Уведомление соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире или части дома

Продажа части дома или комнаты в коммунальной квартире считается достаточно сложной с юридической точки зрения процедурой – продавец обязан предоставить соседям преимущественное право на выкуп своей части недвижимости. Как правильно оформить и вручить уведомление, что делать, если соседи препятствуют продаже?

✅ Особенности правового статуса коммунальных квартир

Коммунальной называется квартира, комнаты в которой семьи занимают в качестве самостоятельных нанимателей или собственников. Право проживать на жилплощади дают договора социального найма, либо свидетельства права собственности (Постановление N 25-П от 03.11.1998 г. узаконило перевод комнат в коммуналке в личную собственность). Может сложиться ситуация, в которой одно из жилых помещений приватизировано, другое остается в собственности государства (муниципалитета). Наниматели (собственники) оплачивают коммунальные услуги по отдельным лицевым счетам. Все они имеют право пользоваться находящимися в долевой собственности общими помещениями – кухней, санузлом, коридором (ст.41 ЖК РФ). Соответственно, при продаже комнаты новому владельцу переходят права не только на нее, но и на долю в общем имуществе (порядок использования определяется по соглашению между всеми жильцами, а в случае возникновения противоречий вопрос решается через суд).

Проще всего продать комнату в случае, если она уже находится в личной собственности. Если наниматель еще не приватизировал помещение, то перед началом процедуры отчуждения придется заняться этим вопросом. Распоряжаться принадлежащим муниципалитету (государству) жильем граждане не имеют права.

✅ Нужно ли согласие соседей?

Как такового согласия на продажу приватизированной комнаты от соседей, являющихся владельцами других долей в коммунальной квартире, не требуется – распоряжаться своим имуществом можно по собственному усмотрению. Но уведомить их об отчуждении доли и предложить ее выкупить нужно обязательно – это требование закреплено законодательно. Нарушение закона делает возможным оспаривание сделки заинтересованными лицами.

✅ Преимущественное право на выкуп комнаты или части дома

Основным условием продажи комнаты/части дома является соблюдение права других совладельцев на преимущественный выкуп. Оно регламентируется ст. 250 ГК РФ и ст. 42 ЖК РФ (ч. 6). Преимущество перед сторонними покупателями имеют все участники долевой собственности, вне зависимости от размера их долей. Требования закона обусловлены защитой интересов проживающих в квартире людей – они имеют полное право улучшить свои условия проживания, а заодно и оградить себя от соседства с незнакомыми людьми.

Если продавцом и покупателем являются соседи по коммунальной квартире, то остальных предупреждать не требуется. В этом случае условие о преимущественном выкупе уже соблюдено (право выбора покупателя сохраняется за продавцом). Предпринимать какие-либо дополнительные действия не требуется.

✅ Правила оформления уведомления и его вручения другим совладельцам

Статьей 250 ГК РФ регламентируется как само преимущественное право, так и процедура оповещения владельцев других долей о предстоящем отчуждении части жилплощади. После получения уведомления и изучения условий они должны в течение 30 дней дать ответ – принять предложение продавца купить долю или написать отказ (обязательным условием является оформление ответа в письменной форме). Если предложение будет проигнорировано, то по истечении 30 дней комната может быть продана любому стороннему покупателю. При соблюдении требований закона оспорить заключенную сделку будет сложно.

✅ Способы извещения соседей о продаже

Уведомление должно быть не только правильно составлено, но и доставлено получателю для ознакомления и принятия им решения.

Если условия сделки продавец решит изменить (он снизит цену, разрешит выплатить сумму частями пр.), то уведомление должно быть разослано вновь.

В зависимости от того, какие отношения сложились между соседями и на какие траты готов пойти продавец, может быть выбран один из трех возможных способов:

• передача извещения лично в руки;
• отправка заказным письмом;
• использование услуг нотариуса.

Каждый из способов имеет свои преимущества и недостатки.

🔻 Вручение уведомления лично

Если между соседями сложились хорошие отношения и все собственники проживают в квартире, то уведомить их о предстоящей продаже можно лично. Во избежание оспаривания сделки предложение должно быть оформлено в письменном виде и вручено каждому соседу по коммуналке под подпись (составляется расписка о получении, получатель пишет свои фамилию, имя, отчество, расписывается, ставит дату). Ответ также нужно оформлять письменно, иначе сосед может заявить в суде, что не отказывался покупать комнату и продавец намеренно проигнорировал его законное право.

