Время чтения: ~13 мин

Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры и как его оформить

Содержание статьи

Для обычной покупки готовой квартиры по договору купли-продажи (ДКП) отдельное нотариальное согласие супруга покупателя по общему правилу не требуется. Здесь важно различать регистрацию возникшего права собственности и государственную регистрацию самой сделки: регистрация права покупателя на квартиру сама по себе не превращает обычный ДКП в сделку, для которой требуется нотариальное согласие второго супруга (ст. 35 СК РФ, Определение ВС РФ от 04.02.2016 № 308-КГ15-13732, информация Росреестра от 27.03.2026).

Сначала найдите свою ситуацию:

покупаете готовую квартиру по обычному ДКП — по общему правилу отдельное нотариальное согласие не нужно;
покупаете квартиру в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) или по уступке требования — когда ДДУ уже заключён с застройщиком, а вместо прежнего участника в сделку входите вы; здесь действуют специальные правила;
заключаете сделку, для которой закон требует обязательной нотариальной формы — вопрос о согласии нужно проверять по этой специальной ветке;
покупаете квартиру в ипотеку — отдельно проверяются покупка, залог квартиры и требования конкретного банка.

Если оба супруга сами выступают сторонами соответствующей сделки, отдельное повторное согласие обычно не требуется: каждый выражает свою волю подписанием договора. Регистрация квартиры только на одного супруга не означает, что жилье автоматически становится его личным имуществом. Если квартира приобретена в браке за общие доходы, по общему правилу действует режим совместной собственности супругов (ст. 34 СК РФ).

Отдельно различайте требование закона и практическую просьбу участника сделки. Продавец, риелтор или банк могут попросить представить согласие и тогда, когда закон сам по себе не делает его обязательным. Такая просьба не превращает документ в законодательно обязательный: нужно отдельно понять, что требует закон, что предусмотрено условиями конкретного банка, а что запрашивается как дополнительная перестраховка.

Нужно ли согласие именно в вашей ситуации

Ситуация	Нужно ли отдельное согласие супруга	Что сделать
Готовая квартира, обычный договор купли-продажи, без ипотеки	По общему правилу нет. Регистрируют право на квартиру, а не сам договор (ст. 35 СК РФ, позиция ВС РФ, разъяснение Росреестра)	Можно заключать договор без отдельного нотариального согласия супруга покупателя, если к сделке не относится ни одна из специальных ситуаций ниже. Если согласие просит продавец или риелтор, уточните, это требование закона или дополнительное условие конкретной сделки
Квартира покупается по ДДУ	Да, если ДДУ заключает только один супруг, а второй не является его стороной. Сам договор регистрируется (ст. 4 Закона № 214-ФЗ, п. 3 ст. 35 СК РФ)	До подписания договора уточните у нотариуса сведения, которые понадобятся для согласия, и порядок его представления для регистрации ДДУ. Если права по ДДУ переходят к вам от прежнего участника — см. ветку уступки ниже
Для конкретной сделки обязательна нотариальная форма	Да, если сделку совершает один супруг, а второй не участвует в ней как сторона (п. 3 ст. 35 СК РФ)	Проверьте, обязательна ли нотариальная форма именно для вашей сделки; специальные случаи предусмотрены ст. 42 и 54 Закона № 218-ФЗ. Если форма обязательна — оформите согласие у нотариуса
Квартира покупается в ипотеку	Нельзя ограничиться вопросом о согласии «на покупку». Отдельно возникает ипотека — залог недвижимости, а у банка могут быть собственные требования к участию супруга и документам	До сделки выясните, кто будет заемщиком, собственником и участником ипотеки, и получите у банка требования к участию или согласию второго супруга
Оба супруга сами участвуют в соответствующей сделке	Отдельное повторное согласие обычно не требуется: оба супруга непосредственно выражают волю и подписывают договор	Проверьте, что оба действительно являются сторонами именно той сделки, для которой иначе потребовалось бы согласие
Есть брачный договор	Общий ответ может измениться: брачный договор способен установить другой режим имущества и правила распоряжения им	Проверьте, распространяются ли его условия на будущую квартиру, используемые для покупки средства и конкретную сделку
Квартира покупается «за наличные» или без кредита	Сам способ расчета ответ не меняет. Наличные, перевод со счета или иной способ оплаты сами по себе не создают обязанности получать нотариальное согласие	Определите вид договора и проверьте, нужна ли для него нотариальная форма. Если это обычный ДКП готовой квартиры без ипотеки, отдельное согласие по общему правилу не требуется

Почему обычная покупка отличается от продажи

Правило о нотариальном согласии супруга часто связывают с любыми сделками с квартирой. Но для ответа важно, кто совершает сделку и что именно происходит с имуществом.

Когда супруг продает общую квартиру, он распоряжается уже существующим общим имуществом супругов. Для распоряжения недвижимостью п. 3 ст. 35 СК РФ предусматривает нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

При обычной покупке готовой квартиры ситуация другая. Покупатель приобретает новое имущество. Договор купли-продажи такой квартиры обычно заключается в простой письменной форме. Государственной регистрации подлежит возникшее у покупателя право собственности, а не сам договор как сделка.

Поэтому требование о согласии супруга продавца нельзя автоматически переносить на супруга покупателя.

Если при обычном ДКП согласие все же просит продавец, риелтор или другой участник сделки, сначала уточните основание такой просьбы. Дополнительная перестраховка сторон возможна, но сама по себе она не означает, что нотариальное согласие стало обязательным по закону.

Если квартира покупается в ипотеку

При ипотеке нужно разделять три разных вопроса: приобретение квартиры, ее передачу в залог и требования банка.

Покупка квартиры

Если бы квартира приобреталась по обычному ДКП без кредита и залога, действовало бы общее правило: отдельное нотариальное согласие супруга покупателя не требуется.

Ипотека — залог квартиры

Ипотека означает залог недвижимости. Для имущества в общей совместной собственности закон об ипотеке устанавливает специальные требования к воле собственников. При покупке жилья за кредитные средства в предусмотренных законом случаях ипотека возникает в силу закона (ст. 7 и 77 Федерального закона № 102-ФЗ).

Поэтому вопрос о том, требуется ли волеизъявление второго супруга в отношении залога, нельзя подменять вопросом о согласии на обычную покупку.

Требования банка

Кроме требований закона, банк определяет условия кредитного договора и комплект документов для конкретной сделки. В зависимости от конструкции кредита второй супруг может сам участвовать в сделке либо банку может понадобиться оформленное согласие.

Требование конкретного банка нужно отличать от требования закона. Если банк просит дополнительный документ сверх того, что обязательно по закону, это остается условием конкретной ипотечной сделки, а не универсальной законодательной обязанностью для любой покупки квартиры.

Универсального перечня требований для всех банков нет. Перед сделкой:

Уточните, кто должен быть заемщиком или созаемщиком.
Проверьте, на кого будет зарегистрировано право собственности.
Спросите у банка, какой документ нужен от второго супруга именно для покупки и ипотеки.
Если требуется нотариальное согласие, получите требования банка к его содержанию до обращения к нотариусу.

Так меньше риск оформить согласие, которое формально существует, но не подходит для конструкции конкретной ипотечной сделки.

ДДУ и сделки с обязательной нотариальной формой

Здесь порядок проверки простой: сначала определите, какой договор вы заключаете, а затем проверьте правило о согласии супруга.

Если квартира покупается по ДДУ

ДДУ — это договор участия в долевом строительстве. Он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Поэтому, если ДДУ заключает только один супруг, применяется правило о нотариально удостоверенном согласии второго супруга (ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, п. 3 ст. 35 СК РФ).

Если вы покупаете не квартиру непосредственно по ДДУ, а право по уже заключенному ДДУ, это называется уступкой требования.

Проверка здесь состоит из трёх шагов:

Уступка требования по ДДУ подлежит государственной регистрации (ст. 17 Закона № 214-ФЗ).
Для сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга, если сделку совершает только один супруг и второй сам в ней не участвует (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Поэтому, если право требования приобретает только один супруг, до оформления сделки подготовьте нотариально удостоверенное согласие второго. Если оба супруга сами участвуют в сделке, отдельное повторное согласие обычно не требуется.

Другие правила самой уступки установлены ст. 11 Закона № 214-ФЗ.

Не объединяйте все покупки в новостройках в один случай. Это может быть ДДУ, уступка требования по уже заключенному ДДУ или обычная купля-продажа готовой квартиры. Сначала посмотрите, какой именно договор вы подписываете.

Если сделка требует обязательного удостоверения нотариусом

Когда закон устанавливает для конкретной сделки обязательную нотариальную форму, п. 3 ст. 35 СК РФ требует нотариально удостоверенного согласия другого супруга, если сделку совершает только один из супругов.

Например, обязательная нотариальная форма предусмотрена для ряда сделок по отчуждению долей в праве общей собственности. Но из этого правила есть исключения. Поэтому утверждение «при покупке любой доли всегда нужно отдельное согласие» будет неточным. Сначала нужно определить, требует ли нотариального удостоверения именно ваша сделка (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Специальная нотариальная форма предусмотрена и для некоторых сделок с недвижимостью несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного собственника (ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ).

Если перед вами не обычный ДКП готовой квартиры, сначала выясните, нужно ли нотариально удостоверять или регистрировать именно договор. От этого может зависеть, потребуется ли нотариальное согласие супруга.

Как оформить согласие супруга

Если для вашей сделки нотариальное согласие действительно требуется, его удостоверяет нотариус.

Кто должен идти к нотариусу

К нотариусу обращается супруг, который дает согласие. Второму супругу не нужно оформлять еще одно отдельное согласие на то же действие.

По общему правилу обратиться можно к нотариусу без привязки к месту нахождения покупаемой квартиры, если для конкретного нотариального действия закон не устанавливает специального территориального правила (ст. 40 Основ законодательства РФ о нотариате).

