Как оформить снос собственного частного дома и снять его с учёта

Что проверить перед сносом дома

Прежде чем начинать демонтаж, нужно разобраться с правами на дом, подключёнными коммуникациями и безопасностью работ. Так вы сможете определить, кто вправе принимать решение о сносе, какие ограничения необходимо учитывать и что нужно подготовить.

Права собственников и ограничения

Начните со сведений ЕГРН и документов на дом.

• Правообладатели: Установите, кто является правообладателем здания.
• Права других лиц: Проверьте, есть ли другие собственники или лица, чьи права могут быть затронуты.
• Ограничения: Выясните, зарегистрированы ли ипотека, аресты и другие ограничения.
• Полномочия: Определите, кто уполномочен принимать решение о сносе и обращаться за регистрационными действиями.

Особенно важно выяснить состав правообладателей, если дом принадлежит нескольким людям.

В такой ситуации до демонтажа необходимо согласовать нужные действия с остальными владельцами и определить, кто будет заниматься оформлением. Нельзя автоматически считать, что один из собственников вправе прекратить существование всего объекта без проверки прав и оснований. Иначе снос может затронуть права других людей, а при снятии дома с учёта возникнут препятствия.

Отключение коммуникаций

Если к дому подведены газ, электричество или другие инженерные сети, до сноса нужно обратиться в организации, которые их эксплуатируют, и получить условия отключения.

После отключения соответствующая организация оформляет акт. Он подтверждает действия с коммуникациями и может понадобиться при подготовке документов о сносе.

Безопасность и строительные отходы

До начала демонтажа продумайте, как будут организованы работы. В частности, необходимо учитывать:

• безопасность людей, которые находятся на участке или рядом с ним;
• ограждение опасной зоны;
• обращение со строительными отходами после демонтажа.

Эти вопросы нужно решить независимо от того, требуется ли для вашего дома проект организации работ по сносу.

Как проходит отдельный снос частного дома

Если существующий дом сносят как самостоятельный объект, не в рамках строительства нового здания или реконструкции, порядок действий обычно следующий.

1. Проверьте дом и права на него

   Получите сведения ЕГРН, выясните состав правообладателей, наличие ограничений и другие обстоятельства, которые могут повлиять на снос.

2. Подготовьте работы

   Если дом подключён к инженерным сетям, получите условия отключения и оформите его с участием эксплуатирующих организаций. Предусмотрите необходимые меры безопасности.

3. Подайте уведомление о планируемом сносе

   При применении уведомительного порядка сделать это нужно не позднее чем за 7 рабочих дней до начала работ.

4. Проведите демонтаж

   Выполните работы с соблюдением требований безопасности и правил обращения со строительными отходами.

5. Сообщите о завершении сноса

   Уведомление о завершении работ подают не позднее 7 рабочих дней после их окончания.

6. Получите акт обследования

   После прекращения существования дома кадастровый инженер осматривает место его нахождения и оформляет документ, который подтверждает уничтожение объекта недвижимости.

7. Обратитесь за изменениями в ЕГРН

   Уполномоченное лицо подаёт заявление и необходимые документы для снятия дома с кадастрового учёта. Если право на дом зарегистрировано, одновременно оформляют прекращение этого права.

Такой порядок основан на правилах статей 55.30 и 55.31 Градостроительного кодекса РФ.

При этом уведомления до и после сноса не заменяют акт обследования и последующее оформление в ЕГРН. Даже когда все работы завершены, сведения о доме остаются в реестре, пока не проведены необходимые регистрационные действия.

Нужно ли разрешение на снос и проект работ

При отдельном сносе частного дома обычно действует уведомительный порядок. Получать отдельное разрешение администрации на снос, как правило, не требуется.

Но уведомление — не то же самое, что разрешение. Оно сообщает уполномоченному органу о планируемых или завершённых работах, а не подтверждает прекращение существования недвижимости. Поэтому подача уведомления сама по себе не снимает дом с кадастрового учёта и не заменяет акт обследования.

Отдельный вопрос — нужен ли проект организации работ по сносу.

Освобождение от подготовки проекта не означает, что дом можно сносить без других формальностей. Обязательные уведомления, когда они применяются, требования безопасности и порядок отключения инженерных сетей сохраняются.

Когда и куда подавать уведомления о сносе

При отдельном сносе уведомления подают в орган местного самоуправления по месту нахождения дома. Предусмотрены два обращения с разными сроками.

1. До начала работ

   Уведомление о планируемом сносе нужно подать не позднее чем за 7 рабочих дней до начала демонтажа.

2. После окончания работ

   Уведомление о завершении сноса подают не позднее 7 рабочих дней после окончания демонтажа.

