Как составить договор продажи квартиры в рассрочку: условия и образец

Когда покупатель становится собственником квартиры

От выбранного момента перехода права зависит, кто будет собственником во время рассрочки, как продавец защитит своё право на получение денег и какие действия потребуются после последнего платежа. Смешивать две модели в одном договоре нельзя.

Если право покупателя регистрируется до полной оплаты

После государственной регистрации перехода права покупатель становится собственником квартиры, даже если выплатил только часть цены. Продавец при этом сохраняет право требовать оставшуюся сумму.

По общему правилу неоплаченная квартира находится в залоге у продавца. Такой залог называется ипотекой в силу закона: квартира обеспечивает обязанность покупателя выплатить остаток цены (п. 5 ст. 488 ГК РФ, ст. 1 Закона № 102-ФЗ).

На практике стороны регистрируют право покупателя и ипотеку в пользу продавца. Затем покупатель вносит платежи по графику, а после полного расчёта ипотечную запись погашают. Покупатель остаётся собственником и до погашения ипотеки, но его квартира обременена залогом.

Именно для этой модели подготовлен договор ниже.

Если право собственности остаётся у продавца до полной оплаты

Стороны могут договориться, что продавец сохраняет право собственности до получения всей цены квартиры (ст. 491 ГК РФ). Тогда покупатель не становится собственником после подписания договора или передачи ключей. Даже после последнего платежа право на квартиру нужно зарегистрировать за ним.

Для такой модели необходимо отдельно согласовать следующие действия.

1. Определите, когда передаётся квартира.

   Ключи можно передать покупателю до полного расчёта или после него. Если покупатель въезжает раньше, договор должен определять дату передачи и его право владеть и пользоваться квартирой до регистрации собственности.

   Передачу оформляют передаточным актом с описанием состояния квартиры, недостатков, переданных ключей и показаний счётчиков. Если стороны договорились передать квартиру только после оплаты, нужно указать срок передачи и подписания акта после расчёта. Последний платёж сам по себе не подтверждает фактическую передачу (ст. 556 ГК РФ).

2. Договоритесь о расходах, рисках и пользовании квартирой.

   Укажите, кто оплачивает коммунальные и эксплуатационные расходы до и после передачи. Отдельно определите, кто несёт риск случайной гибели или повреждения квартиры.

   По общему правилу такой риск переходит к покупателю, когда продавец считается исполнившим обязанность передать имущество, если договор не предусматривает иное. Поэтому покупатель может нести риск ещё до получения права собственности. Если стороны хотят другой порядок, его нужно прямо записать (ст. 459 ГК РФ).

   Пока собственником остаётся продавец, покупатель по общему правилу не вправе отчуждать квартиру или иначе ею распоряжаться. Исключения могут следовать из закона, договора или назначения имущества (ст. 491 ГК РФ). Также заранее согласуйте последствия прекращения договора, в том числе возврат квартиры, если для этого возникнет основание.

3. Согласуйте график и подтвердите каждый платёж.

   В договоре должны быть полная цена, размеры и даты платежей, банковские реквизиты и момент исполнения денежной обязанности. Например, стороны могут установить, что оплата считается произведённой после зачисления денег на счёт продавца.

   Сохраняйте банковские подтверждения переводов. После поступления всей цены оформите документ продавца о полном расчёте. Он понадобится, чтобы подтвердить выполнение условия о полной оплате при регистрации.

4. После расчёта зарегистрируйте право покупателя.

   Ещё при подписании договора установите срок, в течение которого продавец обязан участвовать в регистрации после получения всей цены. Определите, кто подаёт заявления и какие подтверждения расчётов стороны должны подготовить.

   После полной оплаты подаются договор, документы об оплате и остальные документы, необходимые для конкретной сделки. Требования к заявителям и порядку подачи установлены ст. 15 и ст. 18 Закона № 218-ФЗ. Регистратор проверяет выполнение условия об оплате (п. 225 Регламента, утв. приказом Минэкономразвития № 278).

   Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, предусмотрен судебный механизм по ст. 551 ГК РФ. Сам по себе последний перевод денег регистрацию не заменяет.

5. Проверьте регистрацию и завершите передачу.

   Получите выписку ЕГРН, подтверждающую право собственности покупателя (ст. 28 Закона № 218-ФЗ).

   Если стороны отложили передачу квартиры до полного расчёта, продавец должен передать её с ключами и оформить акт в согласованный срок. Если квартиру передали раньше, последующая регистрация не заменяет уже состоявшуюся передачу.

Важно: модель сохранения права продавца до оплаты не соединяется с уже зарегистрированным правом покупателя. Не переносите в неё условия основного образца об ипотеке продавца так, будто покупатель уже стал собственником. Основной образец ниже предназначен для другой модели.

Что проверить перед составлением договора

Прежде чем вписывать условия рассрочки, убедитесь, что стороны располагают достоверными сведениями о квартире, правах на неё и предстоящих расчётах.

Подготовьте:

• актуальные сведения ЕГРН, адрес, кадастровый номер и площадь квартиры;
• паспортные данные продавца и покупателя;
• документы, на основании которых продавец приобрёл право собственности;
• сведения об ипотеке, арестах, запретах и других обременениях;
• информацию о лицах, которые могут сохранить право пользования квартирой после продажи;
• документы для определения семейного режима имущества продавца;
• согласованную полную цену квартиры;
• сумму, которую продавец уже получил, и подтверждение оплаты, если деньги передавались до подписания договора;
• реквизиты банковского счёта продавца;
• даты и размеры всех будущих платежей;
• дату освобождения квартиры, передачи ключей и фактической передачи покупателю.

Характеристики квартиры сверяйте с актуальными сведениями ЕГРН. Не стоит переносить их только из объявления или старого договора.

Отдельного внимания требуют права третьих лиц и семейный режим квартиры. Например, то, что в ЕГРН указан один собственник, ещё не доказывает, что имущество не является общим для супругов. Не заполняйте эти положения договора предположениями: сначала установите фактические обстоятельства и проверьте документы.

Какие условия обязательно включить в договор

Как описать квартиру

Из договора должно быть однозначно понятно, какую именно квартиру продают. Если по его условиям нельзя определить объект недвижимости, условие о предмете не считается согласованным (ст. 554 ГК РФ).

Для этого укажите:

• вид объекта — квартира;
• адрес;
• кадастровый номер;
• площадь;
• сведения о зарегистрированном праве продавца.

Также перенесите из документов другие данные, если без них нельзя однозначно определить объект.

Как указать цену и уже полученные деньги

Полную цену квартиры нужно согласовать письменно. Если из договора невозможно определить цену недвижимости, договор считается незаключённым (ст. 555 ГК РФ).

При рассрочке важно не смешивать цену всей квартиры с задолженностью на дату подписания. Зафиксируйте отдельно полную цену, уже полученную продавцом сумму, остаток задолженности и сумму будущих платежей.

Для самопроверки используйте равенство:

Полная цена − уже уплаченная сумма − все будущие платежи = 0.

Оно должно выполняться и по договору, и по приложенному графику.

Как определить условия рассрочки

Недостаточно написать, что покупатель выплатит оставшуюся цену частями. По ст. 489 ГК РФ стороны должны согласовать цену, порядок, сроки и размеры платежей.

Из договора и графика должно быть понятно:

• сколько покупатель ещё должен продавцу;
• какие суммы он вносит и в какие даты;
• на какой банковский счёт перечисляются деньги;
• в какой момент платёж считается исполненным.

Если часть цены передана до подписания, укажите основание и документ, подтверждающий получение этой суммы. График составляйте только на будущую задолженность.

Как составить график платежей

Это только пример: стороны согласовали цену 12 000 000 ₽, продавец получил 3 000 000 ₽ и оставшиеся 9 000 000 ₽ разделили на 18 равных платежей. Закон не требует такого первоначального платежа, срока 18 месяцев или одинаковых ежемесячных выплат.

На этих же условных данных две строки графика могут выглядеть так. После первого платежа остаток уменьшается с 9 000 000 ₽ до 8 500 000 ₽; после последнего он равен 0 ₽. Даты в примере не заданы, а промежуточные платежи не показаны. В полном графике нужно указать все согласованные даты и все 18 платежей.

Предоплата 3 000 000 ₽ уже учтена и в строки будущих платежей не включается. Сумма всех 18 платежей по 500 000 ₽ составляет оставшиеся 9 000 000 ₽.

В Приложении № 1 к образцу ниже укажите все даты платежей, суммы и остаток цены после каждого перевода. Последняя строка должна показывать 0 ₽ задолженности. Общая сумма будущих платежей должна совпадать с неоплаченным остатком цены.

Отдельно пропишите, когда деньги считаются полученными. В образце выбран момент зачисления средств на указанный счёт продавца. Поэтому покупателю важно не просто отправить перевод в назначенную дату, а обеспечить поступление денег на счёт к этому сроку.

Что будет, если покупатель заплатит раньше срока

Договор должен объяснять не только обычный график, но и последствия досрочной оплаты. Иначе после дополнительного перевода стороны могут по-разному понимать, какие платежи остались и когда их нужно вносить.

В основном образце предусмотрено следующее:

• Покупатель может полностью или частично погасить остаток цены досрочно.
• Любая частичная досрочная оплата уменьшает задолженность.
• Сумма сверх очередного платежа засчитывается в счёт последних по сроку платежей.
• Сроки ближайших платежей сами по себе не меняются.
• Если вся цена выплачена досрочно, будущие платежи больше не требуются.

Например, при таком порядке дополнительная сумма уменьшает задолженность за счёт последних платежей, а не переносит ближайшую дату расчёта. Это важно учитывать при заполнении графика.

Если стороны хотят другого результата — например, уменьшать размер каждого следующего платежа, — такой порядок нужно отдельно согласовать и изменить расчёт графика.

После полного досрочного расчёта также оформляется документ, подтверждающий отсутствие задолженности.

Как оформить ипотеку в пользу продавца

Если покупатель получает право собственности до полной оплаты, неоплаченная квартира по общему правилу обеспечивает долг ипотекой в пользу продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

В этих отношениях:

• Покупатель — залогодатель. Его квартира служит обеспечением долга.
• Продавец — залогодержатель. В его пользу устанавливается ипотека, обеспечивающая получение оставшейся цены.

Для основной модели ипотека в силу закона регистрируется одновременно с правом собственности покупателя. Основанием служат договор и надлежащее заявление покупателя или продавца. Если договор удостоверял нотариус, заявление может подать и этот нотариус; в специальных случаях закон предусматривает другой порядок (ст. 53 Закона № 218-ФЗ).

После регистрации проверьте в ЕГРН две отдельные записи:

1. Право собственности зарегистрировано за покупателем.
2. Ипотека зарегистрирована в пользу продавца.

Не исходите из того, что запись об ипотеке обязательно появилась только потому, что залог предусмотрен законом или упомянут в договоре. Для регистрации должны быть представлены необходимые документы и заявление.

После полного расчёта ипотечная запись подлежит погашению в предусмотренном законом порядке. Как это сделать, разберём ниже.

Можно ли брать отдельную плату за рассрочку

Стороны могут договориться, что покупатель доплачивает за возможность рассчитываться частями. П. 4 ст. 488 ГК РФ допускает установление договорных процентов на сумму, соответствующую цене товара.

Но в основном образце выбран бесплатный вариант рассрочки. Покупатель выплачивает цену по согласованному графику, а отдельные проценты за предоставление рассрочки до наступления срока платежей не начисляются.

Не путайте эту плату с процентами за просрочку. Даже если рассрочка бесплатная, нарушение срока денежного платежа может повлечь предусмотренную законом ответственность.

Что делать, если покупатель просрочил платёж

Последствия зависят от характера нарушения и от того, каким способом продавец защищает свои права.

Нужно различать требование погасить задолженность, проценты и договорную пеню, отказ от исполнения договора с требованием возврата квартиры и обращение взыскания на заложенную недвижимость. Это разные способы защиты, и ни один из них нельзя автоматически подменять другим.

Взыскание просроченного платежа и процентов

Если покупатель не перечислил очередную сумму в установленный срок, она остаётся его долгом. Продавец вправе требовать уплаты просроченного платежа.

Кроме того, при нарушении денежного обязательства могут начисляться проценты на просроченную сумму по ст. 395 ГК РФ.

В основном образце договорная пеня отсутствует. При этом предусмотренные законом последствия просрочки сохраняются. Такие проценты возникают из-за нарушения срока оплаты, а не из-за того, что продавец согласился предоставить рассрочку.

Если стороны хотят установить пеню

В договоре можно отдельно предусмотреть неустойку — штраф или пеню за нарушение обязательства (ст. 330 ГК РФ).

Но сочетание договорной пени с процентами по ст. 395 ГК РФ требует внимания. По общему правилу, если соглашением предусмотрена неустойка за нарушение денежного обязательства, проценты по ст. 395 ГК РФ не взыскиваются, если закон или договор не устанавливает иное.

Поэтому нельзя без проверки просто добавить условие «пеня 0,1 % плюс проценты по ст. 395 ГК РФ» за одно и то же денежное нарушение и тот же период. В базовом образце такой комбинации нет.

Может ли продавец отказаться от договора и потребовать квартиру обратно

При невнесении очередного платежа в рассрочку продавец при условиях п. 2 ст. 489 ГК РФ может отказаться от исполнения договора и потребовать возврата переданного имущества (ст. 489 ГК РФ).

Для применения этого специального правила имеет значение, какую часть цены продавец уже получил:

• Ровно 50 % цены. Это не превышение половины цены, поэтому одно лишь достижение такого размера оплаты не исключает указанный механизм.
• Более 50 % цены. Продавец уже не может именно по п. 2 ст. 489 ГК РФ отказаться от договора и потребовать возврата квартиры из-за невнесения очередного платежа. Возможность использовать другие основания защиты оценивается отдельно.

Даже когда специальное правило позволяет требовать возврата квартиры, она не становится собственностью продавца автоматически. Если право уже зарегистрировано за покупателем, отдельно решаются вопросы прекращения договора, возврата внесённых денег, передачи недвижимости и обратной государственной регистрации.

Получение продавцом более половины цены также не означает, что оставшийся долг нельзя взыскать. В зависимости от обстоятельств могут применяться взыскание задолженности, денежная ответственность, права ипотечного кредитора и общие основания расторжения договора.

Когда продавец может обратить взыскание на квартиру

Если квартира находится в ипотеке продавца, задолженность может стать основанием для обращения взыскания. Это процедура, при которой долг погашается за счёт стоимости заложенного имущества в установленном законом порядке.

Обращение взыскания не означает, что продавец может самостоятельно объявить квартиру своей. Оно отличается и от требования вернуть недвижимость вследствие прекращения договора.

Для обращения взыскания действуют специальные ограничения (ст. 54.1 Закона № 102-ФЗ).

Если просрочка небольшая и разовая

Поэтому сам факт незначительной разовой просрочки ещё не даёт продавцу права забрать квартиру.

Если сроки платежей нарушаются постоянно

Для обязательств с периодическими платежами действует отдельное правило.

Если договором ипотеки не предусмотрено иное, систематическим нарушением считаются случаи, когда сроки внесения платежей нарушены более 3 раз в течение 12 месяцев, предшествующих обращению в суд либо предусмотренному законом уведомлению о внесудебном взыскании.

Это может служить основанием для применения процедуры обращения взыскания с соблюдением остальных требований закона. Собственность на квартиру не переходит к продавцу автоматически.

Можно ли обойтись без суда

Внесудебный порядок обращения взыскания возможен только при соблюдении специальных условий. Его нельзя считать доступным в любой сделке с рассрочкой.

В базовом образце нет положения, которое позволяло бы продавцу самостоятельно забрать квартиру без суда. Возможность внесудебного взыскания и необходимые для него условия нужно определять отдельно для конкретной сделки.

Образец договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Ниже приведён договор для продажи готовой целой квартиры, учтённой в ЕГРН, между одним совершеннолетним дееспособным продавцом и одним совершеннолетним дееспособным покупателем — гражданами РФ.

Образец предполагает, что квартира не находится в действующей банковской ипотеке, ребёнок не является её собственником или сособственником, материнский капитал и субсидии не используются. Право покупателя регистрируется до полной оплаты, ипотека в пользу продавца сохраняется, расчёты безналичные, отдельной платы за рассрочку и договорной пени нет.

Перед подписанием необходимо заполнить все данные, согласовать сроки и проверить фактические права на квартиру. Особенно это касается лиц, сохраняющих право пользования, прав третьих лиц и семейного режима имущества. Нельзя указывать, что такие права отсутствуют, пока это не подтверждено проверкой.

УвеличитьУвеличитьУвеличитьУвеличитьУвеличитьУвеличитьУвеличить

Заполненный договор с графиком платежей

Заполненный договор с ипотекой в пользу продавца и приложением с тремя платежами. Условия и суммы приведены для учебного примера.

Скачать DOCXWord · 44 КБ

Шаблон для заполнения

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ С РАССРОЧКОЙ ПЛАТЕЖА

г. [Город заключения договора]
[Дата заключения договора]

Гражданин Российской Федерации [ФИО продавца], дата рождения [Дата рождения продавца], паспорт [Паспорт продавца], зарегистрированный по адресу [Адрес регистрации продавца], именуемый далее «Продавец», с одной стороны, и

гражданин Российской Федерации [ФИО покупателя], дата рождения [Дата рождения покупателя], паспорт [Паспорт покупателя], зарегистрированный по адресу [Адрес регистрации покупателя], именуемый далее «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить на условиях настоящего договора квартиру:

• адрес: [Адрес квартиры];
• кадастровый номер: [Кадастровый номер квартиры];
• площадь: [Площадь квартиры] кв. м;
• иные сведения, необходимые для однозначной идентификации объекта: [Иные идентифицирующие сведения].

1.2. Право собственности Продавца зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, запись № [Номер записи ЕГРН] от [Дата записи ЕГРН].

Основание возникновения права Продавца: [Основание права продавца].

1.3. До подписания настоящего договора Стороны проверили актуальные сведения ЕГРН об объекте.

2. Цена квартиры и уже произведённая оплата

2.1. Цена квартиры составляет [Цена квартиры цифрами] ([Цена квартиры прописью]) ₽.

2.2. До подписания настоящего договора Покупатель уплатил Продавцу [Ранее уплаченная сумма] ₽.

Факт получения этой суммы подтверждается: [Документ об оплате].

2.3. Сумма из п. 2.2 является частью цены квартиры и повторно в будущие платежи по графику не включается.

2.4. После учёта суммы из п. 2.2 остаток цены квартиры составляет [Остаток цены] ₽.

3. Порядок расчётов

3.1. Остаток цены Покупатель выплачивает частями по Приложению № 1 — Графику платежей, которое является неотъемлемой частью настоящего договора.

3.2. В Приложении № 1 к настоящему договору указаны дата каждого будущего платежа, его сумма и остаток цены после этого платежа. Стороны подписывают заполненное приложение вместе с договором.

3.3. Общая сумма будущих платежей по Приложению № 1 должна равняться остатку цены, указанному в п. 2.4.

3.4. Покупатель производит оплату безналичным переводом на счёт Продавца:

Получатель: [Получатель платежа]
Банк: [Банк продавца]
Счёт: [Счёт продавца]
БИК: [БИК банка]
Иные необходимые реквизиты: [Иные банковские реквизиты].

3.5. Обязанность Покупателя по внесению соответствующего платежа считается исполненной в день зачисления денежных средств на счёт Продавца, указанный в п. 3.4.

3.6. В назначении платежа рекомендуется указывать: «Оплата по договору купли-продажи квартиры от [Дата заключения договора], платёж № [Номер платежа]».

4. Досрочная оплата

4.1. Покупатель вправе полностью или частично оплатить остаток цены раньше срока, установленного графиком.

4.2. Частичная досрочная оплата уменьшает непогашенный остаток цены.

4.3. Сумма частичной досрочной оплаты сверх очередного платежа засчитывается в счёт последних по сроку платежей. Сроки более ранних платежей сами по себе не изменяются.

4.4. При полной досрочной оплате обязанность Покупателя вносить последующие платежи прекращается с момента поступления Продавцу всей оставшейся части цены квартиры.

4.5. После полного досрочного расчёта Стороны оформляют документ, подтверждающий отсутствие задолженности по цене квартиры.

5. Плата за рассрочку

5.1. Рассрочка по настоящему договору предоставляется без отдельной платы.

5.2. До наступления срока соответствующего платежа проценты за само предоставление рассрочки не начисляются.

5.3. П. 5.2 не отменяет предусмотренные законом последствия просрочки денежного обязательства.

6. Переход права собственности и ипотека в пользу Продавца

6.1. Право собственности Покупателя на квартиру возникает с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН.

6.2. Стороны обращаются за государственной регистрацией перехода права собственности в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

6.3. Поскольку на момент государственной регистрации перехода права цена квартиры уплачена не полностью, квартира в предусмотренных законом случаях находится в ипотеке у Продавца в обеспечение обязанности Покупателя выплатить оставшуюся часть цены.

6.4. Стороны не устанавливают условие, исключающее предусмотренную законом ипотеку Продавца.

6.5. При подаче документов Стороны совершают необходимые действия для одновременной государственной регистрации права собственности Покупателя и ипотеки в пользу Продавца.

6.6. После завершения регистрации Стороны проверяют сведения ЕГРН о:

• праве собственности Покупателя;
• ипотеке в пользу Продавца.

7. Фактическая передача квартиры

7.1. Продавец обязан освободить квартиру и передать её Покупателю не позднее [Срок передачи] календарных дней после государственной регистрации права собственности Покупателя, если Стороны письменно не согласовали другой срок.

7.2. Передача квартиры оформляется отдельным передаточным актом.

7.3. В передаточном акте Стороны фиксируют:

• дату фактической передачи;
• передачу ключей;
• показания приборов учёта;
• известные Сторонам недостатки квартиры;
• вещи и оборудование, остающиеся в квартире, если это согласовано;
• другие значимые для Сторон обстоятельства передачи.

7.4. Расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги распределяются следующим образом: [Распределение расходов].

7.5. К моменту фактической передачи квартиры и подписания передаточного акта её состояние должно соответствовать условиям, согласованным Сторонами настоящим договором и приложениями к нему.

8. Права третьих лиц и пользование квартирой

8.1. До подписания настоящего договора Стороны определяют фактическое состояние прав третьих лиц и обременений квартиры.

УКАЗАНИЕ ДЛЯ ЗАПОЛНЕНИЯ — НЕ УСЛОВИЕ ДОГОВОРА. После проверки оставьте только один из двух вариантов п. 8.2 ниже. Удалите это указание, названия вариантов и неприменимый вариант из подписываемого документа. Если результат проверки неизвестен, не выбирайте вариант об отсутствии.

Вариант А для п. 8.2 — после проверки таких лиц нет:

8.2. Лица, которые в силу закона сохраняют право пользования квартирой после её приобретения Покупателем, отсутствуют. Квартира не передана в пользование третьим лицам на условиях, сохраняющихся после перехода права собственности.

Вариант Б для п. 8.2 — после проверки такие лица установлены:

8.2. После перехода права собственности сохраняют право пользования квартирой следующие лица: [ФИО]. Основание сохранения и содержание права каждого лица: [заполнить]. Другие сохраняющиеся условия пользования третьих лиц: [перечислить / отсутствуют по результатам проверки].

8.3. Если есть лица, которые по закону сохраняют право пользования квартирой после её продажи, их перечень и содержание прав указываются в договоре.

8.4. Продавец сообщает Покупателю об известных ему правах, притязаниях, судебных спорах и обременениях в отношении квартиры: [Известные права, притязания, споры и обременения].

9. Семейный режим имущества и согласия

9.1. До подписания настоящего договора Продавец определяет, относится ли квартира к его личному имуществу или к общему имуществу супругов.

9.2. Если для распоряжения квартирой требуется нотариально удостоверенное согласие супруга Продавца, оно должно быть получено до совершения сделки в установленном законом порядке.

УКАЗАНИЕ ДЛЯ ЗАПОЛНЕНИЯ — УДАЛИТЬ ИЗ ПОДПИСЫВАЕМОГО ДОКУМЕНТА. Сначала выясните семейный режим квартиры. Если согласие требуется, заполните п. 9.3 по реально полученному нотариальному согласию. Если после проверки согласие не требуется, заполните п. 9.3 по документу, который подтверждает применимый режим; примеры документов — договор приобретения до брака, договор дарения, свидетельство о праве на наследство или брачный договор. Перенесите название, дату и реквизиты документа, а не придумывайте правовое основание. При неясном или спорном режиме уточните его до подписания, не подставляйте вариант «личное имущество» автоматически.

9.3. Результат проверки семейного режима и подтверждающий документ: [общая собственность супругов — нотариальное согласие супруга: ФИО, дата, нотариус, реестровый номер / иной проверенный режим: описание, название, дата и реквизиты подтверждающего документа].

10. Просрочка платежей и ответственность

10.1. Если Покупатель не вносит очередной платёж в установленный срок, возникает просрочка по соответствующей части денежного обязательства.

10.2. Отдельная договорная неустойка — штраф или пеня — настоящим договором не устанавливается.

10.3. На просроченную сумму применяются проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ в случаях и порядке, предусмотренных законом.

10.4. Уплата процентов не освобождает Покупателя от обязанности выплатить просроченную сумму и оставшуюся цену квартиры по договору, если обязательство не прекратилось на другом законном основании.

10.5. Право Продавца отказаться от исполнения договора и потребовать возврата квартиры при невнесении очередного платежа определяется п. 2 ст. 489 ГК РФ с учётом суммы, уже полученной от Покупателя.

10.6. Если платежи, уже полученные Продавцом, превышают 1/2 цены квартиры, Продавец не вправе именно на основании п. 2 ст. 489 ГК РФ отказаться от договора и потребовать возврата квартиры из-за невнесения очередного платежа. Это условие не отменяет другие предусмотренные законом способы защиты.

10.7. Пп. 10.5–10.6 не означают автоматического перехода права собственности обратно к Продавцу. Если право зарегистрировано за Покупателем, последствия прекращения договора, возврат внесённых денег, передача квартиры и обратная государственная регистрация определяются законом, соглашением Сторон или судебным актом в зависимости от основания прекращения договора.

10.8. Обращение взыскания на квартиру как на предмет ипотеки допускается только при наличии предусмотренных законом оснований и с соблюдением установленной процедуры.

11. Уведомления

11.1. Юридически значимые сообщения по настоящему договору направляются:

Продавцу: [Адрес для уведомлений продавца].

Покупателю: [Адрес для уведомлений покупателя].

11.2. Стороны могут дополнительно использовать электронную почту:

Продавец: [Электронная почта продавца].

Покупатель: [Электронная почта покупателя].

11.3. Сторона, изменившая адрес или реквизиты, обязана уведомить другую Сторону в течение [Срок уведомления] календарных дней способом, позволяющим подтвердить отправку и содержание сообщения.

12. Полный расчёт и погашение ипотеки

12.1. Полным расчётом считается поступление Продавцу полной цены квартиры с учётом всех платежей Покупателя по настоящему договору.

12.2. После полного расчёта Продавец по требованию Покупателя выдаёт документ, подтверждающий отсутствие задолженности по цене квартиры.

12.3. Для предусмотренной настоящим образцом ипотеки без закладной Продавец обязан не позднее 3 рабочих дней после полного расчёта подать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке как залогодержатель. Стороны могут исполнить эту обязанность совместным заявлением Покупателя и Продавца в тот же договорный срок.

12.4. Срок из п. 12.3 — договорный срок обязанности Продавца. Он не заменяет установленный законом срок действий органа регистрации после получения надлежащего основания.

12.5. После погашения ипотеки Покупатель проверяет актуальные сведения ЕГРН и убеждается, что регистрационной записи об ипотеке в пользу Продавца больше нет.

13. Расходы

13.1. Государственную пошлину за государственную регистрацию права собственности Покупателя уплачивает [Плательщик госпошлины].

13.2. Государственная пошлина за государственную регистрацию ипотеки, возникающей в силу закона, и за погашение соответствующей регистрационной записи не уплачивается в случаях, предусмотренных Налоговым кодексом РФ.

13.3. Расходы на нотариуса, представителей, банковские и другие дополнительные услуги, если они потребуются в конкретной сделке, Стороны распределяют следующим образом: [Распределение дополнительных расходов].

14. Заключительные положения

14.1. Договор составлен в [Количество экземпляров] экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

14.2. Изменения и дополнения к договору оформляются в предусмотренной законом форме.

14.3. Приложение № 1 «График платежей» и подписанный Сторонами передаточный акт являются частью документов сделки в предусмотренных ими пределах.

14.4. В части, прямо не урегулированной настоящим договором, Стороны руководствуются законодательством Российской Федерации.

15. Подписи

Продавец

Ф. И. О.: [ФИО продавца]
Подпись: [Подпись продавца]

Покупатель

Ф. И. О.: [ФИО покупателя] Подпись: [Подпись покупателя]

Приложение № 1. График платежей

к договору купли-продажи квартиры с рассрочкой от [Дата заключения договора]

Квартира: [адрес и кадастровый номер]. Полная цена: [сумма] ₽. Уже уплачено до подписания договора: [сумма] ₽. Остаток к оплате по этому графику: [сумма] ₽.

Дата платежа | Сумма платежа | Остаток цены после платежа

[Дата платежа] | [Сумма платежа] ₽ | [Остаток цены после платежа] ₽

[Дата платежа] | [Сумма платежа] ₽ | [Остаток цены после платежа] ₽

[Дата платежа] | [Сумма платежа] ₽ | [Остаток цены после платежа] ₽

… | … | …

[Дата последнего платежа] | [Сумма последнего платежа] ₽ | 0 ₽

Общая сумма будущих платежей: [сумма] ₽; она равна остатку цены по п. 2.4 договора. Уже полученная сумма в будущие платежи не включается.

