Как перевести гараж в жилое или нежилое помещение
Гараж в классическом понимании – это закрытое строение для стоянки и ремонта транспортных средств. Что с ним делать: использовать как место для хранения авто или расширить под жилую площадь? Ответ на этот вопрос зависит от целей собственника. Как показывает практика, жилые гаражи – отнюдь не редкость для России. Многие приобретают гаражный бокс с целью перевести его в жилое помещение. Кому-то хочется сделать из него магазин, автомастерскую, сборочный цех, склад и т.д.
Можно ли превратить гараж в многоэтажный жилой дом? Как перевести объект в помещение под торговлю или бизнес? Оба случая требуют учёта технических особенностей. Не последнее место занимает и категория земельного участка под гаражом. Обо всех тонкостях процедуры расскажем в нашей статье.
✅ Разновидности гаражей
Сейчас можно встретить разные по типу и конструкции гаражи. Выделяют 1-этажные, многоэтажные, наземные, подземные (машино-места), «народные гаражи» и прочие парковки.
Различают следующие виды гаражей:
- Капитальные строения – с несущими стенами до 2-х метров в высоту и фундаментом. Они могут располагаться на территории гаражно-строительного кооператива (ГСК) или в частном секторе (например, как пристрой к жилому дому).
- Некапитальные строения – металлические боксы без фундамента. Так называемые «переносные» гаражи причислены к типу движимого имущества. Забегая вперед скажем, что их нельзя перевести в жилое или нежилое помещение.
Гараж стоит на приватизированной земле, отсюда требования не только к строению, но и к земельному участку. Посмотрим, что говорит закон и можно ли совершить задуманное?
✅ Можно ли перевести гараж:
🔻 В коммерческое помещение
Понятие «коммерческая недвижимость» тесно связано с нежилыми объектами. Сюда относят аптеку, цех, парикмахерскую, магазин, шиномонтаж, бизнес-центр и т.д.
Переоборудовать гараж в аптеку или бизнес-центр вряд ли удастся. Зато его можно превратить в магазин или ремонтную мастерскую (например – шиномонтажную). Правда, для этого нужно учесть категорию земельного участка.
Гараж – это постройка хозяйственного назначения. Для того, чтобы перерегистрировать строение в качестве магазина, изменяют назначение земли – в силу Приложения к приказу Минэкономразвития РФ № 540 от 01.09.2014.
Загляните в свидетельство о праве собственности на землю или выписку из ЕГРН – найдите графу «вид разрешенного использования» (ВРИ). Нас интересует, к какому типу отнесен участок под гаражом. Бывает, что он используется для постройки нежилых объектов. Тогда проблем вообще не возникнет. Можно сразу заказывать проект переустройства и подавать документы в администрацию.
Если земля относится к ИЖС, ЛПХ или принадлежит гаражно-строительному кооперативу – придется повозиться. В частности, подать заявку в Департамент земельных ресурсов (г. Москва) или МКУ Земельно-имущественную палату (в регионах). Запрос позволит оценить, можно ли вообще изменить назначение земельного участка. Если возможно – вам сообщат о дальнейших действиях, если нет – выдадут отказ.
О переводе коммерческой недвижимости в жилую, и наоборот читайте по ссылке.
🔻 В жилое помещение
Опять же, вне зависимости от земельного участка, нужно оценить его назначение. Вновь открываем раздел под названием ВРИ, смотрим, можно ли возводить на участке жилой дом и, если можно – приступаем к подготовке документации по строительству. Отсутствие такой отметки – не повод для паники.
Собственнику гаража нужно выйти с заявлением на местную администрацию, запросить о разрешении на строительство и ждать ответа. Иногда ждать очень долго, иногда и безрезультатно. Зачастую все упирается в бюрократический аппарат – на отказ может повлиять всего одна мелкая подпись. Именно поэтому без юриста здесь не обойтись – это как минимум.
Если ВРИ позволяет обустроить жилое строение, у владельца два варианта:
- надстроить над гаражом жилые помещения (например, мансарду);
- пристроить рядом жилой объект;
- переделать внутренние пространства, превратив гараж в жилое помещение – скорее всего придется ликвидировать место для хранения автомобиля или мотоцикла.
Предварительно нужно получить согласие администрации. О том, как это правильно сделать – читайте далее.
✅ Как перевести гараж в жилой дом?
Превратить строение в жилое помещение – это значит перевести нежилой объект в жилой дом. Придется согласовывать действия с Земельным комитетом, Департаментом городского имущества и прочими службами (СЭС, МЧС, архитектура, жилнадзор).
🔻 Условия для перевода
Обращаем внимание на ст. 22 и ст. 24 ЖК РФ – где прописаны правила перевода нежилых помещений в жилые дома. Собственник должен соблюдать нормы ГрК РФ, СНиП и СанПиНа. Если гараж не отвечает установленным требованиям к жилому помещению – перевод не состоится.
Основные требования прописаны в § II ПП № 47 от 28.01.2006, перечислим их для наглядности:
- земля имеет ВРИ – «для возведения жилого дома и вспомогательных построек»;
- устойчивость фундамента, несущих и ограждающих конструкций;
- наличие инженерных систем (освещение, холодная и горячая вода, вентиляция, отопление, подача газа, водоотвод);
- инсоляция, т.е. проникновение солнечных лучей не менее 2 часов в сутки – допустимо, например, в случае с обустройством люка на крыше;
- высота не свыше 3-х этажей от поверхности земли.
Если у вас не гараж, а апартаменты, можно перевести их в жилой фонд — наша инструкция поможет разобраться с нюансами, переходите и читайте.
🔻 Пошаговая инструкция
Итак, как же превратить гараж в жилое помещение с целью дальнейшего проживания. Прилагаем алгоритм действий для собственников:
- Оценить назначение земельного участка. Выше мы отметили, нужно узнать о том, можно ли вообще застроить территорию жилыми строениями? Если по документам это допустимо – переходим ко второму шагу. Если нет, оцениваем, можно ли изменить целевое назначение земли?
- Заказ проекта перепланировки гаражного бокса. Работу лучше поручить специалистам, сами вы не справитесь. После того, как проект будет готов, нужно рассчитаться с фирмой и собирать остальные документы.
- Обратиться в отдел архитектуры и строительства. Владелец подает заявление о намерении изменить статус гаража на жилое помещение. Направить заявление можно лично, через сайт Госуслуги или посредством МФЦ «Мои документы» – по выбору собственника.
- Экспертиза гаража. Рассмотрением заявок занимается межведомственная комиссия: ее задача изучить технические особенности строения, сопоставить их с градостроительными нормами, оценить риски и последствия. Основой выступает проектная документация от собственника. Далее, если все в порядке, вам выдадут разрешение на перепланировку.
- Ремонтные работы в гараже. Подвести коммуникации, утеплить стены, проверить кровлю, вход/выход, канализацию и т.д.
- Пригласить приемочную комиссию. Специалисты сверят проделанную работу с намеченным планом. Расхождения придется переделать. Если вопросов не будет, комиссия выдает акт о проверке. Там указывают, что гараж соответствует требованиям для жилого помещения.
- Подготовка нового техплана. Изменения нужно зафиксировать. Для этого обратитесь в БТИ, пригласите инженера и ожидайте готовых документов. Технический план гаража готовят в электронном формате. Затем его пересылают в ФКП «Росреестра» по внутренним каналам, без участия собственника.
- Получение документов на жилое помещение. Финальным этапом станет посещение МФЦ или Росреестра для получения выписки из ЕГРН. Она свидетельствует о том, что гараж успешно переведен в статус жилья, и отныне собственник владеет жилым домом.
Садовый или дачный дом рядом с гаражом также можно перевести в жилое строение — о том, как это сделать, мы рассказывали отдельно.
🔻 Список документов
Для тех, кто намерен превратить гараж в жилой дом, понадобятся следующие документы:
- личный паспорт;
- заявление о смене статуса нежилого помещения на жилое – заполнить на месте, в офисе МФЦ или Росреестра, с помощью специалистов;
- документ на гараж – обычно это свидетельство о регистрации права собственности или актуальная выписка из ЕГРН;
- документ о переходе прав на гараж, например – договор о приватизации или купли-продажи;
- документ на земельный участок;
- техпаспорт на объект недвижимости;
- проект переустройства/перепланировки гаража – схема о том, как именно планируются ремонтные работы (по ГОСТ, СНИП, СанПиНу);
- акты от Роспотребнадзора, МЧС, отделения архитектуры и т.д.
Окончательный вариант комплекта документов устанавливает местная администрация. Посетите отделение архитектуры и узнайте о нем точнее.
🔻 Сколько стоит?
Учитывая сложность процедуры, собственник гаража несет серьезные затраты. Суммы могут доходить до 200 000 рублей, а в ряде случаев и больше. Однако за перевод объекта в жилой дом ничего платить не нужно.
- проект перепланировки – считают в зависимости от метража, например, за гараж 35 кв. метров придется отдать около 35 000 рублей;
- ремонтно-технические работы – индивидуально;
- заказ выписки из ЕГРН – от 350 рублей;
- техпаспорт на жилой объект – от 1 500 рублей и выше.
Нотариальные доверенности, согласия и прочие документы обойдутся в отдельные суммы. Расчеты будут индивидуальны.
✅ Как перевести гараж в нежилое помещение
Гараж изначально считается нежилым помещением, но с назначением «хозяйственное строение». Перевод в другой статус позволит превратить бокс в магазин, шиномонтаж и другие коммерческие объекты.
Также читайте о переводе из жилого помещения в нежилое — на примере квартиры в МКД или частного дома.
🔻 Требования и условия
Не все постройки можно переоформить под торговую точку. Выбранный объект должен отвечать тем требованиям, которые предъявляют для коммерческой недвижимости. Посмотрим, что здесь учесть:
- капитальность строения, т.е. наличие фундамента и несущих утепленных стен – гараж из металлоконструкций не подойдет;
- соответствующий статус земельного участка;
- расстояние от жилого дома – не менее 50 метров, а в частном секторе – отгороженность забором;
- основной вход и запасной выход;
- наличие всех коммуникаций, особенно электрических сетей и воды;
- достаточная площадь коммерческого объекта.
🔻 Руководство к действию
Особых отличий от описанной выше процедуры нет. Многие пункты оформления совпадают.
Вкратце рассмотрим, что нужно делать владельцу гаража для смены статуса строения:
- Определить назначение земельного участка.
- Подать заявление на изменение статуса территории, например – переоформить землю под гаражом, а назначение остальной площади оставить в силе.
- Сформировать проект перепланировки гаража – обязательное условие, если собственник хочет открыть ИП и использовать помещение под бизнес.
- Запросить разрешение в администрации.
- Дождаться итогового решения.
- Переоборудовать гараж под коммерческое помещение, пригласить комиссию по оценке изменений – после осмотра эксперты оформят акт приемки.
- Заказать технический план нового объекта, подать документы в Росреестр.
- Получить новую выписку из ЕГРН.
- Зарегистрировать объект в ФНС, оформить статус ИП и приступить к деятельности.
Ход процедуры может меняться, в зависимости от характера перевода. Нужно брать во внимание не только само помещение, но и участок, на котором оно находится.
🔻 Сроки перевода
После подачи запроса в местную администрацию, придется подождать около 48 дней. Решение примут в течение 45 рабочих дней, а в оставшиеся 3 дня подготовят уведомление заявителя.
Срок проверки гаража на соответствие намеченному плану – 10 дней. За это время комиссия составит акт приемки и передаст его владельцу.
На оформление техплана в БТИ уйдет до 14 дней, а регистрация нового статуса в Росреестре займет 12-14 дней. Далее, собственник ожидает готовности выписки из ЕГРН – при обращении через МФЦ срок составит от 5 до 9 дней, а напрямую через Росреестр – от 3 до 7 дней.
Ремонтно-восстановительные работы в гараже проходят в индивидуальном режиме.
✅ Можно ли прописаться в жилом гараже?
Если перевести гараж в жилое помещение, сразу возникает вопрос с регистрацией. И закон тут на стороне собственника. Оформить прописку в жилом гараже можно, при условии, что строение признано жилым и отвечает требованиям СанПиНа.
Как видно, это полноценное жилое помещение с возможностью прописки. Соответственно, и квитанции за ЖКХ начнут приходить по адресу нахождения гаража. Предварительно придется подавать заявление в градостроительный отдел органа местного самоуправления. Жилому строению присвоят почтовый адрес. Вместе с тем у собственника возникнет обязанность уплачивать ежегодный налог на жилой гараж.
Иногда требуется переделать квартиру в жилой дом (таунхаус) — об этом также читайте в нашей статье.
Смотрите видео о том, как в Москве продают гараж для проживания, законно ли и чем это грозит собственнику:
Комментарии: