Договор купли-продажи доли земельного участка: условия и образец

Как понять, какую долю можно продать по этому договору

Слова «доля земельного участка» не всегда обозначают один и тот же объект. Сначала сопоставьте их с записью ЕГРН.

Почему 1/2 доли — не половина территории

Если нужна отдельная территория с собственными границами, следует рассматривать раздел или выдел доли, а не обычную продажу доли в праве (ст. 252 ГК РФ).

Порядок обычного выдела земельной доли по соглашению или через суд разобран в отдельной статье.

Если продаётся земельная доля сельскохозяйственного назначения

Если сособственников 5 или меньше

Ограничение круга покупателей, связанное с числом участников, здесь не применяется. Исходная точка — общие правила ГК РФ, но с учётом других применимых положений Закона № 101-ФЗ (п. 1 ст. 12). Перед выбором формы договора проверьте:

1. Объект и право. По ЕГРН установите кадастровый номер, сельскохозяйственную категорию, размер зарегистрированной доли и число участников. Долю в праве нельзя приравнивать к определённой части земли.
2. Покупателя. Для иностранного гражданина, лица без гражданства или иностранной организации действуют отдельные ограничения на сельскохозяйственные земли (ст. 3 Закона № 101-ФЗ).
3. Преимущественную покупку. Если доля продаётся постороннему лицу, проверьте извещение о цене и других условиях, месячный срок или письменные отказы всех сособственников (ст. 250 ГК РФ). Освобождение от извещения, предусмотренное для специальной ветки с более чем 5 участниками, сюда переносить нельзя.
4. Остальные условия. Сверьте границы и обременения, права на строения, имущество супругов и нотариальную форму. Исключение из ст. 42 не устраняет самостоятельные основания обязательного удостоверения по ст. 54 Закона № 218-ФЗ (ст. 42, ст. 54).

После проверки должны быть понятны объект и право продавца, допустимость покупателя, порядок преимущественной покупки и форма договора. Если это обычная зарегистрированная доля взрослого дееспособного продавца и других препятствий нет, можно переходить к подходящим разделам образца. Если вид доли или правовой режим не подтверждены, до подписания покажите ЕГРН и документы возникновения права специалисту, а при обязательной нотариальной форме — нотариусу. Само количество участников не даёт ответа на все эти вопросы.

Кому можно продать долю без выдела при более чем 5 участниках

В указанной специальной ветке частную земельную долю разрешено продать только следующим покупателям:

Для организации и гражданина — члена КФХ нужны документы, подтверждающие соответствующий статус и использование земли. Закон не даёт закрытого универсального перечня таких документов; одного договора аренды не обязательно достаточно. Если условия не подтверждены, не используйте обычный проект до проверки (ст. 12 Закона № 101-ФЗ).

Есть ещё два правила, которые важно не потерять:

• Представитель. Доверенность участника общей собственности другому участнику или иному лицу может быть удостоверена должностным лицом органа местного самоуправления либо нотариусом. Для неё не следует без проверки брать только условия о представителе из обычного образца (п. 3 ст. 12 Закона № 101-ФЗ).
• Аренда. Если участок, к которому относится доля, сдан в аренду, переход права на долю сам по себе не требует изменения договора аренды (п. 5 ст. 12 Закона № 101-ФЗ).

Если покупатель не входит в разрешённый круг

Обычный образец в такой ситуации не подходит. Иным образом распорядиться этой долей можно после выделения земельного участка в счёт доли; для этого нужно отдельно проверить специальную процедуру выдела. После образования участка предмет будущей сделки изменится (п. 1 ст. 12 Закона № 101-ФЗ).

Не путайте продажу самой сельскохозяйственной доли с продажей земельного участка, для которой предусмотрено преимущественное право субъекта РФ или муниципального образования (ст. 8 Закона № 101-ФЗ). У регистрации специальных земельных долей тоже есть особенности (ст. 47 Закона № 218-ФЗ).

Если доля земли относится к многоквартирному дому

Земля в составе общего имущества многоквартирного дома связана с правом на помещение. Отдельная продажа такой земельной доли по приведённому образцу невозможна (ст. 36 ЖК РФ, ст. 37 ЖК РФ).

Что проверить по ЕГРН до подписания

Шаблон не подтверждает право продавца и не заменяет сведения реестра. Получите актуальные данные и сопоставьте с ними условия будущего договора:

• кто является собственником доли и каков её зарегистрированный размер;
• кадастровый номер, адрес или описание местоположения участка;
• общую площадь, категорию земель и вид разрешённого использования;
• ограничения и обременения;
• сведения о местоположении границ;
• зарегистрированные здания и сооружения на участке.

Это десять отдельных сведений: ни одно из них не стоит выводить из пустого поля шаблона. В частности, нельзя писать «обременений нет» или «границы установлены», если документы этого не подтверждают.

Потребуется ли новое межевание

Повторное межевание не требуется только потому, что вы решили продать долю. Важно, есть ли в ЕГРН сведения о местоположении границ. С 2025 года отсутствие таких сведений об участке — предмете договора входит в основания приостановления регистрации (п. 21.1 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ). Росреестр разъяснял применение нормы в письме от 15.08.2025 № 14-8253-ТГ/25.

Если необходимые координаты границ уже есть в ЕГРН, из этого основания не следует обязанность заново проводить межевание для продажи.

Можно ли продать участок выбранному покупателю

Даже если право продавца подтверждено, сам участок может иметь ограничения оборота. Изъятые из оборота участки не продаются в обычном гражданском обороте; для ограниченных в обороте действуют специальные условия (ст. 27 ЗК РФ).

Если покупатель — иностранный гражданин, лицо без гражданства или иностранная организация, нужно проверить категорию и местоположение земли. В частности, иностранным лицам запрещено иметь в собственности участки на определённых законом приграничных территориях (п. 3 ст. 15 ЗК РФ); для сельскохозяйственных земель существуют отдельные ограничения (ст. 3 Закона № 101-ФЗ).

Поэтому в образце предусмотрено указание фактического статуса покупателя, а не только гражданства РФ. Но правильное заполнение преамбулы не заменяет проверку, вправе ли он приобрести этот участок.

Что делать, если на участке есть дом или другое строение

Само наличие здания не значит, что продавец должен продать ещё и «долю дома». Однако права на землю и находящуюся на ней недвижимость связаны, поэтому до подписания нужно установить, кому принадлежит каждый объект и какие права включаются в сделку (ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ).

Какие документы и сведения сопоставить

Получите сведения ЕГРН отдельно по земле и каждому зарегистрированному зданию или сооружению.

По участку нужны кадастровый номер, собственники, размеры их долей, ограничения и обременения, категория земель и вид разрешённого использования.

По строению — кадастровый номер, вид объекта, адрес или местоположение, собственник или сособственники, размеры их долей и сведения о расположении на этом участке.

Сравнив записи, ответьте на три вопроса:

1. Есть ли у продавца право на строение?
2. Совпадает ли состав и структура собственников земли и строения?
3. Что стороны хотят продать: только земельную долю или ещё право на строение?

Как поступить в разных ситуациях

• Строение принадлежит другому лицу. Это не означает, что продавцу земли принадлежит доля в здании и её нужно включать в договор. Подтвердите собственника строения и правовую связь объектов; не добавляйте несуществующее право.
• Продавец владеет долями и в земле, и в здании. Если он хочет отчуждать обе доли, договор только на земельную долю нужно переработать с учётом связанного предмета и ст. 35 ЗК РФ.
• Продаётся доля здания или помещение. Отдельно проверьте обязательное одновременное отчуждение принадлежащей продавцу земельной доли по ст. 35 ЗК РФ.
• Продавец владеет землёй и расположенным на ней объектом, но хочет продать только землю. Универсального ответа из шаблона нет: нужно проверить структуру прав и допустимый состав сделки до подписания.