Продавец: [Подпись продавца] / [ФИО]

Покупатель: [Подпись покупателя] / [ФИО]

Передаточный акт: отдельный документ, в котором фиксируются сведения, перечисленные в п. 7.3 договора.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ С РАССРОЧКОЙ ПЛАТЕЖА

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Как зарегистрировать продажу квартиры в рассрочку

Для основной модели стороны заключают письменный договор в виде одного документа, который подписывают продавец и покупатель (ст. 550 ГК РФ).

При обычной современной продаже квартиры государственной регистрации подлежит переход права собственности, а не сам договор как самостоятельный объект регистрации.

Заявления и документы подаются предусмотренным законом способом в соответствии со ст. 18 Закона № 218-ФЗ.

В основной модели необходимо обеспечить одновременную регистрацию права собственности покупателя и ипотеки в пользу продавца. Порядок регистрации ипотеки в силу закона установлен ст. 53 Закона № 218-ФЗ.

После завершения процедуры получите выписку ЕГРН. Она удостоверяет результат государственной регистрации (ст. 28 Закона № 218-ФЗ).

Проверьте обе записи: покупатель должен быть указан собственником, а продавец — залогодержателем по ипотеке. Если одна из ожидаемых записей отсутствует, выясните причину до того, как считать оформление завершённым.

Сколько стоит государственная регистрация

Для одного физического лица, приобретающего целую квартиру, размер государственной пошлины зависит от её кадастровой стоимости.

Если кадастровая стоимость не определена или составляет не более 20 000 000 ₽, пошлина за регистрацию права собственности равна 4 000 ₽.

Если кадастровая стоимость превышает 20 000 000 ₽, применяется расчёт по процентной ставке:

1. Определите кадастровую стоимость квартиры на дату обращения за регистрацией.
2. Рассчитайте 0,02 % кадастровой стоимости.
3. Рассчитайте 0,02 % цены сделки.
4. Убедитесь, что пошлина не меньше суммы, рассчитанной от цены сделки.
5. Учтите максимальный размер пошлины — 500 000 ₽.
6. Полученную процентную сумму округлите вниз до полных 100 ₽.

Этот порядок установлен подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (ст. 333.33 НК РФ).

Пример расчёта

Этот расчёт относится к указанным условиям. При продаже доли учитывается соответствующая часть кадастровой стоимости. Если покупателей несколько или регистрационное действие имеет другие особенности, нельзя автоматически умножать рассчитанную сумму на число участников.

За государственную регистрацию ипотеки, возникающей в силу закона, и за погашение соответствующей записи отдельная пошлина не уплачивается (подп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Но это освобождение не отменяет пошлину за регистрацию права покупателя. Дополнительно могут возникнуть расходы на нотариуса, банк или представителя.

Что сделать после последнего платежа

При основной модели полный расчёт не завершает все действия по сделке. Покупатель уже является собственником, но зарегистрированную ипотеку в пользу продавца необходимо погасить.

Сначала подтвердите, что вся цена поступила продавцу. По условиям образца продавец по требованию покупателя выдаёт документ об отсутствии задолженности.

Затем необходимо подать документы для погашения регистрационной записи об ипотеке. Если ипотека оформлена без закладной, ст. 25 Закона № 102-ФЗ предусматривает, в частности, следующие основания:

• совместное заявление залогодателя и залогодержателя;
• заявление залогодержателя;
• предусмотренный законом судебный акт.

Для этой процедуры важно различать два срока.

Срок действий продавца по договору. В образце продавец обязан в течение 3 рабочих дней после полного расчёта подать заявление как залогодержатель. Вместо этого стороны могут подать совместное заявление в тот же договорный срок.

Срок действий органа регистрации. После поступления необходимых документов или сведений ипотечная запись погашается в течение 3 рабочих дней (ст. 25 Закона № 102-ФЗ).

Первый срок отсчитывается от полного расчёта и установлен обязанностью продавца в договоре. Второй относится к органу регистрации и отсчитывается после получения надлежащего основания. Это не один и тот же срок.

После погашения проверьте актуальные сведения ЕГРН. Окончательный результат — в реестре больше нет записи об ипотеке в пользу продавца.

В каких случаях образец нужно изменить

Базовый договор нельзя применять без изменений, если особенности квартиры, участников или расчётов требуют других условий.

Если продаётся доля в квартире

Продажа отдельной доли отличается от продажи всей квартиры единственным собственником.

При продаже доли постороннему покупателю необходимо учитывать преимущественное право других сособственников. Их уведомляют о цене и остальных условиях продажи в порядке ст. 250 ГК РФ (ст. 250 ГК РФ).

Для сделок с долями предусмотрены специальные требования к нотариальной форме и исключения из этих требований (ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Прежде чем составлять договор рассрочки, определите режим доли, состав участников собственности, порядок уведомления и требования к форме сделки. Отдельно об этих действиях — в материале как продать долю в квартире.

Если собственник квартиры или доли — ребёнок

Продажа имущества несовершеннолетнего требует отдельной проверки. Рассрочка не отменяет специальных правил защиты его имущественных прав.

До подписания необходимо определить требования к разрешению органа опеки, его содержанию и обязательной нотариальной форме сделки (ст. 37 ГК РФ, ст. 54 Закона № 218-ФЗ).

Нельзя сначала подписать обычный договор из образца, а затем рассчитывать получить необходимое разрешение. Порядок предварительного согласования разобран отдельно: как продать квартиру или долю ребёнка с разрешением опеки.

Если продавец состоит или состоял в браке

Квартира, зарегистрированная в ЕГРН только на одного человека, не обязательно является его личным имуществом.

Если она относится к общему имуществу супругов и действует установленное законом требование, для распоряжения недвижимостью необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 СК РФ).

По общему правилу имущество, приобретённое до брака или полученное в дар либо по наследству, является личным (ст. 36 СК РФ). Однако конкретный режим квартиры всё равно нужно проверить по документам.

Есть узкое специальное исключение для определённых обстоятельств, связанных с супругами военнослужащих и невозможностью обратиться к нотариусу в отдельных местах дислокации (Постановление КС РФ от 30.10.2025 № 36-П). Это не обычная замена нотариального согласия для остальных сделок.

После проверки заполните п. 9.3 образца: укажите реквизиты действительно полученного согласия или документа, подтверждающего применимый семейный режим квартиры. Если режим неясен либо оспаривается, сначала выясните его, а не выбирайте удобную формулировку.

Если квартира уже заложена банку

При действующей банковской ипотеке нужно отдельно учитывать существующее обременение, условия ипотеки и позицию залогодержателя.

Ипотека продавца, обеспечивающая неоплаченную часть цены, будет взаимодействовать с уже зарегистрированным обеспечением банка. Поэтому порядок расчётов и условия сделки требуют отдельной подготовки.

Основной образец рассчитан на квартиру без действующей банковской ипотеки.

Если покупатель использует маткапитал, субсидию или кредит

Источник финансирования может устанавливать дополнительные требования к содержанию договора, срокам и порядку перечисления денег.

Перед подписанием необходимо проверить применимые условия и включить их в договор. Базовый образец не учитывает особенности расчётов с материнским капиталом, субсидиями и кредитными средствами.

Если приобретается строящаяся квартира у застройщика

Это не обычная продажа готовой квартиры. Для привлечения денег граждан на строительство действуют специальные правила Закона № 214-ФЗ, в том числе требования к договору и оплате.

Поэтому договор продажи существующей квартиры в рассрочку нельзя использовать для такой покупки без перехода к соответствующему правовому режиму.

Что проверить перед подписанием

Перед подписанием полезно провести две независимые проверки: сначала убедиться, что выбрана непротиворечивая правовая модель сделки, затем проверить деньги, график и порядок исполнения договора.

Право собственности, обеспечение и условия договора

• Модель сделки: Выбрана одна модель перехода права собственности.
• Сохранение права продавца: Если покупатель получает право до полного расчёта, в договоре нет противоречащего условия о сохранении собственности за продавцом до последнего платежа.
• Обеспечение долга: Если неоплаченная квартира должна обеспечивать долг ипотекой продавца, договор не исключает такое обеспечение.
• Цена и рассрочка: Полная цена и порядок рассрочки согласованы однозначно.
• Плата за рассрочку: Бесплатная рассрочка не смешана с отдельной платой за её предоставление.
• Договорная пеня: Отсутствие договорной пени прямо отражено в договоре, если стороны выбрали такой вариант.
• Проценты и пеня: Проценты по ст. 395 ГК РФ не сложены автоматически с договорной пеней за то же нарушение.
• Возврат квартиры: Последствия ст. 489 ГК РФ не представлены как автоматический возврат квартиры в собственность продавца.
• Права третьих лиц: Положения о правах третьих лиц соответствуют результатам проверки.
• Семейный режим: Семейный режим квартиры установлен, необходимые документы и согласия определены.
• Особые условия: Проверено, не требует ли сделка специальных условий из-за продажи доли, несовершеннолетнего собственника, действующей ипотеки или особого источника финансирования.

Деньги, передача и окончание расчётов

• Полная цена: Полная цена квартиры указана в договоре.
• Предоплата: Ранее полученная продавцом сумма учтена только один раз.
• Даты и суммы: Для каждого будущего платежа определены сумма и дата.
• Остаток цены: Сумма будущих платежей равна неоплаченному остатку цены.
• Последний платёж: После последнего платежа остаток по графику составляет 0 ₽.
• Банковский счёт: Указан банковский счёт продавца.
• Исполнение платежа: Понятно, когда платёж считается исполненным.
• Досрочный расчёт: Согласованы последствия частичной и полной досрочной оплаты.
• Передача квартиры: Определены срок и порядок фактической передачи квартиры.
• Записи ЕГРН: В основной модели после регистрации проверяются и право покупателя, и ипотека продавца.
• Погашение ипотеки: После полного расчёта предусмотрена обязанность совершить действия для погашения ипотеки.
• Итоговая проверка ЕГРН: После погашения предусмотрена проверка ЕГРН на отсутствие записи об ипотеке продавца.