Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

Процесс купли-продажи квартиры сопряжен с расходами. Некоторые траты регламентируются законом, но существуют и те, которые стороны по собственной инициативе берут на себя в целях минимизации рисков и ускорения сроков проведения сделки.

✅ Расходы на оценку квартиры

В случае с продажей недвижимости ее оценка обязательна лишь при заключении договора ипотеки или реализации имущества должника с торгов. Но если продавец хочет получить реальную стоимость за свою квартиру и повысить степень доверия со стороны покупателя, то обратиться в оценочную компанию он может по собственной инициативе. Цена услуг зависит от региона и варьируется в пределах 2 000-5 000 руб.

✅ Обращение в агентство недвижимости

Если в процессе поиска покупателя/продавца стороны ограничиваются «сарафанным радио» или бесплатными объявлениями, то каких-либо трат не предвидится. Главный минус такого способа – ожидать решения жилищного вопроса придется достаточно долго. Крайне редко удается найти подходящий вариант сразу – приходится рассматривать разные предложения, созваниваться, назначать встречи, выбирать удобное для обеих сторон время осмотра квартиры. Существенно ускорит процесс риэлтор. Он может взять на себя:

• консультации по вопросам недвижимости, подбор подходящих вариантов и совместный просмотр квартир;
• переговоры с потенциальными продавцами/покупателями;
• проверку юридической чистоты объекта;
• составление списка документов и их проверку;
• организацию расчетов между сторонами, включая внесение обеспечительного платежа;
• подготовку и сопровождение сделки вплоть до регистрации в Росреестре и получения документов.

Если выбран комплекс работ, то придется заплатить 3-6% от стоимости квартиры, если нужна отдельная услуга, то удастся обойтись меньшими затратами (например, за архивную выписку из домовой книги риэлтор возьмет 4 500-6 000 руб.). Платит сторона, обратившаяся в АН.

✅ Обращение к нотариусу

В обязательном порядке требуется заверить у нотариуса договор купли-продажи, если:

• в сделке участвует недееспособное/несовершеннолетнее лицо;
• свои доли реализуют не все содольщики (до 01.05.19 г. требовалось заверять договор даже в случае, если все участники долевой собственности продавали свое имущество по одной сделке, сейчас эта норма упразднена в соответствии с №76-ФЗ).

При оформлении договора пожизненного содержания вместо ДКП также потребуется нотариус. Нотариальный тариф зависит от стоимости объекта – цифра, указанная в ДКП, умножается на 0.5 (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Составление текста договора обойдется в 3 000-9 000 руб. (в зависимости от региона). Можно самостоятельно разработать ДКП или найти шаблон, но в этом случае нотариус не несет ответственности за его содержание.

По собственному желанию можно заверить ДКП у нотариуса для обеспечения максимальной безопасности сделки. Расходы несет либо инициатор обращения в нотариальную контору, либо их делят между собой обе стороны (по взаимной договоренности). Действуют следующие тарифы:

Цена оформления договора – от 4 000 руб. Вне зависимости от степени родства запрос на регистрацию прав собственности в Росреестр нотариус передает бесплатно (оплачивается лишь госпошлина).

В соответствии со ст. 333.38 НК РФ при обращении за выполнением нотариальных действий на 50% скидки имеют право:

• недееспособные лица и их опекуны;
• несовершеннолетние;
• инвалиды;
• лица, проживающие в сносимом/аварийном доме.

Инвалиды, ветераны ВОВ, несовершеннолетние лица сэкономят 50% на стоимости услуг правового/технического характера.

Разработка текста предварительного и основного договоров, заверение ДКП – лишь часть услуг нотариуса. В компетенции этого специалиста:

• консультация по правовым аспектам предстоящей сделки, разъяснение ее последствий;
• принятие денег на депозит;
• оформление доверенности на представление интересов продавца/покупателя;
• проверка документов обеих сторон;
• подтверждение дееспособности участников и отсутствия принуждения;
• заверение согласия со стороны супруга/супруги;
• рассылка уведомлений участникам долевой собственности о продаже части имущества;
• выделение доли;
• внесение сведений в ЕИС нотариата;
• другие сопутствующие оформлению ДКП услуги.

