Документы для опеки при покупке квартиры

Законодательство Российской Федерации не содержит запретов по поводу покупки квартиры на несовершеннолетних лиц. Но в зависимости от возраста они обладают полной или ограниченной дееспособностью, поэтому их интересы представляют законные представители (родители, опекуны).  Контролируют соблюдение интересов и прав в ходе сделок с недвижимостью органы опеки и попечительства. Именно эта инстанция выдает разрешение (иногда отказ) на сделку купли-продажи на основании предоставленного заявителем пакета документов.

✅ Зачем и когда нужно подавать документы

Если отчуждение или уменьшение имущества несовершеннолетних лиц невозможно провести без согласия органов опеки и попечительства (ООП), то при увеличении (расширении) их имущества участие опекунских органов обычно не требуется, за исключением отдельных случаев. Речь идет о ситуациях, когда происходит продажа квартиры, собственником которой (единоличным или частичным) был ребенок. Родители не смогут совершить сделку, если одновременно не предоставят ему недвижимость взамен, например, купят новое жилье.

Главная задача органов – проследить, чтобы законные представители (родители, опекуны) не злоупотребляли своим правом распоряжаться имуществом несовершеннолетнего лица и обеспечили сохранение или улучшение условий его проживания за счет покупки новой квартиры.

Основной критерий, которым руководствуется комиссия при выдаче разрешения можно обозначить фразой «Больше и лучше можно, меньше и хуже – нет». При оценке ООП рассматривает не только количественные показатели (площадь, стоимость), но и качественные, поэтому важно учесть эти нюансы еще на этапе поисков будущего жилья.  Недостаточно просто выбрать объект аналогичной площади. Важно также обеспечить не худшие (по сравнению с имеющимися) условия проживания. Речь идет:

• о наличии удобств (например, нельзя купить комнату в коммуналке взамен продаваемой полнометражной квартиры);
• о местоположении объекта (экологическая обстановка района, развитие близлежащей инфраструктуры, чтобы не было препятствий к посещению школы или детского сада и пр.).

✅ Заявление в органы опеки

Обращение в ООП оформляется в виде письменного заявления на имя начальника учреждения от обоих родителей, даже если они в разводе. Документ подается лично, но в отдельных регионах допускается направить его почтой при условии предварительного заверения у нотариуса. Следует также учесть, что заявление:

• Для детей до 14 лет: составляется без их присутствия и от имени родителей.
• Для детей 14-17 лет (включительно): составляется при личном присутствии и требуется написать отдельный экземпляр заявления, который заверяет подписью уполномоченный взрослый.

При написании потребуется указать:

• просьбу выдать разрешение;
• описание объектов недвижимости (продаваемого и покупаемого);
• правоустанавливающие документы с указанием доли несовершеннолетнего;
• обязательство предоставить подтверждение совершенной сделки.

Чтобы иметь представление о форме заявления, можно воспользоваться представленным ниже образцом. Заполнять его заранее нет необходимости, поскольку бланк выдается непосредственно в отделении ООП и его общая форма может отличаться в зависимости от места подачи.

Скачать образец заявления в органы опеки при покупке квартиры

✅ Какие документы подавать

Вместе с заявлением следует подать сопроводительные документы. Точный перечень будет зависеть от особенностей регионального законодательства и нюансов сделки, но в обязательный пакет, как правило, входят:

• Документальное подтверждение законного права представлять интересы ребенка: свидетельство о рождении или усыновлении, акт о назначении опекуном, паспорт.
• Паспорта родителей/законных представителей.
• Свидетельство о браке или его расторжении.
• Выписка с банковского счета на имя ребенка с определенной суммой (к примеру, в соответствии со стоимостью его доли).
• Правоустанавливающие документы на недвижимость.
• Кадастровый и технический паспорт.
• Выписки из домовой книги (так называемая справка о составе семьи) и финансово-лицевых счетов.
• Справка из ЕИРЦ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
• Справка из БТИ об оценочной стоимости.
• Предварительный договор купли-продажи квартиры (при наличии).

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Бумаги, касающиеся недвижимости, нужны как по продаваемому, так и по покупаемому объекту. В интересах заявителя предоставить максимально подробное описание и наиболее полный пакет документов на квартиру, которая будет куплена взамен продаваемого жилья. Таким образом, специалисты ООП смогут объективно оценить существующие и новые условия проживания ребенка.

Все представленные на рассмотрение документы подаются в виде подлинников и их копий. При этом важно обратить внимание на непросроченные даты выдачи.

Посещение органов опеки не ограничивается только подачей документов. Сотрудники учреждения, как правило, проводят собеседование, чтобы выяснить нюансы сделки по приобретению нового жилья, в том числе узнать мнение ребенка (если ему уже исполнилось 14 лет). В отдельных случаях ООП также может потребовать встречи с собственником покупаемой квартиры, чтобы именно он лично предоставил документы по своему жилью.

🔻 Дополнительные справки

В зависимости от обстоятельств совершения сделки в органы опеки могут потребоваться дополнительные справки:

• При отсутствии одного или обеих родителей: документальное подтверждение этого факта (свидетельство о смерти, решение суда о признании без вести пропавшим и пр.).

• При лишении или ограничении родительских прав: соответствующее решение суда.
• При покупке квартиры в новостройке по договору долевого участия, которая будет оформлена на несовершеннолетнее лицо: в некоторых случаях потребуются документы о предоставлении альтернативной жилой площади. Это связано с тем, что такой способ приобретения недвижимости не гарантирует защиту прав инвесторов, в том числе лиц до 18 лет. Кроме того, следует учитывать, что ООП неохотно выдают разрешения на покупку недостроенного жилья, исключения возможны в отношении объектов высокой степени готовности.

✅ Сроки рассмотрения

На рассмотрение заявки и подготовку разрешения (отказа) ООП отводится не более 15 дней с даты подачи заявления (ст. 21 п. 3 закона №48-ФЗ), но на практике возможны задержки. Этот срок нельзя сократить без наличия уважительных причин. При этом в расчет не принимаются:

• подходящие к концу сроки действия предоставленных документов;
• подходящие к концу сроки внесения аванса, залога за квартиру;
• любые договоренности (в устной или письменной форме) со сторонами сделки, нотариусом и пр.

Если для подачи заявления обязательно присутствие обеих родителей, то прийти в назначенный день за результатом может только один из них.  Выдача разрешения (отказа) – бесплатная услуга, которая не требует уплаты государственной пошлины или других платежей.

Органы опеки выдают разрешение на определенное действие в отношении конкретного объекта недвижимости. Например, покупку квартиры по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Первомайская, д. 45. кв. 113. Нельзя получить документ на совершение абстрактной покупки в будущем.

Срок действия самого разрешения зависит от региона оформления. Например, в Крыму оно действует в течение 3-х месяцев, по истечении которых будет считаться недействительным (согласно приказу Минобразования Крыма № 767 от 03.08.2015). В большинстве субъектов РФ точный срок действия не оговаривается, поэтому документ считается действительным до момента востребования. Но важно учесть, что копии договоров об отчуждении недвижимого имущества несовершеннолетнего следует предоставить в ООП в течение месяца с даты выдачи разрешения (Письмо Минобразования РФ № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» от от 20.02.1995).

Полученное разрешение следует приложить к пакету документов, которые будут подаваться в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Кроме того, по завершении сделки следует отчитаться перед ООП, что куплена именно та квартира, на которую было оформлен документ. Подтверждением этому будет копия выписки о регистрации перехода права собственности (объекта в целом или его доли) на несовершеннолетнего.

✅ Основания для отказа

При рассмотрении запроса заявителя органы опеки оценивают возможные перспективы для ребенка при приобретении квартиры. В случае отказа на проведение сделки обязательно указываются мотивы такого решения. Наиболее распространенные варианты связаны с худшими характеристиками нового жилья или другими рисками для несовершеннолетнего:

• меньшая площадь;
• невыгодное местоположение (загрязненный район города, отсутствие инфраструктуры);
• необходимость вложения денег на начальных этапах строительства и пр.
• покупка в рассрочку с одновременной продажей имеющейся в собственности недвижимости.

Несоответствие хотя бы одному значимому параметру будет основанием для отказа. Но его выдача – еще не повод прекратить поиски нового жилья для семьи и ребенка, в частности. Можно изменить решение органов опеки в свою пользу, если учесть указанные замечания: выбрать квартиру большей площади, в более комфортном для проживания районе и пр. Кроме того, заявитель вправе оспорить отказ в судебном порядке.

Взаимодействие с органами опеки требует учета множества нюансов, которые зависят от обстоятельств конкретной ситуации. Сомневаетесь, какие документы нужно подготовить для подачи в вашем случае? Хотите узнать, какие шансы получить разрешение или отказ? Обращайтесь за бесплатной консультацией к нашим юристам. Чтобы облегчить себе задачу и сделать покупку менее хлопотной, вы можете доверить опытным юристам выступить в качестве доверенного лица для решения вопросов с органами опеки, а также вести процедуру купли-продажи недвижимости от начала и до конца.