Как купить квартиру на торгах: что проверить до задатка и как оформить после победы

Купить квартиру на торгах можно дешевле обычной рыночной цены, но гарантированной выгоды здесь нет. До внесения задатка нужно выяснить, по какой процедуре продаётся недвижимость, проверить квартиру и документы лота, оценить возможные проблемы и посчитать полную стоимость покупки. Только после этого стоит решать, участвовать ли в торгах.

Победа тоже не означает, что квартира сразу станет вашей. Сначала потребуется выполнить условия процедуры, оплатить покупку и оформить переход права собственности. А фактическую передачу квартиры нужно проверять отдельно: даже после государственной регистрации в помещении могут оставаться прежний владелец или другие люди.

Какие квартиры продают на торгах

Квартира с торгов — это недвижимость, которую продают по установленной процедуре реализации имущества. В отличие от обычной купли-продажи, здесь порядок участия, сроки оплаты и оформление результата зависят от основания продажи.

Квартиры попадают на торги по разным причинам.

Определить вид торгов нужно ещё до подачи заявки. От этого зависят документы для участия, правила внесения и возврата задатка, сроки оплаты и действия покупателя после победы.

Например, при банкротстве важно выяснить, кому принадлежит имущество — гражданину или организации. Продажу имущества гражданина регулирует ст. 213.26, а реализацию имущества организации в конкурсном производстве — ст. 139 и применимые положения ст. 110 Закона о банкротстве (ст. 213.26 ФЗ № 127-ФЗ, ст. 139 ФЗ № 127-ФЗ).

Если недвижимость продают для принудительного взыскания долга, нужно учитывать правила исполнительного производства по ФЗ № 229-ФЗ. При продаже залоговой или ипотечной квартиры дополнительно проверяют положения о залоге и ипотеке.

Общие правила проведения торгов содержатся в ст. 447–449 ГК РФ, но они не заменяют специальных правил конкретной процедуры. Поэтому ориентироваться только на общие положения о торгах нельзя.

Если вы ещё выбираете между покупкой залоговой квартиры у собственника, непосредственно у банка и через торги, эти варианты разобраны отдельно — в материале «Как купить залоговую квартиру у банка: способы и проверка сделки».

Где искать квартиры с торгов

Искать недвижимость лучше в источниках, где размещают сведения об официальной процедуре продажи.

Найдя подходящую квартиру, откройте карточку конкретного лота. Объявление и стартовая цена помогают выбрать интересный объект, но не дают достаточно информации для решения о покупке.

Дальше нужно изучить документы торгов и проверить саму квартиру. Делать это следует до задатка, а не после его перечисления.

Как проверить квартиру перед участием в торгах

Перед покупкой нужно разобраться не только в характеристиках недвижимости, но и в условиях её продажи. Даже если торги проводятся официально, это не заменяет проверку конкретного объекта.

Проверьте сведения ЕГРН

Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и сравните её с описанием квартиры в документах торгов.

В ЕГРН можно проверить сведения об объекте, зарегистрированных правах, ограничениях и обременениях. При этом выписка не всегда позволяет установить ФИО собственника.

Если правообладатель — физическое лицо, его персональные данные доступны третьим лицам не во всех случаях. Когда предусмотренного законом согласия нет, в общедоступной выписке может быть указано, что недвижимость принадлежит физическому лицу, без раскрытия его персональных данных (ч. 1.3, 7, 7.1 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ).

Поэтому сведения ЕГРН нужно сопоставлять с документами лота. Саму выписку нельзя считать подтверждением того, что в квартире никто не зарегистрирован, не проживает или не сохраняет право пользования после продажи.

Изучите документы лота

До подачи заявки найдите извещение о торгах, описание квартиры, условия участия, проект договора и документы, определяющие порядок внесения задатка и оплаты после победы.

Особое внимание уделите срокам: когда заканчивается приём заявок, до какой даты нужно внести задаток и когда победитель обязан перечислить оставшуюся сумму. Проверяйте именно сроки конкретной процедуры.

Затем сопоставьте основные сведения о квартире.

Если сведения в документах противоречат друг другу или существенное условие непонятно, сначала получите необходимые разъяснения. Перечислять задаток, пока такие вопросы не выяснены, не следует.

Выясните, кто зарегистрирован и проживает в квартире

После покупки квартира не обязательно окажется свободной. В ней могут оставаться прежний владелец или другие люди, а регистрация перехода права собственности сама по себе не решает вопрос их проживания.

До внесения задатка обратитесь к организатору торгов или продавцу с запросом по конкретному лоту. Укажите адрес и кадастровый номер квартиры и попросите сообщить:

• Что известно о людях, зарегистрированных в квартире и фактически в ней проживающих.
• Какие имеющиеся документы подтверждают эти сведения и можно ли получить их для проверки.
• Что известно о пользовании квартирой после покупки и порядке её фактической передачи победителю.

Такой запрос помогает собрать доступную информацию, но не гарантирует, что вам предоставят все необходимые сведения или что имеющихся документов окажется достаточно.

Полученный ответ сопоставьте с документами лота. Если условия торгов позволяют осмотреть квартиру, проверьте фактическую ситуацию на месте.

Оцените состояние квартиры и расходы на ремонт

На торгах не всегда есть возможность осмотреть квартиру так же подробно, как при обычной покупке на вторичном рынке.

Изучите фотографии и описание объекта, выясните, допускается ли осмотр. Если попасть в квартиру можно, оцените её состояние и возможные расходы на ремонт.

Когда осмотр недоступен, приходится опираться на ограниченные сведения. Это увеличивает неопределённость при оценке будущих расходов, поэтому к привлекательной стартовой цене нужно относиться особенно осторожно.

Как рассчитать полную стоимость покупки

Чтобы понять, выгодна ли квартира с торгов, сравнивайте с обычным рынком не стартовую цену, а сумму всех предполагаемых затрат.

Для предварительной оценки используйте формулу:

Цена победы — только одна часть расходов. После покупки могут потребоваться деньги на оформление, ремонт или решение проблем, обнаруженных при проверке. Кроме того, нужно учитывать время, которое может пройти до фактического получения квартиры.

Посчитав полную стоимость, сравните её с подходящими вариантами на обычном рынке. Если преимущество исчезает после учёта дополнительных расходов, низкая стартовая цена сама по себе не делает покупку выгодной.

Когда стоит участвовать, а когда лучше отказаться

После проверки квартиры, документов и расчёта расходов нужно решить, готовы ли вы участвовать в конкретных торгах.

Как работает задаток на торгах

Задаток — это сумма, которую участник перечисляет для участия в торгах на условиях конкретной процедуры.

Правила возврата, зачёта и возможной утраты задатка нужно искать в документах выбранного лота. Нельзя автоматически считать, что при проигрыше деньги всегда возвращают, а при победе обязательно засчитывают в цену квартиры.

Кроме того, до перевода необходимо точно знать размер задатка, реквизиты для перечисления и последний срок поступления денег по правилам торгов.

Отдельно проверьте, какие действия потребуется выполнить после победы, чтобы не нарушить условия, от которых зависит судьба задатка.

Как подать заявку и участвовать в торгах

Когда квартира проверена, расходы рассчитаны и условия задатка понятны, можно переходить к участию.

Общий порядок действий выглядит так:

1. Найдите подходящий лот.
2. Определите вид торгов и основание продажи недвижимости.
3. Проверьте квартиру и документы процедуры.
4. Рассчитайте полную стоимость покупки.
5. Решите, готовы ли участвовать.
6. Подготовьте документы, которые требует конкретная процедура.
7. Зарегистрируйтесь на соответствующей электронной площадке, если торги проводятся электронно.
8. Проверьте условия задатка и перечислите его по указанным реквизитам в установленный срок.
9. Подайте заявку на участие.
10. Примите участие в торгах.
11. При победе выполните условия процедуры и оформите переход права собственности.

Набор документов и технические требования зависят от конкретных торгов. Особенно важно заранее проверить, какая электронная подпись понадобится для подачи заявки.

Какая электронная подпись нужна

Для электронных торгов по продаже имущества должника в процедуре банкротства действует требование о квалифицированной электронной подписи заявителя.

Заявка и прилагаемые документы в таких торгах подаются в форме электронного сообщения, подписанного квалифицированной электронной подписью (п. 4.1 Порядка, утв. приказом Минэкономразвития России от 23.07.2015 № 495).

Распространять это требование на любые торги нельзя. Для других процедур правила использования электронной подписи нужно выяснять по документации лота, требованиям площадки и правилам соответствующих торгов.

Что делать после победы на торгах

Победа — ещё не завершение покупки. Нужно получить предусмотренные процедурой документы, выполнить обязательства победителя и оформить переход права собственности.

После этого отдельно проверяют фактическую передачу квартиры.

1. Уточните, какие документы оформляются по итогам торгов

   Откройте документы своих торгов и выясните, как оформляется их результат. Проверьте, какие документы должны быть составлены, кто обязан их оформить или передать и что требуется от победителя.

   Единого распределения обязанностей для всех видов торгов нет. Поэтому нельзя исходить из того, что документы всегда готовит и выдаёт организатор торгов.

2. Получите документы о результатах торгов

   Получите документы, предусмотренные именно вашей процедурой. Уточните, кто отвечает за их оформление и передачу, и действуйте в соответствии с условиями этих торгов.

   Это важно для дальнейшего оформления покупки: универсального комплекта документов, одинакового для всех способов реализации недвижимости, нет.

3. Подпишите необходимые документы и оплатите квартиру

   Победитель должен выполнить условия соответствующей процедуры: подписать предусмотренные ею документы и перечислить оставшуюся сумму в установленный срок.

   Не используйте сроки, которые встретились в описании других торгов. Даже когда продаётся похожая недвижимость, порядок и сроки оплаты могут отличаться в зависимости от основания продажи.

4. Оформите государственную регистрацию перехода права

   После выполнения условий процедуры и получения необходимых документов переходите к государственной регистрации права.

   Для недвижимости переход права собственности по договору продажи подлежит государственной регистрации. Если отчуждение имущества требует такой регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации, если законом не предусмотрено иное (ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

   Какие именно документы и действия потребуются для регистрации в вашей ситуации, нужно определить по применимой процедуре. Единого перечня для всех видов торгов здесь нет.

5. Проверьте запись в ЕГРН

   После регистрации проверьте сведения ЕГРН и убедитесь, что результат соответствует оформленной покупке.

   На этом завершается описанный порядок оформления права собственности. Но вопрос фактического получения квартиры остаётся отдельным.

6. Проверьте фактическую передачу квартиры

   Зарегистрировать право собственности и получить свободную квартиру — разные задачи.

   Если в помещении остались прежний владелец или другие люди, государственная регистрация не означает их автоматического выселения.

   Дальнейшие действия зависят от основания продажи, документов конкретной процедуры и фактической ситуации. Единого порядка освобождения занятой квартиры, подходящего для всех видов торгов, здесь нет.

   Именно поэтому ещё до задатка важно выяснить, кто проживает в помещении и что известно о пользовании квартирой после покупки. После оформления права отдельно проверьте, передана ли квартира фактически.

Чек-лист: что проверить до внесения задатка

Перед перечислением денег убедитесь, что можете отметить каждый пункт.

• Понятно, почему квартира продаётся с торгов.
• Определён вид процедуры.
• Изучены документы лота.
• Проверены сведения ЕГРН об объекте.
• Учтены ограничения на раскрытие персональных данных.
• Понятны ограничения и обременения.
• Запрошены доступные сведения о зарегистрированных и проживающих лицах.
• Если осмотр доступен, фактическая ситуация проверена до задатка.
• Из доступных сведений и документов понятна ситуация с пользованием квартирой после покупки; если нет — задаток отложен до выяснения.
• Оценено состояние квартиры.
• Посчитана полная стоимость покупки.
• Найдены правила возврата, зачёта и возможной утраты задатка именно для этой процедуры.
• Есть деньги для выполнения условий после победы.
• Понятны сроки оплаты и других обязательных действий.

Если существенная информация остаётся неизвестной, сначала получите недостающие сведения и только потом возвращайтесь к решению о задатке.

Если уже установлено, что обязательные условия процедуры выполнить не получится, лучше отказаться от участия.

Частые вопросы о покупке квартиры на торгах

Сколько времени занимает покупка квартиры на торгах?

Единого срока нет. Продолжительность зависит от процедуры, её этапов и действий, которые потребуются после победы.

В отдельных видах торгов закон устанавливает конкретные сроки. Они помогают оценить календарь покупки, но не означают, что вся сделка обязательно завершится за определённое количество дней.

Если квартира продаётся при банкротстве

Для торгов, к которым применяются правила ст. 110 ФЗ № 127-ФЗ, предусмотрены следующие сроки:

• Приём заявок — не менее 25 рабочих дней со дня опубликования и размещения сообщения о торгах.
• Публикация сообщения о торгах — не позднее чем за 30 дней до даты их проведения.
• Оплата по договору купли-продажи — в течение 30 дней со дня его подписания в предусмотренном этой нормой порядке (ст. 110 ФЗ № 127-ФЗ).

При продаже имущества гражданина применение правил определяется ст. 213.26 Закона о банкротстве, а при реализации имущества организации в конкурсном производстве — ст. 139 этого закона (ст. 213.26 ФЗ № 127-ФЗ, ст. 139 ФЗ № 127-ФЗ).

Это сроки отдельных этапов. Складывать их и считать полученную сумму полной продолжительностью покупки нельзя.

Если квартира продаётся в исполнительном производстве

Здесь действуют другие правила и точки отсчёта:

• Размещение информации об имуществе — в течение 10 дней со дня его получения по акту приёма-передачи. Такая обязанность установлена для специализированной организации (ст. 87 ФЗ № 229-ФЗ).
• Проведение торгов — в 2-месячный срок со дня получения имущества организатором торгов для реализации (ст. 90 ФЗ № 229-ФЗ).
• Оплата победителем — в течение 5 дней со дня проведения торгов. Если за это время победитель не оплатил полную стоимость имущества, закон относит это к основаниям признания торгов несостоявшимися (ст. 91 ФЗ № 229-ФЗ).

Эти сроки тоже не складываются в универсальную продолжительность покупки. У каждого этапа своя точка отсчёта.

Чтобы составить календарь по выбранной квартире, изучите документы конкретного лота и выпишите даты от окончания приёма заявок до крайнего срока оплаты. Так будет понятно, сколько времени у вас есть на необходимые действия.