Как выделить доли детям в жилье с маткапиталом: порядок, сроки и оформление
Если материнский капитал использовали на покупку, строительство жилья или погашение ипотеки, жильё нужно оформить в общую собственность владельца сертификата, супруга — когда он должен участвовать — и детей, которым полагаются доли. Размер долей зависит от состава семьи, стоимости жилья и источников оплаты. Одной обязательной дроби для всех семей нет (ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ).
Для оформления обычно отводится 6 месяцев после события, указанного для вашего способа приобретения жилья, а не просто со дня покупки. Если квартира в ипотеке, доли можно выделить и до погашения кредита. Но исполненной обязанность будет после регистрации долей в ЕГРН, а не после подписания соглашения.
Начните с выписки из ЕГРН и договора покупки, ДДУ или документов на строительство. Сопоставьте их со сведениями о перечислении маткапитала. Если был кредит, также проверьте документы по ипотеке и её погашению. Это поможет определить срок и понять, какой порядок подходит вашей семье.
Какая у вас ситуация
От способа приобретения жилья и состояния ипотеки зависят ваши следующие действия. Найдите свой случай в таблице: по названию ситуации можно перейти к подробному объяснению.
| Ситуация | Что проверить сначала | Что делать дальше |
|---|---|---|
| Ипотека ещё действует | Собственников и запись об ипотеке в ЕГРН, кредитный договор | Решить, оформлять доли сейчас или после погашения кредита. Если сейчас — определить участников и подготовить документ для регистрации |
| Ипотека погашена | Полностью ли выплачен кредит и погашена ли запись об ипотеке в ЕГРН | От выполнения обоих условий отсчитать 6 месяцев и оформить доли |
| Жильё куплено без кредита | Вид сделки и дату перечисления маткапитала продавцу | Найти соответствующий случай в таблице сроков и подготовить оформление |
| Жильё собираются продать | Есть ли уже зарегистрированные доли детей | До продажи отдельно проверить права детей и необходимые согласования |
Кому нужно выделить доли
Средства маткапитала предназначены для улучшения жилищных условий семьи, а не только того человека, на которого записана квартира или дом. Поэтому при использовании маткапитала жильё оформляют в общую собственность предусмотренных законом членов семьи.
В оформлении участвуют:
- владелец сертификата на материнский капитал;
- супруг, если он должен получить долю в конкретной ситуации;
- дети, которым доли полагаются по правилам использования маткапитала.
Кого именно включить в соглашение, нужно определить по обстоятельствам семьи. Нельзя ориентироваться только на то, кто сейчас указан собственником в ЕГРН, или автоматически переносить состав участников из чужого примера.
В какой срок нужно оформить доли
Общий ориентир — 6 месяцев, но начало срока зависит от того, как использован маткапитал. Для ипотеки, прямой покупки, долевого строительства и строительства дома предусмотрены разные события. Поэтому отсчитывать полгода от даты подписания любого договора покупки неправильно.
| Как приобрели жильё | С какого события считать 6 месяцев |
|---|---|
| Прямая покупка жилья; отдельно — покупка с целевым жилищным займом | При прямой покупке без кредита — с перечисления СФР средств продавцу. При покупке с указанным целевым займом — со снятия обременения |
| Жильё приобретено с кредитом или ипотекой | С полной выплаты задолженности по кредиту и погашения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРН |
| Долевое строительство | С подписания передаточного акта или другого документа о передаче объекта |
| Строительство или реконструкция дома | С получения предусмотренного правилами уведомления о соответствии построенного или реконструированного объекта |
Эти события указаны в п. 15(1) Правил № 862. Чтобы установить начало срока, сопоставьте документы по сделке или строительству, сведения о переводе маткапитала, кредитные документы — если они есть — и запись в ЕГРН.
Можно ли выделить доли, пока квартира в ипотеке
Да, доли можно оформить до погашения кредита, причём согласие банка именно на выделение долей в жилье с маткапиталом не требуется (п. 3 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Если хотите оформить доли сейчас, проверьте собственников и ипотеку по ЕГРН, определите состав участников и размер долей, подготовьте подходящий документ и подайте его на регистрацию. После этого получите новую выписку: в ней должны появиться доли, но запись об ипотеке сохранится.
