Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Собственниками жилья могут быть не только взрослые, но и дети. Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними связаны с возможностью оспаривания сделки. Дело в том, что отчуждение имущества детей должно проходить по правилам, при несоблюдении которых покупка жилья может быть признана незаконной.

✅ Можно ли покупать квартиру с несовершеннолетними детьми

Говоря об имущественных правах детей, следует уяснить разницу между «правом собственности» и «правом пользования». Ребенку-собственнику может принадлежать доля в квартире или жилье целиком, которым он вправе распорядиться в будущем. До совершеннолетия собственника сделки с его недвижимостью находятся под строгим контролем органов опеки и попечительства (ООП).

Продать свою недвижимость самостоятельно ребенок сможет после достижения 18 лет. Именно с этого периода он обретает правовую дееспособность и в полной мере отвечает за свои поступки. Самостоятельно совершить сделку можно и раньше. Законом предусмотрено понятие «эмансипации», то есть обретения полной дееспособности с 16 лет. Для этого ребенок должен:

• вступить в законный брак;
• работать по трудовому договору, в качестве предпринимателя и иметь собственный доход (ст. 27 ГК РФ).

Признание эмансипированным происходит с согласия родителей, органов опеки и попечительства или на основании судебного решения.

Вопрос эмансипации часто поднимается при сделках с недвижимостью, если собственники-родители пытаются продать имущество, которое частично принадлежит детям, но ООП не дают согласие. Чтобы не ждать еще 2 года, родители принуждают ребенка к оформлению фиктивного брачного договора. Оспорить такую сделку сложно, но возможно, если будет доказано, что брак притворный.

С 14 до 18 лет дети уже могут распоряжаться имуществом, но только с письменного согласия своих родителей или официальных опекунов. Ели продается квартира или ее часть, принадлежащая 14-18-летнему подростку на правах собственности, он может лично подписать договор отчуждения имущества. При этом в числе документов, необходимых для оформления сделки, должно быть:

• согласие ООП;
• согласие попечителей или родителей.

Дети до 14 лет лишены права подписывать документы, касающиеся перехода права собственности. Продажа принадлежащей им квартиры полностью курируется родителями, попечителями, ООП.

Основные риски при покупке квартиры с несовершеннолетним связаны с несоблюдением законодательства. Часто родители пытаются действовать вне правового поля, умышленно игнорируя правила о наделении детей имуществом. В итоге сделку могут оспорить сами дети, достигнув дееспособного возраста, их представители и иные заинтересованные лица.

Покупателю не обязательно уходить из понравившегося жилья, увидев там детей. Нужно поговорить с представителями ребенка, поверить документацию, узнать, каким путем квартира была приобретена в собственность.

🔻 Если ребенок не собственник

Дети могут жить в квартире, но не являться собственниками, а только иметь там прописку (регистрацию). Тогда считается, что ребенок имеет право пользования, но не имеет права распоряжения имуществом даже при достижении совершеннолетия.

При продаже квартиры с прописанными детьми разрешение ООП получать не нужно. В данном случае дети относятся к категории третьих лиц, чьи интересы затрагиваются продажей. Во избежание проблем необходимо снять ребенка с регистрационного учета до момента продажи квартиры и оформить регистрацию в другом месте, например, у родственников.

На практике все происходит так: один из родителей приходит в паспортный стол и подает заявление на снятие с регистрационного учета себя и ребенка. Сотрудник осведомится о месте новой регистрации. Удивительно, но факт — можно назвать любой новый адрес, сотрудники госструктур доверяют сказанному. Если обращается один из родителей, необходимо иметь при себе письменное согласие на снятие с регистрационного учета от другого родителя. Больше нигде и ничего согласовывать не нужно.

✅ Как избежать рисков при покупке квартиры с несовершеннолетним собственником

Отмена сделки из-за несоблюдения законодательства влечет материальные потери, напрасную трату времени продавца, покупателя и привлекаемых к процессу лиц. Чтобы избежать оспаривания договора, необходимо проанализировать основные этапы сделки и изучить правила продажи квартиры с несовершеннолетним собственником.

🔻 Поиск жилья, общение с потенциальным продавцом

Риск на этом этапе — общение с человеком, не являющимся потенциальным собственником, иначе говоря — мошенником. Если квартира понравилась, необходимо проверить свидетельство о праве собственности, правоустанавливающую документацию и обратить внимание на следующее:

• Номер дома, квартиры (сравнить фактическое местоположение с обозначенным в документах).
• На основании какого документа была получена квартира в собственность. Это важный момент, поскольку при получении квартиры в наследство менее 3 лет назад на нее могут претендовать иные люди, в том числе — несовершеннолетние дети. В случае приватизации, покупки имущества с привлечением маткапитала родители должны в обязательном порядке наделить детей долей в получаемом имуществе.
• Кто является собственником. Если квартира в долевой собственности, необходимо поинтересоваться, сколько договоров планирует заключить владелец — один на всех или для каждого из совладельцев.

В беседе с Продавцом следует выяснить, была ли куплена квартира в ипотеку, планируется ли альтернативная сделка, когда родители намерены получать разрешение ООП на продажу.

Подобные сделки длятся дольше из-за необходимости сбора дополнительного пакета документации.

🔻 Проверка наличия разрешения ООП на продажу

Перечень документов будет отличаться наличием разрешения ООП на отчуждение имущества ребенка. Его должны получить мать и отец, обратившись в организацию с заявлением установленного образца.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Если Продавец просит отсрочить сделку на 1 месяц и оформить предварительный договор купли-продажи для получения разрешения ООП, переживать не стоит. Действительно, сотрудники ООП следят за движением средств, передачей имущества, но это необходимо для защиты имущественных прав несовершеннолетних.

В то время, как Покупатель ожидает момента подписания настоящего договора, родители выполняют все условия, без которых продажа невозможна. В их число входит:

• Наделение ребенка другим жильем, которое будет не меньше и не хуже продаваемого. ООП могут отказать в продаже, если выяснится, что детям достанется меньшая площадь имущества в натуральном и (или) долевом выражении. Например, если детям принадлежит ¼ доля квартиры, что составляет 18м2, в новом жилье они должны иметь не менее ¼ доли и не менее 18 м2. Для сравнения параметров родителям нужно предоставить предварительный договор купли-продажи.
• Создание благоприятных условий проживания. ООП могут отказать, если выяснится, что инфраструктура, климат или иные факторы в новом месте проживания поспособствуют ухудшению физического или морального состояния детей.
• Передача ребенку на счет суммы, эквивалентной стоимости доли в квартире. Это обязательство родители дают в том случае, если нет необходимости в покупке альтернативного жилья (например, ребенку досталась квартира по наследству).

Чтобы получить разрешения, Продавец должен обеспечить выполнение перечисленных условий, собрать подтверждающие документы.

Период выдачи разрешение может составлять 2-4 недели, поэтому придется подождать, но это лучше, чем оформить продажу в обход ООП и заключить незаконную сделку.

🔻 Подписание договора купли-продажи

Основное отличие договора с несовершеннолетним — указание того, что в лице представителя собственника выступает его мать или отец, опекун или попечитель. Если ребенку исполнилось 14 лет, указывается, что подписание производится с письменного согласия ответственного лица.

С 14 лет присутствие детей на сделке обязательно. При себе они должны иметь документ — письменное нотариально заверенное разрешение родителей (опекунов) на продажу жилья.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним

Договор заверяется нотариусом. При этом проверяется правомерность заключения сделки, перечень предоставленной документации, соблюдение норм права. Это «+» для Покупателя, ведь с проверкой нотариуса риск признания договора недействительным минимален. Платить нотариусу (Госпошлина— 0,5% от цены договора, но не более 20 тыс. руб.) приходится Продавцу, но договором может быть предусмотрено иное распределение расходов.

🔻 Передача денег

Сумма, эквивалентная стоимости квартиры, передается оговоренным в договоре способом. Присутствие в сделке несовершеннолетнего никак не увеличивает риск мошенничества. Стороны могут воспользоваться одним из самых надежных способов передачи средств:

• оформить договор на аренду банковской ячейки;
• воспользоваться депозитным счетом нотариуса;
• применить аккредитивную форму расчета.

Опасной считается передача денег наличкой.

Поскольку при сделке с несовершеннолетним договор подлежит обязательному нотариальному заверению, передачу денег можно осуществить через нотариуса.

✅ Оформление передаточного акта

Акт приема-передачи — документ, подтверждающий, что продавец выполнил обязательства по передаче квартиры в надлежащем состоянии. Акт может быть подписан до оформления ДКП или после.

✅ Регистрация перехода права собственности в Росреестре

При обязательном нотариальном заверении процесс госрегистрации максимально упрощен. Сторонам достаточно предоставить договор и сопутствующие документы нотариусу, который лично передаст информацию в Росреестр.

В госорган предоставляется:

• паспорт, свидетельство о рождении собственника;
• заявление, написанное по предоставленному образцу;
• разрешение ООП на продажу;
• согласие второго родителя на продажу имущества ребенка;
• квитанция об оплате госпошлины;
• документ, согласно которому Продавец обрел право собственности;
• справка о числе лиц, зарегистрированных в квартире;
• ДКП в 3 экз.

Через 3 дня уже новый собственник может обратиться за получением выписки ЕГРН, подтверждающей право собственности.

✅ Подводные камни

Чтобы выяснить, имеет ли ребенок права на имущество, необходимо узнать, как квартира досталась продавцу.

🔻 Если квартира была куплена на маткапитал

По закону средства маткапитала могут быть потрачены на улучшение жилищных условий, поэтому зачастую рождение второго ребенка ознаменуется приобретением нового жилья. При этом существует правило:

Продавец обязан включить в число собственников всех членов семьи, в том числе и детей. Достоверно не определено, какую долю необходимо выделить несовершеннолетнему, но ясно, что дети должны стать собственниками.

Если Продавец ранее приобрел жилье, но оформил его исключительно на себя, оспорить договор может:

• Супруг, которому не досталась положенная доля имущества. Если квартира продастся, а супруги надумают разорвать отношения, муж может вспомнить, что ему была положена часть квартиры и подаст иск о признании договора недействительным.
• Дети. Их интересы может отстаивать третье лицо, например, отец. Сами несовершеннолетние также могут заявить о своих правах, достигнув 18-летия.

Поинтересоваться о привлечении маткапитала целесообразно, если у покупателя 2 или более несовершеннолетних детей, и они не являются собственниками жилья. Также следует обратить внимание на возраст младшего ребенка. Поскольку программа помощи семьям действует с 2007 г., возраст младшего из детей для выдачи маткапитала должен быть не более 12 лет (в 2025 г.).

Квартира, приобретенная до 2007 г., также могла быть куплена за маткапитал. Если недвижимость была куплена в ипотеку, Продавец вправе направить «детские» в счет погашения кредита.

Узнать о направлении средств маткапитала можно только у Продавца. Если сделка вызывает подозрения, лучше попросить предоставить сертификат на МК или справку о направлении средств, выданную ПФ по запросу Продавца.

Если в квартире проживают дети, лишенные права собственности, а Продавец отказывается предоставить документы о направлении средства МК, от сделки лучше отказаться.

🔻 Если жилье было приватизировано

Приобретение жилья, полученного в результате приватизации, тоже несет определенные риски. Если на момент приватизации в квартире был прописан несовершеннолетний, ему положена доля недвижимости. Подробнее: Приватизация квартиры с несовершеннолетним ребенком При нарушении прав ребенка возможно оспаривание договора. Кроме того, рискованными являются следующие ситуации:

• Выписка ребенка на момент приватизации. При этом дети сохраняют право пользования жильем на бессрочной основе.
• Выписка ребенка за полгода до приватизации. В данном действии прослеживается явное нарушение права несовершеннолетнего на получение имущества в собственность. Сделка по продаже такого жилья может быть признана незаконной по решению суда.
• Оформлен отказ ребенка от приватизации без разрешения ООП. Дети автоматически включаются в число собственников при приватизации, и лишение их права получить жилье может произойти только с разрешения ООП.
• Квартира в ходе приватизации перешла только детям. Для этого также нужно получение разрешения ООП.

Следует помнить, что даже при оформлении отказа от приватизации лица, зарегистрированные в квартире, имеют право на пожизненное пользование жильем. Даже после продажи такого имущества у Покупателя не получится выселить жильца в принудительном порядке. Обо всем необходимо позаботиться до передачи денег, а спорные моменты вынести отдельными пунктами в договоре. В ДКП следует предусмотреть снятие детей с регистрационного учета до момента исполнения сторонами обязательств.

Сделки купли-продажи квартиры с несовершеннолетним собственником относятся к наиболее рискованным, поскольку нередко оспариваются в суде. Важно произвести проверку, не нарушают ли родители имущественные права детей, произведено ли с их стороны согласование продажи с ООП. Как оформить договор с несовершеннолетним или его представителем? Какие документы могут указывать на неправомерность продажи жилья? Задайте все интересующие вопросы юристу сайта и получите квалифицированный ответ.