Встречная покупка квартиры

Встречная покупка квартиры – популярный способ купли-продажи недвижимости. Он оптимально подходит большинству наших граждан, поскольку позволяет стать владельцем нового жилья при фактическом отсутствии средств на его приобретение.

✅ Что такое встречная покупка квартиры

Встречная покупка квартиры – одновременная или фактически единовременная продажа одной квартиры и приобретение другой. Особенность операции в том, что купля-продажа имущества не связанного между собой, кроме как покупателем и продавцом, осуществляется в минимальные промежутки времени или проводится одновременно.

Наиболее популярные варианты подобных сделок:

• Продажа одной квартиры и единовременное приобретение другой.
• Продажа «вторички» с одновременным приобретением жилья в новостройке.
• Обмен квартиры на другую недвижимость с доплатой.

Отдельные застройщики предлагают прямой выкуп квартир по заниженной цене с одновременным предоставлением объектов в новостройке. Для большинства собственников это не такой выгодный вариант, как стандартная продажа старого жилья и дальнейшее приобретение нового, но он позволяет быстро стать владельцем недвижимости в новостройке.

Существуют и другие разновидности встречных покупок, где предметом соглашения выступает более двух объектов недвижимости.

Пример. Муж и жена разводятся, и у них в собственности есть трехкомнатная квартира. По обоюдному согласию они решили продать недвижимость и одновременно купить жене и ребенку двухкомнатную квартиру, а супругу – однокомнатную. Жилье выставляется на продажу. Найдя покупателя, на оговоренную сумму они подобрали подходящие варианты, подготовили документы, после чего оформили продажу своей квартиры и приобретение двух других объектов.

🔻 Преимущества единовременных операций

При встречной продаже собственник:

• получает возможность сразу заселиться в новое жилье.
• прямо экономит на услугах посредников – за две операции специалистам выплачивается один гонорар.
• минимизирует финансовые потери – в условиях быстроменяющихся цен на недвижимость отсутствует риск потерять в деньгах или лишиться возможности купить имущество в случае роста цен.

Во встречных операциях практически всегда участвуют риэлторы или агенты по недвижимости. Они занимаются подготовкой и оформлением необходимых документов. Процедура сложная, поэтому без их участия сложно обойтись. Решившись на встречную покупку, вам необходимо правильно пройти все ее этапы.

✅ Порядок действий при встречной покупке квартиры

Большинство сделок состоит из следующих этапов:

1. Оценка стоимости имущества.
2. Поиск покупателя и жилья, которое вы планируете приобрести.
3. Согласование условий сделки.
4. Проверка недвижимости на наличие обременений.
5. Подготовка договоров купли-продажи.
6. Регистрация права собственности и расчет.

🔻 Оценка собственности

Процедура необходима для понимания уровня цен, подбора вариантов встречной покупки или обмена, исходя из стоимости собственного жилья. Можно воспользоваться услугами оценочной компании. В специализированной организации реально получить объективные сведения о рыночной стоимости квартиры, плюс у покупателя не будет оснований не соглашаться с установленной величиной.

Можно провести оценку и самостоятельно, изучив схожие предложения на рынке, однако это часто настораживает будущих покупателей и вынуждает, в итоге, обращаться в оценочную фирму.

🔻 Поиск покупателя и продавца

Самостоятельный поиск выполняется на популярных площадках объявлений, по типу Avito. Второй вариант – заказать услугу в агентстве недвижимости. Поиск платный, но так вы сможете сэкономить время, и минимизируете риск нарваться на мошенников.

Если понравилась выбранная квартира, и вы намерены ее приобрести, то уже на стадии поиска можно оформить предварительное соглашение и внести задаток. Факт оплаты и сумма отражаются в данном документе.

🔻 Предварительные переговоры

С каждым участником согласовываются предварительные условия сделки и закрепляются договоренности. Они нужны, чтобы собственники не начали вести переговоры с другими покупателями или продавцами. В случае серьезных разногласий по стоимости и прочих важных деталях необходимо заново искать желающих купить или продать недвижимость. Согласовывается форма и место проведения операции, способы осуществления взаиморасчетов.

🔻 Проверка недвижимости

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Важный этап, для успешного прохождения которого желательно воспользоваться помощью юристов. У продавца квартиры нужно проверить правоустанавливающие документы на недвижимость и техническую документацию, потребовать информацию о прописанных лицах, наличии обременений и долгов за коммунальные услуги. Возможные проблемы далеко не всегда явные. Нередко только с помощью специалиста можно выявить возможные препятствия для купли-продажи и не стать жертвой обмана.

🔻 Подготовка документов

Составляется два или более договора купли-продажи и подготавливается два или более пакета бумаг. В одном соглашении вы будете выступать покупателем, а в другом продавцом. Соглашения могут быть не связанными и независимыми друг от друга и наоборот.

Пример. В документе указывается, что продажа возможна только при покупке другого жилья. В таком случае информация о новой квартире будет отображена в договоре на продажу. Это крайне важно, поскольку, если у вас, в итоге, не получится приобрести новое жилье, то можно вернуть старую квартиру без дополнительных проблем и разбирательств.

Другой важный нюанс, который указывается в документе – срок освобождения объекта предыдущим владельцем. От него прямо зависит, когда можно полноценно начать распоряжаться купленной недвижимостью.

Остальные бумаги, которые задействуются в операции – правоустанавливающие документы, справки, доверенности, заявления, закладные, и т.д., идентичны стандартному варианту купли-продажи. Пакеты формируются, исходя из особенностей будущего соглашения, и оговариваются с юристами.

🔻 Подписание соглашений и расчет

При встречной покупке все участники в оговоренный день собираются для подписания бумаг и проведения взаиморасчетов. Это ключевой этап и если кто-то откажется от своих обязательств, будут сорваны остальные договоренности. Поэтому действия собственников должны координироваться юристами.

После подписания бумаг нужно обратиться в Росреестр для переоформления права собственности (ч.2 ст. 558 ГК РФ). По завершении регистрации подписывается акт приема-передачи и осуществляется взаиморасчет.

В отдельных субъектах РФ акт приема-передачи нужен уже на стадии регистрации, поэтому он подписывается заранее.

Особенность большинства встречных сделок в том, что деньги могут не передаваться никому из участников. Они учитываются в счет стоимости жилья, что указывается в оформляемых соглашениях. Если покупка недвижимости предполагает доплату, то она выплачивается одному из продавцов.

При использовании кредитных средств, необходимо заранее получить одобрение банка. Заявка рассматривается в течение двух недель и только после подписания ипотечного соглашения операция купли-продажи может быть завершена.

Процедура оформления регулируется ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». В нормативном акте указан перечень бумаг, которые могут понадобиться для заключения соглашения и его регистрации в ЕГРН.

✅ Подводные камни

Несмотря на удобство сделок, которые позволяют одновременно продать квартиру и стать собственником нового жилья, существуют нюансы, делающие подобные операции не столь привлекательными:

• Неправильная оценка состояния рынка недвижимости – не все понимают, на что можно рассчитывать при продаже своего жилья, что усложняет процесс подбора встречных вариантов.

Суммы, за которую вы реально сможете продать квартиру, может не хватить для покупки другого жилья, что вынуждает занимать деньги у родственников, оформлять ипотеку или вовсе отказаться от этой идеи.

• Отсутствие понимания характеристик будущей покупки – покупатель не может быстро подобрать встречный вариант, теряя потенциальных покупателей на свое жилье.
• Серьезные юридические прецеденты – кто заключает подобные соглашения без знаний в юриспруденции, рискует столкнуться с серьезными трудностями.

Пример. В процессе приобретения встречной недвижимости, собственник которой владеет ею на основе свидетельства о праве наследства, возможен риск судебных претензий со стороны других наследников. Либо гражданин, временно выписанный из квартиры, внезапно возвращается (например, из мест лишения свободы), что также препятствует оформлению права собственности.

Нередко участники сделки меняют условия или просто не выполняют свою часть договоренностей, не неся никакой ответственности. Чтобы этого избежать, обязательства участников можно закрепить в предварительном договоре, как и санкции в случае их нарушения.

Поскольку встречная покупка предполагает единовременную продажу квартиры и приобретение другой, существует риск не только стать жертвой обмана, но и невозможности завершения сделки из-за незнаний ее особенностей, требуемого пакета документов и т.д. Хотите защитить себя от ошибок? Проконсультируйтесь у наших специалистов, перед тем как решиться на подобную операцию. Юристы бесплатно разъяснят наиболее актуальные и потенциальные проблемы единовременных сделок, что позволит снизить уровень риска в процессе проведения купли-продажи.