Как оформить доли: порядок действий
- Соберите документы
Обычно для оформления нужны:
- паспорта родителей;
- свидетельства о рождении детей или паспорта совершеннолетних детей;
- документы о браке или разводе, если они имеют значение для оформления;
- договор покупки жилья, ДДУ или другой документ, на основании которого приобретено жильё;
- выписка из ЕГРН;
- документы по ипотеке, если она была;
- сведения об использовании маткапитала.
Это основной перечень для подготовки. Точный набор зависит от сделки, нынешних собственников и обстоятельств семьи.
- Определите участников и доли
По собранным документам выясните, кто должен стать собственником, какой размер доли положен каждому и затрагивает ли оформление режим собственности супругов. Эти вопросы связаны: нельзя выбрать доли, не разобравшись, какими средствами оплачено жильё и кому уже принадлежат права на него.
Если жильё оплачено не только маткапиталом, отдельно проверьте документы о других вложениях. Не переносите в соглашение доли из чужого примера.
- Подготовьте документ для регистрации
Если доли ещё не оформлены, подготовьте соглашение об их распределении. Перед подписанием проверьте по ЕГРН, кто сейчас собственник, находится ли жильё в совместной собственности супругов и предполагает ли оформление раздел их имущества. От этого зависит, как составить документ и требуется ли нотариальное удостоверение. Форму лучше уточнить у нотариуса или в Росреестре по конкретным документам до подачи на регистрацию.
Не путайте соглашение с отдельным нотариальным обязательством выделить доли в будущем. С 2020 года такое обязательство не нужно представлять для направления маткапитала, о чём разъясняет СФР. Но сама обязанность оформить доли осталась, а соглашение при определённых обстоятельствах по-прежнему может требовать участия нотариуса.
- Зарегистрируйте доли
Подайте документы на государственную регистрацию через МФЦ, Росреестр или электронные сервисы, если такой способ подходит вашей ситуации. Затем получите новую выписку из ЕГРН и сверьте зарегистрированных собственников и размеры их долей с подготовленным документом.
Подписанного соглашения и поданного заявления недостаточно, чтобы считать оформление завершённым: нужен результат регистрации.
Соглашение семьи об оформлении долей после использования маткапитала
СОГЛАШЕНИЕ об оформлении долей в жилье, приобретённом с использованием материнского капитала
Место заключения: [Место заключения]. Участники: [ФИО и сведения совершеннолетних участников]. Дети и лица, действующие за них или дающие согласие с учётом возраста: [Дети, даты рождения и законные представители]. Реквизиты документов личности, рождения и родственных связей: [Реквизиты семейных и личных документов].
1. Объект: [Адрес, кадастровый номер и площадь жилья]. Зарегистрированные собственники и режим существующего права: [Текущие права и режим собственности]. Основание приобретения и дата: [Документ приобретения, номер и дата]. Обременения и состояние ипотеки: [Состояние кредита и записи об ипотеке].
2. Общая цена приобретения: [Цена приобретения]. На неё направлены средства материнского капитала [Размер использованного маткапитала], что подтверждается [Документ о перечислении маткапитала]. Остальные источники оплаты и подтверждающие документы: [Источники остальных средств и доказательства]. Состав семьи на юридически значимый момент и основание участия каждого лица: [Подтверждённый состав участвующей семьи и основания].
3. Участники согласовали следующие конечные доли: [Конечные доли каждого участника]. Сумма конечных долей равна единице. Расчёт с учётом маткапитала, иных вложений и существующих прав: [Расчёт долей и обоснование выбранной модели]. Доли не выводятся автоматически из чужой цены или универсального процента.
4. Изменение существующих прав и сохранение имущества супругов, не распределяемого детям: [Согласованный режим оставшихся прав супругов]. Если оформление включает раздел имущества супругов или иное действие, требующее особой формы, используется соответствующая проверенная форма, а не только настоящие подписи.
5. Порядок подписания взрослыми, законного представительства малолетних и участия детей старшего возраста: [Применимый порядок представительства и подписания]. Одно лицо не обозначается одновременно обеими сторонами сделки без проверки допустимости представительства.
6. Если ипотека сохраняется, выделение долей само по себе не прекращает залог и кредитные обязательства. Сведения о сохраняемой ипотеке отражены в пункте 1; настоящее соглашение не предусматривает продажу или отчуждение детских долей третьему лицу.
7. Стороны подают документы на государственную регистрацию согласованных прав: [Участники подачи и порядок сверки результата]. Исполнение обязанности проверяют по новой выписке ЕГРН с правильным составом собственников и долями; подписи и подача заявления не заменяют результат регистрации.
8. Приложения: [Фактические приложения]. Нотариальная форма и необходимые дополнительные документы проверены применительно к выбранному режиму: [Подтверждённая применимая форма соглашения].
Дата подписания: [Дата подписания]
Подписи совершеннолетних участников: [Подписи и расшифровки взрослых].
Подписи за детей или детей с надлежащим согласием: [Подписи и согласия по возрасту детей].
Что делать в особых ситуациях
Если родители развелись
Развод сам по себе не отменяет права детей на доли. Чтобы понять, какое оформление теперь требуется, проверьте, кто записан собственником, когда использовали маткапитал, выделены ли доли и нужно ли менять уже зарегистрированные права. От этих обстоятельств зависит дальнейшее оформление.
Если после выделения долей родился ребёнок
Рождение ещё одного ребёнка не означает, что ранее зарегистрированные доли автоматически нужно изменить во всех семьях. Для ответа важно, когда возникла обязанность выделить доли, был ли ребёнок членом семьи в этот момент и какие доли уже зарегистрированы.
Если срок пропустили
Обязанность оформить доли не исчезает из-за пропуска срока. Пока доли не зарегистрированы, возможен спор о защите прав детей, а последующая сделка с жильём может осложниться. Конкретные последствия зависят от обстоятельств.
Чтобы исправить ситуацию, соберите документы, установите участников и размеры долей, подготовьте оформление и зарегистрируйте изменения.
Если уже есть спор с государственным органом, покупателем или другим участником, его обстоятельства нужно разобрать отдельно.
Если квартиру хотят продать до выделения долей
Такую квартиру нельзя продавать, не разобравшись с правами детей, как обычное жильё без обязательств по маткапиталу. Сначала проверьте, какие права детей должны быть оформлены, какие требования органов опеки относятся к сделке и как можно обеспечить права детей в новом жилье.
Продажа может потребовать дополнительных действий и согласований. Она не заменяет автоматически обязанность выделить доли; порядок продажи жилья с детскими долями — отдельный вопрос.
Как проверить, что доли оформлены
Проверьте не только подготовку документов, но и результат регистрации. Отметьте выполненные пункты:
В выписке должны быть указаны родители, участвующие в оформлении, дети, которым полагаются доли, и размеры долей каждого. Первые пункты показывают, что вы выполнили подготовительные действия; исполнение обязанности подтверждает зарегистрированное право. Если сведения ЕГРН соответствуют оформленным долям, регистрационный результат достигнут.
Главное
Правовая база
Нормы и разъяснения, на которых основаны основные выводы статьи. Условия применения приведены в соответствующих разделах.
Обязанность оформить доли и сроки
- Ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ — оформление жилья, приобретённого с использованием маткапитала, в общую собственность предусмотренных членов семьи.
- П. 15(1) Правил № 862 — события, от которых отсчитывается срок оформления долей для разных способов приобретения жилья.
- П. 3 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — выделение долей при действующей ипотеке без согласия банка.
Судебная практика и разъяснения
- Обзор судебной практики Верховного суда РФ от 22.06.2016 — подход к определению равных долей родителей и детей в части жилья, оплаченной маткапиталом.
- Разъяснение СФР — отсутствие необходимости представлять отдельное нотариальное обязательство для направления маткапитала с 2020 года при сохранении обязанности оформить доли.