Время чтения: ~16 мин

Можно ли приватизировать квартиру без согласия другого жильца

Содержание статьи

Если другой жилец имеет право на бесплатную приватизацию квартиры и против её передачи в частную собственность, по общему правилу провести приватизацию без его согласия нельзя. Закон требует согласия всех совершеннолетних и лиц от 14 до 18 лет, которые имеют право приватизировать именно это жильё (ст. 2 Закона РФ № 1541-1).

Но согласие требуется не от каждого человека, зарегистрированного в квартире. Важно выяснить, сохраняет ли он право пользоваться жильём, может ли участвовать в бесплатной приватизации и что именно его не устраивает. Несогласие с самой приватизацией и желание не получать долю — разные ситуации.

Речь пойдёт о государственных и муниципальных квартирах, которыми жильцы пользуются по договору социального найма. Если квартира уже находится в частной собственности, описанный порядок приватизации к ней не применяется.

Почему прописка сама по себе не определяет право на приватизацию

Когда жильцы обсуждают приватизацию, часто спрашивают, все ли прописанные согласны. Но закон связывает приватизацию не просто с регистрацией по адресу, а с правом пользоваться государственным или муниципальным жильём на условиях социального найма и правом приватизировать именно это помещение.

Например, члены семьи нанимателя по договору социального найма имеют равные с ним права и обязанности. Если человек перестал быть членом семьи, но продолжает жить в квартире, его права по договору сами по себе не прекращаются (ст. 69 ЖК РФ).

Поэтому регистрация не доказывает, что согласие человека обязательно нужно в любом случае. И наоборот: отсутствие регистрации ещё не означает, что человек не имеет жилищных прав и его согласие заведомо не требуется.

Для приватизации нужно установить оба обстоятельства: сохраняет ли человек право пользоваться квартирой и вправе ли он участвовать в её бесплатной приватизации.

Если жилец уже участвовал в приватизации

По общему правилу гражданин может бесплатно приватизировать жильё один раз. Однако для тех, кто участвовал в приватизации несовершеннолетним, предусмотрено исключение: после достижения 18 лет они вправе ещё один раз воспользоваться бесплатной приватизацией (ст. 11 Закона РФ № 1541-1).

Поэтому сначала выясните, сколько лет человеку было при предыдущей приватизации.

Если он использовал право уже совершеннолетним, повторно бесплатно приобрести жильё в порядке приватизации по общему правилу не может. Соответственно, требование согласия по статье 2 именно от лица, имеющего право на бесплатную приватизацию нынешней квартиры, из одного только права проживания такого человека не следует.

Но право на приватизацию и право пользоваться квартирой — разные права. Использование бесплатной приватизации в прошлом само по себе не лишает человека права проживать в другом муниципальном жилье.

В п. 18 Постановления Пленума ВС РФ № 14 рассмотрена в том числе ситуация, когда ранее участвовавший в приватизации человек был вселён в другое жильё как член семьи нанимателя и дал согласие на его приватизацию другими. Это разъяснение касается защиты права пользования жильём при установленных обстоятельствах. Само по себе оно не устанавливает универсального требования получать согласие каждого взрослого, уже использовавшего право на бесплатную приватизацию.

При этом владение другой квартирой ещё не доказывает, что человек уже использовал право бесплатной приватизации. Он мог купить жильё, получить его в подарок или унаследовать. Значение имеет именно участие в приватизации, а не наличие недвижимости в собственности.

Если человек не против приватизации, но не хочет долю

Здесь важно различать два решения.

  • «Я против приватизации квартиры». Если человек имеет право приватизировать это жильё и его согласие требуется по закону, без него остальные жильцы не смогут провести обычную приватизацию.
  • «Я согласен на приватизацию, но сам не хочу становиться собственником». В таком случае человек не препятствует передаче квартиры остальным жильцам. Его согласие на приватизацию и неучастие в приобретении собственности нужно надлежащим образом оформить.

