Как купить залоговую квартиру у банка: способы и проверка сделки

Как понять, кто продаёт залоговую квартиру

Начните с актуальных сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Они помогут установить собственника и зарегистрированные ограничения права на квартиру.

Дальнейшая проверка зависит от ситуации.

Выражение «квартира от банка» само по себе не определяет способ покупки. Банк может быть собственником и продавцом, а может оставаться только залогодержателем — лицом, в пользу которого установлена ипотека и которому квартира обеспечивает возврат долга.

Зарегистрированное ограничение права или право третьего лица в отношении недвижимости называют обременением. В этой статье речь прежде всего об ипотеке. А продажа квартиры относится к отчуждению — передаче права собственности другому лицу.

Как купить квартиру, если ипотеку ещё выплачивает собственник

Такую квартиру можно купить, но сначала нужно согласовать порядок продажи и погашения долга.

По общему правилу собственник не вправе продавать заложенную квартиру без согласия банка-залогодержателя. Однако это правило не абсолютное: иной порядок может быть предусмотрен законом или договором либо вытекать из существа залога (ст. 346 ГК РФ).

Поэтому недостаточно спросить продавца, разрешает ли банк продажу. Нужно получить документы и разобраться, как именно должна пройти ваша сделка: какая сумма пойдёт на погашение кредита, кому и когда перечислят остальные деньги и что произойдёт с ипотекой.

Узнайте точную сумму долга перед банком

Остаток ипотечного кредита должен быть подтверждён самим банком-залогодержателем. Для этого нужен расчёт или другой банковский документ, который используется при подготовке конкретной сделки.

Публичные реестры не показывают достоверную сумму задолженности на дату покупки. Даже если известен первоначальный размер кредита, по нему нельзя определить, сколько продавцу осталось выплатить.

После получения банковского документа должно быть понятно, какую сумму необходимо перечислить для погашения долга и кому именно она предназначена.

Согласуйте порядок передачи денег

В покупке залоговой квартиры важно заранее распределить всю цену между получателями. По каждой части суммы нужно установить:

• Получатель: кто получает деньги.
• Сумма: сколько ему перечисляется.
• Назначение: за что предназначен платёж.
• Момент перечисления: когда производится платёж.
• Погашение ипотеки: какая часть цены направляется на погашение долга перед банком.

Особенно внимательно отнеситесь к предложению сначала передать деньги продавцу, чтобы он самостоятельно закрыл ипотеку. Пока не определены порядок погашения кредита и дальнейшая судьба залога, покупатель не понимает, как его платёж приведёт к оформлению квартиры на него.

Для расчётов может использоваться, например, аккредитив. Это банковский механизм, при котором получатель получает деньги после выполнения заранее согласованных условий.

Аккредитив — только один из возможных способов расчётов, а не обязательное требование к покупке залоговой квартиры. Если выбран механизм с условной доступностью денег, заранее выясните, какие именно события или документы позволят получателю получить сумму.

Это условие относится только к расчётным механизмам, в которых такая зависимость действительно предусмотрена. Для остальных платежей нужно заранее определить получателя, сумму, назначение и момент перечисления.

Порядок расчётов можно считать понятным, когда движение всей цены удаётся проследить от покупателя до каждого получателя. Если непонятно, куда уходит часть денег или каким образом из них погашается ипотечный долг, сначала выясните это.

Установите, когда прекратится или изменится залог

Погасить кредит и оформить прекращение ипотеки — связанные, но не тождественные вопросы. Покупателю важно понимать не только источник денег для погашения долга, но и дальнейшие действия участников сделки.

До расчётов выясните:

• за счёт каких средств будет погашен обеспеченный ипотекой долг;
• кто выполнит действия, необходимые для прекращения и снятия залога;
• на каком этапе выбранной схемы это произойдёт;
• что будут делать стороны, если фактическая задолженность окажется больше ожидаемой.

Залог, в частности, прекращается при прекращении обеспеченного им обязательства, а также в других случаях, предусмотренных законом (ст. 352 ГК РФ; ГК РФ — официальный портал правовой информации).

При этом универсальной последовательности «погасить кредит — снять ипотеку — зарегистрировать покупателя», обязательной для всех банков и сделок, нет. Конкретный порядок зависит от применимой схемы продажи.

Как купить квартиру, которая уже принадлежит банку

Если банк указан собственником квартиры в ЕГРН, он продаёт её от своего имени. Проверять согласие банка на продажу по правилам сделки с обычным собственником-заёмщиком в таком случае не нужно.

Но переход квартиры к банку должен иметь понятное основание, а само право банка на объект не должно оставаться под необъяснённым спором.

Что проверить в документах

Начните с актуальных сведений ЕГРН и документов банка. Важно установить:

1. Кто собственник. Банк, указанный продавцом, должен совпадать с правообладателем в ЕГРН.
2. Как банк получил квартиру. Должно быть понятно основание перехода права собственности к банку.
3. Кто и что продаёт. Условия договора должны соответствовать продаже именно этой квартиры именно указанным банком.
4. Есть ли спор о праве банка. Нужно выяснить, не оспариваются ли обращение взыскания, торги, переход квартиры к банку или его право распорядиться объектом.

В ЕГРН содержатся сведения о зарегистрированных правах, ограничениях и обременениях. Там также могут отражаться отдельные правопритязания — требования других лиц к праву на квартиру — и заявленные в суде требования в отношении объекта (ст. 62 Закона № 218-ФЗ; Закон № 218-ФЗ — официальный портал правовой информации).

Запросить сведения можно через сервис Росреестра.

Если банк указан собственником, основание приобретения квартиры понятно, а обнаруженные сведения не указывают на необъяснённый спор или препятствующее продаже ограничение, можно переходить к остальным проверкам.

Если же продавец не совпадает с правообладателем, основание перехода права непонятно или обнаружен спор, способный поставить под вопрос собственность банка, передавать деньги до выяснения обстоятельств не следует.

Нужно ли проверять долги прежнего собственника

Когда квартира уже перешла банку, не нужно механически проверять каждый личный долг бывшего владельца. Обычная задолженность прежнего собственника сама по себе не запрещает банку продавать принадлежащую ему недвижимость.

Но если сохраняется действующий спор, непосредственно затрагивающий право банка на квартиру, его нужно изучить. Это может быть спор об обращении взыскания, результатах торгов, переходе права или возврате квартиры.

Отдельно проверяются обязательства, которые закон связывает с самим помещением. Прежде всего это задолженность по капитальному ремонту: она может иметь значение для покупателя независимо от наличия судебного спора. Подробнее об этом — в разделе о долгах по ЖКУ и капремонту.

Покупка квартиры на торгах: кому подходит и что проверить

Торги стоит рассматривать, если вы готовы покупать квартиру по специальной процедуре, а не заключать обычный договор с собственником.

Придётся изучать документы лота, соблюдать условия участия и учитывать возможные сложности. Например, осмотр квартиры может быть ограничен, а после покупки могут возникнуть вопросы с её фактическим освобождением.

При обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда продажа по общему правилу проводится через публичные торги в установленном порядке. Закон предусматривает исключения из этого правила (ст. 350 ГК РФ).

Но не все торги проходят по одной процедуре. Сначала нужно выяснить, в рамках какого производства продаётся квартира.

Если квартира продаётся при обращении взыскания или в исполнительном производстве

Само наличие исполнительного производства или обращения взыскания не означает, что квартира имеет юридический недостаток. Именно эти обстоятельства могут быть основанием её продажи.

Ваша задача — убедиться, что документы относятся к одному объекту и одной процедуре. Для этого сопоставьте:

• сведения о должнике;
• основание обращения взыскания;
• данные квартиры;
• сведения об исполнительном производстве;
• организатора торгов;
• номер и описание конкретного лота;
• текущий статус торгов.

В зависимости от ситуации используйте Банк данных исполнительных производств ФССП, ГИС Торги, сведения ЕГРН и документы площадки, на которой проводятся конкретные торги.

Проверка этого этапа пройдена, если данные должника, квартиры, производства, организатора и лота согласуются между собой, а статус торгов подтверждён как актуальный.

Если квартира продаётся в банкротстве гражданина

Банкротство прежнего собственника тоже может быть законным основанием продажи квартиры. Но здесь важно проверить не обычные полномочия собственника, а документы и участников банкротной процедуры.

Найдите и сопоставьте:

• сведения о должнике в ЕФРСБ;
• дело о банкротстве в Картотеке арбитражных дел;
• сведения о финансовом управляющем;
• опубликованные условия реализации имущества;
• сообщение о торгах;
• данные квартиры и номер лота;
• указанную электронную площадку;
• актуальный статус торгов;
• судебные споры, затрагивающие реализацию имущества или право на квартиру.

Недвижимость гражданина в процедуре реализации имущества при банкротстве продаётся по специальным правилам, в том числе через торги (ст. 213.26 Закона № 127-ФЗ; Закон № 127-ФЗ — официальный портал правовой информации).

До внесения денег должны подтверждаться полномочия участников продажи, соответствие лота конкретной квартире и действующий статус процедуры.

Если полномочия организатора не подтверждаются документами, описание лота не совпадает с объектом, реализация приостановлена или отменена либо имеется нерешённый спор, непосредственно затрагивающий право на квартиру или действительность торгов, сначала выясните последствия.

Получение квалифицированной электронной подписи (КЭП), регистрация на электронной площадке и подача заявки — отдельная техническая процедура. Здесь важно прежде всего понять, подходит ли вам покупка на торгах и можно ли доверять документам конкретного лота.

Что проверить перед передачей денег

После определения способа покупки нужно проверить саму квартиру и обстоятельства продажи.

Здесь важно не просто собрать сведения о долгах, судах и ограничениях. По каждому найденному обстоятельству нужно понять, затрагивает ли оно квартиру и можно ли продолжать выбранную схему сделки.

Проверьте право собственности и ограничения по ЕГРН

Получите актуальные сведения из ЕГРН через сервис Росреестра.

Проверьте:

• Собственник: Кто зарегистрирован собственником.
• Ипотека: Есть ли действующая ипотека.
• Арест и запрет: Наложены ли арест или запрет.
• Требования к праву: Отражены ли известные правопритязания или заявленные в суде требования.
• Конкурирующее заявление: Есть ли уже поданное, но ещё не рассмотренное заявление о регистрации другого права, ограничения или обременения, способное повлиять на сделку.

Если квартиру продаёт сам собственник с действующей ипотекой, наличие известного залога ожидаемо. Отказываться от покупки только из-за этой записи не обязательно: сначала нужно проверить предусмотренную для неё схему продажи.

Другая ситуация — когда продавец не совпадает с правообладателем, обнаружен арест, запрет, неизвестное судебное требование или незавершённое конкурирующее заявление о регистрации.

Такие обстоятельства не всегда делают покупку невозможной. Но до выяснения основания записи и её значения для сделки передавать деньги рано.

Если собственник совпадает с продавцом, известная ипотека понятна, а других необъяснённых ограничений и требований не обнаружено, переходите к следующим проверкам. Сам по себе этот результат ещё не гарантирует безопасность сделки.

Проверьте исполнительные производства, если продавец — гражданин

Когда квартиру продаёт сам гражданин, проверьте его по Банку данных исполнительных производств ФССП.

Здесь нужно различать наличие долга и ограничение права распоряжаться самой квартирой. Действующее исполнительное производство не означает автоматического запрета на любую продажу имущества должника.

Если найдено денежное взыскание, выясните, затронуло ли оно квартиру: есть ли арест или запрет в ЕГРН и обращено ли взыскание непосредственно на этот объект.

По закону арест имущества включает запрет распоряжаться им (ст. 80 Закона № 229-ФЗ; Закон № 229-ФЗ — официальный портал правовой информации).

Дальнейшие действия зависят от результата:

При покупке квартиры, уже принадлежащей банку, обычные личные исполнительные производства прежнего владельца не нужно включать в самостоятельный обязательный список проверок. Их значение возникает, если обнаружена связь с действующим спором о праве банка на объект.

Выясните, есть ли судебные споры о квартире

Для покупателя важны прежде всего не любые судебные дела продавца, а те, которые могут повлиять на право собственности или возможность продать конкретную квартиру.

Проверяйте, нет ли споров:

• о праве собственности на квартиру или долю в ней;
• об истребовании квартиры;
• об оспаривании сделки, на основании которой нынешний собственник получил объект;
• о разделе имущества, наследстве или другом требовании, если спор касается именно покупаемой квартиры;
• об обращении взыскания на квартиру;
• об оспаривании торгов;
• об оспаривании перехода права собственности к банку.

Для поиска используйте официальные сервисы: ГАС «Правосудие» и Картотеку арбитражных дел.

Если обнаружен посторонний денежный спор с участием продавца, он сам по себе ещё не означает запрета на продажу квартиры. Нужно выяснить, привёл ли этот спор к исполнительному производству, аресту имущества или банкротству.

Если дело непосредственно касается приобретаемой квартиры, проверьте предмет требований, стадию рассмотрения и обеспечительные меры. Это временные ограничения на период разбирательства, например арест или запрет. Главное — понять, способен ли результат дела изменить право продавца на квартиру.

Отдельного внимания требует ситуация, когда в ЕГРН уже отражено заявленное в судебном порядке право требования. Такая запись сама по себе не обязательно препятствует государственной регистрации. Но покупателю следует разобраться с предметом и стадией спора до передачи денег (ст. 37 Закона № 218-ФЗ; Закон № 218-ФЗ — официальный портал правовой информации).

Не стоит считать отсутствие найденного дела доказательством того, что судебных споров вообще нет. Закон ограничивает публикацию некоторых судебных актов, в том числе по отдельным семейным делам и делам о правах несовершеннолетних (ст. 15 Закона № 262-ФЗ; Закон № 262-ФЗ — официальный портал правовой информации).

Корректный вывод после такого поиска: в доступных официальных источниках не найден спор, относящийся к квартире. Это не гарантия отсутствия любых требований.

Проверьте, не проходит ли продавец процедуру банкротства

Для оценки сделки недостаточно искать косвенные «признаки банкротства». Важнее установить, какие юридически значимые события уже произошли.

Проверьте:

• принято ли судом заявление о банкротстве продавца;
• введена ли реструктуризация долгов;
• признан ли продавец банкротом и введена ли реализация имущества;
• идёт ли внесудебное банкротство через МФЦ;
• оспариваются ли сделки должника.

Основные источники — ЕФРСБ и Картотека арбитражных дел.

Сам по себе кредит, ипотечный долг, просрочка, коммунальная задолженность, одно исполнительное производство, срочная продажа или скидка ещё не означают, что человек находится в процедуре банкротства.

Дальнейшая проверка зависит от стадии и обстоятельств.

Если заявление о банкротстве не найдено. Можно продолжать остальные проверки. Однако это означает лишь, что в доступных публичных источниках не обнаружены соответствующая текущая процедура или известное дело. Такой результат ничего не гарантирует на будущее.

Если суд принял заявление о банкротстве. Автоматического запрета на продажу из одного этого факта не следует. Но до передачи денег нужно изучить конкретное дело: специальные правила оспаривания сделок связаны в том числе с датой принятия заявления о банкротстве (ст. 61.2, 61.3 Закона № 127-ФЗ; Закон № 127-ФЗ — официальный портал правовой информации).

Если введена реструктуризация долгов. Это судебная процедура, в рамках которой решается вопрос об изменении порядка погашения задолженности. Недвижимость должник продаёт с предварительного письменного согласия финансового управляющего (п. 5 ст. 213.11 Закона № 127-ФЗ).

Для этого этапа нужно получить именно предварительное письменное согласие управляющего на конкретную сделку. Если его нет или продавец предлагает обойтись без управляющего, переходить к расчётам нельзя.

Если продавец признан банкротом и введена реализация имущества. В этой процедуре имущество должника, предназначенное для расчётов с кредиторами, составляет конкурсную массу. Распоряжается таким имуществом финансовый управляющий.

Поэтому квартиру, которая входит в конкурсную массу, нельзя рассматривать как объект обычной прямой продажи самим гражданином вне процедуры (п. 5, 7 ст. 213.25 Закона № 127-ФЗ).

Если идёт внесудебное банкротство. Эта процедура проводится через МФЦ без рассмотрения дела судом. Само её наличие не означает общего законодательного запрета на любую продажу квартиры.

Но прежде, чем рассчитываться с продавцом, нужно выяснить, как конкретная сделка повлияет на действующую внесудебную процедуру (ст. 223.3–223.5 Закона № 127-ФЗ).

Выясните, кто зарегистрирован и проживает в квартире

Переход права собственности не означает, что все вопросы с прежними жильцами решатся автоматически.

Поэтому важно узнать не только, кто зарегистрирован в квартире, но и кто действительно в ней живёт, на каких основаниях и какие требования заявляет.

До покупки выясните:

• кто зарегистрирован по адресу;
• кто фактически проживает в квартире;
• заявляет ли кто-либо право продолжать пользоваться жильём после его продажи;
• когда и на каком основании квартира должна быть освобождена.

Если состав проживающих понятен и нет неразобранного требования сохранить право пользования, можно продолжать проверку остальных условий сделки.

Если же обнаружен зарегистрированный или проживающий человек, но неизвестно, сохраняет ли он право пользования и как должен решаться вопрос с освобождением квартиры, закрывать этот вопрос рано.

Эта проверка не заменяет отдельного анализа всех возможных оснований сохранения права пользования жильём. Главное — не рассчитывать, что само оформление собственности автоматически устранит любое препятствие к проживанию покупателя.

Когда можно переходить к расчётам

Передавать деньги можно после того, как вы проверили обстоятельства продажи и разобрались со всеми обнаруженными ограничениями, требованиями и обязательствами.

При этом для каждого способа покупки есть свои обязательные вопросы.

Независимо от способа покупки не переходите к расчётам, пока не выяснены последствия ареста или запрета, спора о праве на квартиру, применимой процедуры банкротства, неизвестного долга по капремонту или требования проживающего сохранить пользование жильём.

Обычные денежные долги продавца, известная ипотека и сам факт банкротной либо исполнительной процедуры не всегда означают невозможность покупки. Важно определить, какие ограничения действительно действуют и по какому порядку квартира может быть продана.

Даже полная проверка доступных реестров и документов не гарантирует отсутствия всех юридических рисков. Её практическая цель — понять, можно ли продолжать выбранную схему покупки или сначала нужно выяснить последствия конкретного обстоятельства.