Главная / Жилищные споры / В чем разница между совместной и общей долевой собственностью?

В чем разница между совместной и общей долевой собственностью?

Покупка квартиры, дома или земельного участка – это всегда радостное событие. Если собственник один, он оформляет недвижимость на себя. Если совладельцев несколько, нужно выбрать режим собственности – общую долевую или совместную. Оба режима имеют сходства и различия – в одних случаях уместно разделить объект на доли, а где-то закрепить совместное владение квартирой.

Что выбрать, совместное или долевое владение? Какой режим лучше для супругов? Сравним оба вида на примере их плюсов и минусов.

✅ Что такое общая долевая собственность?

Главная особенность общей долевой, или просто долевой, собственности – разделение жилья на доли (части).

Долевая собственность – это правовой режим с выделением долей в общем праве. Собственники признаются совладельцами – еще их называют дольщиками, т.е. владельцами конкретной доли (например, жилье находится в долевой собственности: Иванов владеет ½, а Симонов и Осипов – ¼ долей).

Отношения долевой формы владения закреплены в ст. 245 ГК РФ.

Размер долей устанавливается в процессе оформления недвижимости. Обычно это купля-продажа, наследование, получение в дар, обмен и другие сделки с жильем. Совладельцы могут заключить соглашение и определить новые доли в соответствии со своими предпочтениями. Если один из дольщиков решит стать индивидуальным владельцем доли, он может выделить ее в натуре – создать жилое помещение с отдельным входом (см. «Выделение доли в приватизированной квартире»).

Пример:

Трое наследников получили 3-комнатную квартиру. Завещатель не установил конкретные доли, поэтому кандидатам пришлось делить жилье самостоятельно. Они заключили соглашение об определении долей, где указали, что 1-й наследник получает гостиную, 2-й наследник – комнату, 3-й наследник – вторую комнату. Ванная, туалет, кухня, коридор, кладовая и балкон признавались общими. Фактически квартира превратилась в коммунальную.

🔻 Долевая собственность: минусы и плюсы

Разберем плюсы и минусы общедолевой собственности в таблице:

Преимущества	Недостатки
Распоряжение своей долей в общем праве	Ежемесячные и ежегодные платежи за владение долей в квартире: налоги, коммунальные услуги, капитальный ремонт, ущерб от затопления и др
Возможность временной и постоянной прописки третьих лиц: детей – без учёта мнения дольщиков, а всех остальных с их согласия	Использование отведенной комнаты, даже если она хуже, чем помещения других дольщиков (например, старые обои, скрипучий пол, ветхие плинтуса, шатающиеся розетки)
Свободное распоряжение долей: продажа, аренда, обмен, залог в обеспечение кредита	Учёт преимущественного права выкупа доли – другие собственники являются первыми претендентами
Оформление налогового вычета при покупке доли	Могут возникать сложности с налоговым вычетом
Создание отдельного жилого помещения и выход из долевой собственности – выдел доли в натуральном размере	Неудобства в пользовании общими помещениями (ванная, туалет, кладовая, кухня).

✅ Что такое совместная собственность?

Второй вид подходит для супругов, поскольку предполагает использование жилья сообща.

Совместная собственность – это режим собственности на имущество, которое принадлежит двум и более людям, но не поделено на доли. Другими словами, нечто среднее между индивидуальной и долевой формой владения объектом.

Супруги живут в квартире вместе и имеют одинаковые права. Это касается прежде всего оплаты за квартиру, коммунальных платежей, капремонта. Совместно нажитое имущество делится и при разводе мужа с женой (ст. 34 СК РФ).

Совместная собственность возникает в следующих случаях:

если жилье было куплено, унаследовано или получено супругами в дар;
если нельзя установить общую долевую собственность: незначительная площадь, низкая цена, слишком много участников;
если образовалось новое сельское (фермерское) хозяйство;
при строительстве дома совместными усилиями;
если жилье или земля были получены в ходе приватизации.

Одно из основных условий при совместном владении – официальный брак!

Пример:

Супруги Романовы приобрели квартиру. Жена вложила деньги, полученные ею по наследству от бабушки. Муж откладывал деньги до брака и также вложил их в квартиру. Супруги оформили объект в совместную собственность и начали пользоваться жильем на равных основаниях. Никаких графиков готовки, пользования коридором, очередей в туалет не было. До тех пор, пока супруги живут душа в душу, они пользуются жильем сообща. Если случится развод, квартира станет объектом раздела.

🔻 Совместная собственность: плюсы и минусы

Настал черед ознакомиться с плюсами и минусами совместной собственности на объект недвижимости.

