Время чтения: ~12 мин

Как зарегистрировать постройки в СНТ

Содержание статьи

Не каждую постройку в СНТ нужно оформлять как недвижимость. Порядок зависит от того, что именно находится на участке: жилой или садовый дом, самостоятельная капитальная хозяйственная постройка, переносимое сооружение, часть уже существующего здания или объект общего имущества товарищества. Зарегистрировать все эти объекты одним заявлением по универсальной процедуре нельзя.

Для новой самостоятельной недвижимости обычно нужны два действия: кадастровый учёт и регистрация права. При кадастровом учёте в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносят сведения о расположении и характеристиках объекта, а регистрация права подтверждает, кому он принадлежит. Но прежде чем готовить документы, нужно выяснить, относится ли конкретная постройка к недвижимости и какой порядок для неё предусмотрен.

Какие постройки в СНТ подлежат регистрации

Главное — не название постройки, а её признаки. Баня, гараж, сарай или хозблок в зависимости от конструкции и использования могут оказаться самостоятельной недвижимостью либо сооружением, которое не нужно ставить на кадастровый учёт. Ни площадь, ни наличие фундамента сами по себе этого не решают.

При оценке учитывают:

  • насколько прочно постройка связана с землёй и можно ли переместить её без несоразмерного ущерба назначению;
  • назначение и конструктивные характеристики объекта;
  • является ли он самостоятельным объектом или частью другого здания;
  • вид разрешённого использования земельного участка.

Это следует из общего критерия недвижимости (ст. 130 ГК РФ). На практике ориентироваться можно на такую схему:

Ваша ситуация Что проверить Что делать дальше
Жилой или садовый дом на садовом участке Назначение земли, документы и параметры дома Если соблюдены условия специального порядка, подготовить технический план и подать заявление на кадастровый учёт и регистрацию права
Отдельная капитальная баня, сарай или личный гараж Является ли постройка недвижимостью и требуется ли для неё разрешение на строительство Передать кадастровому инженеру документы на землю и сведения об объекте; если применим порядок для недвижимости, строительство которой не требует разрешения, подготовить технический план и заявление
Переносимое сооружение без признаков недвижимости Можно ли переместить объект без несоразмерного ущерба его назначению Если это не недвижимость, кадастровый учёт и регистрацию права как на недвижимость проводить не нужно
Встроенный погреб или другая часть дома Отражена ли эта часть в характеристиках дома Проверить сведения о доме и необходимость их изменения, а не оформлять отдельную хозяйственную постройку
Объект общего пользования СНТ Кому он принадлежит и когда создан Вместе с товариществом выяснить, какой порядок предусмотрен для общего имущества

Если статус объекта вызывает сомнения, покажите кадастровому инженеру документы на землю и сведения о конструкции, назначении и расположении постройки. Нужен ответ по конкретному объекту и необходимым работам, а не общее правило для всех бань или сараев.

Что проверить в документах на участок

Для начала выясните, кто указан правообладателем земли, зарегистрировано ли право в ЕГРН, к какой категории относится участок, какой у него вид разрешённого использования и внесены ли сведения о границах. Право на землю и наличие установленных границ — разные вопросы: сведения по одному из них не заменяют проверку другого.

Если участок садовый, на нём допускаются жилые и садовые дома, хозяйственные постройки и гаражи. Если участок огородный, допускаются некапитальные хозяйственные постройки для хранения инвентаря и урожая, но капитальные объекты возводить нельзя (ст. 3 Федерального закона № 217-ФЗ). Поэтому ещё до подготовки технического плана нужно сверить постройку с назначением участка.

Членская книжка СНТ сама по себе не заменяет документ, на основании которого возникает право на землю. Если такого основания нет, сначала выясните, как оформить право на участок. Заполнять декларацию о постройке как собственник земли, не имея основания для этого права, не следует.

Как зарегистрировать жилой или садовый дом в СНТ

Для жилого или садового дома на садовом участке при соблюдении установленных условий действует специальный упрощённый порядок до 01.03.2031 (ст. 70 Федерального закона № 218-ФЗ). Он подходит не для любой постройки, названной домом.

Какие условия должны выполняться

Одновременно нужно, чтобы:

  • объект был жилым или садовым домом;
  • участок в рассматриваемом случае предназначался для садоводства, а не для огородничества;
  • дом отвечал параметрам объекта индивидуального жилищного строительства.

По этим параметрам дом должен быть отдельно стоящим, иметь не более 3 надземных этажей и высоту не более 20 м. Он не должен предназначаться для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (п. 39 ст. 1 ГрК РФ). Если условия специального порядка не выполнены, нельзя считать его подходящим только потому, что дом находится в СНТ.

Какие документы нужны

Для оформления дома по этому порядку обычно понадобятся:

  • технический план дома;
  • документ о праве на земельный участок, если право ещё не зарегистрировано в ЕГРН;
  • проектные сведения или декларация — в предусмотренных законом случаях.

Технический план содержит сведения, необходимые для кадастрового учёта. Декларация может служить источником предусмотренных законом сведений об объекте, но не заменяет технический план (ч. 10, 12, 13 ст. 70 Федерального закона № 218-ФЗ).

Нужно ли подавать уведомления о строительстве

Как оформить баню, гараж, сарай или хозблок

Для хозяйственных построек нет одного ответа по названию. Например, баня может быть самостоятельным капитальным объектом недвижимости, вспомогательной постройкой либо некапитальным сооружением. Причём самостоятельная капитальная недвижимость может одновременно быть вспомогательной постройкой: это разные характеристики, которые не исключают друг друга.

Если постройка капитальная и самостоятельная

Такую постройку можно зарегистрировать как недвижимость, если она соответствует требованиям закона. Нужно установить, действительно ли объект относится к недвижимости, есть ли право на землю и какие его характеристики следует внести в ЕГРН.

Если объект является недвижимостью и разрешение на его строительство по закону не требуется, применяется часть 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ. Для оформления нужны технический план и документ о праве на землю; представлять документ на землю не требуется, если право уже зарегистрировано в ЕГРН. Кадастровый инженер определяет характеристики объекта и готовит технический план, используя декларацию в предусмотренных случаях (ч. 10 ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ; разъяснение Росреестра о капитальных хозяйственных постройках).

Отсутствие обязанности получать разрешение не отменяет кадастровый учёт, регистрацию права и строительные ограничения, когда они применимы. Этот порядок нельзя автоматически переносить на коммерческое здание: сначала нужно проверить условия для конкретного объекта.

Когда постройка считается вспомогательной

Вспомогательная постройка обслуживает основной объект и связана с ним по назначению. Одного расположения рядом с домом недостаточно. Учитывают назначение, фактическое использование, характеристики постройки и её связь с основным объектом. При этом вспомогательное назначение само по себе не отвечает на вопрос, является ли постройка самостоятельной недвижимостью.

Когда оформлять постройку как недвижимость не нужно

Некапитальное сооружение обычно не является недвижимостью. Если его можно переместить без несоразмерного ущерба назначению и других признаков недвижимости нет, ставить его на кадастровый учёт и регистрировать право как на недвижимость не нужно. Однако окончательный вывод делают по характеристикам конкретной постройки.

Встроенный погреб и другие части дома также не оформляют как отдельные хозяйственные постройки. В таком случае проверяют сведения о самом доме и необходимость изменить его характеристики в ЕГРН.

Как оформляют общее имущество СНТ

Если постройка находится на личном участке в СНТ, это не делает её имуществом товарищества. Для объектов общего имущества предусмотрены отдельные правила, поэтому прежде всего выясняют, кому принадлежит объект и когда он был создан.

В частности, часть 10 статьи 70 Закона № 218-ФЗ относится к отдельным объектам общего назначения, созданным до введения Градостроительного кодекса РФ. Это не универсальный порядок для всех новых построек товарищества (ч. 10 ст. 70 Федерального закона № 218-ФЗ). Его не следует путать с оформлением хозяйственной недвижимости по части 10 статьи 40 или дома по части 12 статьи 70 того же закона.

Что делать, если постройка уже существует

Не спешите подавать документы как на новый объект. Сначала проверьте в ЕГРН, поставлена ли постройка на кадастровый учёт и зарегистрировано ли право на неё. Если объект уже учтён или его характеристики изменились после реконструкции, необходимые действия могут отличаться от первичной регистрации.

