Время чтения: ~19 мин

Как оформить доверенность на продажу квартиры

Содержание статьи

Продать квартиру через представителя можно. Для этого собственник выдаёт доверенность, в которой определяет, что другой человек вправе делать от его имени: подписывать договор и акт передачи, согласовывать цену, заниматься регистрацией или получать деньги.

Если право собственности на квартиру зарегистрировано, в обычной ситуации потребуется нотариально удостоверенная доверенность (ст. 185.1 ГК РФ). Закон допускает и документы, которые в отдельных случаях приравниваются к нотариально удостоверенным доверенностям, но обычный способ оформления — обратиться к нотариусу.

Составлять доверенность самостоятельно или искать специальный образец «генеральной доверенности» не нужно. Важнее заранее решить, какие полномочия вы готовы передать представителю, а какие хотите оставить за собой.

Порядок оформления такой:

  1. Определите полномочия

    Решите, какую квартиру будет продавать представитель, сможет ли он самостоятельно назначать цену, подписывать договор и акт, получать деньги, подавать документы на регистрацию и передавать свои полномочия другому человеку. Выберите срок доверенности.

  2. Обратитесь к нотариусу

    Объясните, какие действия разрешаете представителю и какие ограничения хотите установить. Уточните необходимые документы и стоимость оформления.

  3. Проверьте подготовленную доверенность

    До удостоверения убедитесь, что нотариус указал нужную квартиру, все согласованные полномочия и ограничения. После удостоверения представитель сможет действовать в пределах выданной доверенности.

Что даёт доверенность представителю

Представитель действует от имени собственника, но сам собственником квартиры не становится. Если он совершает сделку в пределах выданных полномочий, права и обязанности по ней возникают непосредственно у собственника (ст. 182 ГК РФ).

Доверенность необязательно должна давать представителю полную свободу. Можно разрешить продажу только определённой квартиры, установить цену, ограничить участие представителя в расчётах, запретить передоверие и выбрать подходящий срок действия документа.

Поэтому название «генеральная доверенность» само по себе мало что говорит о правах представителя. Значение имеют конкретные полномочия, перечисленные в документе.

Какие полномочия указать в доверенности

Сначала нужно определить квартиру, которую представитель вправе продать. Если доверенность выдаётся на одну квартиру или долю, объект лучше описать так, чтобы его нельзя было перепутать с другим имуществом собственника.

Для этого можно указать адрес, кадастровый номер, размер доли и другие сведения об объекте. Кадастровый номер помогает точно определить недвижимость, но не является универсально обязательным реквизитом любой доверенности.

Затем решите, какие действия представитель будет совершать самостоятельно.

Полномочие представителя Когда оно нужно Как можно ограничить
Подписывать договор купли-продажи Если собственник не будет подписывать договор лично Разрешить продажу только определённой квартиры и на установленных условиях
Определять цену Если представитель сам ведёт переговоры с покупателем Указать точную или минимальную цену либо разрешить самостоятельно согласовать её
Согласовывать порядок расчётов Если представитель организует сделку целиком Заранее выбрать схему расчётов или оставить окончательное решение собственнику
Получать деньги за квартиру Если оплату должен принимать представитель Не предоставлять это полномочие, чтобы деньги поступали непосредственно собственнику
Подписывать акт приёма-передачи Если представитель будет передавать квартиру покупателю Оставить подписание акта собственнику или другому уполномоченному лицу
Подавать заявления и документы на регистрацию, получать документы Если собственник не будет лично заниматься регистрацией Ограничить полномочия регистрацией конкретной сделки
Передоверять полномочия Если собственник допускает участие другого представителя Прямо разрешить или запретить передоверие с учётом правил закона

Из доверенности должно быть понятно, какие именно юридические действия представитель вправе совершать от имени собственника (Методические рекомендации ФНП по удостоверению доверенностей).

Как ограничить представителя по цене

Собственник сам решает, насколько свободно представитель сможет договариваться с покупателем. Возможны три варианта:

  • Точная цена. Представителю разрешают продать квартиру за определённую сумму.
  • Минимальная цена. Представитель может договориться с покупателем, но не вправе продавать квартиру дешевле установленной суммы.
  • Свободное согласование. Представитель самостоятельно определяет цену в переговорах с покупателем.

Если покупатель уже найден и стороны согласовали цену, собственнику может быть незачем разрешать представителю менять её.

Если же представитель должен самостоятельно искать покупателя и вести переговоры, ему можно оставить больше свободы. При необходимости собственник устанавливает нижний предел цены.

Можно ли запретить передоверие

Передоверие — это передача представителем своих полномочий другому человеку.

По общему правилу представитель должен действовать лично. Однако передоверие возможно не только тогда, когда доверенность прямо это разрешает. Закон предусматривает и ситуацию, когда представитель вынужден передать полномочия другому человеку в силу обстоятельств для охраны интересов доверителя, если доверенность такого передоверия не запрещает (ст. 187 ГК РФ).

Кто будет получать деньги за квартиру

Представитель может оформить продажу, а деньги получит сам собственник. Право подписать договор купли-продажи и право принять оплату от покупателя — разные полномочия. Необязательно передавать их одному человеку.

Здесь возможны два основных варианта.

Представитель оформляет сделку, деньги получает собственник

Этот вариант подходит, если собственник уже согласовал условия продажи, но не может приехать на сделку.

Представителю разрешают продать конкретную квартиру, подписать договор и акт приёма-передачи, подать документы на государственную регистрацию и получить документы после неё.

Право получать деньги за квартиру в доверенность не включают. Расчёты организуют так, чтобы оплата поступила непосредственно собственнику.

Представитель оформляет сделку и получает деньги

Если представитель должен провести сделку полностью, в доверенности дополнительно предусматривают его право получить деньги, причитающиеся собственнику по договору купли-продажи.

Но даже в этом случае нужно определить остальные пределы полномочий: какую цену можно согласовать, вправе ли представитель подписать акт приёма-передачи и какие действия совершить при регистрации.

Если покупатель передаёт деньги представителю, он вправе проверить, уполномочен ли этот человек принять исполнение от имени продавца (ст. 312 ГК РФ).

Какие банковские полномочия могут понадобиться

Право получить цену квартиры не следует смешивать с другими действиями:

  • распоряжаться банковским счётом собственника;
  • открывать банковские счета;
  • подписывать банковские документы.

Это самостоятельные полномочия. Если для получения денег представитель должен совершать дополнительные банковские операции, одной общей фразы о праве принять оплату может оказаться недостаточно.

Поэтому ещё до оформления доверенности стоит выбрать способ расчётов. Если стороны собираются использовать аккредитив, банковский сервис или другую специальную схему, нужно сопоставить её с полномочиями представителя и уточнить требования конкретного банка.

При этом требования одного банка нельзя считать обязательными для всех сделок с квартирами.

Сама доверенность также не гарантирует безопасность расчётов. Она лишь определяет, что представитель вправе делать от имени собственника.

Как объяснить нотариусу, что нужно указать в доверенности

Чтобы нотариус подготовил документ, собственнику достаточно подробно объяснить, какие действия он разрешает представителю и какие ограничения хочет установить.

Например, если представитель должен оформить продажу, но не вправе получать деньги, поручение можно сформулировать так:

Фрагмент поручения нотариусу: деньги получает собственник

Я хочу выдать доверенность на продажу принадлежащей мне квартиры по адресу [Адрес продаваемой квартиры]. Представитель должен иметь право подписать договор купли-продажи, подписать акт приёма-передачи, подать заявления и документы на государственную регистрацию и получить документы после регистрации. Квартиру можно продать по цене не ниже [Минимальная цена продажи] ₽. Получать деньги за квартиру представитель не вправе: расчёт должен производиться со мной. Передоверие полномочий запрещаю. Срок доверенности — [Срок доверенности].

Если представитель должен также принимать оплату, соответствующую часть поручения можно заменить:

Фрагмент поручения нотариусу: замена условия о получении денег

Представителю необходимо предоставить право получить причитающиеся мне по договору купли-продажи денежные средства и подписать документы, подтверждающие их получение, с учётом выбранного порядка расчётов.

Если вы хотите установить точную цену вместо минимальной, разрешить представителю самостоятельно согласовывать её либо допустить передоверие, об этом тоже нужно сообщить нотариусу.

Это не готовый текст доверенности и не замена нотариального удостоверения. Примеры показывают, как описать свою волю, чтобы нотариус мог подготовить юридически корректный документ.

Как оформить доверенность у нотариуса

В обычной ситуации собственник лично обращается к нотариусу и сообщает, кому и какие полномочия хочет передать.

Самому представителю обычно не нужно присутствовать при удостоверении. Доверенность — односторонняя сделка, которую совершает доверитель, то есть человек, выдающий полномочия.

Перед обращением к нотариусу подготовьте сведения, которые позволят определить:

Какие дополнительные документы нужны, стоит заранее уточнить у нотариуса. Их состав может зависеть от содержания доверенности и истории квартиры.

Не нужно считать, что определённая выписка или старое свидетельство о собственности обязательно требуются для оформления любой доверенности на продажу квартиры без исключения.

Когда нотариус подготовит документ, внимательно прочитайте его перед удостоверением. Особенно важно проверить описание квартиры, перечень разрешённых действий, ограничения по цене, порядок расчётов, условия передоверия и срок действия.

После удостоверения сведения о нотариальной доверенности вносятся в информационную систему нотариата.

Можно ли оформить доверенность полностью дистанционно

Обычную доверенность на продажу квартиры нельзя полностью дистанционно удостоверить как удалённое нотариальное действие.

Здесь важно различать электронный нотариальный документ и нотариальное действие, которое совершается без личного присутствия заявителя.

Закон устанавливает отдельный перечень нотариальных действий, доступных удалённо. Обычное удостоверение доверенности на продажу квартиры в него не входит (ст. 44.3 Основ законодательства РФ о нотариате).

При этом существуют специальные процедуры для отдельных ситуаций. Например, когда собственник находится за границей, возможные способы оформления зависят от того, где он находится и каким документом собирается пользоваться в России. Эти варианты рассмотрены ниже.

На какой срок выдавать доверенность

Собственник может самостоятельно определить срок действия доверенности. Прежнего общего ограничения, по которому доверенность можно было выдать максимум на три года, сейчас нет.

Для срока действия предусмотрены следующие правила:

  • Если срок указан, доверенность действует в пределах установленного срока, если её действие не прекратилось раньше по другому основанию.
  • Если срок не указан, доверенность на продажу квартиры в России действует один год со дня её совершения (ст. 186 ГК РФ).
  • Если нотариально удостоверенная доверенность предназначена для совершения действий за границей, при отсутствии указанного срока она сохраняет силу до отмены доверителем.

Последнее правило относится именно к назначению доверенности — совершению действий за границей. Если собственник оформил документ, находясь за пределами России, это само по себе не делает доверенность на продажу квартиры в РФ бессрочной.

Для разовой продажи лучше выбрать срок, которого хватит на подготовку сделки, её проведение и регистрацию. Без необходимости сохранять полномочия представителя на значительно более длительное время не стоит.

Что будет, если указать нескольких представителей

В одной доверенности можно назначить сразу нескольких представителей.

По общему правилу каждый из них сможет пользоваться переданными полномочиями самостоятельно, если в доверенности не установлен другой порядок. Если вы хотите, чтобы представители действовали только совместно, это нужно прямо указать (п. 5 ст. 185 ГК РФ).

Если собственнику важно, чтобы решения принимались совместно, соответствующее ограничение должно следовать из текста доверенности.

Может ли представитель продать квартиру самому себе

По общему правилу представитель не вправе совершать сделку от имени собственника:

  • с самим собой;
  • с другим человеком, представителем которого он одновременно выступает.

Такое ограничение предусмотрено п. 3 ст. 182 ГК РФ.

При этом закон устанавливает исключения. Поэтому нельзя автоматически считать любую сделку ничтожной только потому, что один человек оказался в нескольких ролях.

Однако обычную продажу квартиры лучше не строить по схеме, в которой представитель продавца одновременно становится покупателем или действует от имени обеих сторон. Такая ситуация требует отдельной правовой проверки.

Как проверить доверенность перед продажей квартиры

Проверка нужна на двух разных этапах: когда собственник ещё только собирается выдать доверенность и когда участники сделки уже намерены использовать её.

Что проверяет собственник перед удостоверением

До подписания подготовленного нотариусом документа собственнику нужно убедиться, что доверенность соответствует его решениям.

Особенно важно проверить, нет ли лишних полномочий. Например, если собственник договорился, что деньги поступят непосредственно ему, в доверенности не должно неожиданно появиться разрешение представителю получать оплату.

Нужно убедиться и в том, что необходимые полномочия не пропущены: иначе представитель может не суметь совершить запланированное действие.

Что проверяют участники перед сделкой

Перед продажей важно проверить актуальность нотариальной доверенности и убедиться, что представитель вправе совершить именно те действия, которые предусмотрены сделкой.

Для проверки нотариальной доверенности используется официальный сервис Федеральной нотариальной палаты:

Проверить доверенность в реестре ФНП

Однако одной проверки реестра недостаточно. Содержание доверенности нужно сопоставить с условиями конкретной продажи:

Также отсутствие в реестре сведений об отмене не означает, что представитель вправе совершать любые действия с квартирой. Такая проверка не исключает и другие предусмотренные законом основания прекращения доверенности.

Как отменить доверенность на продажу квартиры

Собственник вправе отменить обычную доверенность, если решил больше не пользоваться услугами представителя или изменить порядок продажи (ст. 188 ГК РФ).

Для отмены нотариальной доверенности можно обратиться к нотариусу. Сведения об отмене вносятся в соответствующий реестр.

Но отмена не всегда заканчивается внесением записи. Закон также предусматривает уведомление представителя и известных доверителю третьих лиц, для представительства перед которыми была выдана доверенность (ст. 189 ГК РФ).

Есть и ещё одно ограничение: отмена доверенности не гарантирует, что не возникнет спор из-за действий, которые представитель успел совершить до неё. Последствия зависят от обстоятельств конкретной ситуации.

Как оформить доверенность, находясь за границей

Если собственник находится за пределами России, есть два основных способа оформления:

  1. Через российское консульское учреждение. Этот вариант возможен, если соответствующее оформление доступно в конкретной ситуации.
  2. У иностранного нотариуса. В таком случае нужно отдельно определить, какие требования предъявляются к использованию документа в России.

Для доверенности, оформленной иностранным нотариусом, порядок зависит от государства. Значение могут иметь:

  • международный договор;
  • необходимость апостиля;
  • необходимость консульской легализации;
  • требования к переводу документа на русский язык.

Поэтому совет «на иностранную доверенность всегда нужно поставить апостиль» неверен как универсальное правило.

Прежде чем оформлять документ, нужно определить применимый порядок именно для страны, в которой находится собственник. Единого маршрута, одинакового для всех государств, нет.

Когда доверенности недостаточно для продажи квартиры

Доверенность позволяет представителю совершать определённые действия вместо собственника, но не отменяет требования к самой сделке.

Дополнительные условия могут возникнуть в зависимости от того, кому принадлежит квартира и какие ограничения установлены в отношении недвижимости.

Если квартира относится к общему имуществу супругов

Для продажи квартиры, на которую распространяются правила о распоряжении общим имуществом супругов, может потребоваться отдельное нотариальное согласие супруга (ст. 35 СК РФ).

При этом сам факт брака не означает, что такое согласие обязательно нужно для продажи любой квартиры, принадлежащей человеку.

Если же согласие требуется, доверенность на представителя его не заменяет.

Если собственник несовершеннолетний или находится под опекой

При распоряжении имуществом несовершеннолетнего или подопечного в предусмотренных законом случаях необходимо разрешение органа опеки (ст. 37 ГК РФ).

Конкретный порядок зависит в том числе от возраста собственника и его правового статуса. Поэтому нельзя применять ко всем несовершеннолетним один и тот же порядок продажи.

Если продаётся доля в квартире

Для сделок с долями существуют специальные требования к нотариальной форме договора и предусмотренные законом исключения (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Даже если доверенность удостоверена нотариусом, это не означает, что вопрос о нотариальной форме самого договора купли-продажи доли уже решён.

Если квартира находится в ипотеке

Доверенность не отменяет ограничений, связанных с залогом недвижимости, и условий конкретного банка.

Поэтому возможность продажи и её порядок необходимо отдельно проверить по ипотечным документам и условиям планируемой сделки.

Сколько стоит доверенность на продажу квартиры

Полная стоимость оформления зависит в том числе от региона. У частного нотариуса единый нотариальный тариф состоит из двух частей: федеральной и региональной.

Для обычной доверенности на продажу целой зарегистрированной квартиры федеральная часть в рассматриваемой ситуации составляет 100 ₽ или 500 ₽. Но это не вся стоимость документа.

Когда федеральный тариф составляет 100 ₽, а когда 500 ₽

Федеральный тариф составляет 100 ₽, если доверенность на распоряжение имуществом выдаётся:

  • ребёнку, в том числе усыновлённому;
  • супругу;
  • родителю;
  • полнородному брату;
  • полнородной сестре.

Если представителем будет другое физическое лицо, федеральный тариф составляет 500 ₽ (подп. 15 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Здесь нельзя заменять установленный законом перечень общей формулировкой «близкий родственник». Например, дедушка, бабушка, внук или неполнородный брат прямо в этот перечень не входят.

Как рассчитать полную стоимость

У частного нотариуса итоговая стоимость складывается из федерального и регионального тарифов (ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате).

Для рассматриваемой обычной доверенности формула выглядит так:

Итого = 100 ₽ или 500 ₽ федерального тарифа + региональный тариф.

Региональный тариф устанавливается для конкретного субъекта РФ. Поэтому единой суммы, которую можно назвать для всей России, нет (ст. 25 Основ законодательства РФ о нотариате, ст. 30 Основ законодательства РФ о нотариате, Приказ Минюста России № 253).

Без указания региона можно определить федеральную часть, но нельзя корректно рассчитать полную стоимость оформления.

Что ещё может повлиять на стоимость

Право представителя получать деньги. Если в доверенность включили получение оплаты за квартиру, это само по себе не означает, что к федеральному тарифу нужно автоматически прибавить ещё 100 ₽, 500 ₽ или другую сумму. Дополнительный тариф возможен, если действительно совершается отдельное нотариальное действие.

Несколько представителей. Федеральная часть не умножается только потому, что в доверенности указано несколько человек. При удостоверении доверенности в отношении нескольких лиц государственная пошлина уплачивается однократно (подп. 2 п. 1 ст. 333.25 НК РФ).

Если при этом одна доверенность выдаётся нескольким представителям, для которых предусмотрены разные федеральные ставки — 100 ₽ и 500 ₽, — применимую ставку лучше уточнить у нотариуса до оформления.

Льготы, выезд и дополнительные действия. На итоговую сумму могут повлиять предусмотренные законом льготы, выезд нотариуса и отдельные нотариальные действия, если они действительно необходимы. Федеральные и региональные льготы проверяются отдельно.

Чтобы предварительно оценить расходы, достаточно сначала выяснить две вещи:

  1. Какая федеральная ставка применяется к выбранному представителю — 100 ₽ или 500 ₽.
  2. Какой региональный тариф действует в субъекте РФ, где будет совершаться нотариальное действие.

После этого можно уточнить льготы и стоимость выезда или дополнительных нотариальных действий, если они потребуются. Так вы получите расчёт для своей ситуации, а не только федеральную часть тарифа.

Что важно запомнить