Время чтения: ~22 мин

Как продать квартиру с сохранением права проживания

Содержание статьи

Продать квартиру и продолжить в ней жить можно. Но для этого нужно заранее договориться с покупателем, на каком основании вы будете пользоваться жильём после перехода собственности. Такое право может следовать из договора или закона. Одна только регистрация по месту жительства — «прописка» — не гарантирует, что вы сможете остаться в квартире.

Способ оформления зависит от того, хотите ли вы жить бесплатно, платить новому собственнику или передать квартиру в обмен на пожизненное содержание.

Ваша цель Что рассматривать Что важно проверить
Получить деньги за квартиру сейчас и продолжать жить в ней бесплатно Безвозмездное пользование. Его можно оформить отдельным соглашением или согласовать вместе с продажей Кто сможет жить в квартире, на какой срок, какими помещениями пользоваться, кто несёт расходы, когда право прекращается и что произойдёт при следующей продаже
Продать квартиру и платить новому собственнику за проживание Наём жилого помещения — предоставление жилья за плату Срок и размер платы, порядок расчётов, необходимость государственной регистрации ограничения в предусмотренном законом случае и последствия смены собственника
Передать квартиру в обмен на пожизненные выплаты, содержание или уход Ренту или пожизненное содержание с иждивением Если вы хотите остаться именно в передаваемой квартире, право и порядок проживания нужно отдельно определить в договоре (ст. 602 ГК РФ)
Продать квартиру, в которой другой человек уже имеет право жить Проверку ранее возникшего права пользования На каком основании человек живёт в квартире, сохранится ли его право после продажи и какими документами оно подтверждается

Главное — не ограничиваться обещанием покупателя оставить вас в квартире. В документах должно быть понятно, какое право вы получаете, сколько оно действует и что будет, если покупатель решит продать жильё другому человеку.

Почему одной прописки недостаточно

После государственной регистрации перехода права собственности владельцем квартиры становится покупатель. Такой переход подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Регистрация по месту жительства показывает, где человек проживает, но сама по себе не создаёт права пользоваться чужой квартирой. Для проживания после продажи нужно самостоятельное основание: закон, договор или другое основание, из которого следует право пользования жильём (Решение ВС РФ от 31.01.2024 № АКПИ23-1083).

Например, если покупатель согласился оставить продавца зарегистрированным в квартире, это ещё не объясняет, на каких условиях продавец сможет там жить. Тем более такая договорённость сама по себе не отвечает на вопрос, что произойдёт при следующей продаже.

Можно ли просто написать в договоре «продавец проживает пожизненно»

Включить условие о дальнейшем проживании в документы можно. Но одной фразы о пожизненном проживании недостаточно, чтобы надёжно определить и защитить право продавца.

Нужно согласовать, какое именно основание пользования возникает, кому оно принадлежит, сколько действует, платное ли проживание, какие обязанности есть у сторон и при каких обстоятельствах право может прекратиться. Отдельно важно понять, как выбранная договорённость будет действовать после смены собственника.

При спорах значение имеют точные условия договора и фактические отношения сторон. В частности, Конституционный Суд рассматривал обстоятельства, связанные с сохранением права проживания прежнего собственника после последующей продажи квартиры (Определение КС РФ от 25.10.2018 № 2571-О).

Поэтому сначала нужно выбрать подходящее юридическое основание проживания и определить его условия. Вопрос о сохранении регистрации по месту жительства решается уже с учётом этого основания.

Как подготовить продажу квартиры с правом проживания

Если вы хотите получить деньги за квартиру, передать её покупателю и при этом остаться жить в ней, действуйте последовательно.

  1. Определите, на каких условиях хотите остаться

    Решите, будет проживание бесплатным или платным. Если вместо обычной продажи вы рассчитываете на пожизненные выплаты, содержание или уход, нужно рассматривать другую модель сделки.

  2. Выберите юридическое основание и согласуйте условия

    Определите, кто будет жить в квартире, сколько времени, какими помещениями пользоваться, как новый собственник сможет получать доступ, кто оплачивает расходы и при каких обстоятельствах пользование прекращается. Обязательно обсудите, что произойдёт при следующей продаже.

  3. Проверьте квартиру и права других людей

    В зависимости от обстоятельств значение могут иметь права супруга, других собственников, несовершеннолетних, использование маткапитала, ипотека и иные ограничения, приватизация и уже действующие договоры пользования.

  4. Подготовьте согласованные документы

    Условия продажи и дальнейшего проживания можно предусмотреть в связанных между собой документах либо объединить в одном документе, если выбранная договорная конструкция это допускает. Важно, чтобы права и обязанности сторон были определены ясно и не противоречили друг другу.

  5. Сверьте документы перед подписанием

    Договор продажи, условия пользования и передаточный акт должны одинаково описывать дальнейшее проживание, доступ в квартиру, передачу ключей и расчёты. Нельзя оставлять в одном документе право продавца жить в квартире, а в другом подтверждать, что он полностью освободил помещение.

  6. Проверьте порядок оформления выбранной конструкции

    Для разных оснований действуют разные требования. Единого способа зарегистрировать любое «право пожизненного проживания» не существует.

Разберём, как работают основные варианты и какие условия в них особенно важны.

Как сохранить бесплатное проживание после продажи

Если покупатель платит цену квартиры, становится её собственником, а продавец продолжает пользоваться жильём бесплатно, можно рассматривать договор безвозмездного пользования.

Условия проживания можно закрепить в отдельном соглашении или согласовать вместе с продажей. Когда один документ объединяет элементы разных договоров, он может быть смешанным договором. Это не самостоятельное гарантированное «право пожизненного проживания», а способ объединить связанные условия. Закон допускает заключение предусмотренных им и смешанных договоров при соблюдении обязательных требований (ст. 421 ГК РФ).

Для безвозмездного пользования важно подробно определить следующие условия.

Кто сможет жить в квартире и какими помещениями пользоваться

В документах нужно назвать каждого человека, за которым сохраняется право проживания. Если после продажи должны остаться продавец и его супруг, должно быть понятно, на каком основании пользуется квартирой каждый из них.

Также договоритесь:

  • будет ли человек пользоваться всей квартирой или только отдельной комнатой;
  • как он сможет использовать кухню, санузел, балкон, кладовую и другие общие помещения;
  • вправе ли новый собственник сам проживать в квартире;
  • можно ли вселять других людей или передавать им квартиру либо её часть.

Последний пункт особенно важен. Если пользователь без согласия собственника передаст вещь третьему лицу, это относится к обстоятельствам, при которых собственник может потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования (ст. 698 ГК РФ).

Как закрепить срок проживания

Если вы хотите жить в квартире до конца жизни, это условие нужно сформулировать прямо. «Бессрочно», «пожизненно» и «до смерти продавца» — не равнозначные формулировки.

Поэтому договор без определённого срока не стоит использовать вместо условия о проживании в течение жизни, если именно об этом вы договорились с покупателем.

При этом даже прямо согласованный пожизненный срок не означает, что право пользования невозможно прекратить досрочно ни при каких обстоятельствах. Для безвозмездного пользования законом предусмотрены основания расторжения, о которых расскажем ниже.

Кто будет оплачивать квартиру и делать ремонт

При безвозмездном пользовании действует правило: если стороны не договорились иначе, ссудополучатель — человек, которому предоставили квартиру, — обязан поддерживать её в исправном состоянии, делать текущий и капитальный ремонт и нести расходы на содержание (ст. 695 ГК РФ).

Эти обязанности можно распределить по-другому. Например, стороны вправе договориться, что определённые расходы или ремонт берёт на себя новый собственник.

Но здесь важно различать две вещи: кто оплачивает расходы по внутренней договорённости сторон и кто обязан платить управляющей организации, оператору капитального ремонта или другому получателю платежей по закону.

Обязанность собственника вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента появления у него права собственности (ст. 153 ЖК РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме по общему правилу также платят взносы на капитальный ремонт общего имущества (ст. 169 ЖК РФ).

Не путайте два разных вида обязанностей:

  • Капитальный ремонт переданной квартиры как вещи — обязанность, предусмотренная ст. 695 ГК РФ для безвозмездного пользования, если стороны не договорились иначе.
  • Взнос на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома — установленный жилищным законодательством платёж, который по общему правилу обязан вносить собственник помещения.

Стороны могут согласовать, что пользователь оплачивает потреблённые коммунальные услуги или возмещает собственнику определённые начисления. Но такая договорённость сама по себе не меняет того, кто считается обязанным плательщиком перед внешним получателем по закону.

Конкретные платежи и порядок расчётов зависят от обстоятельств квартиры. Поэтому в договоре стоит отдельно распределить расходы на проживание, содержание и ремонт.

Когда собственник может потребовать досрочного расторжения

Получается, для защиты проживания недостаточно согласовать длительный срок. Нужно также понимать обязанности пользователя и соблюдать условия, от которых зависит сохранение договора.

Что произойдёт после смерти продавца

По общему правилу договор безвозмездного пользования прекращается со смертью гражданина-ссудополучателя, если стороны не предусмотрели в договоре иное (ст. 701 ГК РФ).

Поэтому нельзя рассчитывать, что после смерти продавца его право автоматически перейдёт супругу, родственнику или другому человеку, который живёт вместе с ним.

Если кто-то из близких должен продолжить пользоваться квартирой самостоятельно, для такого человека нужно заранее определить собственное основание проживания.

Что будет, если покупатель продаст квартиру другому человеку

При безвозмездном пользовании смена собственника прямо урегулирована законом. Если квартиру отчуждают, к новому приобретателю переходят права по ранее заключённому договору безвозмездного пользования, а его право собственности обременяется правами пользователя (ст. 700 ГК РФ).

Это важная защита от ситуации, когда первый покупатель согласился на проживание, а затем решил продать квартиру. Но правило о переходе прав не отменяет предусмотренных законом и договором оснований прекращения пользования.

Поэтому нельзя обещать, что при любой последующей продаже пользователя заведомо невозможно будет выселить.

Как согласовать доступ собственника и передачу ключей

После сделки квартира принадлежит покупателю, но продавец продолжает в ней жить. Чтобы не возникло споров о пользовании помещением, заранее определите:

  • у кого будут ключи;
  • может ли собственник приходить без предварительного уведомления;
  • как он получает доступ при аварии;
  • как согласовываются осмотры квартиры;
  • кто и как организует ремонт и обслуживание оборудования.

Условия должны учитывать интересы обеих сторон. Покупатель остаётся собственником, но пользование квартирой продавцом не должно каждый день зависеть от произвольного решения нового владельца.

Если после продажи вы будете платить за проживание

Когда бывший собственник платит покупателю за возможность продолжать жить в квартире, можно использовать договор найма жилого помещения.

По такому договору собственник предоставляет гражданину жильё за плату для проживания (ст. 671 ГК РФ).

Договор найма заключается в письменной форме. Если срок составляет не менее 1 года, возникающее на его основании ограничение права собственности подлежит государственной регистрации (ст. 674 ГК РФ).

У найма есть важное свойство: если квартиру снова продадут, действующий договор не прекратится и не изменится только из-за смены собственника. Новый приобретатель станет наймодателем на ранее согласованных условиях (ст. 675 ГК РФ).

Поэтому наём подходит для платного проживания после продажи на согласованных условиях. Но если ваша главная цель — остаться в квартире до конца жизни, нельзя считать обычный договор найма достаточной пожизненной гарантией.

Когда вместо обычной продажи стоит рассмотреть ренту

Иногда собственник хочет не столько получить цену квартиры сразу, сколько обеспечить себе пожизненные выплаты, содержание или уход. Для такой цели нужно рассматривать ренту или пожизненное содержание с иждивением.

При пожизненном содержании с иждивением получатель ренты передаёт недвижимость плательщику, а тот обязуется пожизненно содержать гражданина (ст. 601 ГК РФ).

Содержание может включать обеспечение потребности в жилье, питании, одежде, а также уходе, если он необходим по состоянию здоровья (ст. 602 ГК РФ).

Рента обременяет недвижимость. Если её отчуждают, обязанности плательщика ренты в предусмотренных законом пределах следуют за недвижимостью (ст. 586 ГК РФ). Для пожизненного содержания с иждивением также существуют специальные ограничения на распоряжение переданной недвижимостью (ст. 604 ГК РФ).

Таким образом, если вам нужна цена квартиры сейчас и дальнейшее бесплатное проживание, стоит рассматривать основание безвозмездного пользования. Если вы сами будете платить новому собственнику — наём. А если квартира передаётся в обмен на пожизненные выплаты, содержание или уход — ренту либо пожизненное содержание с иждивением.

Подробный порядок заключения и исполнения рентных договоров — отдельная тема. При выборе между этими вариантами важно не подменять одну цель другой и не считать, что любое соглашение о пожизненном содержании автоматически обеспечивает проживание в конкретной квартире.

Если в квартире уже живёт человек с ранее возникшим правом

Бывает, что квартира продаётся не с новым правом проживания продавца, а с человеком, который получил право пользоваться жильём ещё до продажи.

Здесь нужно выяснить, откуда возникло такое право и сохранится ли оно после перехода собственности.

По общему правилу переход права собственности на квартиру к другому человеку прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника, если закон не предусматривает иное (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Но из этого правила есть исключения. Например, специальные положения действуют для определённых лиц, имевших права на жильё при его приватизации. В таких случаях значение может иметь ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ.

Поэтому при проверке жильцов нельзя ориентироваться только на справку о регистрации:

  • Человек зарегистрирован в квартире. Это ещё не означает, что у него есть пожизненное право пользования, которое сохранится после продажи.
  • У человека нет доли в собственности. Из этого не всегда следует, что после продажи его можно сразу выселить.
  • Квартира ранее приватизировалась. Чтобы установить права отдельных пользователей, могут понадобиться документы приватизационного дела.

Если в квартире есть люди, которые по закону сохраняют право пользования после её приобретения покупателем, перечень таких лиц с указанием их прав становится существенным условием договора продажи (ст. 558 ГК РФ).

При этом сама ст. 558 ГК РФ не создаёт продавцу новое произвольное пожизненное право проживания только потому, что стороны включили такую фразу в договор.

Если право возникло раньше, его нужно подтвердить. Если вы хотите создать новое право продавца, нужно выбрать и оформить соответствующее основание. Это разные задачи.

Сохранится ли право проживания при следующей продаже квартиры

При выборе условий нужно думать не только о первом покупателе. Квартира может впоследствии перейти другому человеку, и тогда значение будет иметь юридическое основание проживания, а не только личное обещание первоначального собственника.

Основание проживания Что произойдёт или что нужно проверить при следующей продаже
Безвозмездное пользование При отчуждении квартиры к приобретателю переходят права по ранее заключённому договору, а собственность обременяется правами пользователя (ст. 700 ГК РФ). Но предусмотренные законом и договором основания прекращения пользования сохраняются
Наём жилого помещения Пока договор действует, смена собственника сама по себе его не прекращает и не изменяет. Новый собственник становится наймодателем на прежних условиях (ст. 675 ГК РФ)
Ранее возникшее право, которое сохраняется по закону Единого ответа нет. Нужно установить специальное основание права конкретного человека и проверить, какие последствия закон предусматривает при очередной продаже
Только запись «продавец проживает пожизненно» без определённого основания По одной такой формулировке нельзя установить, сохранится ли пользование после перепродажи. Нужно определить юридическую конструкцию, срок, права и обязанности сторон и последствия смены собственника

Поэтому при обсуждении с покупателем не ограничивайтесь вопросом, согласен ли он вас не выселять. Проверьте, будет ли выбранное основание проживания действовать и при следующем собственнике и какие обстоятельства могут привести к его прекращению.

Как согласовать договор продажи и передаточный акт

Передача недвижимости оформляется передаточным актом или другим документом о передаче (ст. 556 ГК РФ).

Если продавец остаётся жить в квартире, документы должны отражать именно такую договорённость. Особое внимание уделите передаточному акту: типовой текст не всегда подходит для продажи с сохранением проживания.

Проверьте, нет ли в акте утверждений о том, что продавец:

  • полностью освободил квартиру;
  • передал покупателю все ключи;
  • больше не пользуется помещением;
  • передал квартиру полностью свободной от проживающих людей.

Если продавец действительно продолжает жить в квартире, такие положения могут противоречить согласованным условиям.

В договоре и передаточном акте должна быть отражена одна и та же ситуация: собственность переходит покупателю, а продавец сохраняет право пользоваться жильём на конкретно определённом основании.

Это касается не только самого проживания, но и порядка доступа, ключей, фактической передачи квартиры и расчётов сторон.

Можно ли зарегистрировать право проживания в ЕГРН

До подписания документов выясните:

  1. Подлежит ли выбранная договорная конструкция государственной регистрации.
  2. Что именно должно быть зарегистрировано или отражено в ЕГРН.
  3. Какие документы нужны для соответствующего оформления.

Для отдельных ситуаций закон устанавливает специальные правила.

Например, при найме жилого помещения на срок не менее 1 года возникающее на основании договора ограничение права собственности подлежит государственной регистрации (ст. 674 ГК РФ).

