Время чтения: ~11 мин

Как оформить соглашение о долях семьи в жилье с материнским капиталом

Содержание статьи

Если семья использовала материнский капитал для покупки жилья, его нужно оформить в общую собственность членов семьи и определить долю каждого. Такое требование установлено ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ.

Для этого нужно выяснить, кому должны принадлежать доли, рассчитать их размер, подготовить соглашение и зарегистрировать изменения в ЕГРН — Едином государственном реестре недвижимости.

Готовую схему распределения долей использовать без проверки документов нельзя. Размер долей зависит от того, сколько стоило жильё, какая часть цены оплачена маткапиталом и другими средствами, кому сейчас принадлежит недвижимость и кто должен участвовать в распределении.

Что такое соглашение о долях и зачем оно нужно

Соглашение определяет, кому из членов семьи и какая доля будет принадлежать в конкретном жилом помещении. В нём указывают участников, объект недвижимости и размеры долей.

Например, квартиру купили с использованием материнского капитала, но зарегистрировали только на одного родителя. Чтобы оформить её в общую собственность семьи, нужно определить доли остальных участников, которые должны получить право на это жильё.

Что проверить перед составлением соглашения

Начните с выписки из ЕГРН и документов, по которым семья приобрела жильё. Они помогут понять, какие права уже зарегистрированы и что предстоит изменить.

Что проверить Почему это важно
Кто сейчас указан собственником в ЕГРН От этого зависит, какие изменения прав нужно оформить
Находится ли жильё в совместной собственности супругов Содержание соглашения может затрагивать не только детские доли, но и права супругов
Есть ли ипотека или другое обременение Нужно учесть ограничения и особенности оформления прав на объект
Кто входит в состав семьи Нужно определить всех участников, которым должны принадлежать доли
Когда использовали маткапитал и оформляли права Эти даты важны, особенно если состав семьи менялся
Какими средствами оплатили жильё От этого зависит расчёт долей и распределение части недвижимости, оплаченной не маткапиталом
Использовался ли маткапитал для этого объекта Проверить основание выделения долей

После такой проверки станет понятнее, какое соглашение нужно составить и какие обстоятельства могут повлиять на его форму.

Если квартира оформлена на одного супруга

Нужно определить, кто ещё должен получить долю, и проверить документы о приобретении жилья. То, что материнский капитал использовали для покупки квартиры, само по себе не означает, что всем членам семьи можно автоматически назначить одинаковые доли.

При расчёте придётся учитывать и другие деньги, вложенные в недвижимость.

Если квартира находится в совместной собственности супругов

Важно выяснить, какие права супругов изменит соглашение. Иногда документ не просто определяет доли детям, но и затрагивает совместную собственность мужа и жены.

От содержания такого соглашения зависит в том числе необходимость нотариального удостоверения. Этот вопрос разберём отдельно ниже.

Если квартира находится в ипотеке

Доли при использовании материнского капитала можно оформить до погашения ипотечного кредита, не получая согласия банка. Это предусмотрено п. 3 ст. 7 закона об ипотеке.

При этом ипотека не прекращается: обременение продолжает действовать.

Перед подготовкой соглашения сопоставьте сведения ЕГРН, ипотечный договор, документы о покупке квартиры и способ оформления прав на неё. Конкретный порядок зависит от конструкции сделки и того, кому сейчас принадлежит жильё.

Кому нужно выделить доли

При использовании материнского капитала общая собственность оформляется с учётом прав владельца сертификата, супруга и детей. Обычно участниками соглашения становятся:

  • Владелец сертификата на материнский капитал. Его право учитывается при распределении долей.
  • Супруг или супруга владельца сертификата, если он участвует в оформлении. При этом нужно учитывать семейные обстоятельства и существующие права на жильё.
  • Дети, которым должны принадлежать доли. Их необходимо включить в распределение с учётом состава семьи и обстоятельств использования маткапитала.

Чтобы определить участников правильно, проверьте семейные документы, даты использования материнского капитала и регистрации прав на недвижимость.

Особенно внимательно нужно действовать, если состав семьи изменился. Например, при покупке квартиры у родителей был один ребёнок, а к моменту оформления долей появился второй. В такой ситуации необходимо отдельно проверить, должен ли второй ребёнок участвовать в распределении.

Если менялись не только семейные обстоятельства, но и права на квартиру, состав участников лучше установить до подготовки окончательного текста соглашения.

Как определить размер долей

Закон не устанавливает универсальный размер доли, который подходит каждому ребёнку или другому члену семьи. Поэтому нельзя просто записать всем по 1/4 квартиры или назначить детям одинаковые итоговые доли, не проверив источники оплаты жилья.

При расчёте учитывают стоимость недвижимости, размер использованного материнского капитала, другие вложения и режим собственности супругов.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 22.06.2016 разъяснено, что равенство долей родителей и детей связано с той частью стоимости жилья, которая оплачена материнским капиталом. Остальная часть распределяется с учётом других вложений и режима имущества супругов.

Это означает, что нужно отдельно рассчитать часть недвижимости, оплаченную маткапиталом, и определить права на оставшуюся часть.