✅ Юридическая поддержка

При купле-продаже жилья можно столкнуться с мошенническими действиями или упустить из внимания важные аспекты сделки – итогом становятся серьезные материальные потери. Юрист поможет избежать рисков. При приобретении квартиры на вторичном рынке он проверит юридическую чистоту жилья и, в случае выявления проблем, отговорит от сомнительной сделки. Правовой эксперт предложит пошаговую схему действий, примет участие в обсуждении участниками деталей, поможет прийти к обоюдовыгодному решению. Ему можно поручить составление всех документов, сопровождающих сделку: предварительного и основного договоров, договора о задатке, акта приема-передачи. Подготовленный другой стороной документ он проверит на наличие ошибок и имеющих двухзначную трактовку пунктов, предложит необходимые изменения

При приобретении жилья в строящемся доме юрист проанализирует текст ДДУ, проверит наличие у застройщика необходимых документов, включая инвестиционный контракт и разрешение на строительство.

В отличие от нотариуса, юрист будет полезен и в случае оспаривания ДКП – он поможет отстоять интересы в суде. Первичную консультацию можно получить бесплатно, средняя цена услуг – от 20 000 за сопровождение сделки (в зависимости от объема проводимых работ). Оплату берет на себя инициатор обращения к юристу. В некоторых случаях стороны делят расходы пополам.

✅ Госпошлина

Госпошлина – это регламентированные законом суммы, которые уплачиваются в бюджет гражданами и юридическими лицами, обратившимися в органы государственного управления за выполнением юридически значимых действий.

🔻 За выписку из ЕГРН

Одной из статей расходов становится подготовка документов. Многие из них имеются в наличии, нужно лишь сделать ксерокопии, но некоторые приходится заказывать отдельно – за их выдачу взимается госпошлина. Прежде всего это касается выписки из ЕГРН, которая с 2017 года заменяет свидетельство и кадастровый паспорт. Стандартная форма содержит открытые персональные данные собственника, основные характеристики объекта, информацию о том, на каком основании получены права собственности, а также об обременениях/ограничениях/правопритязаниях. При купле-продаже этого обычно достаточно, но можно заказывать расширенную выписку, в которой приведена история перехода прав собственности. За документ придется заплатить 300/750 при оформлении соответственно в электронном виде/на бумаге (простая выписка обойдется в 250/400 руб.). При обращении в территориальный орган Росреестра срок выдачи составляет 3 дня, если же сведения заказаны через МФЦ придется подождать 5 рабочих дней. Чтобы информация не считалась устаревшей, лучше заказывать выписку не раньше, чем за месяц до оформления ДКП.

🔻 За выписку из домовой книги

Второй необходимый для ДКП документ – выписка из домовой книги, в которой приводятся сведения о:

• местоположении объекта, номере квартиры;
• всех проживающих на жилплощади лицах (паспортные данные);
• дате прописки каждого жильца, месте убытия в случае выписки;
• характере проживания (временно/постоянно);
• воинской обязанности.

При обращении в паспортный стол/управляющую компанию выписка выдается бесплатно. Заказывая ее в многофункциональном центре, придется заплатить госпошлину (до 200 руб.).

Стандартный бланк, в котором приводятся лишь основные сведения, можно получить уже в день обращения. Оформление архивной (расширенной) выписки займет около 3-х дней (в ней приводятся сведения о бывших владельцах, лицах, имеющих право на постоянное проживание). Плата взимается и при оформлении выписки через сайт госуслуг – дороже обойдется документ на бумажном носителе (за пересылку заказным письмом платит получатель).

🔻 За оформление перехода прав собственности на жилье

В соответствии с п.1 ст. 551 ГК РФ новый владелец сможет распоряжаться приобретенным объектом недвижимости только после регистрации перехода прав собственности. Оформление требует уплаты в казну государства госпошлины в размере 2 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Для юридических лиц существует другой тариф – 22 000.

В случае с долевой собственностью установленная законом сумма делится на количество покупателей, независимо от размера приобретаемой доли.

Если один из оформляющих право собственности участников освобожден от госпошлины, то соответствующая сумма вычитается, остальные оплачивают свою часть трат (платить за льготника не придется).

Если жилье покупается в ипотеку, то госпошлина для физических/юридических лиц составляет соответственно 1 000/4 000 руб. (ипотечное соглашение предоставляется в Росреестр). Дополнительные суммы придется заплатить при расторжении соглашения (200/600 руб.) или внесении в него изменений (2 000 руб.).

При приобретении строящегося жилья за регистрацию ДДУ граждане/организации платят 350/7 000, а при внесении изменений размер госпошлины составляет 350 руб.

В соответствии со ст. 333.35 НК РФ от госпошлины освобождаются:

• участники ВОВ (военнопленные, узники концлагерей, инвалиды, ветераны);
• жители Москвы, регистрирующие права собственности на жилье, полученное по программе реновации (N 352-ФЗ от 27.11. 17 г.);
• малоимущие (при наличии справки из территориального управления министерства социального развития).

🔻 За узаконивание перепланировки через суд

Если обладатель реализуемой квартиры осуществил перепланировку, но не согласовал своих действий, то придется заняться этим перед продажей и заплатить штраф (от 2 000 руб. — ч. 2 ст. 7.21. КоАП). При выявлении факта нанесения ущерба жилью соседей или всему зданию сумма будет увеличена.

Если имели место работы, не соответствующие строительным нормам, потенциально опасные для здания и проживающих там людей, будет выдано предписание вернуть все в исходный вид за собственные средства.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

При условии, что работы не ухудшили условий эксплуатации дома, перепланировку можно узаконить, заказав новый план и посетив инстанции для согласования. После получения одобрения от жилищного органа нужно будет обратиться в Росреестр для внесения изменений – все это сопряжено с дополнительными тратами (в частности, придется заплатить госпошлину – 350 руб.). Госпошлина оплачивается и на этапе обращения в суд с иском в случае, если согласовать изменения не получилось – ее размер составляет 300 руб. (ст. ст. 333.19 НК РФ).

🔻 За оформление разрешения на сделку от супруга/супруги

Если при проведении сделки требуется разрешение супруга/супруги (продается общее имущество или тратятся совместно нажитые средства), то за оформлением согласия обращаться нужно к нотариусу. Оплачивается установленный региональной палатой нотариальный тариф (около 1 000). Размер госпошлины составляет 100 руб. (ст. 333.24 НК РФ).

🔻 За оформление доверенности на представление интересов

В ряде случаев функции продавца/покупателя берет на себя законный представитель. Чтобы он перенял полномочия представляемого лица, оформляется доверенность с указанием срока ее действия и перечня действий. Госпошлина составляет 200 руб., стоимость правовой/технической работы, проводимой нотариусом — от 1 200 руб.

🔻 За какие документы не нужно платить госпошлину?

Не придется платить госпошлину за справку об отсутствии задолженности и за разрешение от органов опеки (оно требуется при проведении сделок с участием недееспособных/несовершеннолетних лиц). Эти документы можно получить бесплатно.

✅ Взаиморасчеты

Передача продавцу крупной суммы наличными сопряжена с большими рисками, поэтому стороны обычно выбирают для проведения взаиморасчетов:

• банковскую ячейку – стоимость зависит от политики банка и региона расположения филиала, количества дней, размера ячейки (в среднем – от 65 руб./день);
• депозит нотариуса (5% от внесенных средств, но не меньше 1 000 руб.).

✅ Налоги

Если проданная квартира находилась в собственности менее 5 лет (или 3-х лет, если она получена по безвозмездной сделке), продавец платит налог. В государственную казну отчисляется 13% от налогооблагаемой базы. Во избежание занижения цены, зафиксированная в ДКП цифра сравнивается с кадастровой стоимостью (берется в расчет 70% от нее) – налог уплачивается с большей суммы.

Граждане РФ имеют право на налоговый вычет – сумма дохода уменьшается на 1 млн., и с остатка уплачивается 13%. В случае с долевой собственностью при продаже своей части имущества по отдельным ДКП каждый из участников получает право на полный налоговый вычет (1 млн.), а если жилье продается по 1 ДКП, то сумма делится на всех.

Если продавец не является гражданином РФ, то размер НДФЛ увеличивается до 30%.

✅ Дополнительные траты при покупке квартиры в ипотеку

Если объект приобретается по ипотечному договору, то придется оформить страховку, которая позволит банку получить свои деньги в случае порчи залогового имущества, потери заемщиком трудоспособности, его смерти или наступления другого страхового случая. Тарифы варьируются в пределах от 0.12 до 0.25% стоимости квартиры. Предлагается 2 варианта расчетов – процент выплачивается со всей суммы или с остатка (в последнем случае по мере выплаты кредита осуществляется перерасчет).

Еще одной статьей расходов становится обязательное составление предварительного договора – работу стоит доверить юристу (стоимость – от 2 000 руб.). Увеличивают цену жилья и выплачиваемые проценты.

✅ Стоимость справок НД, ПНД

При купле-продаже жилья многие желают максимально себя обезопасить и убедиться, что продавец дееспособен (в противном случае соглашение может быть аннулировано судом). Справки ПНД/НД можно получить соответственно в психоневрологическом/наркологическом диспансерах. За услуги взимается оплата в размере от 1.5 до 4 тыс. руб. (в зависимости от тарифов конкретного медицинского учреждения).

Можно ли минимизировать расходы при купле-продаже не в ущерб безопасности сделки? Кто и в каком случае должен взять их на себя? На эти и другие вопросы ответят юристы сайта.