Для этого обратитесь в орган, который занимается приватизацией по месту нахождения квартиры. Уточните, каким документом подтверждают согласие на передачу жилья другим людям без получения доли, какая форма действует и как её нужно подписать.

Не стоит заранее считать, что в любом муниципалитете обязательно требуется нотариальный «отказ». Конкретный порядок оформления необходимо проверять по месту нахождения жилья.

При этом ст. 7 Закона РФ № 1541-1 не требует нотариального удостоверения самого договора передачи квартиры. Но правило о форме договора не заменяет проверку требований к согласию жильца и оформлению его неучастия.

Сохранит ли человек право жить в квартире без доли

Сведения о лицах, чьё право пользования защищено законом, подлежат внесению в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости. При оформлении квартиры уточните, как будут отражены такие сведения. Если записи в реестре нет, это само по себе ещё не означает, что человек потерял право жить в квартире.

Если несогласный жилец давно не живёт в квартире

Длительное отсутствие человека не означает, что его согласие больше не нужно. Здесь важно различать временный отъезд и постоянный добровольный выезд на другое место жительства.

По ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя или члена его семьи не изменяет их прав и обязанностей по договору социального найма. Поэтому ни несколько месяцев, ни несколько лет отсутствия сами по себе не прекращают права человека пользоваться жильём.

Другая ситуация — когда человек добровольно и постоянно переехал в другое место и фактически отказался от прав и обязанностей по прежнему жилью. При соответствующих обстоятельствах возможно обращение в суд с требованием признать его утратившим право пользования квартирой (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ).

Что будет учитывать суд

Суд оценивает обстоятельства выезда в совокупности, а не по одному формальному признаку (п. 32 Постановления Пленума ВС РФ № 14).

Имеет значение:

  • по какой причине человек уехал;
  • сколько времени он отсутствует;
  • уехал ли он добровольно или был вынужден покинуть квартиру;
  • является ли отсутствие временным или постоянным;
  • остались ли в квартире его вещи;
  • мешали ли ему пользоваться жильём;
  • пытался ли человек вернуться или снова вселиться;
  • участвовал ли он в оплате жилья и коммунальных услуг;
  • где он фактически устроил свою постоянную жизнь.

Точно так же длительное отсутствие или неоплата коммунальных услуг сами по себе не гарантируют утрату права пользования. Эти обстоятельства суд рассматривает вместе с остальными доказательствами.

Если суд признает человека утратившим право пользования квартирой, это изменит исходные обстоятельства для приватизации. Тогда можно заново определить, чьи права необходимо учитывать при её оформлении.

Но такой судебный процесс имеет собственный предмет — право пользоваться муниципальной квартирой. Он не предназначен для того, чтобы заставить жильца согласиться на приватизацию.

Если несогласный жилец — несовершеннолетний

В приватизации с участием детей действуют особые правила. Нельзя просто применить к ребёнку тот же порядок, что и к совершеннолетнему жильцу.

Если подростку от 14 до 18 лет и он имеет право приватизировать квартиру, его согласие необходимо (ст. 2 Закона РФ № 1541-1).

Если ребёнку меньше 14 лет, личное согласие по правилам для взрослых от него не требуется. Но из этого нельзя сделать вывод, что ребёнка разрешено исключить из приватизации. Несовершеннолетние, сохраняющие право пользования квартирой, включаются в договор передачи в предусмотренных законом случаях (ст. 7 Закона РФ № 1541-1).

Это важно и тогда, когда ребёнок фактически живёт отдельно, но право пользоваться приватизируемой квартирой за ним сохраняется.

Поэтому, если спор касается несовершеннолетнего, сначала установите его право пользования квартирой и применимые правила участия. Возраст до 14 лет, отдельное проживание или желание остальных жильцов приватизировать квартиру без ребёнка сами по себе вопрос не решают.

Можно ли через суд заставить жильца согласиться на приватизацию

Если человек имеет право приватизировать квартиру и закон требует его согласия, суд не может просто заменить это согласие желанием остальных жильцов.

Поэтому сначала выясняют, нужно ли согласие именно этого человека. Если нужно, через суд нельзя просто обязать его разрешить приватизацию. Но суд может рассматривать другие, самостоятельные споры.

Если орган приватизации незаконно отказал в оформлении

Когда условия приватизации выполнены и необходимые документы представлены, но уполномоченный орган неправомерно отказывает заявителям, такой отказ можно оспорить (ст. 8 Закона РФ № 1541-1).

Это спор с органом приватизации, а не с жильцом, который не даёт требуемого согласия. Оспаривание отказа не позволяет обойти законное право другого человека возражать против приватизации.

Статья 8 также устанавливает двухмесячный срок для решения вопроса о приватизации по заявлению и представленным документам. Этот срок нельзя считать гарантированной продолжительностью всей процедуры, особенно если между жильцами возник отдельный судебный спор.

Если человек постоянно выехал из квартиры

Когда имеются основания считать, что жилец добровольно и окончательно переехал, возможен самостоятельный иск о признании его утратившим право пользования муниципальной квартирой.

Сначала суд должен разрешить именно этот жилищный спор, с учётом обстоятельств выезда и представленных доказательств. Только после этого можно определить, изменился ли круг лиц, права которых нужно учитывать при приватизации.

Если жильцы не могут договориться о совместном проживании

В некоторых случаях альтернативой может быть обмен муниципального жилья, предоставленного по договору социального найма.

Если члены семьи нанимателя не договорились об обмене, при предусмотренных законом условиях вопрос может рассматриваться судом (ст. 72 ЖК РФ).

Но принудительный обмен — отдельная процедура. Для него нужны реальные варианты жилых помещений и соблюдение предусмотренных законом ограничений (ст. 73 ЖК РФ).

Суд не обязан искать подходящие квартиры вместо жильцов. Даже если варианты найдены, нет гарантии, что предложенный обмен окажется допустимым.

Обмен также не следует путать с приватизацией отдельной комнаты. Если жильцы обычной муниципальной квартиры договорились, кто какой комнатой пользуется, или определили порядок пользования помещениями, комнаты от этого не становятся самостоятельными объектами приватизации.

Поэтому нельзя приватизировать «свою комнату» только на основании фактического распределения помещений между жильцами.

Что делать, если другой жилец не согласен на приватизацию

Прежде чем подавать документы или обращаться в суд, последовательно проверьте обстоятельства своей ситуации.

  1. Найдите документы на квартиру

    Установите, что жильё предоставлено по социальному найму, и выясните, кто имеет право пользоваться помещением. Проверьте договор, документы о вселении и другие относящиеся к этому праву сведения.

  2. Проверьте прежнее участие несогласного жильца в приватизации

    Важно не только то, участвовал ли он раньше, но и сколько ему было лет. Участие совершеннолетним и участие ребёнком имеют разные последствия для возможности повторной бесплатной приватизации.

  3. Выясните, с чем именно человек не согласен

    Он запрещает сам переход квартиры в частную собственность или согласен на приватизацию остальными, но не хочет получать долю? Во втором случае нужно правильно оформить его волеизъявление и заранее выяснить последствия для проживания.

  4. Если человек не живёт в квартире, установите причины отсутствия

    Временный отъезд не прекращает жилищных прав. Если есть основания говорить о постоянном добровольном выезде, потребуется оценить обстоятельства и определить, возможен ли отдельный спор о праве пользования.

  5. Выберите подходящий правовой путь

    В зависимости от установленных обстоятельств это может быть обычная приватизация с необходимыми согласиями, оформление неучастия в собственности, отдельный жилищный спор либо, при соблюдении законных условий, обмен муниципального жилья.

    Если все требования приватизации выполнены, но орган неправомерно отказал, такой отказ можно оспаривать.

  6. Уточните порядок оформления в своём муниципалитете

    Проверьте формы заявлений, согласий и других документов, а также требования к их подписанию. Не следует считать одну форму или нотариальное удостоверение обязательными для всех случаев без проверки действующего местного порядка.