об административном правонарушении.

🔻 Пошаговая инструкция

Выселение дольщика из квартиры связано с созданием невыносимых условий для проживания остальных владельцев жилья.

Последовательность действий по выселению:

1. Составление жалобы на действия/бездействия собственника доли.
2. Фиксация правонарушения со стороны жилищного органа.
3. Предупреждение человека.
4. Подготовка искового заявления и документов для принудительного выселения.
5. Передача обращения в суд по месту проживания ответчика.
6. Проведение судебных заседаний.
7. Издание исполнительного листа.
8. Выселение собственника доли из квартиры с помощью ССП и правоохранителей.

Гарантий что собственника доли выселят из квартиры никто не дает. Заявителю потребуется доказать свои претензии вескими аргументами. Если вы затрудняетесь с подготовкой доказательной базы, обратитесь за бесплатной консультацией к юристам нашего портала.

🔻 Документы, исковое заявление

Обращение в суд ставит целью доказать правонарушение стороны ответчика. Как именно истец будет доказывать сей факт – остается на его усмотрении. Желательно не ограничиваться одним видом доказательства, а прибегать к детальному разбору ситуации.

Документы из числа доказательств бывают следующего рода:

• Свидетельские показания жильцов – важно, чтобы были написаны от руки и приложены к пакету с документами.
• Фото–, аудио– и видеоматериалы – приобщаются к делу в качестве неопровержимых доказательств. Носителем обычно выступает видеокассета, CD или DVD-диск. Сведения передаются секретарю судебной канцелярии для первичного ознакомления.
• Протокола участкового, правоохранительных органов.
• Заключения санэпидемстанции, медицинских работников, сотрудников ЖЭКа, органов опеки и попечительства.

Исковое заявление составляется согласно положениям статей 131-133 ГПК РФ, истцом лично или с помощью юриста, но с подписью заявителя. Читайте, как составить исковое заявление о выселении из жилого помещения.

🔻 Сроки, цена

Стандартный период рассмотрения дел о выселении дольщика из жилого помещения – 2-3 месяца, а в случае с обжалованием постановления – до полугода.

Основная статья расходов истца – госпошлина в размере 300 рублей (цена за подачу иска может меняться в зависимости от числа требований истца).

✅ Судебная практика

Выселяют или не выселяют собственников из квартиры? Надеяться на удовлетворение исковых требований в полном объеме не стоит. Поскольку квартира часто является единственным жильем ее хозяина, суды не практикуют выселение даже в случае крайней меры. Существует ряд иных мер, направленных на предупреждение собственника о недопустимости его поведения.

В каких случаях суд отказывает в выселении собственника?

1. Если владелец квартиры или член семьи испытывает трудности с переселением на новое место жительства.
2. Если человек отказался от приватизации в пользу другого жильца, а значит сохранил за собой право пожизненного проживания в квартире.
3. Если собственник имеет иждивенцев (нетрудоспособных и недееспособных лиц разного возраста).
4. Если владельцем квартиры выступает несовершеннолетний.
5. Если выселению подлежит сирота или ребенок без попечения матери/отца.

Ситуации могут быть разными, поэтому рекомендуем воспользоваться бесплатной консультацией на нашем сайте. Обратившись к юристу, вы сможете разобраться в сложной для себя ситуации и найти оптимальное решение проблемы.

ВИДЕО: