Как обманывают при покупке квартиры

Приобретение недвижимости – это юридическое мероприятие, которое требует от Покупателя знания действующего законодательства и общей правовой подкованности. В противном случае велик риск столкнуться с мошенниками, аферистами и недобросовестными собственниками. Тем более, что обманные схемы только множатся и совершенствуются с каждым годом. Так как же преступники могут «кинуть» Покупателя, и о чем нужно помнить, чтобы этого не произошло?

✅ Как обманывают на рынке первичной недвижимости

К рынку первичной недвижимости относятся такие квартиры, которыми еще никто не владел. Чаще всего под первичной недвижимостью понимаются жилые помещения во вновь возводимых новостройках. Для Покупателей приобретение таких квартир выгодно, но и сопряжено с большими рисками.

🔻 Застройщик продает квартиры в несуществующем доме

Первая обманная схема – это ввод Покупателей в заблуждение относительно предмета продажи. Нечестный Застройщик красиво описывает все на словах, а по факту продает «воздух».

Девелопер предлагает вам приобрести «квартиру в комфортабельной новостройке бизнес-класса с развитой окружающей инфраструктурой». Вас даже привозят на строительную площадку, где демонстрируют, как быстро и качественно возводится дом. Однако впоследствии выясняется, что показанное вам здание – это не та новостройка, в которой вы приобрели квартиру по документам. Вы неожиданно узнаете, что ваш дом находится на этапе разработки и будет возведен лишь спустя несколько лет.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Чтобы не попасться на такую удочку, внимательно проверяйте и изучайте основную документацию: учредительные бумаги застройщика, лицензии, разрешения на ведение профильной деятельности, проектный план на конкретный дом и индивидуально заключаемый договор. Важно, чтобы ключевая информация в бумагах совпадала и дублировалась. Также сверьте реальный адрес возводимой новостройки (т.е. фактически адрес стройплощадки) с ее документальным адресом. Эти адреса должны полностью совпадать.

🔻 Застройщик не сдает квартиры вовремя

Вторая нечестная схема – это «затягивание» со строительством и сдачей квартир в эксплуатацию.

Обычно человек, приобретающий жилое помещение на этапе строительства, заключает с Застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Согласно этому документу, дольщик должен заранее передать деньги Девелоперу, т.е. как бы стать «инвестором» и «спонсором» строительства. Взамен на это он получит свою квартиру после того, как строительство будет завершено. Однако безответственный Девелопер может пропустить все сроки сдачи и даже «заморозить» стройку. В результате люди потеряют деньги, время и останутся без обещанных им квартир.

Чтобы подобного не произошло, Покупателю нужно заранее проверить репутацию Застройщика.

Это можно сделать, если:

1. Изучить отзывы реальных людей на специализированных Интернет-ресурсах. Необходимо брать во внимание только конкретные факты – все ли дома сдавались вовремя, все ли устраивало приобретателей до и после въезда в квартиры. Если положительных отзывов больше, значит, на заключение ДДУ можно соглашаться.
2. Опросить своих родственников, друзей, знакомых. Быть может, кто-то уже приобретал квартиру у этого Застройщика и может поделиться с вами своим опытом.

🔻 Застройщик не соблюдает строительные требования

Другая нечестная схема связана с жадностью некоторых Застройщиков. Стараясь сдать дом в эксплуатацию как можно скорее и перейти к следующему объекту, они нарушают установленные градостроительные и жилищные нормы, требования, стандарты. Разумеется, факт наличия этих нарушений предусмотрительно умалчивается. В результате Покупатель заселяется в квартиру, которая непригодна для проживания.

Здесь Покупателю опять же помогут отзывы пользователей и рассказы знакомых о надежности и ответственности конкретного Застройщика. При покупке квартиры следует отдавать предпочтение крупным компаниям, которые возвели и успешно сдали в эксплуатацию несколько десятков домов в вашем регионе.

Еще одно нарушение строительного требования – это возведение дома на земле, которая не была правильно оформлена Девелопером. Если такое произойдет, то построенный дом просто не удастся ввести в эксплуатацию. Как следствие, Покупатели окажутся ограничены в своих правах владения, пользования и распоряжения квартирами. Вот почему вам необходимо заранее проверить, чтобы среди документов Застройщика имелся договор купли-продажи земельного участка или договор аренды земельного участка.

🔻 Одна квартира и несколько покупателей

Обычно к такой схеме прибегают частные компании-подрядчики, которых Застройщик нанимает как помощников для реализации недвижимости.

Эта афера выглядит так: Девелопер перекладывает на более мелкую фирму обязанность по продаже некоторого числа квартир. Компания-подрядчик продает жилые помещения и забирает все деньги себе. При этом мошенники говорят Девелоперу, что продать жилье у них не получилось. Застройщик по незнанию продает уже реализованную квартиру повторно, в пользу другого человека. К тому моменту, когда преступная схема раскрывается, мошенники уже исчезают с награбленными деньгами обманутых Покупателей.

Чтобы не столкнуться с подобным обманом, приобретайте квартиру напрямую у головного Застройщика. Также помните, что сразу после заключения договора вы можете и должны обратиться для его регистрации в органы Росреестра. Получается, что уже на этапе строительства квартиры на вас будет официально оформлено право собственности.

При внесении информации в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН) договор будет проверен. Если выяснится, что в базе данных уже содержатся сведения о каком-то другом владельце, вам об этом сообщат. Передавайте деньги Девелоперу только после того, как право собственности будет официально закреплено за вами и зарегистрировано в Росреестре. Так вы сможете избежать подвоха.

✅ Как обманывают на рынке вторичной недвижимости

К рынку вторичной недвижимости относятся жилые помещения, которые уже принадлежали другим людям на праве собственности. Именно здесь мошенники проявляют себя максимально активно. Это связано с тем, что купля-продажа вторичной квартиры сопряжена со множеством правовых нюансов и требует большого количества юридических документов.

🔻 Собственник продает квартиру нескольким покупателям

Эта мошенническая схема почти ничем не отличается от той схемы, которую используют недобросовестные подрядчики. Просто вместо них главным действующим лицом выступает частный собственник.

Продавец находит нескольких заинтересованных Покупателей, предоставляет им дубликатные документы на квартиру, заключает договоры купли-продажи, получает деньги с каждой отдельной сделки и исчезает. Как правило, бывший собственник покидает страну и уезжает за границу, откуда его оказывается практически невозможно вернуть.

Покупатель, который первым обратится в Росреестр, сможет спокойно зарегистрировать переход права собственности. А вот остальные столкнутся с серьезной проблемой, т.к. они уже не смогут этого сделать.

Возможен и другой вариант – никто из Покупателей не успеет зарегистрировать право собственности в Росреестре, а судебное разбирательство вокруг спорной квартиры уже начнется. Тогда преимущество будет иметь тот человек, который первым провел сделку с Продавцом.

Избежать этого обмана довольно просто – не передавайте деньги Продавцу до того момента, пока переход права собственности не будет официально зарегистрирован в Росреестре. Если же вам стало известно о двойной (тройной, четверной и т.д.) продаже недвижимости, поспешите обратиться в суд. Возможно, вы окажитесь первым, и тогда суд вполне может признать спорное жилище именно вашей собственностью.

🔻 Продажа по фальшивым документам

Подмена владельца – нередкое явление на «теневом» рынке вторичной недвижимости. Чаще всего мошенники проворачивают эту схему, арендуя квартиру у реального собственника. Человек может получить предложение об аренде, согласиться на него и предоставить преступникам копии своего паспорта. Мошенникам ничего не стоит использовать полученные бумаги и персональные данные для того, чтобы оформить фальшивое удостоверение личности.

После этого за спиной и без ведома настоящего собственника проходит незаконная продажа его имущества. Впоследствии такая сделка будет признана недействительной, если в суд обратится этот самый собственник. Наиболее незащищенной стороной в этом деле окажется Покупатель, т.к. он потеряет и деньги, и жилье. Получить средства назад будет не с кого, ведь к этому моменту аферисты уже исчезнут с выручкой.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Чтобы такого не произошло, внимательно изучите паспорт Продавца и сравните его со своим собственным паспортом. Сверьте данные из паспорта Продавца с данными из выписки ЕГРН. Вы также можете снять копии с паспорта Продавца, обратиться в паспортный стол по месту его регистрации и уточнить, действительно ли этот человек прописан и проживает в данном районе.

Дополнительно рекомендуется расспросить Продавца о его личности и истории квартиры. Ответы должны быть четкими, конкретизированными, быстрыми. Если «собственник» отвечает неуверенно, молчит или отшучивается, сделку с ним лучше не заключать.

Другой способ обмана – проведение купли-продажи по фальшивой доверенности. Сделки, в которых участвует Доверенное лицо, в принципе относятся к категории рисковых и небезопасных. Здесь в дело вступает множество правовых нюансов, ведь доверенность могла быть оформлена:

• по принуждению;
• собственником, не отдающим отчета своим действиям и поступкам;
• собственником, относящимся к группе риска и находящимся в сложных жизненных обстоятельствах (речь идет про сирот, инвалидов, пенсионеров, людей с алкогольной или наркотической зависимостью и пр.);
• с использованием подложных документов.

Все это приведет к тому, что купля-продажа квартиры по доверенности будет признана недействительной. Вы не сможете самостоятельно проверить, является ли доверенность на 100% законной и официальной. Вы просто не будете знать всех условий, обстоятельств и деталей, при которых происходило заключение документа.

От сделок, проводимых по доверенности, лучше отказываться на самом начальном этапе. Если же предложение слишком выгодно, Вам придется настаивать на личной встрече и общении с Продавцом. У него нужно будет напрямую узнать, как и при каких обстоятельствах была оформлена доверенность. Также Вам понадобится спросить собственника, какие именно полномочия он передал своему Доверенному лицу (все эти обязанности и обязательства должны быть однозначно зафиксированы в тексте доверенности).

Необходимо настаивать на том, чтобы все основные документы подписывали лично участники сделки (Продавец и Покупатель). То же самое касается и взаиморасчетов, – деньги следует передавать только Продавцу, а ключи от квартиры только Покупателю, без посредников и третьих лиц.

🔻 Продажа «неудачной» квартиры

Под неудачной квартирой понимается жилое помещение, которое часто меняло собственников или становилось предметом судебных разбирательств. И первое, и второе не сыграет на руку потенциальному Покупателю.

Быстрая и частая смена собственников может свидетельствовать о скрываемом преступлении. Например, это наблюдается, когда мошенники незаконным путем отбирают недвижимость у настоящего собственника, а после пытаются «замести следы» и переложить всю возможную ответственность на нового человека. Обычно такая обманная схема сопровождается спешкой в продаже и существенной скидкой со стороны Продавца.

В выписке из ЕГРН также содержится информация об ограничениях и обременениях квартиры. Как Покупатель вы заинтересованы в приобретении «чистой» недвижимости. Если же на квартиру наложено ограничение или обременение (например, за долги по коммунальным платежам), после покупки ответственность за имущество ляжет уже на ваши плечи. Нужны ли вам такие проблемы?

Также не забывайте требовать у Продавца техпаспорт на квартиру. Своевременно сверяйте планировку на бумаге с реально существующей планировкой. Если вы увидите где-то расхождение, поинтересуйтесь у Продавца, была ли перепланировка узаконена в БТИ. Дополнительно попросите предоставить вам справку о санкционированности проведенного ремонта. Эти меры предосторожности требуются, чтобы впоследствии вас не обязали возвратить жилье к первоначальному виду за свой счет. «Самострой» считается серьезным нарушением, за которое вы рискуете понести ответственность как новый собственник (ст. 7.21 КоАП РФ).

🔻 Продажа унаследованной квартиры

Потенциально опасно приобретение квартиры, которая была получена действующим собственником в качестве наследства. Продавец может уверять вас, что других наследников нет и/или другие наследники не будут заявлять свои права на недвижимость. Однако сам он никогда не может знать этого наверняка.

Вполне возможно, что в деле неожиданно объявятся новые наследники, которые инициируют вокруг спорного имущества судебное разбирательство. Если они докажут законность своих наследственных прав и ущемление имущественных интересов, то именно им будет передана квартира. Вы же лишитесь собственности.

Здесь вам понадобится заранее установить, как именно Продавец получил квартиру в свое владение. Это можно узнать из выписки ЕГРН. Если жилье было унаследовано, то собственник должен будет получить согласия (подписи) всех остальных наследников на проведение сделки. Однако Продавец не может знать, все или не все наследники были им опрошены, т.к. иногда родственники покойного Наследодателя объявляются внезапно.

Помимо наследования существуют и другие основания для перехода права собственности:

🔻 Обман с пропиской

Сразу несколько обманных схем связаны с наличием в квартире прописанных лиц. Например, на этапе подготовки к сделке Продавец уверяет вас, что он выпишется из квартиры. Однако время идет, а собственник все еще продолжает стоять на регистрационном учете. Впоследствии Продавец заявляет, что выписываться ему просто некуда.

Даже если вы обратитесь в суд, это едва ли спасет ситуацию. Во-первых, для аннулирования подписанного и зарегистрированного ДКПК (договора купли-продажи квартиры) понадобятся веские основания и аргументы. Отказ Продавца или другого лица от снятия с регистрационного учета не рассматривается судом как достаточная причина для расторжения ДКПК.

Во-вторых, даже если договор окажется расторгнутым в судебном порядке, у вас может возникнуть проблема с возвратом себе своих же денег. Продавец вправе заявить, что они уже были потрачены (например, на погашение долга). Тогда суд обяжет его возвращать деньги за квартиру по частям, с каждой зарплаты. Очевидно, что процедура возврата средств затянется на долгие годы.

Другой возможный подвох – это наличие в квартире временно выписанных лиц. К временно выписанным лицам относятся военнослужащие и граждане, отбывающие наказание в местах лишения свободы. Выписать таких людей из квартиры оказывается сложно даже в судебном порядке, поэтому Продавцы предпочитают просто не рассказывать о них потенциальным Покупателям. Приобретение такой недвижимости обернется для Покупателя самыми неприятными последствиями, ведь после возвращения из армии или из тюрьмы временно выписанное лицо сможет заселиться в квартиру и продолжить ею пользоваться

Всех этих неудобств можно избежать. Попросите Продавца выписать жильцов из квартиры до перерегистрации права собственности в Росреестре. Продавец также должен выписаться сам. В основном ДКПК необходимо указать дату, до наступления которой все жильцы должны быть сняты с регистрационного учета. Здесь также нужно прописать штрафные санкции, которые будут применены к Продавцу в случае неисполнения им взятого на себя обязательства.

В качестве подтверждения потребуйте предоставить вам свежую архивную (расширенную) выписку из домовой книги. Ее можно получить в  паспортном столе по месту нахождения квартиры. Выписка должна быть именно архивной (расширенной), т.к. простая выписка не содержит сведений о временно выписанных лицах. Если в документе отсутствует информация о каких-либо гражданах, значит, квартира освобождена от всех предыдущих жильцов.

🔻 Занижение цены по договору

Еще одна мошенническая и нечестная схема – это предложение Продавца указать в основном ДКПК заниженную стоимость квартиры. Оставшаяся часть суммы передается «по-черному», т.е. из рук в руки, без фиксирования данного факта в каком-либо документе.

Для Продавца такое действие может быть выгодно, т.к. он получает возможность заплатить меньший налог или вовсе избежать уплаты налога. Однако для Покупателя в этой афере нет абсолютно никакой пользы, т.к.:

1. Он становится соучастником налогового преступления.
2. Он оказывается не защищен в финансовом плане. Если Продавец передумает и решит аннулировать договор в судебном порядке, то Покупатель должен будет получить свои деньги назад. Однако получит он только ту сумму, которая была указана в тексте договора. Доказать, что оставшаяся сумма передавалась «по-черному», будет практически невозможно. Так что для Покупателя эти деньги просто «сгорят». Именно такой мошеннической схемой порой пользуются безответственные Продавцы – они заключают договоры по заниженным стоимостям, затем специально расторгают их в судебном порядке, частично возвращают деньги и остаются в плюсе.

Не соглашайтесь на предложение указать в тексте договора заниженную стоимость квартиры. Помните, что налог с продажи квартиры платит Продавец, а не Покупатель. Настаивайте на том, чтобы в ДКПК была вписана полная и реальная цена за недвижимость.

✅ Как обманывают при покупке квартиры в ипотеку

Мошенничество при покупке квартиры в ипотеку встречается редко, т.к. большинство банков заинтересовано и в безупречности своей репутации, и в сохранении своей лицензии. Если выяснится, что клиент был обманут, эту лицензию вполне могут отозвать.

Однако некоторые банки проворачивают нечестные махинации косвенно и опосредованно. Например, в кредитном договоре могут быть скрыто прописаны невыгодные и кабальные условия для клиента. Сюда относится ежегодно возрастающая процентная ставка по ипотечному кредиту, которая выливается для Покупателя в обязанность платить все большую и большую сумму. То же самое касается и огромных штрафных санкций за просрочку кредитного платежа.

Чтобы не превратиться из клиента в заложника банковской системы, внимательно изучайте и вычитывайте положения всех ключевых документов – кредитного договора, договора залога и страхового полиса на квартиру. Не стесняйтесь уточнять и конкретизировать любые спорные моменты. Помните, что некоторые банки используют психологические уловки для побуждения клиента к совершению сделки. С этой целью может быть искусственно создана атмосфера спешки или атмосфера излишнего дружелюбия. Не поддавайтесь подобным обманным трюкам и обстоятельно проверяйте все нюансы.

Покупка квартиры – непростое мероприятие, в котором вы рискуете оказаться обманутым на каждом шагу. Мошенничество встречается в разных формах и на разных этапах сделки: это и подлог документов, и махинации с договором купли-продажи, и аферы при проведении взаиморасчетов. Не знаете, как сделать покупку квартиры честной, прозрачной и безопасной конкретно в вашем случае? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта и получите ответы на все имеющиеся вопросы.