Пример расчёта

Допустим, семья из четырёх человек приобрела квартиру за 4 000 000 ₽. На покупку направили 800 000 ₽ материнского капитала, а остальную сумму оплатили другими средствами.

Учебный расчёт долей
Часть стоимости квартиры, оплаченная маткапиталом
800 000 ₽ ÷ 4 000 000 ₽ × 100%=20%
Доля каждого из четырёх участников в маткапитальной части

Если право на эту часть имеют все четыре члена семьи и она распределяется между ними поровну.

20% ÷ 4=5% квартиры
Оставшаяся часть стоимости жилья

Оплачена другими средствами; права на эту часть определяются отдельно.

100% − 20%=80%

Маткапитал составил 20% стоимости квартиры. Если право на эту часть имеют все четыре члена семьи, при равном распределении каждому приходится по 5% всей квартиры за счёт материнского капитала.

Но 5% — это не обязательно итоговая доля каждого участника. В примере ещё остаются 80% стоимости жилья, оплаченные другими средствами. Права на эту часть нужно определить отдельно, учитывая источники денег и режим имущества супругов.

Поэтому учебный расчёт помогает понять принцип распределения, но не даёт готового соглашения для конкретной семьи.

Как рассчитать доли для своей квартиры

Действуйте последовательно.

  1. Определите часть стоимости, оплаченную маткапиталом

    Возьмите из документов цену жилья и сумму использованного материнского капитала. Рассчитайте, какую часть общей стоимости составляют эти средства.

  2. Установите участников распределения этой части

    Проверьте семейные документы и обстоятельства использования маткапитала. Определите, кто имеет право на доли, и рассчитайте равную часть маткапитальной составляющей для каждого из этих участников.

  3. Разберитесь с оставшейся частью жилья

    По договору покупки, платёжным документам и сведениям о режиме имущества супругов установите, кому принадлежат права на стоимость, оплаченную другими средствами. Только после этого определяйте итоговые доли и записывайте их дробями в соглашении.

Если супруги разводятся, спорят о правах на квартиру, использовали разные личные средства или за время оформления изменился состав семьи, обычный учебный пример может оказаться неприменим.

То же относится к ситуациям, когда невозможно однозначно установить источники оплаты. До подписания соглашения стоит проверить расчёт и участников по документам с юристом или нотариусом, а затем определить, требуется ли нотариальная форма самого соглашения.

Что указать в соглашении о долях

Из соглашения должно быть понятно, какое жильё распределяется, кому оно принадлежит сейчас, кто участвует в оформлении и какие доли получит каждый.

Обычно в документ включают:

  • Сведения об участниках. Данные родителей и детей, а также информацию о представителях несовершеннолетних и порядке их участия в оформлении.
  • Описание недвижимости. Адрес, характеристики жилого помещения и сведения из ЕГРН, позволяющие определить конкретный объект.
  • Основание возникновения права. Информацию о приобретении жилья и об использовании материнского капитала.
  • Распределение долей. Точный размер доли каждого участника в праве общей долевой собственности.
  • Согласованную волю сторон. Положения, из которых следует, что участники договорились об указанном распределении.

Пример формулировки:

Участники соглашения определяют доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение с указанием размера доли каждого участника.

Это только пример общего положения, а не готовый текст соглашения. Его необходимо дополнить сведениями о конкретной квартире, участниках и размерах долей. Содержание документа должно соответствовать фактическим правам на недвижимость.

Соглашение об оформлении квартиры в общую долевую собственность родителей и двух малолетних детей

СОГЛАШЕНИЕ об оформлении квартиры в общую долевую собственность семьи

Место заключения: [Место заключения].

Отец: [ФИО отца], [Дата рождения, паспорт и адрес отца]. Мать: [ФИО матери], [Дата рождения, паспорт и адрес матери].

Первый ребёнок: [ФИО первого ребёнка], дата рождения [Дата рождения первого ребёнка], запись акта о рождении [Номер и дата записи о рождении первого ребёнка]. Второй ребёнок: [ФИО второго ребёнка], дата рождения [Дата рождения второго ребёнка], запись акта о рождении [Номер и дата записи о рождении второго ребёнка]. Оба ребёнка младше 14 лет. От имени первого ребёнка действует [Подписант от имени первого ребёнка и подтверждённое основание представительства]; от имени второго ребёнка действует [Подписант от имени второго ребёнка и подтверждённое основание представительства].

1. Исходные права и приобретение квартиры

Соглашение касается квартиры по адресу [Адрес квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер квартиры], общая площадь [Площадь квартиры] кв. м. Документы приобретения и исходное зарегистрированное право: [Документ приобретения, исходные права и записи ЕГРН].

Цена приобретения квартиры составляет [Цена приобретения квартиры] рублей; использовано [Размер использованных средств материнского капитала] рублей материнского капитала и [Размер собственных средств семьи] рублей собственных средств семьи. Направление средств подтверждено документом с реквизитами [Номер и дата документа о направлении средств].

2. Распределение долей

Стороны оформляют указанную квартиру в общую долевую собственность родителей и обоих детей. Согласованное распределение основано на следующем расчёте и составе семьи: [Обоснование согласованного распределения с учётом источников оплаты и круга членов семьи].

После государственной регистрации доли в праве на квартиру составят: у отца — [Доля отца], у матери — [Доля матери], у первого ребёнка — [Доля первого ребёнка], у второго ребёнка — [Доля второго ребёнка]. Сумма всех долей равна единице. Права детей не подменяются обещанием оформить их в будущем.

3. Оформление и регистрация

Сведения о правах третьих лиц, ограничениях и их учёте при оформлении: [Сведения о правах третьих лиц, ограничениях и проверке возможности оформления]. Стороны не считают настоящее соглашение документом о снятии залога или прекращении чужих прав.

Документы на государственную регистрацию подаются в следующем порядке: [Согласованный порядок подачи документов на регистрацию]. Расходы распределены следующим образом: [Согласованное распределение расходов]. После регистрации стороны проверяют сведения ЕГРН о каждом участнике и его доле.

Форма соглашения и полномочия подписантов проверяются до подписания. Если требуется нотариальное удостоверение, подписи совершаются в соответствующем порядке; удостоверительная надпись настоящим проектом не имитируется.

4. Документы к оформлению

Документы, удостоверяющие личности родителей; документы о рождении детей и представительстве; документ приобретения квартиры и сведения ЕГРН; документы об оплате и направлении материнского капитала; расчёт распределения и необходимые документы об ограничениях представляются по фактическому составу сделки.

Дата подписания: [Дата подписания]

Отец лично: [Подпись отца] / [ФИО отца]

Мать лично: [Подпись матери] / [ФИО матери]

От имени первого ребёнка: [Подпись представителя первого ребёнка] / [Подписант от имени первого ребёнка и подтверждённое основание представительства]

От имени второго ребёнка: [Подпись представителя второго ребёнка] / [Подписант от имени второго ребёнка и подтверждённое основание представительства]

Бланк для самостоятельного заполнения. Только одна квартира, приобретённая с использованием материнского капитала и собственных средств семьи, два родителя и двое детей младше 14 лет. Исходные права родителей, круг детей, источники оплаты, размеры всех долей и представительство каждого ребёнка проверяются до подписания. Перед использованием необходимо проверить расчёт долей, допустимый состав подписантов, необходимость нотариального удостоверения, залог и права третьих лиц. Не для отчуждения уже принадлежащих детям долей, иных участников, совместной доли родителей вместо определённых долей или автоматического применения одинаковых дробей всем семьям.

Какие документы понадобятся

Для подготовки соглашения обычно собирают:

  • паспорта родителей;
  • документы детей;
  • свидетельство о браке или документ о его прекращении, если семейное положение имеет значение для оформления;
  • документы, на основании которых приобретена недвижимость;
  • выписку из ЕГРН со сведениями о зарегистрированных правах;
  • документы, подтверждающие использование материнского капитала;
  • ипотечные документы, если жильё покупали с привлечением ипотечного кредита.

Точный комплект зависит от того, кому сейчас принадлежит недвижимость, как оформлены права супругов и какие изменения предстоит зарегистрировать.

Документы нужны не только для подачи на регистрацию. По ним определяют состав участников, рассчитывают доли и проверяют, подходит ли выбранная форма соглашения.

Нужно ли заверять соглашение у нотариуса

Соглашение о долях не во всех случаях обязательно удостоверять у нотариуса. Но и считать, что нотариальная форма никогда не нужна, нельзя.

Главный вопрос — какие именно права меняет документ.

Перед подписанием сопоставьте:

  1. Сведения ЕГРН о существующих правах.
  2. Документы о приобретении жилья и режиме имущества супругов.
  3. Условия соглашения и те изменения собственности, которые оно предусматривает.

Если остаются сомнения, форму лучше заранее проверить у нотариуса или при подготовке документов для государственной регистрации. Иначе можно подготовить соглашение, которое не подойдёт для выбранного способа оформления.

Как зарегистрировать доли после подписания соглашения

После подготовки и подписания соглашения необходимо зарегистрировать изменения прав на недвижимость. Для этого предусмотрены три последовательных действия.

  1. Подготовьте соглашение и документы

    Проверьте сведения о жилье, состав участников, размеры долей и необходимость нотариального удостоверения.

  2. Подайте документы на государственную регистрацию

    Обратиться можно через Росреестр или МФЦ.

  3. Получите результат регистрации

    После внесения изменений в ЕГРН должны появиться сведения о долях участников. Каждый участник получает подтверждение зарегистрированного права.

После завершения регистрации получите новую выписку из ЕГРН и сверьте её с условиями соглашения.

Не путайте само соглашение с нотариальным обязательством о будущем выделении долей, которое раньше оформляли при распоряжении маткапиталом. С 2020 года отдельное обязательство для распоряжения средствами материнского капитала не требуется. Но обязанность оформить жильё в общую собственность семьи сохранилась. Это разъясняет Социальный фонд России.

Как проверить, что оформление завершено

После регистрации ещё раз сопоставьте соглашение, документы на недвижимость и сведения ЕГРН.

Убедитесь, что: