Дарение доли в ипотечной квартире

Человек имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Однако, если речь идет об ипотечной квартире, заемщик ограничен в правах собственника – дарение, продажа, наследование и обмен происходят лишь с согласия кредитора.

Представьте, что вы хотите подарить долю в ипотечной квартире. Отчасти это означает, что придется договариваться с банком – именно банку принадлежит залог в виде квартиры. Значит дарение будет отличаться от стандартной процедуры. Чем именно? Об этом читайте в нашей статье.

✅ Можно ли подарить долю в ипотечной квартире?

Вступление в ипотеку означает заключение ипотечного соглашения с банком, по условиям которого кредитор предоставляет ссуду на покупку жилья. Заёмщик продолжает жить в квартире, но обязуется передать банку права на ипотечную недвижимость. Затем наступает период возврата кредита – все это время квартира находится в залоге у банка.

Если заёмщик еще не погасил ипотеку, но желает подарить долю, ему предстоит заручиться согласием кредитора (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке»). Разрешение может быть прописано в ипотечном договоре. Но случается такое крайне редко – банкам невыгодна смена плательщика кредита, а значит и согласие от них большая редкость. Однако на самом деле переживать не стоит – даже если вы получили отказ на дарение доли в ипотечной квартире, никто не запрещает дождаться погашения кредита. Сразу после выплаты всей суммы собственник сможет распоряжаться имуществом по своему усмотрению (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Таким образом, если банк не разрешает отчуждать имущество по ипотечному договору, дарение доли возможно только при погашении кредита.

✅ Условия сделки

Оформление дарственной при текущем залоге квартиры – процедура не из легких. Прежде чем прибегать к заключению сделки, нужно изучить жизненные обстоятельства.

Условия дарения доли в ипотечной жилплощади:

• пункт о возможности дарения в период погашения ипотеки;
• согласие дарителя и одаряемого, например — на перевод прав и обязанностей по договору залога;
• переоформление договора ипотеки по ходатайству заёмщика.

Обязательным условием сделки является регистрация изменений в органе Росреестра. Новый собственник (одаряемый) вступит в законные права только после прохождения регистрации в государственных органах.

Обратите внимание, что банки не дают согласие на дарение доли в пользу детей, пенсионеров, малоимущих и сирот, т.е. тех, кто не способен нести обязательства по выплатам за ипотеку. Единственный вариант – подарить долю таким лицам, но сохранить за собой обязанность по выплате кредита (п. 38 ФЗ «Об ипотеке»).

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Вопрос:

Можем ли мы подарить долю ребенку, если жилплощадь была куплена на средства материнского капитала? Ипотека уже погашена на ⅔, но в банк мы еще не обращались.

Ответ:

Оформление дарственной на долю в квартире считается отчуждением имущества. Согласно пункту 1 статьи 37 ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», дарение возможно лишь с разрешения держателя залога, т.е. банковского учреждения. Ознакомьтесь с договором о предоставлении ипотечного кредита. Если в нем имеется пункт о дарении доли до погашения ипотеки, значит вы сможете оформить сделку. Отсутствие такого пункта затрудняет дарение доли. Придется писать заявление в банк и ходатайствовать о разрешении на совершение сделки с обременением.

Еще один момент: Если планируется подарить долю ребенку по материнскому капиталу, родители должны составить предварительный договор дарения или оформить соглашение о выделении доли детям.

✅ Проект договора дарения доли квартиры в ипотеке

Содержание дарственной на долю в ипотечной квартире:

• населенный пункт и дата (прописью);
• ФИО, паспортные данные, адреса сторон;
• юридические реквизиты кредитора – банковского учреждения, выдавшего ипотечный заем;
• разрешение кредитора на дарение доли квартиры;
• адрес, корпус, строение, этаж, квадратные метры, технические характеристики ипотечного жилья;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости – указать, что жилье находится в залоге у банка;
• пункт о добровольной и безвозмездной передаче части жилья;
• права и обязанности сторон договора (дарителя и одаряемого);
• информация об обременении (залог);
• данные о том, кто несет расходы;
• число экземпляров договора;
• подписи и фамилии сторон.