Специальное регулирование существует также для определённых пользователей приватизированного и кооперативного жилья, которые отвечают установленным законом условиям (ст. 19 Федерального закона № 189-ФЗ). При этом одна регистрация по месту жительства ещё не означает, что человек относится к такой категории пользователей.

Из существования специальных правил нельзя делать вывод, что любое придуманное сторонами условие о пожизненном проживании можно внести в ЕГРН.

Если для вас принципиально, чтобы право было отражено в ЕГРН, уточняйте возможность и способ его регистрации для выбранного юридического основания до подписания сделки, а не после перехода собственности.

Что ещё нужно проверить перед продажей квартиры

Даже если покупатель и продавец договорились о дальнейшем проживании, сама квартира может иметь особенности, которые повлияют на оформление сделки.

Проверять всё перечисленное подряд не требуется: каждый вопрос становится важным при наличии соответствующего обстоятельства.

Ситуация Что нужно проверить
Квартира приобретена в браке Каков режим собственности супругов и требуется ли согласие второго супруга на отчуждение. То, что квартира записана только на одного человека, не всегда определяет её семейно-правовой режим
Квартира находится в долевой собственности Какие правила отчуждения долей и требования к форме применяются к конкретной сделке. Продажа всей квартиры всеми собственниками и продажа одной доли — разные ситуации
Собственником квартиры или доли является ребёнок Правила отчуждения имущества несовершеннолетнего, необходимость участия органа опеки и форму сделки. Ребёнок, который только зарегистрирован в квартире, и ребёнок — собственник доли имеют разное правовое положение
При покупке использовался маткапитал Выполнены ли обязательства по оформлению долей членов семьи и имеются ли доли несовершеннолетних
Квартира в ипотеке или есть другое ограничение Записи ЕГРН и условия залога. Нельзя заранее считать, что конкретный банк согласится на продажу квартиры с дальнейшим проживанием пользователя
Квартира приватизировалась Документы приватизации, если есть риск ранее возникшего права пользования, которое сохраняется после продажи. Одной актуальной справки о регистрации недостаточно
Уже действуют договоры пользования квартирой Вид договора, его стороны, срок и последствия продажи. Новая договорённость с продавцом не должна игнорировать существующие права других лиц

Эти обстоятельства лучше выяснить до подготовки окончательных документов. Тогда условия проживания можно будет согласовывать с учётом действительных прав на квартиру.

Быстрые ответы

Можно ли продать квартиру и остаться в ней прописанным?

Продажа квартиры и регистрация по месту жительства — разные вопросы. Сохранение регистрации само по себе не гарантирует, что после продажи вы сможете продолжать жить в квартире.

Если хотите остаться, сначала определите самостоятельное основание пользования жильём.

Кто может сохранить право проживания после продажи квартиры?

Это зависит от того, откуда возникло право.

У некоторых людей оно сохраняется в силу специальной нормы закона. У других основанием может быть договор, который продолжает действовать после смены собственника.

По одному факту регистрации нельзя определить, сохраняет ли человек право пользования.

Можно ли продать квартиру, если в ней прописаны другие люди?

Сама по себе регистрация других людей обычно не запрещает продажу. Но перед сделкой нужно установить, есть ли у них самостоятельное право пользоваться квартирой после перехода собственности.

Если такое право предусмотрено законом, нельзя рассчитывать, что после продажи человек автоматически снимется с регистрационного учёта и прекратит пользоваться жильём.

Можно ли гарантировать пожизненное проживание одной строкой договора?

Надёжно гарантировать это одной строкой нельзя. Нужно определить основание права, срок, обязанности пользователя, условия прекращения и последствия следующей продажи квартиры.

Даже прямо установленный пожизненный срок нельзя считать безусловной защитой от всех возможных оснований прекращения договора.

Можно ли сделать покупателю скидку из-за сохранённого права проживания?

Цена недвижимости устанавливается соглашением сторон (ст. 555 ГК РФ).

Поэтому стороны могут согласовать цену с учётом дальнейшего проживания продавца. Насколько это условие повлияет на стоимость конкретной квартиры, зависит от договорённости и самого покупателя.

Что проверить в проекте договора перед подписанием

Когда юридическая модель выбрана и документы подготовлены, проверьте, все ли существенные для вашего проживания условия отражены в них.