Важно не перепутать эти сроки: первый отсчитывают до начала работ, второй — после их завершения. В обоих случаях речь именно о рабочих днях.

Обратиться можно предусмотренным законом способом:

• лично в уполномоченный орган;
• через МФЦ;
• почтовым отправлением;
• электронно, если такой способ доступен для вашей ситуации.

Порядок уведомления регулирует статья 55.31 ГрК РФ.

Форму уведомления лучше получить непосредственно в действующей услуге или у соответствующего органа. Не стоит использовать непроверенный образец из интернета: он может не соответствовать требованиям к обращению.

После подачи уведомления о завершении сноса работа с документами ещё не заканчивается. Следующий этап — подтвердить, что дом действительно прекратил существовать как объект недвижимости.

Как получить акт обследования после сноса

Чтобы снять уничтоженный дом с кадастрового учёта, нужно документально подтвердить прекращение его существования. Для этого предусмотрен акт обследования.

Акт готовит кадастровый инженер после осмотра места, где находился дом. В документе он подтверждает, что объект недвижимости прекратил существовать.

Акт обследования составляют в электронной форме и подписывают усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. По договору дополнительно может предоставляться бумажный экземпляр, но он не заменяет электронный документ.

Основание — статья 23 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Какие документы передать кадастровому инженеру

Передайте инженеру документы, которые есть у вас и относятся к прекращению существования дома. В зависимости от обстоятельств это могут быть:

• письменное решение собственника о сносе;
• уведомление о завершении сноса;
• документы о пожаре или другом чрезвычайном событии, если дом был уничтожен при таких обстоятельствах.

Решение собственника о сносе оформляется письменно. Нотариально удостоверять его не требуется.

Если каких-то документов нет, это ещё не означает, что акт обследования невозможно подготовить. В такой ситуации кадастровый инженер указывает в своём заключении причину, по которой соответствующие документы не использовались.

При этом отсутствие документов не отменяет обязанность направить предусмотренные законом уведомления, если они требуются. И само по себе оно не гарантирует, что дом снимут с учёта.

Эти вопросы раскрыты в Требованиях к акту обследования.

Чем акт обследования отличается от других документов

При оформлении сноса могут использоваться несколько актов и уведомлений. У каждого своё назначение.

Акт обследования нельзя заменить актом подрядчика о выполненных работах. Сам акт обследования, в свою очередь, не заменяет обязательных уведомлений о сносе.

Как снять снесённый дом с кадастрового учёта

Когда дом прекратил существовать и подготовлен акт обследования, нужно обратиться за регистрационными действиями.

Здесь решающее значение имеет то, что было зарегистрировано в ЕГРН до уничтожения дома.

Если право собственности на дом зарегистрировано

В этом случае нужны два связанных результата: снятие дома с кадастрового учёта и регистрация прекращения права собственности. Их проводят одновременно.

Обратиться за этими действиями вправе собственник дома. Основания предусмотрены пунктом 3 части 3 статьи 14 и пунктом 4 части 1 статьи 15 Федерального закона № 218-ФЗ.

Поскольку речь идёт о прекращении существования недвижимости, одного заявления о том, что собственник решил снести дом, недостаточно. Необходимо подтвердить, что объект действительно больше не существует.

Если дом учтён, но право не зарегистрировано

Дом может числиться в кадастре без зарегистрированного права собственности.

Если такой дом уже уничтожен, возможно снятие его с кадастрового учёта без регистрации прекращения права. В этой ситуации не требуется сначала регистрировать право собственности на уже уничтоженное здание.

Основания — пункт 2 части 5 статьи 14 и пункт 2 части 2 статьи 15 Федерального закона № 218-ФЗ.

Но отсутствие записи о праве не означает, что за снятием объекта с учёта может обратиться кто угодно.

Для наследников, принявших наследство, закон предусматривает отдельные основания обращения. Их нужно проверять применительно к конкретной ситуации.

То же касается владельцев земельных участков. Само право на землю не даёт любому владельцу участка возможность снять с учёта чужой дом. Необходимо установить, есть ли у заявителя соответствующее специальное основание.

Правила об основаниях и заявителях содержатся в статье 14 и статье 15 Федерального закона № 218-ФЗ.

Какие документы понадобятся

Точный набор документов зависит от сведений ЕГРН, оснований обращения и того, кто подаёт заявление.

Для подготовки обращения проверьте наличие:

• документа, удостоверяющего личность;
• документов о правах на дом, если они необходимы в вашей ситуации;
• акта обследования кадастрового инженера;
• документов, подтверждающих полномочия представителя, если действует другое лицо.

Если заявление подаёт представитель физического лица, ему обычно нужна нотариальная доверенность.

Куда подавать заявление

Подать заявление и необходимые документы можно лично через МФЦ или Роскадастр. Также предусмотрено электронное обращение, если соблюдены требования к такому способу подачи.

При личном обращении понадобится документ, удостоверяющий личность. Представитель должен подтвердить свои полномочия.

Способы обращения установлены статьёй 18 Федерального закона № 218-ФЗ.

После подачи документов сохраните подтверждение обращения. Когда регистрационные действия будут проведены, проверьте результат по сведениям ЕГРН.

• Кадастровый учёт: Убедитесь, что дом снят с кадастрового учёта.
• Зарегистрированное право: Убедитесь, что право собственности прекращено, если оно было зарегистрировано.

Уведомление администрации о завершении сноса само по себе не подтверждает ни снятия дома с учёта, ни прекращения зарегистрированного права.

Если сносите старый дом ради строительства нового

Когда старый дом убирают, чтобы построить новый, сначала нужно определить порядок строительства будущего объекта.

Это важно потому, что снос существующего здания и строительство нового — разные действия. Их нельзя автоматически объединить в одну процедуру или считать, что правила отдельного сноса применяются к любой ситуации.

Для индивидуального жилищного строительства предусмотрен уведомительный порядок строительства. Он регулируется статьёй 51.1 ГрК РФ.

Если снос связан со строительством нового объекта или реконструкцией, применяется соответствующий строительный порядок, а не отдельная процедура сноса по главе 6.4 ГрК РФ. Такое разграничение предусмотрено частью 8 статьи 55.30 ГрК РФ.

Поэтому, прежде чем начинать работы, установите, относится ли ваш случай к отдельному сносу или к строительству и реконструкции.

Если дом уже снесён или уничтожен

Бывает, что к моменту оформления документов дома уже нет. Например, он был уничтожен пожаром или снесён ранее, но продолжает числиться в ЕГРН.

В такой ситуации не нужно оформлять происходящее так, будто демонтаж только планируется. Основная задача — подтвердить, что объект действительно прекратил существовать.

Обратитесь к кадастровому инженеру и передайте ему сведения о доме и имеющиеся документы. Это могут быть документы о сносе, пожаре или другом событии, в результате которого здание было уничтожено.

Инженер осмотрит место нахождения объекта и с учётом его фактического состояния и представленных документов определит возможность подготовки акта обследования.

Порядок оформления акта предусмотрен статьёй 23 Федерального закона № 218-ФЗ.

После подготовки акта обследования обращайтесь за снятием объекта с учёта по правилам, которые соответствуют сведениям ЕГРН и вашему основанию обращения.

Если дом повреждён, но не уничтожен полностью

Частичное повреждение здания ещё не означает, что оно прекратило существовать как объект недвижимости.

Например, после происшествия дом может находиться в плохом состоянии, но вопрос о полном прекращении его существования требует отдельной проверки.

Поэтому прежде чем обращаться за актом обследования для снятия объекта с учёта, нужно установить, действительно ли дом перестал существовать. Если этого не произошло, может потребоваться другая процедура, в том числе связанная с реконструкцией.

Можно ли снять дом с учёта только ради прекращения налога

Одного желания прекратить налоговые начисления недостаточно. Основанием для снятия дома с учёта должно быть фактическое прекращение существования объекта недвижимости.

Если дом по-прежнему существует, нельзя считать его уничтоженным только ради исключения записи из ЕГРН.

Что будет с земельным участком после сноса дома

Снос здания сам по себе не прекращает право на земельный участок, где оно находилось. Дом и земля — разные объекты недвижимости, поэтому прекращение существования одного не означает автоматического прекращения прав на другой.

После демонтажа отдельно проверьте правовое положение участка:

• кому принадлежит земля и какие права на неё оформлены;
• находится ли участок в аренде;
• существуют ли ограничения или ипотека;
• есть ли права третьих лиц, которые нужно учитывать.

Также снос дома не решает автоматически вопросы регистрации жителей и дальнейшего использования земельного участка.

Если планируете новое строительство, потребуется отдельно определить порядок его проведения. Если после сноса собираетесь использовать участок иначе, необходимо учитывать сохраняющиеся права и ограничения.

Что делать, если дом не снимают с учёта

Если регистрационные действия приостановлены или в снятии дома с кадастрового учёта отказано, сначала получите письменное объяснение причины.

Дальнейшие действия зависят от указанного основания. Нужно выяснить, каких документов или подтверждений не хватает либо какое препятствие выявлено при рассмотрении заявления, и устранить конкретную причину, если это возможно.

Если вы не согласны с приостановкой или отказом, при необходимости можно использовать предусмотренный порядок обжалования.