Что сообщить нотариусу

Из согласия должно быть понятно:

кто дает согласие;
какому супругу оно дается;
на какую сделку выражается согласие;
какой объект или будущее право приобретается;
при ипотеке — должно ли согласие охватывать залог и какие формулировки требует банк.

В предварительном согласии должен быть определен предмет сделки (ст. 157.1 ГК РФ).

Это не означает, что для любого согласия существует единый обязательный текст с одинаковым набором сведений вроде адреса, цены, банка и срока. Содержание зависит от конкретной сделки.

Что подготовить перед визитом

Единого закрытого перечня документов для всех случаев нет: необходимый комплект зависит от сделки и сведений, которые нотариусу нужно проверить.

Поэтому лучше действовать так:

Сообщите нотариусу, для какой именно сделки требуется согласие: покупки по ДКП, ДДУ, уступки требования или другой конкретной сделки.
Уточните у выбранного нотариуса, какие документы и сведения понадобятся.
Подготовьте сведения о браке, втором супруге и объекте или договоре.
При ипотеке сначала получите требования банка к содержанию согласия.

Что проверить перед подписанием

Проверьте, что из готового документа однозначно понятно:

кто дает согласие;
какому супругу оно дается;
на какую именно сделку распространяется;
соответствует ли описание объекта или приобретаемого права вашему договору;
охватывает ли документ ипотеку или другое дополнительное действие, если согласие требуется и на него;
соответствует ли формулировка требованиям банка при кредитной покупке.

Задача состоит не просто в том, чтобы получить «бумагу от нотариуса». Согласие должно относиться к нужной сделке и охватывать именно тот объем действий, для которого оно требуется.

Сколько стоит нотариальное согласие

Если нотариус квалифицирует согласие по подп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК РФ, ориентир по федеральной составляющей — 500 ₽.

Эта норма устанавливает федеральный тариф 500 ₽ за обязательное нотариальное удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке (подп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Но безусловного официального подтверждения того, что нотариальное согласие супруга по п. 3 ст. 35 СК РФ относится именно к этой тарифной позиции, в разрешенных источниках не найдено. Поэтому 500 ₽ здесь — условный ориентир, а не подтвержденная цена именно этого нотариального действия.

К федеральной составляющей у частнопрактикующего нотариуса добавляется региональный тариф. Если есть право на льготу, она также влияет на итоговую сумму (ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате).

Можно ли оформить квартиру только на одного супруга

Да, зарегистрировать право собственности только на одного супруга можно. Но сама по себе запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не делает приобретенную квартиру его личной собственностью.

Имущество, приобретенное супругами во время брака за счет общих доходов, по общему правилу является их совместной собственностью независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено (ст. 34 СК РФ).

Поэтому нужно различать два вопроса:

кто записан собственником в ЕГРН;
какой режим имущества действует между супругами.

Если цель состоит в том, чтобы будущая квартира принадлежала только одному супругу, отсутствие второго супруга в договоре и ЕГРН само по себе эту задачу не решает.

Изменить режим имущества можно брачным договором: в нем допускается установить, в частности, раздельную собственность в отношении определенного или будущего имущества. Если квартира покупается за личные средства одного супруга, значение имеют основание появления этих средств и возможность доказать их происхождение. Подбор условий брачного договора — отдельная задача.

Что будет, если обязательного согласия нет

Это правило относится только к ситуациям, в которых нотариальное согласие супруга действительно требовалось по закону.

Если такое согласие не было получено, супруг вправе потребовать в суде признать соответствующую сделку недействительной. Срок для такого требования — 1 год со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о совершении сделки (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Сделка оспаривается по правилам ст. 173.1 ГК РФ: по общему правилу для признания её недействительной нужно доказать, что другая сторона знала или должна была знать об отсутствии необходимого согласия (п. 2 ст. 173.1 ГК РФ).

Из этого нельзя делать вывод, что любую покупку квартиры без письменного разрешения второго супруга можно отменить в течение 1 года. Сначала нужно установить, что именно для совершенной сделки нотариальное согласие требовалось по п. 3 ст. 35 СК РФ.

Для быстрой финальной проверки сверьтесь с таблицей выше:

Обычный ДКП готовой квартиры без ипотеки — отдельное нотариальное согласие супруга покупателя по общему правилу не требуется.
ДДУ или уступка требования по ДДУ — проверьте специальную ветку и подготовьте согласие, если сделку совершает только один супруг.
Сделка с обязательной нотариальной формой — если сделку совершает только один супруг и второй не участвует в ней как сторона, оформите нотариальное согласие. Если оба супруга сами участвуют в сделке, отдельное повторное согласие обычно не требуется — сверьтесь с соответствующей строкой таблицы.
Ипотека — отдельно получите требования банка к покупке, залогу и участию второго супруга.
Согласие просит продавец, риелтор или банк сверх требования закона — уточните основание этой просьбы и не смешивайте ее с законодательной обязанностью.