Скачать образец договора дарения доли квартиры с обременением ипотекой

Составители оформляют один договор дарения и делают несколько копий – они понадобятся для обращения в МФЦ, Росреестр и банковское учреждение.

✅ Порядок дарения

Основное отличие от обычного дарения доли – разрешение от третьего участника правоотношений (банка). Заявителю предстоит обратиться к нотариусу, поскольку речь идет об отчуждении долей квартиры. Но обо всем по порядку.

🔻 Куда обращаться?

Первый шаг на пути к дарению доли ипотечной квартиры – получение согласия от займодателя (кредитора). Если банк не одобрит сделку, дальнейшие шаги не имеют смысла.

Даритель обращается в банк с целью получить разрешение на передачу доли третьему лицу. Заявление подается в кредитный отдел, который рассматривал первоначальное заявление на получение ссуды. Сразу после обработки запроса, банк созывает комиссию, где и выносится окончательный вердикт – одобрить дарение доли или отказать заёмщику.

Имейте в виду, что процент отказов составляет явное большинство. Но это не означает, что нужно сложить руки и не попробовать договориться с кредиторами. Известны случаи, когда плательщикам все же удавалось включить пункт о дарении в первоначальный договор с банком.

🔻 Пошаговая инструкция

Порядок действий по дарению доли квартиры в ипотеке имеет свою специфику.

Следуйте данному алгоритму:

1. Определитесь с кандидатом (желательно чтобы им не был ребенок, пенсионер, инвалид или малоимущий – процент отказа со стороны банка увеличится).
2. Перечитайте договор ипотеки с банком – отыщите пункт на разрешение/запрет отчуждения имущества.
3. Отправляйтесь в банк за консультацией по вопросу.
4. Попросите кредитора дать согласие на дарение доли квартиры с обременением ипотекой.
5. Подготовьте документы для оформления сделки.
6. Запишитесь на прием к нотариусу.
7. Составьте проект дарственной на дарение доли, оплатите госпошлину, отдайте собранные документы.
8. Передайте бумаги на регистрацию сделки в МФЦ «Мои документы».
9. Одаряемый забирает выписку из ЕГРН о праве собственности.
10. Уведомите банк о завершении операции с жильем.

Обращайтесь в банк только при наличии пункта в договоре ипотеки. Также уместно просить кредитора о разрешении, если вы погасили основную часть ипотеки. Остальные случаи – увы, не в пользу заёмщика.

🔻 Документы

Оформление документов отнимает немало времени – ниже мы расскажем о документах, которые необходимо подать в государственные органы.

Обращение в банк за согласием:

• заявление по образцу;
• паспорт дарителя (заёмщика);
• справка о доходах по форме банка – 2-НДФЛ;
• правовые документы на другое жилье.

При необходимости банк может затребовать свидетельство о браке и свидетельство о рождении детей.

Заручившись одобрением кредитора, можно приступать к оформлению дарственной у нотариуса и регистрировать сделку в Росреестре.

Документы для МФЦ и Росреестра:

• письменное согласие банка;
• общегражданские паспорта дарителя (заёмщика) и одаряемого;
• правовой документ на квартиру (например, договор купли-продажи);
• техпаспорт на жилое помещение;
• актуальная выписка из ЕГРН с кадастровыми данными – в МФЦ запрашивают самостоятельно;
• согласие второго супруга или совладельцев – при долевой или совместной собственности на жилплощадь (читайте, «Можно ли подарить долю в квартире без согласия других собственников?«);
• справка о составе семьи – сейчас это выписка из домовой книги;
• подтверждение родственных отношений (свидетельство о браке, об усыновлении/удочерении и др.);
• одобрение органа опеки и попечительства (при необходимости).

🔻 Расходы, стоимость

Оформление дарственной на часть квартиры оплачивается согласно прейскуранту. Приготовьтесь к затратам на услуги специалистов.

Основные статьи расходов:

• государственная пошлина у нотариуса – 0,5% от стоимости даримой доли жилья (300 рублей – минимум; 20 000 рублей – максимум);
• госпошлина в Росреестре – 2 000 рублей с одаряемого;
• техническая и правовая работа нотариуса – от 2 000 до 5 000 рублей;
• оценка стоимости квартиры – от 3 000 до 15 000 рублей;
• запрос справок и выписок – от 1 000 рублей.

Вместе с тем существуют и бесплатные процедуры:

• разрешение банка на дарение доли квартиры;
• составление акта о приеме-передачи объекта недвижимости.

Подробнее о расценках нотариусов читайте в статье «Сколько стоит договор дарения доли квартиры у нотариуса?».

🔻 Налоги

Юридические операции с недвижимостью облагаются налогом. Исключением не является и дарение доли квартиры в ипотеке.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Отчуждение части жилья в пользу посторонних лиц обязывает одаряемого уплатить подоходный налог – 13% от кадастровой стоимости доли (ст. 220 НК РФ). Совершение сделки с близкими родственниками освобождает от налоговых обязательств – НДФЛ платить не нужно. Однако придется подтвердить факт родства – например, с помощью свидетельства о рождении.

🔻 Сроки

Обращение в банк за выдачей разрешения укладывается в 3-7 рабочих дней. Именно столько дается комиссии на рассмотрение ходатайства заёмщика. Если решение окажется положительным – банк выдаст письменное согласие. Если отрицательным – официальный отказ с указанием причины.

Оформление у нотариуса обычно занимает от суток до недели, в зависимости от характера документа и графика работы конторы.

Утверждение сделки в МФЦ или Росреестре отнимет еще 3-14 рабочих дней, а в ряде случаев до месяца.

Общий период дарения доли квартиры в ипотеке – от 2-3 недель и дольше.

✅ Что делать, если банк не дал согласия?

Отказ в дарении доли со стороны банка – не такая уж и редкая практика. Скорее наоборот, кредитор не одобрит заявку, если в ипотечном договоре изначально был запрет на отчуждение имущества в ипотеке.

В каких случаях банк отказывает в дарении доли жилья?

1. Заёмщик (даритель) нарушал график платежей по ипотеке.
2. Слишком большая невыплаченная часть кредита.
3. Явный запрет на отчуждение долей квартиры в залоге.
4. Заёмщик испытывает финансовые трудности (потеря работы, снижение доходов, дорогостоящее лечение…).
5. Частая смена места жительства.

Остается один-единственный вариант – погасить задолженность по ипотеке, а затем подарить долю квартиры. Если накоплений не хватает, можно воспользоваться потребительским кредитом в банке. Выбирать нужно того же кредитора, который выдал ипотечный заем.

При одобрении ссуды, банк перечислит средства с одного счета на другой. Заёмщик получит возможность снять обременение с квартиры. Останется подать документы через МФЦ в Росреестр – сотрудники проверят факт погашения ипотеки и оформят выписку о снятии обременения с квартиры.

✅ Можно ли подарить долю в обход банка?

Даже не думайте о дарении доли ипотечной квартиры в обход банка. Следует помнить, что все тайное становится явным. Тем более, с введением единого государственного реестра – ЕГРН, куда заносятся все сведения об обременениях на объекты недвижимости.

Ответные меры кредитора могут быть очень суровыми:

• Признание сделки недействительной – придется аннулировать договор дарения и вернуть подаренную долю обратно (ст. 167 ГК РФ);
• Требовать досрочного погашения ссуды (ст. 39 ФЗ «Об ипотеке»);
• Продажа залогового имущества – квартира уйдет «с молотка», а даритель рискует остаться без жилплощади.

Любые действия заемщика без ведома банка чреваты обернуться неприятностями. Во избежание пагубных последствий старайтесь не идти против кредиторов.

✅ Заключение

Дарение долей в ипотечном жилье вызывает массу вопросов у обычных людей. Практика показывает, что не все знают о нюансах оформления. Многие сталкиваются с необоснованным отказом банка или завышением тарифов нотариуса. Найти ответы на вопросы можно и самостоятельно, но не у всех есть свободное время и доступ к юридической информации. Если вам нужна срочная консультация юриста, оставьте заявку на нашем портале – эксперт свяжется с вами и поможет с дарением доли квартиры в ипотеке. Юрист подберет актуальный образец заявления, предоставит выборку из законодательных актов, подскажет, как лучше взаимодействовать с банком и рассчитает госпошлины. Положившись на юриста, вы можете не беспокоиться о сложностях и казусах!