Для последней ситуации и других случаев с неясной связью объектов подготовьте четыре вида документов и сведений:

1. актуальные сведения ЕГРН по участку;
2. сведения ЕГРН по каждому зарегистрированному зданию и сооружению;
3. документы, по которым продавцу принадлежат права на эти объекты;
4. точное описание прав, которые стороны хотят передать.

При обязательной нотариальной форме передайте комплект нотариусу. Если нотариус необязателен, проверьте состав предмета со специалистом. Результат проверки — конкретный перечень объектов и долей для договора либо подтверждение, что соответствующее строение продавцу не принадлежит и не отчуждается.

Когда нужно согласие супруга на продажу

Согласие зависит не только от наличия брака, но и от режима имущества. Сначала выясните, является ли продаваемая доля личной или общей собственностью супругов.

Если доля приобретена до брака либо получена в дар или наследство

Имущество, принадлежавшее человеку до брака, по общему правилу остаётся его личной собственностью. То же относится к полученному во время брака в наследство, дар или по другой безвозмездной сделке (п. 1 ст. 36 СК РФ).

Для доли, приобретённой до брака, сопоставьте дату регистрации брака, документ приобретения, дату возникновения права и ЕГРН. Для наследства или дарения проверьте свидетельство о праве на наследство, договор дарения или иное безвозмездное основание и запись ЕГРН.

Если доля куплена в браке

Купленное во время брака за общие доходы имущество по общему правилу совместное, даже когда в ЕГРН указан только один супруг (ст. 34 СК РФ).

Проверьте дату регистрации брака, договор и дату приобретения доли, при необходимости источник средств. Также выясните, существуют ли брачный договор, соглашение о разделе или решение суда, которым имущество уже разделено. Если продавец ссылается на особый источник денег либо другое основание личной собственности, а документы его не подтверждают, выбирать пункт о личном имуществе нельзя.

Если действует брачный договор или имущество уже разделено

Брачный договор может устанавливать совместную, долевую или раздельную собственность на конкретное имущество (ст. 42 СК РФ). Он заключается письменно и удостоверяется нотариально (ст. 41 СК РФ). По документу нужно установить, относится ли условие именно к продаваемой доле, какой режим оно предусматривает, действует ли на момент сделки и согласуется ли с ЕГРН.

Общее имущество также может быть разделено нотариальным соглашением супругов или решением суда при споре (п. 2–3 ст. 38 СК РФ). Сравните документ с обозначением конкретной доли и актуальной записью ЕГРН. Если документы противоречат друг другу либо нужное изменение права ещё не оформлено для регистрации, остановите заполнение обычного образца.

Когда согласие всё-таки обязательно

Если продаваемая доля — общее имущество супругов, для распоряжения недвижимостью требуется согласие другого супруга в предусмотренной законом удостоверенной форме (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Существует узкое специальное исключение для определённых супругов военнослужащих в ситуации проживания в труднодоступных или отдалённых местах, связанной с накопительно-ипотечной системой (Постановление КС РФ от 30.10.2025 № 36-П). Переносить его на обычную продажу земельной доли нельзя.

Нужно ли извещать других сособственников

При продаже обычной доли постороннему покупателю остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право купить её по той же цене и на остальных равных условиях. Если покупатель уже владеет долей в том же участке, предварительное предложение остальным по ст. 250 ГК РФ не требуется; это не снимает вопрос о нотариусе.

Если покупатель посторонний

Продавец письменно извещает остальных участников, указывая продаваемую долю, цену и другие условия сделки. Для недвижимости необходимо выждать 1 месяц со дня извещения. Продать раньше можно, только если получены письменные отказы всех сособственников (ст. 250 ГК РФ).

