Стоимость договора купли-продажи квартиры

Процедура купли-продажи жилья регламентируется законодательством – переход прав на объект недвижимости должен быть зарегистрирован в Росреестре. Сколько стоит оформление договора, что сказывается на цене, удастся ли минимизировать траты?

✅ Факторы, влияющие на стоимость

Размер трат зависит от того:

• требуется ли заверение договора в нотариальной конторе;
• составляют стороны сделки текст договора самостоятельно или обращаются к специалисту (нотариусу, юристу);
• нужно ли осуществлять оценку недвижимости перед продажей;
• соглашение заключается без посредников или с их участием;
• нужно ли узаконивать «задним числом» перепланировку.

Дешевле всего обойдется сделка без участия нотариуса, юриста, риэлтора. Если договор оформляется в простой письменной форме, то покупатель должен передать продавцу оговоренную сумму и заплатить, в соответствии со ст. 333.33 (п.1, пп.22), госпошлину за регистрацию прав собственности (2 тыс. руб. на каждого собственника).

Продавец понесет траты на этапе сбора пакета документов. В зависимости от ситуации он заплатит:

• госпошлину за расширенную выписку из ЕГРН (750 руб. на бумаге, 300 руб. – в электронном виде);
• за оценку квартиры (около 1 300 руб.);
• за получение справок ПНД/НД (цена зависит от лечебного заведения);
• за узаконивание перепланировки, если она была произведена без согласования (в зависимости от ситуации – от 10 000 руб.).

Не придется платить за:

• получение разрешения от органов опеки и попечительства (если квартира зарегистрирована на недееспособное лицо или несовершеннолетнего);
• выписку из домовой книги.

При осуществлении расчетов стороны платят за аренду банковской ячейки (3 000-5 000 руб.) или за нотариальный депозит (0.5% от суммы) – чаще всего эти расходы ложатся на покупателя, но по договоренности они могут быть разделены пополам.

После оформления договора и получения денег продавец платит налог – 13% от суммы дохода, превысившего 1 млн. (государство предоставляет налоговый вычет). Граждане других стран платят 30% (на налоговый вычет они не имеют права).

Не придется платить налог, если жилье перешло по безвозмездной сделке (в результате приватизации, дарения, получения в наследство, оформления договора пожизненного содержания) и находилось в собственности 3 года и более. В остальных случаях НДФЛ не оплачивается, если права собственности на квартиру продавцом были получены не менее, чем за 5 лет до момента перепродажи.

✅ Оформление сделки через нотариуса

К нотариусу стороны обращаются в соответствии с требованиями закона, либо по собственному желанию.

🔻 Кто должен платить за услуги нотариуса?

При оформлении ДКП обычно нотариальный тариф берет на себя покупатель, или же стороны договариваются об оплате 50/50. Если продавец заинтересован в конкретном покупателе, то он может заплатить нотариальный тариф вместо него.

Ст. 333.38 НК РФ предусмотрен ряд льгот. От уплаты госпошлины за нотариальные действия (услуги правового/технического характера) освобождаются:

• на 50% – инвалиды I и II группы;
• физические лица, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий или проживающие в аварийном доме.

🔻 Услуги нотариуса

Нотариальное оформление служит гарантией безопасности сделки. Специалист:

• консультирует стороны по правовым вопросам;
• проверяет предоставленные документы;
• осуществляет юридическую проверку реализуемого объекта и выдел доли;
• оформляет доверенность;
• заверяет согласие супруга/супруги (около 1 500 руб.);
• составляет текст предварительного/основного договоров с учетом нюансов соглашения;
• заверяет документ (стоимость зависит от того, обязательна ли эта процедура, в какой степени родства находятся покупатель/продавец, какая сумма внесена в договор);
• определяет дееспособность/вменяемость сторон;
• подтверждает факт добровольного заключения договора;
• передает документы на регистрацию.

🔻 Когда нотариальное заверение обязательно?

В обязательном порядке ДКП заверяется, если:

• доля или вся квартира зарегистрирована на несовершеннолетнего или недееспособное лицо (ст. 54, п.2 № 218-ФЗ);
• недвижимость находится в долевой собственности и продается лишь ее часть (если все доли продаются по 1 сделке, то обращаться к нотариусу не нужно).

🔻 Стоимость при обязательном заверении

Цена услуг технического/правового характера не определена законодательно – расценки устанавливаются нотариальной палатой региона. В среднем она составляет 3 000 руб., но может быть в 2-3 раза больше – все зависит не только от региона, но и от объема проводимых работ (чем сложнее ситуация, тем дороже).

Заверение обойдется в 0.5% от суммы, которая внесена в договор (ст. 333.24 НК РФ, п.1, пп.5). Минимальный размер госпошлины – 300, максимальный – 20 000 руб. Договор подается на регистрацию бесплатно – эта норма оговорена в ст. 22.1 Основ о нотариате (п.1).

🔻 Стоимость при обращении по собственному желанию

Стороны имеют право обратиться к нотариусу по собственному желанию. Инициатором обычно становится покупатель. Специалист поможет в составлении как предварительного, так и основного договора. Стоимость услуг правового/технического характера в этом случае – 4 000-11 000 руб. (в зависимости от региона). Тариф за заверение привязан к сумме, зафиксированной в ДКП.

При добровольном обращении подача документов на регистрацию также осуществляется нотариусом бесплатно (покупатель платит лишь госпошлину в размере 2 000 руб.).

🔻 Можно ли платить меньше?

Чтобы снизить стоимость заверения ДКП, придется указать в договоре меньшую сумму.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Такая схема очень рискованна для покупателя. Если что-то пойдет не так, то через суд он сможет вернуть себе только сумму, которая зафиксирована в документе. К тому же не все нотариусы согласятся удостоверить ДКП с заведомо заниженной ценой квартиры.

🔻 Можно ли обратиться к нотариусу с самостоятельно составленным ДКП?

Законом такая возможность не запрещена, но на практике воспользоваться ею удается далеко не всегда. Многие нотариусы не соглашаются заверять документ «со стороны», аргументируя это тем, что текст должен разрабатывать специалист, хорошо разбирающий в нюансах сделки.

Если нотариус заверяет заранее составленный сторонами ДКП, то он не несет никакой ответственности за содержание документа. Если в тексте будут присутствовать ошибки и неточности, то в дальнейшем это станет причиной серьезных проблем. Незначительная экономия приведет к потере денег/жилья, поэтому лучше все же доверить работу юристу или нотариусу.

✅ Оформление ДКП у юриста

Обращение к юристу позволяет в значительной мере обезопасить сделку. Даже если она проводится с участием агентства недвижимости, без грамотной юридической поддержки не обойтись (действия риэлторов не урегулированы федеральным законом, далеко не все они имеют юридическое образование). Стоимость ДКП при обращении к юристу зависит от объема проводимых работ. В услуги этого специалиста входят:

• консультирование;
• анализ правоустанавливающих/правоподтверждающих документов;
• составление предварительного/основного договора, акта приема-передачи;
• согласование текста с участниками, объяснение юридических нюансов;
• подача/получение документов в Росреестре;
• комплексное сопровождение сделки, включая проведение переговоров со второй стороной, представление интересов клиента у нотариуса, расчет госпошлины;
• представление интересов в суде, если возникли сложности (например, если сделка оспаривается родственниками или самим продавцом).

Расходы зависят от того, ограничится продавец/покупатель первичной консультацией, закажет составление ДКП (в среднем – 3 000 руб.) или воспользуется полным пакетом услуг (от 10 000 руб.).

✅ Участие риэлтора в оформлении ДКП

Риэлторы способны значительно ускорить процесс реализации жилья. Они могут взять на себя:

• профессиональную рекламу объекта;
• его оценку;
• показ жилья потенциальным покупателям, оглашение условий продажи;
• составление перечня необходимых для купли-продажи документов и их подготовку (в том числе – по ускоренной схеме);
• решение вопросов с приватизацией, снятием с учета жильцов;
• оформление ДКП;
• регистрацию прав в Росреестре;
• участие в процессе расчета между покупателем/продавцом;
• другие сопутствующие купле-продаже действия.

Как и при обращении в юридическую контору, клиент АН может сам определить, какой объем услуг ему необходим. В зависимости от региона и престижности агентства полное сопровождение обойдется в 2-5% от цены объекта. За 1 выезд на сопровождение сделки риэлтор обычно запрашивает около 5 000 руб.

Сколько стоит договор купли-продажи квартиры? Решив все сделать самостоятельно, можно обойтись малыми тратами, но практика показывает ошибочность такого решения. Экономия на профессиональной помощи часто приводит к самым печальным последствиям: потере денег, времени, недвижимости. Составлять текст договора должен опытный специалист, способный предусмотреть все возможные нюансы. Юристы сайта дадут бесплатную консультацию по возникшим вопросам, возьмут на себя сопровождение сделки.