Если записей нет или сведения требуют уточнения, определите вид объекта, его самостоятельность, наличие права на землю и соответствие постройки назначению участка. Затем выясните, нужен ли технический план и какая процедура подходит. Само по себе завершение строительства не означает, что любую постройку можно оформить в существующем виде.

Нужно ли межевание перед регистрацией постройки

Межевание не следует автоматически назначать каждому владельцу участка в СНТ. Но и отсутствие сведений о границах нельзя считать несущественным: в предусмотренных законом случаях оно может стать основанием для приостановления регистрации (п. 21.2 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ).

Прежде чем заказывать дополнительные работы, подготовьте выписку ЕГРН на участок, имеющийся документ на землю и сведения о постройке. Покажите инженеру данные о праве и координатах, характеристики объекта и основание выбранного порядка оформления. У органа регистрации уточните применимость требования к вашему заявлению.

Если оформляете дом, вопрос можно поставить так: «Участок имеет такие сведения о границах, дом оформляется по части 12 статьи 70. Нужно ли уточнять границы для этого заявления и по какому основанию?» Если речь о капитальной хозяйственной постройке, прямо укажите, что рассматриваете часть 10 статьи 40. Это позволит выяснить, какие работы действительно нужны, вместо заказа межевания только из-за того, что участок расположен в СНТ.

Как зарегистрировать постройку: порядок действий

Когда понятен статус объекта и выбран применимый способ оформления, можно переходить к документам и подаче заявления.

  1. Проверьте сведения о земле

    Уточните категорию и вид разрешённого использования участка, правообладателя, регистрацию права и наличие сведений о границах. Так вы поймёте, допускается ли на участке такая постройка, есть ли основание для оформления и какие документы на землю доступны.

  2. Определите, что именно построено

    Отделите дом от хозяйственной постройки, недвижимость от некапитального сооружения, самостоятельное здание от части другого объекта. Проверьте, не учтён ли объект уже в ЕГРН, и выберите подходящий порядок с учётом его характеристик и требований к строительству.

  3. Подготовьте технический план, если он нужен

    Если объект относится к недвижимости и требует кадастрового учёта, обратитесь к кадастровому инженеру. Он подготовит технический план для применимой процедуры. Когда закон позволяет использовать декларацию, она служит источником сведений, а не заменой плана.

  4. Подайте заявление и документы

    При самостоятельном обращении через МФЦ подготовьте заявление на кадастровый учёт и регистрацию права, технический план, документ на землю, если его нужно представить, и документ, удостоверяющий личность. Если документы подаёт представитель, понадобятся подтверждённые полномочия. После подачи получите подтверждение приёма с перечнем документов и номером обращения.

    Поручить подачу кадастровому инженеру можно, если необходимые полномочия предусмотрены договором. Возможность электронной подачи зависит от конкретной процедуры и полномочий заявителя. Для разных видов объектов состав действий может отличаться: единой подачи сразу на все постройки нет.

  5. Проверьте запись в ЕГРН

    После завершения процедуры проверьте, появились ли сведения об объекте, зарегистрировано ли право и соответствуют ли внесённые характеристики фактической постройке. Одной записи о характеристиках недостаточно, чтобы считать проверенным и вопрос о праве.

Что делать, если Росреестр приостановил регистрацию

Приостановление не означает, что нужно сразу обращаться в суд или повторно подавать тот же комплект документов. Сначала прочитайте уведомление: выясните, к какому объекту оно относится, какую причину и норму закона указал орган регистрации, какой документ или сведения требуется исправить и до какого срока можно устранить препятствие.

Дальнейшее действие зависит от причины:

  • Ошибка в техническом плане. Обсудите с кадастровым инженером неверные характеристики и необходимое исправление.
  • Не подтверждено право на землю. Выясните, какое законное основание права требуется, и подготовьте соответствующий документ.
  • Спор о применимости самого требования. Запросите мотивировку органа регистрации и уточните порядок обжалования. Если есть основания, решение можно обжаловать.

Исправляйте именно то препятствие, которое указано в уведомлении, с учётом срока его устранения. Новая подача без разбора причины может не решить проблему.

Главное о регистрации построек в СНТ