Если месяц истёк, а сособственники долю не купили, дополнительный письменный отказ каждого не требуется. Но если затем цена снизилась или иные условия существенно улучшились для постороннего покупателя, перед продажей нужно заново проверить соблюдение преимущественного права. Извещение с прежними, менее выгодными условиями не даёт безусловного права продать на новых.

Если преимущественное право нарушено

Сама по себе такая продажа не становится автоматически недействительной. Сособственник может обратиться в суд с требованием перевести на него права и обязанности покупателя; для этого предусмотрен 3-месячный срок (ст. 250 ГК РФ).

Когда требуется нотариальное удостоверение

Для отдельной продажи обычной доли в недвижимости нотариус по общему правилу обязателен, в том числе когда покупатель — другой сособственник (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Поэтому одновременная продажа всех долей не означает, что можно обойтись без нотариуса, если среди продавцов есть несовершеннолетний или действует другое требование ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ (ч. 2 ст. 54). Необходимость разрешения органа опеки — самостоятельная проверка; оно не заменяет нотариальную форму (ст. 21 Закона № 48-ФЗ).

Какие условия обязательно включить в договор

Для продажи недвижимости нужно письменно согласовать предмет и цену. Предмет должен позволять однозначно определить отчуждаемую недвижимость (ст. 554 ГК РФ).

Как описать предмет

Укажите размер продаваемой доли, например 1/2, кадастровый номер, адрес или местоположение участка, его общую площадь, категорию земель, вид разрешённого использования и сведения о праве продавца. Общая площадь описывает весь участок и не превращает долю в отдельную территорию такого же размера.

Как записать цену

Цена должна быть согласована письменно; если её нет, договор продажи недвижимости не считается заключённым (ст. 555 ГК РФ). Указывайте стоимость отчуждаемой доли, а не всего участка:

Цена 1/2 доли в праве общей долевой собственности составляет 2 000 000 ₽.

Из формулировки должно быть ясно, к какому праву относится сумма.

Как согласовать оплату и передачу

Условия об оплате и передаче должны описывать одну последовательность. Нельзя, например, подтверждать в момент подписания полную оплату, если деньги по договору должны поступить позднее.

Полная оплата до передачи

Определите цену, способ и срок оплаты, момент исполнения обязанности заплатить, подтверждающий документ или иной способ подтверждения и момент последующей передачи. Если договор должен одновременно подтверждать передачу при подписании, к этому моменту вся цена уже должна быть оплачена. При более поздней передаче составьте отдельный акт или другой согласованный передаточный документ.

Передача до полной оплаты и один платёж остатка

Запишите сумму, реально уплаченную до передачи, и подтверждение оплаты. Если предоплаты не было, укажите 0 ₽. Остаток равен полной цене за вычетом фактически внесённого; после передачи он уплачивается одним платежом в согласованный сторонами срок.

К такой схеме применяются правила продажи в кредит (ст. 488 ГК РФ). По общему правилу переданное, но ещё не оплаченное полностью имущество остаётся в залоге у продавца, если стороны прямо не исключили этот залог. В отношении недвижимости возникающий по закону залог называется ипотекой в силу закона. Это не означает, что покупатель взял банковский ипотечный кредит: речь об обеспечении долга перед продавцом, которое учитывается при регистрации (ст. 53 Закона № 218-ФЗ, ст. 20 Закона № 102-ФЗ).

Стороны выбирают один вариант.

Если залог сохраняется:

До полной оплаты доля находится в залоге у Продавца в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ.

Если залог исключается:

Стороны договорились, что правило п. 5 ст. 488 ГК РФ о залоге переданного и не оплаченного имущества у Продавца к этому договору не применяется.

Молчание договора о залоге не означает его отсутствия. Выбор должен быть согласован сторонами, а не сделан автоматически по шаблону.

Передача и рассрочка

Если покупатель платит частями после передачи, запишите уже внесённую сумму и документальное подтверждение; при отсутствии оплаты укажите 0 ₽. Не называйте уплаченными будущие платежи. Остаток должен равняться полной цене за вычетом фактической предоплаты, а сумма всех платежей графика — этому остатку.

В договоре определите полную цену, момент передачи, порядок платежей, размер и срок каждого платежа, момент исполнения каждого обязательства, а также сохранение или исключение залога продавца. Цена, порядок, сроки и размеры платежей должны быть определимы по договору рассрочки (ст. 489 ГК РФ). Не вставляйте произвольные даты, интервалы, штрафы или платёжный инструмент: их стороны выбирают сами.

Если договором не установлено иное, при просрочке очередного платежа продавец может отказаться от исполнения и потребовать вернуть переданное имущество, кроме случая, когда полученные от покупателя платежи превышают 1/2 цены. Но даже при наличии такого требования прежняя запись продавца в ЕГРН автоматически не восстанавливается: дальнейшие действия зависят от обстоятельств, соглашения сторон или решения суда.

Образец договора купли-продажи доли земельного участка

Этот проект рассчитан на обычную зарегистрированную долю взрослого дееспособного продавца.

Перед заполнением остановитесь, если:

• объект подпадает под специальный режим невыделенной сельскохозяйственной земельной доли;
• продавец несовершеннолетний или ограниченно дееспособный;
• не установлен режим имущества супругов, а это имеет значение;
• на участке есть зарегистрированное строение и структура связанных прав не выяснена;
• не подтверждена допустимость приобретения участка конкретным покупателем.

В готовом договоре удалите все неприменимые альтернативы.

Сколько стоит оформление продажи доли

Единой суммы для всех сделок нет. Отдельно учитывайте госпошлину за конкретное регистрационное действие, федеральный нотариальный тариф при обязательном удостоверении, региональный нотариальный тариф и другие фактические расходы сторон. Возможный НДФЛ продавца рассчитывается отдельно: он зависит от обстоятельств продажи и не определяется универсальной строкой договора.

Госпошлина за регистрацию обычной доли для физического лица

Для покупателя — физического лица по общему правилу применяется подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, если для данного действия не установлена специальная ставка (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Приведённые далее 4 000 ₽ и процентная формула не являются тарифами для покупателя-организации. Для организации размер нужно отдельно уточнять по той же статье у нотариуса или в Росреестре с учётом конкретного действия.

Если кадастровая стоимость не установлена либо её часть, соответствующая приобретаемой доле, не превышает 20 000 000 ₽, госпошлина для физического лица составляет 4 000 ₽.

Если эта часть кадастровой стоимости превышает 20 000 000 ₽, рассчитывают 0,02% соответствующей доле кадастровой стоимости, но не менее 0,02% цены сделки, по которой переходит доля, и не более 500 000 ₽. Полученную сумму округляют вниз до полных 100 ₽.

Госпошлина за сельскохозяйственную земельную долю

Подп. 26 ст. 333.33 НК РФ предусматривает 200 ₽ за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому применять ко всем земельным долям общую сумму 4 000 ₽ нельзя.

В каких случаях встречается тариф 700 ₽

В ст. 333.33 НК РФ есть специальные регистрационные тарифы 700 ₽. Подп. 24 касается предусмотренной им регистрации права собственности физического лица на участки для отдельных видов использования, включая личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, индивидуальное жилищное и гаражное строительство. Подп. 25 относится к установленным им действиям с участками сельскохозяйственного назначения.

Но для отдельной доли нельзя определить тариф только по виду использования участка. Перед оплатой выясните:

1. категорию земель и вид разрешённого использования;
2. размер приобретаемого права;
3. регистрируется весь участок или доля в праве;
4. какое конкретно регистрационное действие выполняется;
5. какой подпункт ст. 333.33 НК РФ применяется.

Подтвердите ставку у нотариуса или в органе регистрации при подаче документов. Без этой проверки неправильно как гарантировать пошлину 700 ₽, так и утверждать, что к доле она никогда не применяется.

