Дарение или завещание квартиры: что выбрать собственнику и получателю

Дарение и завещание: в чём разница

Дарение — это безвозмездная передача имущества другому человеку. Если дарят квартиру, получатель становится её собственником после государственной регистрации перехода права. С этого момента прежний владелец утрачивает право собственности (ст. 572 ГК РФ).

Завещание позволяет определить, кому достанется квартира после смерти собственника. При жизни завещателя право собственности к будущему наследнику не переходит. Получить квартиру он сможет в порядке наследования после открытия наследства (гл. 62 ГК РФ).

Вот как эти различия влияют на выбор:

Если дополнительных обстоятельств нет, решение обычно сводится к тому, готов ли собственник передать квартиру сейчас или хочет сохранить её за собой до конца жизни.

В зависимости от того, какой вопрос для вас важнее, можно перейти к соответствующему разбору.

Что меняется для собственника квартиры

Если подарить квартиру

После регистрации перехода права квартира перестаёт принадлежать дарителю. Новый собственник получает возможность пользоваться ею и распоряжаться как своим имуществом. Поэтому дарение стоит выбирать только тогда, когда собственник понимает последствия такой передачи и готов с ними согласиться.

Есть и обязательное требование к оформлению. С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами нужно удостоверять у нотариуса. Правило действует и тогда, когда квартиру дарят близкому родственнику (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

Речь именно о дарении недвижимости от одного гражданина другому. Ситуации, в которых одной из сторон выступает юридическое лицо, здесь отдельно не рассматриваются.

Если составить завещание

Завещание позволяет определить будущего наследника, но не лишает собственника квартиры при жизни. Он по-прежнему может пользоваться жильём и распоряжаться им, в том числе продать квартиру.

Если обстоятельства изменятся, собственник вправе изменить или отменить завещание либо составить новое. Согласовывать такое решение с человеком, указанным в прежнем завещании, не требуется.

Поэтому завещание подходит тем, кому важно сохранить контроль над квартирой и возможность передумать. Однако назначение наследника ещё не гарантирует, что именно он получит всё имущество. На наследственный результат могут повлиять права других лиц, в частности право на обязательную долю.

Что получит человек, которому предназначена квартира

Если квартиру подарили

После оформления и государственной регистрации перехода права одаряемый становится собственником ещё при жизни дарителя.

Для получателя это означает, что ему не придётся ждать открытия наследства. Квартира, право на которую уже перешло к нему, не входит в наследство дарителя.

Но дарение нельзя воспринимать как обещание когда-нибудь передать жильё. Суть этого варианта — реальная передача права собственности при жизни дарителя.

Если квартиру завещали

До смерти собственника у будущего наследника нет гарантии, что ему достанется конкретная квартира. Завещатель может изменить или отменить завещание, а также продать или иным образом распорядиться жильём.

Если к моменту открытия наследства завещание действует и квартира входит в его состав, наследнику нужно принять наследство и оформить наследственные права.

Здесь важно различать оформление документов и момент, с которого квартира считается принадлежащей наследнику.

Как другие наследники могут повлиять на выбор

Если собственник собирается завещать квартиру одному человеку, сначала стоит выяснить, нет ли других лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве.

Обязательная доля — это часть наследства, которую при предусмотренных законом условиях могут получить определённые лица, даже если по завещанию всё имущество предназначено другому наследнику.

К таким лицам могут относиться:

• несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя;
• нетрудоспособные супруг или родители;
• некоторые иждивенцы.

Само наличие родственников ещё не означает, что у них обязательно возникнет такое право. Но если среди близких есть люди из перечисленных категорий, нужно выяснить их возможные наследственные права, прежде чем рассчитывать на передачу всей квартиры одному человеку по завещанию.

При дарении ситуация другая. После государственной регистрации перехода права квартира обычно уже не входит в наследственную массу дарителя.

Наследственная масса — это имущество, которое после смерти человека входит в состав наследства и распределяется по правилам наследования.

Таким образом, при выборе между дарением и завещанием важно учитывать не только желание собственника, но и то, кто ещё может претендовать на имущество после его смерти.

Какие налоги возникают при дарении и наследовании

Налоговые последствия особенно важны для человека, который получает квартиру. При дарении многое зависит от отношений между дарителем и одаряемым, а при наследовании действует другое правило.

Если квартиру дарят члену семьи или близкому родственнику

Для освобождения от НДФЛ важно не то, кого стороны считают родственником в обычной жизни, а конкретный круг лиц, установленный законом.

В него входят:

• супруги;
• родители и дети, в том числе усыновители и усыновлённые;
• дедушки, бабушки и внуки;
• полнородные и неполнородные братья и сёстры.

Если квартиру дарят между такими лицами, доход одаряемого освобождается от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Например, супруг прямо включён в установленный законом круг членов семьи. Поэтому считать его посторонним получателем подарка только потому, что супругов в обычной речи не всегда называют близкими родственниками, неправильно.

Если одаряемый не входит в указанный круг членов семьи и близких родственников, специальное освобождение для подаренной недвижимости не применяется. В таком случае у получателя может возникнуть обязанность уплатить НДФЛ.

Если квартиру получают по наследству

При обычном наследовании квартиры НДФЛ с полученного наследства не возникает.

Но с 2026 года это освобождение также не применяется к лицу, которое хотя бы 1 день соответствующего налогового периода имело статус иностранного агента (п. 18 ст. 217 НК РФ).

Поэтому при сравнении вариантов нужно учитывать не только родство, но и условия применения соответствующего налогового освобождения.

Сколько стоит дарение и завещание квартиры

Единой суммы, по которой можно сравнить оба варианта, нет. При дарении основные расходы на оформление возникают при жизни собственника. При завещании часть расходов возникает сейчас, а часть — позднее, когда наследник будет оформлять наследство.

Итоговая стоимость зависит в том числе от региона, стоимости квартиры и отношений между сторонами.

Расходы на нотариуса при дарении

Если один гражданин дарит квартиру другому гражданину, договор обязательно удостоверяется нотариально (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

Стоимость обязательного нотариального действия у частного нотариуса складывается из двух частей:

• Федеральный тариф — его правила устанавливаются федеральным законодательством.
• Региональный тариф — его размер определяется для конкретного субъекта РФ.

При обязательном удостоверении договора дарения квартиры федеральная часть составляет 0,5% применяемой для расчёта стоимости, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽ (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Стоимость, от которой рассчитывают тариф, определяется по специальным правилам. Нельзя автоматически использовать любую цену, которую стороны решили указать в договоре (ст. 333.25 НК РФ).

При этом рассчитанный федеральный тариф — ещё не окончательная цена нотариального оформления. К нему добавляется региональная часть.

Есть ли скидка при дарении близкому родственнику

С 23 июля 2025 года при дарении недвижимости между физическими лицами из установленного законом круга членов семьи и близких родственников федеральная часть нотариального тарифа уменьшается на 50% (п. 19 ст. 333.38 НК РФ).

К этому кругу относятся супруги, родители и дети, включая усыновителей и усыновлённых, дедушки, бабушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сёстры.

Госпошлина за регистрацию после дарения

После оформления дарения необходимо зарегистрировать переход права собственности.

Для физического лица размер госпошлины зависит от кадастровой стоимости квартиры:

Такой порядок установлен пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

Следовательно, госпошлина 4 000 ₽ подходит не для любой квартиры. Если кадастровая стоимость превышает установленный порог, сумму нужно определять по процентному правилу с учётом предусмотренных нормой пределов.

Если квартиру дарят человеку, который не входит в семейный круг для льгот

При дарении квартиры между гражданами нотариальное удостоверение договора остаётся обязательным независимо от родства. Придётся учитывать федеральный и региональный нотариальные тарифы, а также расходы на регистрацию перехода права.

Но льгота в размере 50% федеральной части нотариального тарифа, предусмотренная для установленного законом круга членов семьи и близких родственников, в такой ситуации не применяется.

Кроме того, получатель не сможет воспользоваться специальным освобождением от НДФЛ, которое действует при дарении недвижимости между указанными членами семьи и близкими родственниками. У него может возникнуть обязанность уплатить налог.

Точную сумму НДФЛ здесь определить нельзя: ставка, необходимая для расчёта, и индивидуальные условия получателя в исходном материале отдельно не исследованы.

Расходы на составление завещания

При составлении завещания квартира остаётся у собственника. Передавать её другому человеку и регистрировать переход права на этом этапе не нужно.

Федеральный тариф за удостоверение завещания составляет 100 ₽ (пп. 13 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

У частного нотариуса к федеральному тарифу добавляется региональный. Поэтому окончательная стоимость оформления завещания зависит от субъекта РФ.

Но на этом расходы, связанные с передачей квартиры, не заканчиваются. После смерти завещателя наследнику потребуется оформить наследственные документы и зарегистрировать право на недвижимость.

Сколько заплатит наследник

За выдачу свидетельства о праве на наследство установлена федеральная часть тарифа. Её базовый размер без учёта применимых льгот зависит от того, кем наследник приходится умершему:

• 0,3% стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 ₽ — для детей, в том числе усыновлённых, супруга, родителей, полнородных братьев и сестёр наследодателя.
• 0,6% стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000 ₽ — для остальных наследников (пп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Здесь есть важное отличие от льготы при дарении. Круг наследников, для которых установлен тариф 0,3%, уже, чем круг членов семьи и близких родственников для льготы по дарению.

Например, бабушки, дедушки, внуки и неполнородные братья и сёстры в перечень для тарифа 0,3% не включены.

Кроме федеральной части, нужно учитывать региональный тариф и отдельно проверять применимые льготы. Поэтому указанные проценты нельзя считать полной стоимостью оформления наследства.

И ещё одно различие: расходы на получение документов и регистрацию права не определяют момент, с которого принятое наследство считается принадлежащим наследнику. Этот момент устанавливается правилами наследования.

Как сравнить расходы на оба варианта

Расходы помогают сравнить варианты, но не должны становиться единственным основанием для выбора. Прежде всего нужно решить, готов ли собственник передать квартиру при жизни или хочет сохранить её за собой и возможность менять решение.

Как действовать после выбора

После того как собственник определился со способом передачи квартиры, порядок оформления будет различаться. При дарении предстоит подготовить сделку и зарегистрировать переход права. При завещании — оформить распоряжение на случай смерти, сохранив квартиру в собственности завещателя.

Если выбрали дарение

Перед передачей квартиры выполните следующие действия.

1. Проверьте документы на квартиру

   Убедитесь, что понятно, кто является собственником и какая именно недвижимость будет передаваться.

2. Получите актуальную выписку из ЕГРН

   Через Госуслуги найдите услугу по запросу «Выписка из ЕГРН» и получите документ об основных характеристиках и зарегистрированных правах на квартиру.

3. Проверьте ограничения и обременения

   Изучите соответствующий раздел выписки. Если зарегистрирована ипотека, дополнительно проверьте договор ипотеки и связанные документы банка.

4. Выясните права супруга, если он есть

   Нужно понять, какие права супруга следует учитывать при распоряжении квартирой. Пока вопрос не решён, переходить к сделке не стоит.

5. Определите налоговую ситуацию одаряемого

   Проверьте, относится ли он к установленному п. 18.1 ст. 217 НК РФ кругу членов семьи и близких родственников, для которых предусмотрено освобождение от НДФЛ, и соблюдаются ли условия его применения.

6. Обратитесь к нотариусу

   При дарении квартиры одним гражданином другому нотариальное удостоверение договора обязательно. До оформления уточните федеральный и региональный тарифы, а также возможные льготы.

7. Зарегистрируйте переход права

   После завершения оформления новым собственником квартиры в ЕГРН должен быть указан одаряемый.

Если даритель хочет продолжать жить в квартире, вопрос о сохранении и оформлении права пользования жильём нужно решить до окончательной передачи собственности.

Если выбрали завещание

Для оформления завещания порядок действий другой.

1. Определите будущего наследника

   Решите, кому собственник хочет оставить квартиру и важно ли сохранить возможность впоследствии изменить решение.

2. Проверьте обстоятельства, влияющие на наследование

   В частности, выясните, есть ли лица с возможным правом на обязательную долю и какие права супруга могут иметь значение.

3. Разберите неясные вопросы с нотариусом

   Это особенно важно, если собственник не понимает, как права других лиц повлияют на передачу квартиры выбранному наследнику.

4. Обратитесь к нотариусу и оформите завещание

После составления завещания квартира остаётся собственностью завещателя. Он может продолжать пользоваться ею и распоряжаться по своему усмотрению.

После смерти завещателя наследнику потребуется принять наследство и получить необходимые документы. Если наследство принято, оно признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от даты государственной регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Регистрация права на квартиру остаётся отдельной частью оформления.