Как оформить долю в квартире на ребёнка без маткапитала

Как выбрать способ оформления доли

Сначала определите, какая ситуация относится к вам. От этого зависит не только вид договора, но и необходимость нотариального удостоверения, дополнительных согласий и проверки размера долей.

Если продавцом выступает другой родственник ребёнка, одного факта родства недостаточно, чтобы разрешить или запретить сделку. Нужно установить состав участников и их отношения с ребёнком, а затем проверить с нотариусом или юристом, распространяются ли на них ограничения п. 3 ст. 37 ГК РФ.

Отдельного внимания требует квартира в ипотеке или ином залоге. Прежде чем готовить договор, получите актуальные сведения об обременениях из ЕГРН, выясните требования банка или другого залогодержателя и уточните у нотариуса возможность конкретной сделки. Обычный порядок оформления доли без такой проверки применять нельзя. Подробная процедура ипотечных сделок здесь не рассматривается.

Когда нужно проверять ограничение 6 м²

Но важно различать создание новых долей и передачу ребёнку уже зарегистрированной доли без изменения её размера.

Если доли создаются или дробятся

Для каждой доли рассчитайте площадь по формуле:

Общая площадь квартиры × размер итоговой доли.

Например, общая площадь квартиры составляет 48 м².

Последний пример показывает, почему нельзя ограничиваться расчётом только детской доли. Даже если ребёнок получает большую часть квартиры, после сделки у другого собственника может образоваться недопустимо маленькая доля.

До подготовки договора последовательно:

1. Определите всех собственников и размеры долей, которые будут существовать после сделки.
2. Умножьте общую площадь квартиры на размер каждой итоговой доли.
3. Проверьте результат для каждого собственника, а не только для ребёнка.

Из ограничения есть предусмотренные законом исключения. В частности, оно не применяется к отдельным случаям возникновения общей долевой собственности в силу закона и при приватизации.

Однако наличие таких исключений не означает, что ими можно воспользоваться при любом добровольном дарении или покупке доли без маткапитала. Основание возникновения права нужно проверять отдельно.

Кто подписывает договор за ребёнка

Ребёнок становится собственником доли, но порядок его участия в договоре зависит от возраста. Отдельные правила действуют, если несовершеннолетний приобрёл полную дееспособность.

Если ребёнку меньше 14 лет

За малолетнего ребёнка договор заключает законный представитель — родитель, усыновитель или опекун. Сам ребёнок обычный договор с недвижимостью не подписывает (ст. 28 ГК РФ).

При покупке у стороннего продавца собственником приобретаемой доли становится именно ребёнок. Родитель только действует от его имени.

Например, мать может одновременно покупать долю для себя и представлять малолетнего ребёнка при приобретении другой доли в той же квартире. Тогда в договоре она участвует в двух качествах:

• от собственного имени — как покупатель своей доли;
• от имени ребёнка — как законный представитель покупателя детской доли.

Это не то же самое, что продажа родителем собственного имущества ребёнку. В последнем случае необходимо учитывать ограничения ст. 37 ГК РФ.

Если имущество дарит сторонний собственник, законный представитель принимает дар от имени малолетнего ребёнка.

Если долю дарит единственный родитель

Единственный родитель вправе подписать нотариальный договор дарения в двух качествах: от своего имени как даритель и от имени малолетнего ребёнка как его законный представитель.

Привлекать постороннего человека только для принятия такого дара не требуется. Этот случай специально разъяснён Федеральной нотариальной палатой (письмо ФНП от 21.06.2017 № 2664/06-08, ст. 28 ГК РФ, ст. 64 СК РФ).

Если у ребёнка двое родителей

Второй родитель также является законным представителем ребёнка и вправе выступить на его стороне при заключении договора.

Однако приведённое письмо ФНП о возможности двойной подписи прямо относится к ситуации с единственным родителем. Из него нельзя сделать ни вывод об обязательном участии исключительно второго родителя, ни вывод о том, что родитель-даритель всегда может подписывать договор сразу за обе стороны.

До оформления дарения сообщите нотариусу, кто именно является дарителем, кто обладает родительскими правами и кто предполагается представителем ребёнка. Состав подписантов нужно согласовать для конкретного договора.

Если ребёнку от 14 до 18 лет

Несовершеннолетний этого возраста обычно сам подписывает договор, но с письменного согласия родителя, усыновителя или попечителя (ст. 26 ГК РФ).

Исключение возможно, когда ребёнок приобрёл полную дееспособность по специальному основанию, например в результате эмансипации.

В таком случае обычный порядок для несовершеннолетних от 14 до 18 лет автоматически применять нельзя. Перед оформлением сообщите нотариусу или другому специалисту об основании полной дееспособности и представьте подтверждающий документ.

Как подарить ребёнку долю в квартире

Дарение подходит, если собственник хочет бесплатно передать ребёнку принадлежащее ему имущество или часть права на него.

С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами обязательно удостоверяется нотариусом. Это правило действует как для дарения доли, так и для передачи целой квартиры (п. 3 ст. 574 ГК РФ, Федеральный закон от 13.12.2024 № 459-ФЗ).

Но до обращения за удостоверением договора нужно проверить право дарителя распоряжаться имуществом, размеры долей и необходимые согласия.

Проверьте, кому принадлежит недвижимость

Посмотрите актуальную выписку ЕГРН и документы, на основании которых даритель получил квартиру или долю.

Если недвижимость приобретена в браке и относится к общему имуществу супругов, для дарения может потребоваться нотариальное согласие второго супруга (ст. 35 СК РФ).

При этом запись в ЕГРН только на одного супруга не доказывает, что квартира принадлежит ему лично. Нужно учитывать основание и обстоятельства приобретения имущества.

Если недвижимость является личным имуществом дарителя, вывод о необходимости согласия будет другим. Поэтому сначала определите правовой режим квартиры, а уже затем готовьте договор.

Определите долю и участников договора

Если дарение создаёт долевую собственность впервые или дробит существующую долю, проверьте правило 6 м² для каждого собственника, который останется после сделки.

Если ребёнок получает целиком уже зарегистрированную долю меньше 6 м², потребуется отдельная проверка её происхождения и возможности передачи без изменения размера.

Затем определите, кто принимает дар на стороне ребёнка:

• до 14 лет — законный представитель;
• при дарении малолетнему ребёнку единственным родителем — возможна подпись этого родителя в двух качествах;
• если родителей двое — состав подписантов нужно согласовать с нотариусом, при этом второй родитель вправе представлять ребёнка;
• с 14 до 18 лет — обычно сам ребёнок с письменного согласия законного представителя, если нет специального основания полной дееспособности.

Если отчуждается общее имущество супругов, отдельно решите вопрос с нотариальным согласием супруга.

Удостоверьте договор у нотариуса

Передайте нотариусу документы на недвижимость, сведения о сторонах и необходимые согласия. Нотариус должен удостоверить договор дарения.

Обращение в МФЦ не заменяет нотариальную форму. Через МФЦ можно передать документы на государственную регистрацию, но удостоверить договор дарения недвижимости там нельзя.

УвеличитьУвеличить

Заполненный образец

В файле отец дарит десятилетнему ребёнку всю зарегистрированную унаследованную 1/3 долю; ребёнка представляет мать. Это заполненный учебный проект, а не удостоверенный договор.

Скачать DOCXWord · 40 КБ

Бланк для заполнения

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ ДОЛИ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ

г. [Город заключения]

[Дата заключения]

[ФИО дарителя], [Дата рождения дарителя] рождения, паспорт серии [Серия паспорта дарителя] № [Номер паспорта дарителя], выдан [Кем выдан паспорт дарителя] [Дата выдачи паспорта дарителя], зарегистрированный по адресу: [Адрес регистрации дарителя], именуемый в дальнейшем «Даритель», с одной стороны,

и несовершеннолетний [ФИО ребёнка], [Дата рождения ребёнка] рождения, свидетельство о рождении серии [Серия свидетельства о рождении] № [Номер свидетельства о рождении], именуемый в дальнейшем «Одаряемый», от имени которого действует его законный представитель — мать, [ФИО матери], [Дата рождения матери] рождения, паспорт серии [Серия паспорта матери] № [Номер паспорта матери], что подтверждается сведениями о рождении Одаряемого,

совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

1.1. Даритель безвозмездно передаёт Одаряемому в собственность принадлежащую Дарителю [Размер даримой доли] долю в праве общей долевой собственности на квартиру.

1.2. Квартира расположена по адресу: [Адрес квартиры].

1.3. Условный кадастровый номер квартиры: [Кадастровый номер квартиры].

1.4. Общая площадь квартиры — [Общая площадь квартиры] кв. м.

1.5. Дарителю принадлежит [Размер даримой доли] доля в праве общей долевой собственности на указанную квартиру на основании свидетельства о праве на наследство по закону от [Дата свидетельства о праве на наследство], условный реестровый № [Реестровый номер свидетельства о праве на наследство].

1.6. Даритель передаёт Одаряемому всю принадлежащую ему [Размер даримой доли] долю. Настоящий договор не предоставляет Одаряемому право собственности на конкретную комнату или иную физически выделенную часть квартиры.

2. Безвозмездность и принятие дара

2.1. Доля передаётся безвозмездно.

2.2. Одаряемый и его законный представитель не передают Дарителю деньги, имущество или имущественные права и не принимают на себя встречные обязательства в обмен на подаренную долю.

2.3. Законный представитель Одаряемого от имени несовершеннолетнего принимает указанную [Размер даримой доли] долю в дар.

3. Право Дарителя и ограничения

3.1. В рамках этого учебного примера Стороны исходят из того, что указанная доля принадлежит Дарителю на праве собственности, не находится под арестом, запретом регистрационных действий или залогом.

3.2. При реальной сделке зарегистрированные права, ограничения и обременения проверяются нотариусом.

3.3. Доля получена Дарителем по наследству. В этом учебном примере согласие супруга Дарителя не требуется именно исходя из указанного основания приобретения имущества. При другом основании режим имущества супругов проверяется отдельно.

4. Государственная регистрация

4.1. Договор подлежит нотариальному удостоверению в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

4.2. Право собственности Одаряемого на подаренную [Размер даримой доли] долю возникает после государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости.

4.3. После государственной регистрации собственником подаренной доли является несовершеннолетний [ФИО ребёнка]. Его законный представитель право собственности на эту долю не приобретает.

5. Заключительные положения

5.1. Стороны подтверждают безвозмездный характер сделки и намерение Дарителя передать указанную долю Одаряемому.

5.2. Условия настоящего проекта подлежат проверке и при необходимости корректировке нотариусом с учётом актуальных сведений ЕГРН, документов участников, основания права Дарителя и других обстоятельств конкретной сделки.

6. Подписи

Даритель: [ФИО дарителя] Подпись: [Личная подпись дарителя]

От имени несовершеннолетнего Одаряемого действует законный представитель — мать: [ФИО матери] Подпись: [Личная подпись матери]

[ФИО ребёнка] в этом примере договор не подписывает, потому что ему [Возраст ребёнка] лет.

Это проект того же учебного случая: отец дарит всю принадлежащую ему зарегистрированную унаследованную 1/3 долю десятилетнему ребёнку, которого представляет мать. Мать принимает дар от имени ребёнка, но не приобретает его долю; ребёнок в этом случае договор не подписывает.

Сохраняются условия выбранного случая: безвозмездность, отсутствие встречных обязательств, наследственное личное имущество дарителя и проверка ограничений нотариусом. Этот проект не предназначен автоматически для ребёнка от 14 лет, отчуждения имущества ребёнка, иного представителя, совместного имущества супругов или заложенной доли.

Имена, личные реквизиты, квартира, документы и фактические обстоятельства в файле учебные. Экранные поля связаны с фактическим заполненным файлом; указание публичного дома не подтверждает конкретную квартиру, права или состав семьи. Не копируйте данные персонажей как свои.

Заменяйте конкретные сведения по документам и согласуйте проект с нотариусом. Пункты об учебных предпосылках и проверке права сохранены из полного образца; они не доказывают действительных прав или отсутствие ограничений. Если обстоятельства отличаются, одной замены полей недостаточно.

Договор требует нотариального удостоверения; право ребёнка возникает после государственной регистрации. Новый бланк не является удостоверенным договором и не заменяет проверку окончательного текста, возраста, представительства, права дарителя и актуальных сведений ЕГРН.

Договор дарения доли в праве собственности на квартиру

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Уточните налоговые последствия

Если ребёнок получает недвижимость в дар от члена семьи или близкого родственника из установленного законом круга, доход от такого подарка при соблюдении условий нормы освобождается от НДФЛ.

К этому кругу относятся, в частности, родители и дети, супруги, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Если даритель не относится к указанному кругу, автоматически применять освобождение нельзя. До сделки проверьте родство по п. 18.1 ст. 217 НК РФ и отдельно определите налоговые последствия подарка, в том числе правила определения налоговой базы.

Зарегистрируйте право ребёнка

После нотариального удостоверения договор необходимо представить на государственную регистрацию.

По общему правилу при нотариально удостоверенной сделке нотариус, если стороны не возражают, сам направляет заявление и необходимые документы на регистрацию в установленном законом порядке (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).

Практический результат дарения — не только подписанный договор, но и зарегистрированное в ЕГРН право ребёнка на полученную долю.

Как купить уже существующую долю у стороннего собственника

Этот способ подходит, когда квартира уже находится в долевой собственности, а ребёнок приобретает долю, зарегистрированную за одним из сособственников.

Здесь важно проверить преимущественное право покупки, нотариальную форму, источник денег и то, не меняется ли размер приобретаемой доли.

Проверьте права остальных сособственников

Если собственник продаёт долю постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право её покупки. Это означает, что они могут приобрести продаваемую долю по той же цене и на тех же условиях.

Продавец должен надлежащим образом известить остальных сособственников. Для недвижимости срок реализации преимущественного права составляет 1 месяц со дня извещения, если сособственники не откажутся от покупки раньше (ст. 250 ГК РФ).

Это требование касается продажи доли. При настоящем безвозмездном дарении преимущественное право покупки не возникает.

Выясните, нужен ли нотариус

Продажа уже существующей доли в праве общей собственности на недвижимость по общему правилу подлежит нотариальному удостоверению.

Однако закон предусматривает исключения. В частности, специальное правило действует для некоторых сделок, при которых все сособственники одновременно отчуждают свои доли (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Поэтому необходимость нотариуса следует определять по конструкции конкретной сделки.

Само участие ребёнка в качестве покупателя не означает, что любую покупку недвижимости нужно удостоверять нотариально.

Определите, кто подписывает договор и чьи деньги используются

Если покупателю меньше 14 лет, договор от его имени подписывает законный представитель. При возрасте от 14 до 18 лет ребёнок обычно подписывает его сам, получив письменное согласие представителя, если нет специального основания полной дееспособности.

Отдельно нужно установить источник средств, за которые приобретается доля.

Если родители оплачивают покупку собственными деньгами, а собственником становится ребёнок, одно это обстоятельство не делает разрешение органа опеки обязательным.

Иначе обстоит дело, когда для приобретения расходуются деньги или другое имущество, уже принадлежащие ребёнку. Тогда до распоряжения такими активами необходимо проверить установленные законом ограничения и необходимость предварительного разрешения органа опеки (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Закона № 48-ФЗ).

Поэтому не нужно обращаться в опеку только на том основании, что покупателем указан несовершеннолетний. Сначала выясните, кому принадлежат средства. Если используются активы самого ребёнка, необходимость разрешения нужно уточнить до их расходования.

Проверьте размер доли и зарегистрируйте покупку

Если ребёнок приобретает уже существующую долю целиком, без изменения её размера, применяйте правила проверки перехода существующей доли. Особенно это важно, когда на неё приходится меньше 6 м².

Если в результате сделки появляются новые доли или существующая доля дополнительно дробится, проверьте минимальную площадь для каждой итоговой доли.

Когда требования к сделке выполнены и договор заключён в необходимой форме, документы передают на регистрацию. В ЕГРН должно появиться право ребёнка именно на приобретённую долю.

Если единственный собственник продаёт ребёнку часть квартиры

Такая покупка отличается от продажи уже существующей доли.

Предположим, до сделки вся квартира принадлежит одному совершеннолетнему собственнику. Он продаёт ребёнку 1/3 квартиры, а 2/3 оставляет себе.

До подписания договора у продавца нет доли в общей собственности: ему принадлежит вся квартира. Долевая собственность возникает впервые только в результате сделки (ст. 244 ГК РФ).

Поэтому нельзя автоматически применять к такому договору правило об обязательном нотариальном удостоверении продажи уже существующей доли.

Часть 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ регулирует, в частности, отчуждение долей в уже имеющемся праве общей собственности. Когда до сделки продавец владеет объектом единолично, такой доли ещё нет (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Если нет другого предусмотренного законом основания для нотариального удостоверения, договор продажи недвижимости заключается в простой письменной форме как один документ, подписанный сторонами. Переход права подлежит государственной регистрации (ст. 550 ГК РФ, ст. 551 ГК РФ).

Но это не означает, что любая продажа части квартиры ребёнку допустима без дополнительных проверок.

Прежде всего выясните, кто продавец. Если имущество продаёт сам родитель ребёнка или другое лицо, на которое распространяются ограничения п. 3 ст. 37 ГК РФ, обычную куплю-продажу нельзя рассматривать как свободную альтернативу дарению.

Если продавец не относится к указанному кругу и сама конструкция сделки допустима, порядок подготовки будет следующим:

1. Укажите ребёнка покупателем приобретаемой доли, например 1/3.
2. Определите в договоре размер детской доли и доли, которая останется у продавца.
3. Рассчитайте площадь каждой создаваемой доли и проверьте ограничение 6 м².
4. Определите, кто подписывает договор от имени ребёнка либо вместе с ним.
5. Выясните источник средств. Если используются деньги или имущество ребёнка, до распоряжения ими проверьте необходимость предварительного разрешения органа опеки.
6. Установите, нет ли самостоятельного основания для обязательной нотариальной формы.
7. После заключения сделки зарегистрируйте возникшие права и размеры долей в ЕГРН.

Если ситуация отличается от обычной продажи части квартиры единственным совершеннолетним собственником, до подписания получите актуальную выписку ЕГРН и покажите проект договора нотариусу или юристу.

Когда сомнение касается именно применения регистрационных требований к составу прав до и после сделки, этот вопрос можно отдельно адресовать Росреестру.

Если взрослый и ребёнок вместе покупают целую квартиру в долях

Можно сразу приобрести квартиру так, чтобы часть права принадлежала взрослому, а часть — ребёнку.

Например, квартира принадлежит одному продавцу. После покупки собственниками должны стать:

• мать — с долей 2/3;
• ребёнок — с долей 1/3.

В договоре указывают обоих покупателей и долю каждого. Приобретателем детской доли является сам ребёнок, даже если покупку полностью оплачивает мать.

Перед подписанием договора нужно:

1. Определить размеры долей всех покупателей.
2. Проверить ограничение 6 м² применительно к каждой создаваемой доле.
3. Выяснить, кто подписывает договор от имени ребёнка или вместе с ним.
4. Установить источник средств. При использовании уже принадлежащих ребёнку денег или другого имущества до распоряжения ими проверить необходимость предварительного разрешения органа опеки.
5. Проверить, не требуется ли нотариальное удостоверение по самостоятельному основанию.

После заключения договора нужно зарегистрировать право каждого покупателя и соответствующий размер его доли в ЕГРН.

Если всю квартиру продаёт один совершеннолетний дееспособный собственник, само появление нескольких покупателей с долями не делает договор нотариальным по правилу об отчуждении уже существующих долей. При отсутствии другого специального основания для нотариальной формы возможен договор в простой письменной форме.

Другая ситуация — когда целую квартиру продают сразу несколько её долевых собственников по одному договору. Здесь необходимо учитывать предусмотренное законом специальное исключение для одновременного отчуждения долей всеми сособственниками (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Какие документы нужны для оформления доли

Универсального списка документов для всех сделок нет. Он зависит от способа передачи доли, возраста ребёнка, принадлежности имущества супругам, источника денег и того, существовала ли приобретаемая доля до договора.

Основные документы

Обычно потребуются:

• паспорта совершеннолетних участников сделки;
• свидетельство о рождении ребёнка, а если ему исполнилось 14 лет — также его паспорт;
• договор дарения или купли-продажи;
• документы, подтверждающие полномочия законного представителя, если они не следуют из обычных документов о родстве;
• документы на объект недвижимости и об основании возникновения права продавца или дарителя.

Дополнительные документы по обстоятельствам

В зависимости от конкретной сделки могут понадобиться:

• Письменное согласие законного представителя — если договор заключает ребёнок от 14 до 18 лет и применяется обычный порядок участия несовершеннолетнего.
• Нотариальное согласие супруга — если отчуждается общее имущество супругов и для сделки такое согласие требуется.
• Документы о соблюдении преимущественного права покупки — при продаже существующей доли постороннему приобретателю.
• Предварительное разрешение органа опеки — если распоряжаются имуществом самого ребёнка и закон требует такого разрешения.
• Документы по ипотеке или другому залогу — если объект обременён.
• Актуальная выписка ЕГРН и документ о возникновении доли — если ребёнку целиком передают уже существующую долю меньше 6 м².
• Актуальная выписка ЕГРН о праве продавца на весь объект — если единственный собственник впервые продаёт ребёнку часть квартиры.

Необязательно собирать весь этот перечень. Сначала выберите способ оформления и установите обстоятельства сделки, а затем подготовьте документы, которые относятся именно к вашему случаю.

Сколько стоит оформить долю на ребёнка

Стоимость зависит от выбранного договора, необходимости нотариального удостоверения, региона и размера госпошлины за регистрацию.

Обычно расходы включают:

• федеральную часть нотариального тарифа, если договор удостоверяется нотариусом;
• региональную часть нотариального тарифа;
• государственную пошлину за регистрацию права ребёнка.

Если нотариальная форма не требуется и стороны заключают договор в простой письменной форме, обязательного нотариального тарифа нет.

Сколько стоит дарение доли от родителя

Дарение недвижимости от родителя ребёнку обязательно удостоверяется нотариусом.

Для оцениваемой сделки федеральная часть обязательного нотариального тарифа составляет 0,5% стоимости, принимаемой для расчёта тарифа, но не меньше 300 ₽ и не больше 20 000 ₽ (подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Стоимость доли для этого расчёта определяется по правилам ст. 333.25 НК РФ. Не нужно самостоятельно выбирать наиболее удобную стоимость. Перед удостоверением передайте нотариусу необходимые документы и попросите определить применяемую стоимость и федеральную часть тарифа (ст. 333.25 НК РФ).

При дарении недвижимости между родителем и ребёнком действует льгота: федеральная часть тарифа уменьшается на 50% (п. 19 ст. 333.38 НК РФ).

Кроме неё оплачивается региональный нотариальный тариф. Он зависит от региона и конкретного нотариального действия. Действующие размеры можно посмотреть на сайте ФНП в разделе «Региональные тарифы».

При этом льгота 50% на федеральную часть не означает такой же скидки на региональную.

Отдельно уплачивается госпошлина за регистрацию права ребёнка.

Сколько стоит покупка существующей доли

Если для продажи существующей доли нотариальная форма обязательна, федеральная часть тарифа для оцениваемой сделки рассчитывается по ставке 0,5% с пределами от 300 ₽ до 20 000 ₽.

Льгота, предусмотренная для дарения недвижимости между родителем и ребёнком, здесь не действует. Покупка остаётся возмездной сделкой, даже если продавец — знакомый или родственник.

К федеральной части добавляются региональный нотариальный тариф и пошлина за регистрацию права.

Но если закон позволяет заключить конкретный договор без нотариуса, обязательного нотариального тарифа не возникает (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Стороны могут добровольно обратиться за нотариальным удостоверением и тогда, когда оно не обязательно. Однако тариф в таком случае определяется по другим правилам — по ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате. Автоматически применять к добровольному удостоверению ставку 0,5% с пределами 300–20 000 ₽ нельзя (ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате).

Расходы при покупке с первым возникновением долей

Если единственный совершеннолетний собственник продаёт ребёнку часть квартиры или взрослый с ребёнком вместе покупают у такого собственника целую квартиру, возникновение долей само по себе не означает обязательного нотариального удостоверения.

Когда для конкретного договора допустима простая письменная форма и стороны не обращаются к нотариусу добровольно, обязательный нотариальный тариф платить не нужно.

В этом случае остаётся госпошлина за регистрацию права. Другие возможные расходы зависят от обстоятельств покупки.

Госпошлина за регистрацию доли

Для физического лица размер госпошлины определяется с учётом кадастровой стоимости той части квартиры, которая соответствует приобретаемой доле, а не автоматически по стоимости всего объекта (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Чтобы выполнить расчёт, нужны:

• актуальная кадастровая стоимость квартиры по сведениям Росреестра;
• размер доли ребёнка из договора или, если проверяется существующее зарегистрированное право, из ЕГРН.

Например, кадастровая стоимость квартиры составляет 8 000 000 ₽, а ребёнок приобретает 1/4.

Если кадастровая стоимость, приходящаяся на долю ребёнка, превышает 20 000 000 ₽, применяется процентный расчёт — 0,02% соответствующей кадастровой стоимости с ограничениями, установленными законом. Максимальная пошлина составляет 500 000 ₽.

Для возмездных сделок предусмотрена также нижняя граница пошлины, связанная с ценой сделки, если такая цена есть. Поэтому при высокой стоимости доли недостаточно просто умножить кадастровую стоимость на процент. Нужно учесть все условия подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ и до подачи документов уточнить расчёт у нотариуса при нотариальной сделке либо в Росреестре.

Пример расходов на дарение и покупку

Предположим, нотариус принял для расчёта федерального тарифа стоимость доли 1 000 000 ₽, а кадастровая стоимость, соответствующая детской доле, не превышает 20 000 000 ₽.

Сравним два варианта:

Это не универсальная цена оформления. Стоимость доли, принимаемая для нотариального тарифа, и региональная часть расходов зависят от конкретной сделки.

При этом не нужно автоматически добавлять отдельную условную плату за электронную отправку нотариусом документов в Росреестр. В предусмотренных законом случаях отдельная плата за соответствующие правовые и технические услуги при представлении нотариусом заявления на регистрацию не взимается (ФНП — «Оплата нотариальных действий»).

Госпошлина за саму государственную регистрацию при этом сохраняется.

Сколько времени занимает регистрация доли

Срок зависит от того, как оформлен договор и каким способом документы поступают на регистрацию.

Если нет оснований для приостановления, законом предусмотрены следующие сроки:

Эти сроки установлены ст. 16 Закона № 218-ФЗ (ст. 16 Закона № 218-ФЗ).

Сроки считаются по правилам закона, а не просто от даты подписания договора. Это рабочие дни, поэтому нельзя автоматически воспринимать указанные значения как календарные сроки.

Кроме того, при наличии предусмотренных законом оснований регистрацию могут приостановить. Поэтому нормативный срок не гарантирует, что в конкретную календарную дату право уже будет зарегистрировано.

Что проверить после регистрации

После получения сообщения о завершении регистрации проверьте сведения ЕГРН. Само уведомление ещё не означает, что все данные внесены именно так, как стороны предусматривали в договоре.

В выписке убедитесь, что правильно указаны:

• Правообладатель: собственником детской доли должен быть ребёнок.
• Объект недвижимости: должны совпадать квартира и её кадастровый номер.
• Размер доли: он должен соответствовать результату сделки и условиям договора.
• Ограничения и обременения: проверьте сведения об ипотеке, залоге и других зарегистрированных ограничениях.

Именно выписка из ЕГРН удостоверяет проведённую государственную регистрацию права (ст. 28 Закона № 218-ФЗ).

Если размер доли или другие существенные сведения отличаются от договора и ожидаемого результата, нельзя считать оформление проверенным только потому, что регистрация формально завершилась.

Что изменится, когда ребёнок станет собственником

После регистрации доля принадлежит самому ребёнку, а не родителю, который оплатил покупку или передал имущество в дар.

Это важно учитывать ещё до оформления договора. Родитель не сможет впоследствии распоряжаться детской долей как собственной — свободно продать её, заложить или совершить другую сделку только по своему усмотрению.

При распоряжении недвижимостью несовершеннолетнего действуют специальные правила, в том числе требования о предварительном разрешении органа опеки в предусмотренных законом случаях (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Закона № 48-ФЗ).

Поэтому, если вы уже планируете в дальнейшем продать квартиру, обменять её, подарить, заложить или иначе распорядиться принадлежащей ребёнку недвижимостью, заранее учитывайте необходимость отдельной проверки правил такой сделки.

С чего начать оформление доли на ребёнка

Прежде чем составлять договор, определите, каким способом ребёнок приобретёт право: получит имущество в дар, купит существующую долю, приобретёт часть квартиры у единственного собственника или станет одним из покупателей целого объекта.

После выбора способа оформления проверьте следующие вопросы:

1. Размер долей

   Если долевая собственность создаётся или существующая доля дробится, рассчитайте площадь каждой итоговой доли по правилу 6 м². Если целиком передаётся ранее зарегистрированная доля меньше 6 м², проведите отдельную проверку её происхождения и применимости ограничения.

2. Участники и согласия

   Определите, кто подписывает договор за ребёнка, вправе ли продавец или даритель совершить сделку и требуется ли согласие супруга.

3. Источник средств и обременения

   При покупке выясните, кому принадлежат деньги. Если используются активы ребёнка, проверьте необходимость разрешения опеки. При ипотеке или другом залоге предварительно согласуйте условия отчуждения с залогодержателем.

4. Форма и документы

   Установите, обязательно ли нотариальное удостоверение, соберите документы для выбранной сделки и уточните расходы.

5. Регистрация

   Подайте документы и проверьте результат по ЕГРН: собственником нужной доли должен быть указан ребёнок, а размер доли и остальные существенные сведения должны соответствовать договору.