Нотариальные расходы

Когда удостоверение обязательно, федеральный нотариальный тариф составляет 0,5% применимой базы, не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽ (подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). База определяется по установленным правилам, поэтому рассчитывать тариф от произвольно заниженной цены нельзя (ст. 333.25 НК РФ).

К федеральному добавляется региональный нотариальный тариф. Без региона и обстоятельств сделки итоговую сумму назвать нельзя. При добровольном обращении к нотариусу, когда обязательной формы нет, применяются другие правила, в том числе ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате.

Как зарегистрировать переход права после подписания

Подписание и даже фактическая передача не делают покупателя зарегистрированным собственником. Переход права на недвижимость подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Кто подаёт документы после нотариального удостоверения

Если стороны не возражают, нотариус по общему правилу направляет заявление и необходимые документы в Росреестр электронно, незамедлительно, но не позднее конца рабочего дня, либо в иной срок, прямо согласованный сторонами в договоре (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате). Если стороны возражают против подачи нотариусом, нужно выбрать другой допустимый способ регистрации перехода права.

Существует специальное исключение из обязанности нотариуса подавать заявление. Оно применяется, когда одновременно в ЕГРН стоит отметка о невозможности регистрации без личного участия правообладателя либо его законного представителя, а договор от имени правообладателя подписан представителем по доверенности. Поэтому перед сделкой через представителя проверьте эту отметку.

Когда электронная подача невозможна по установленным законом причинам, которые не зависят от нотариуса, действует резервный бумажный порядок:

• если стороны не назначали другого срока, документы подаются не позднее 2 рабочих дней со дня удостоверения;
• если в договоре согласован срок подачи, — не позднее 2 рабочих дней после окончания этого срока.

Сколько длится государственная регистрация

Для нотариально удостоверенной сделки сроки зависят от способа поступления документов (п. 9–10 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ):

Эти сроки отсчитываются после поступления надлежащего комплекта, а не с любого момента подписания. Если не хватает документов или согласия, не подтверждены полномочия либо есть другое основание приостановления, срок всей сделки изменится. После устранения причины регистрация продолжается на оставшуюся неистекшую часть срока по правилам закона (ст. 26 Закона № 218-ФЗ).

Что проверить по итоговой записи ЕГРН

Убедитесь, что покупатель указан собственником именно приобретённой доли и её размер совпадает с договором. Если сохранялся залог продавца, проверьте регистрацию соответствующего обременения. После полной оплаты и прекращения ипотеки проверьте погашение записи об обременении.

Передача, расчёты и регистрация — разные действия: подтверждение одного из них само по себе не доказывает выполнение остальных.

Что проверить перед подписанием договора

Перед тем как оставить в образце подходящие варианты, проверьте десять вопросов:

• ЕГРН: известны собственник, размер доли, характеристики участка и сведения о местоположении границ.
• Вид объекта: речь именно об обычной доле, а не о специальной сельскохозяйственной доле, земле общего имущества многоквартирного дома или уже отдельном участке.
• Покупатель: ограничения оборота земли и допустимость её приобретения проверены применительно к этому лицу.
• Строения: по каждому зарегистрированному объекту выяснены собственник, размеры долей и связь с землёй. Если структура прав неясна, шаблон пока не используется.
• Сособственники: при продаже постороннему соблюдено преимущественное право; при возврате письма сохранены доказательства отправки и причина возврата.
• Форма и супруг: установлены нотариальные требования по долевой сделке и самостоятельным основаниям, режим имущества супругов и необходимость согласия.
• Предмет и цена: в договоре точно указаны доля, земельный участок и цена именно доли.
• Оплата и передача: выбран один совместимый вариант; при передаче до полной оплаты сознательно решён вопрос о залоге продавца или его прямом исключении.
• Рассрочка: определены полная цена, сроки и размеры всех платежей, а также момент исполнения каждого платёжного обязательства.
• Расходы: госпошлина и нотариальные тарифы определяются по конкретному праву и сделке, а не по универсальной сумме.