🔻 Отправка уведомления заказным письмом

Такой способ выбирают, если соседи фактически не проживают в коммуналке, но являются владельцами комнат в ней. Также он подойдет тем, кто не может найти общего языка с другими совладельцами и не уверен в том, что врученное лично извещение они воспримут адекватно. Для доставки письма нужно знать точный адрес получателей. Отправка заказного письма с уведомлением о вручении и описью содержимого считается достаточно надежным способом – если сделка все же будет оспариваться, то доказать в суде факт соблюдения законных прав совладельцев на преимущественный выкуп будет легче, чем при личном вручении. Даже если адресат не захочет получать письмо, оно будет считаться врученным (фиксируется дата поступления в почтовое отделение). Отсчитав 30 дней с даты, можно приступать к продаже.

Гражданским кодексом оговорен вопрос уклонения от получения важных сообщений (ст. 165.1 ГК РФ).

В Росреестр предоставляются:

• квитанция об отправке;
• распечатка с сайта почты по идентификатору;
• уведомление о получении (если документ все же был вручен).

Стоимость почтового отправления – от 60 руб. за письмо и около 70 руб. – за заказное уведомление о получении (под роспись). Почти вдвое дешевле обойдется обычное подтверждение (почтальон положит бланк в почтовый ящик), но лучше не экономить.

🔻 Услуги нотариуса

Этот способ считается самым надежным, но наиболее невыгодным в финансовом плане. Извещение заинтересованных лиц берет на себя нотариус. Продавец по истечении месяца получает официальное свидетельство о том, что рассылка была осуществлена. Имея его на руках, можно смело приступать к продаже – оспорить законность сделки соседи не смогут. Главный минус такого способа: помимо почтовых услуг придется оплатить работу нотариуса (от 1 тыс. руб. и больше, в зависимости от региона и объема проводимых работ).

✅ Правила оформления документа

В уведомлении стоит привести максимально полные сведения о предстоящей сделке. Во вступительной части указываются:

• ФИО и адрес получателя;
• ФИО, паспортные данные отправителя.

В основной части приводится информация о сути обращения (предстоящее отчуждение) и о характеристиках принадлежащей продавцу части недвижимости:

• ее адрес;
• площадь;
• на основании какого документа она принадлежит жильцу;
• цена;
• условия сделки (возможна ли скидка/рассрочка и пр.).

Продавец должен предложить адресату выбрать один из вариантов:

• выкуп комнаты по указанной цене;
• оформление письменного отказа от преимущественного права, закрепленного в ст. 250 ГК РФ.

Также он обязан предупредить потенциального покупателя о последствиях его отказа (комната будет продана стороннему лицу).

Скачать бланк уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире

✅ Последствия нарушения законных прав и интересов совладельцев

Что произойдет в случае, если продавец проигнорирует требования закона и не уведомит других жильцов коммунальной квартиры об отчуждении? В ст. 250 ГК РФ (ч. 3) оговаривается их право оспорить сделку, заключенную со сторонним лицом.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

В первую очередь оспаривание ДКП затронет интересы покупателя. Суд, рассмотрев обстоятельства дела, скорее всего постановит вернуть комнату владельцу, а продавца обяжет отдать деньги. Но практика показывает, что с возвратом средств чаще всего возникают серьезные сложности – если продавец успеет их истратить и не будет иметь дорогостоящего имущества, то возврат растянется на многие годы.

Спецификой продажи комнаты в коммуналке является возможный саботаж со стороны соседей – они могут уклоняться от получения уведомления, создавать видимость заинтересованности в покупке, но не исполнять обязательств. Чтобы этого не произошло, рекомендуется задействовать нотариуса на всех этапах – от отправки извещений о продаже, до заверения обязательств о покупке или отказа от нее. Это гарантированно оградит от тяжб в суде, но несколько удорожит процесс.

✅ Сроки

К продаже можно приступить:

• по истечению месяца с момента вручения уведомления (при отсутствии реакции со стороны получателей);
• после получения отказа от всех владельцев комнат в коммуналке (в этом случае не придется ожидать именно 30 дней – может пройти меньше времени);
• сразу после того, как один из соседей изъявит желание воспользоваться предоставленным правом (в этом случае ожидать ответа от остальных не нужно).

✅ Отказы от соседей

Если получен отказ от преимущественного права на покупку, то он считается бессрочным и к продаже можно приступить даже спустя год. Повторно рассылать уведомление придется лишь в случае, если будет принято решение об уменьшении цены (при ее увеличении этого делать не нужно). Дело в том, что продажа комнаты по более низкой цене стороннему лицу станет нарушением интересов других собственников – вполне возможно, что они изначально были бы согласны заплатить такую сумму, но продавец не предоставил им такой возможности.

Как правильно оформить уведомление о продаже части дома или комнаты в коммунальной квартире? Как стоит поступить, если соседи оспаривают заключенную сделку, несмотря на соблюдение продавцом всех требований закона? Юристы сайта помогут разобраться в сложных моментах, дадут профессиональные рекомендации о порядке действий.