Преимущества	Недостатки
Отсутствие ограничений в плане использования квартиры, дома, земли	Обязательный учёт интересов несовершеннолетнего ребенка
Не нужно делить объект на доли, договариваться с совладельцами, довольствоваться одной комнатой	Согласие второго супруга на совершение любых сделок с квартирой: аренда, продажа, обмен, залог, дарение и др.
Возможность налогового вычета в зависимости от даты приобретения объекта недвижимости (до 1 января 2014 года – до 2 млн на всех собственников; после указанной даты – до 2 млн на каждого содольщика)	Статус совместно нажитого имущества – раздел жилья при разводе осуществляется в равных пропорциях или через суд
Возможность определить доли или разделить квартиру
Равномерное распределение расходов на жилье – обычно в семье коммуналку оплачивает один из супругов (например, муж)

✅ Различия между совместной и общедолевой собственностью

Остановимся на разнице двух режимов собственности, которые нужно учитывать при выборе одного их них.

Для удобства представим информацию в таблице:

Сравнение	Общая долевая	Совместная собственность
Правовой режим	Совладельцы имеют в собственности конкретную долю, которая выражена в процентном соотношении (например, ¼ часть приватизированной квартиры)	Абсолютно равные права на объект недвижимости без выделения долей в праве
Участники	Родственные связи не играют значения – дольщиком может быть любой дееспособный человек, который имеет долю в общем владении	Оба супруга, имеющие свидетельства о браке *сожители не могут оформить жилье в совместную собственность
Финансовые расходы	Расчет платежей в соответствии с размером доли участника. (Например, если жильем владеют 4 совладельца в равных пропорциях, каждый из них оплачивает ¼ от общего счёта за коммунальные услуги… 4 500 рублей делится на четыре части, значит один дольщик оплачивает 1 125 рублей)	Солидарное (общее) несение расходов на содержание объекта недвижимости – например, траты из семейного бюджета
Определение порядка пользования	Согласно договору совладельцев	Семейные отношения, уклад жизни и бытовые нормы супругов
Распоряжение	Содольщики имеют право продавать, обменивать, завещать, закладывать и дарить свои доли без оглядки на мнения других собственников. Важное правило при возмездных сделках – приоритетное право выкупа доли остальными совладельцами	Обязательное согласие второго супруга и учет интересов детей

✅ Общее для совместного и долевого владения

Особенности применения обеих форм собственности содержатся в ст. 244 ГК РФ, откуда можно вывести общие черты:

Согласие на сделки:

супруги обязаны спрашивать разрешения друг у друга и заверять согласие у нотариуса (п. 2 ст. 35 СК РФ);
совладельцы не могут продать свои доли третьим лицам, прежде чем не предложат выкуп другим дольщикам (ст. 250 ГК РФ).

Несколько совладельцев:

двое супругов – в случае с совместной собственностью;
от 2-х дольщиков и более – в общей долевой.

Интересно, что на этом сходства заканчиваются, но они все же имеются.

✅ Что лучше совместная или долевая собственность?

Названные выше отличия влияют на выбор вида собственности. Давайте разберемся что лучше на конкретных примерах:

Если вы приобрели квартиру, дом, дачу или земельный участок – отдайте предпочтение долевой собственности. Определив доли, можно не беспокоиться по поводу раздела имущества. Юристы советуют выбирать такой режим не только обычным дольщикам, но и супругам.
Оформление автомобиля фактически исключает общую долевую собственность, поскольку ТС нельзя поделить на доли. Именно поэтому здесь подойдет совместное владение с регистрацией на одного из супругов (например, на мужа).
Предметы быта, техника и прочие вещи уместно оформить в совместное владение. Нет смысла выделять доли и заниматься мелкими подсчётами.
Драгоценности лучше всего поделить заранее – заключите брачный договор и укажите режим собственности. Соглашение также может включать пункт об эксплуатации квартиры, дома и земли.

Таким образом, основное различие между долевой и общей собственностью – особенность использования объекта. Первый режим подойдет для всех дольщиков, а второй – скорее для супругов. Впрочем, можно остановиться на одном из вариантов исходя из предпочтений.

Знание различий между режимами не гарантирует, что собственники выберут наиболее подходящий. Отсюда семейные споры, ошибки, слабые аргументы и затягивание сроков. Если вы разрываетесь между долевым и совместным владением, обратитесь к нашим юристам. Эксперты изучат вашу ситуацию, проведут анализ рисков и обоснуют плюсы и минусы режимов. Вам не придется идти на уступки или делать заведомо неправильный выбор. Вместе мы найдем для вас оптимальный вариант с учётом плюсов и минусов.

Смотрите видео о том, чем отличается совместная собственность от долевой: