Перевод апартаментов в жилой фонд

Застройщики могут предлагать покупателям не только квартиры, но и апартаменты. Обычно такое жилье располагается в высотных зданиях с развитой инфраструктурой. Апартаменты имеют выгодные отличия в сравнении с жилым помещением. Отсюда и высокий спрос на коммерческие объекты жилого типа. По подсчетам, около трети покупателей в Москве выбирают апартаменты, планируя перевести их в жилой статус.

Но на пути переоформления могут возникнуть сложности. Далеко не все апартаменты можно превратить в квартиру. Да и сам рынок апарт-недвижимости является молодым. Здания строятся с коммерческим уклоном, что усложняет техническую перепланировку объекта в будущем. Для тех, кто все же намерен перевести апартаменты в жилой фонд – наша инструкция в помощь.

✅ Что такое апартаменты?

Первая мысль при слове «апартаменты» – презентабельная и дорогая жилплощадь со всеми удобствами. Де-факто ее можно назвать квартирой, но де-юре понятия «апартаменты» не существует. Мы можем определить параметры лишь предметно.

Апартаменты – это формат коммерческой недвижимости с двумя и более комнатами (Приказ Минспорттуризма РФ № 35 от 25.01.2011). Все помещения имеют условия для временного проживания людей. Однако в общем смысле апартаменты – это нежилое помещение. На них не распространяется действие Жилищного кодекса РФ.

Апартаменты – это что-то среднее между гостиничным номером, офисом и жилой квартирой. Строение, где расположены апартаменты, может похвастаться развитой инфраструктурой, сервисом, услугами и удобной развязкой. Внешне апартаменты могут не отличаться от квартиры. Зачастую такие помещения даже лучше: идеальная планировка, новые материалы, евро-ремонт, мебель, техника и т.д.

Вместе с тем существуют дома смешанного типа (кондо-отели). Например, на нижнем этаже могут быть ТЦ, рестораны и караоке, на средних – офисы, а на верхних этажах апартаменты с видом на мегаполис. Недвижимость активно продается и арендуется. Апартаменты могут принадлежать как одному человеку, так и семье – при условии, что они вошли в состав долевых собственников. Со временем владельцы могут задуматься о переводе апартаментов в жилой статус.

✅ Можно ли перевести?

Теоретически никаких запретов на перевод апартаментов в жилой фонд не предусмотрено. Практически – механизм требует тщательной подготовки и оценки ситуации. Ведь нужно придать апартаментам статус жилого помещения – квартиры. Процедура подчиняется нормам п. 4 ст. 22 ЖК РФ.

Примеров успешного переоформления накопилось достаточно. Например, в Москве придали статус жилых объектов апартаментам ЖК «Лица», «Водный», «Савеловский Сити» и ЖК «Фили Град». Зачастую помощь предлагает сам застройщик или крупный девелопер (риелтор). Впрочем, при должном отношении к делу, можно придать апартаментам жилой статус и самостоятельно.

Выделяют три основных условия для перевода:

1. Заявитель выступает собственником апартаментов.
2. Нежилой объект ничем не обременен – отсутствует арест, залог под кредит, притязания третьих лиц.
3. Недвижимость отвечает техническим требованиям, которые предъявляют к жилым помещениям в МКД.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

О требованиях подробнее:

Апартаменты пригодны для проживания, соответствуют Градостроительному регламенту (например, при двухъярусной планировке нельзя размещать кухню под санузлом).

Общая площадь не меньше стандартов: 1-комнатная – от 28 м², 2-комнатная – от 44 м². Число комнат не столь важно, куда важнее их назначение. Обязательное наличие кухни, туалета, ванной, жилой комнаты.

Допустимый уровень шума – не более 75 дБ.

Наличие канализации, отопления, вентиляции – инженерные узлы должны быть исправными.

Развитая инфраструктура важна, но по факту она не зависит от собственника. Современные ЖК и так имеют придомовую территорию, парковку, стоянку, «зеленые зоны», игровые/спортивные площадки, магазины и даже детские сады. Правда, бывает, что апартаменты выходят на промышленную площадку или магистраль. Вот тут могут быть проблемы с переводом в статус жилого фонда.

Еще один важный параметр – инсоляция. Окна помещения должны освещаться солнечными лучами. Согласно нормам СанПиНа 2.2.1/2.1.1.1076-01, оптимальной можно считать инсоляцию кухни и жилого помещения. Временной отрезок, в течение которого лучи проникают в комнаты – 2 часа или 150 минут. Если апартаменты не имеют «выходов» на солнечную сторону, признать их жилым помещением крайне сложно. Но в законе есть «лазейки», которые позволяют обойти правило. Например, установить, что солнечные лучи проникают через окна не сразу, а в несколько «подходов» (допустим, в 10:00 и 13:00 дня).

✅ Зачем переводить апартаменты в жилой фонд?

Недвижимость апарт-формата пользуется немалым спросом. Однако все чаще ее стараются перевести в разряд жилых помещений. Причины кроются в выгодах для собственника и его семьи:

• стоимость – апартаменты на 20-30% дешевле квартиры, и если превратить их в жилое помещение, можно выгадать в цене;
• регистрация (прописка) – владелец апартаментов может оформить лишь временную регистрацию сроком на 5 лет, а квартира – это возможность получить прописку на постоянной основе;
• налоговый вычет – доступен только в отношение жилого помещения, коим апартаменты не являются:

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Например: апартаменты стоили 7,2 млн рублей, двое супругов оформили ипотеку и приобрели недвижимость. Если они захотят вернуть налоговый вычет при покупке, в ИФНС им откажут. Зато в случае с жилым помещением, можно подать на имущественный вычет и получить из бюджета 910 000 рублей. И это при том, что второй супруг сохранит налоговый вычет для дальнейших сделок с жильем. Выгода налицо!

• налоги – апартаменты облагаются 2% налогом, а квартира – 0,5% от кадастровой стоимости;
• снижение коммунальных платежей – тариф за коммерческие помещения выше, чем за ЖКУ в обычной квартире:

Правообладатель апартаментов оплачивает за холодную и горячую воду – на 10% больше, за отопление – на 25% выше, за электроэнергию – на 27% больше, чем собственник обычной квартиры. Итого: ежемесячная квартплата за коммерческий объект в 100 м² примерно на 2 000 рублей выше, чем за квартиру аналогичного размера.

• развитая инфраструктура – застройщик возводит социальные объекты в пределах дома;
• месторасположение – после переоформления статуса апартаментов, можно жить в непосредственной близости от места работы или учебы.

Нет смысла переводить апартаменты в жилье, если они принадлежат одинокому человеку, студенту, бизнесмену или инвестору. Задуматься о смене статуса можно семье с детьми или пенсионерам. Для них есть смысл оформить недвижимость как жилое помещение, например – с целью экономии или регистрации.

✅ Как перевести апартаменты в статус жилого помещения?

Практика говорит о том, что процесс перевода лучше применять не для апартаментов, а дома в целом. Тем более, что современные комплекса имеют жилую планировку. Даже если нужно перестроить отдельные части, особых проблем не возникнет.

А вот случаи, когда из всего дома статус меняет лишь один собственник – очень редко. Причина в том, что, если здание соответствует СНИП и нормам СанПиНа, значит требованиям соответствуют и все квартиры. И обратная сторона – если объект коммерческий, под офисы и залы конференций, перевод в жилой статус невозможен.

Читайте также «Перевод садового или дачного дома в жилое строение«.

🔻 Варианты перевода

Итак, что нужно сделать для переоборудования апартаментов в квартиру? Прежде всего оценить текущее состояние объекта:

• апартаменты соответствуют правилам – наилучший из вариантов, когда собственнику нужно лишь собрать документы и обратиться в администрацию;
• апартаменты не соответствуют требованиям – придется приводить жилье в нормальное состояние, менять инженерные узлы, делать перепланировку, ремонт и т.д.

Оба варианта встречаются на практике. Важно знать, что делать в таких ситуациях. Сразу скажем, что процедура не из легких. Возможно вам не обойтись без помощи юриста. Если требуется консультация – оставляйте заявки прямо на нашем сайте.

🔻 Пошаговое руководство

Примерный план действий:

Шаг 1.

Вначале нужно уточнить, можно ли производить технические изменения с апартаментами? От этого зависит дальнейший перевод в статус жилого помещения. Городские власти выдадут заключение лишь в случае соблюдения технических нормативов.

Обратитесь в государственную или частную проектную организацию, например – в БТИ. Эксперты осмотрят апартаменты, составят заключение и сообщат о дальнейших перспективах. Если перепланировка возможна без ущерба для жилплощади, вам предложат составить проект изменений.

Шаг 2.

Готовый проект нужно направить в один из отделов местной администрации. Например, в Москве – это Департамент жилищной политики. Обратно придет ответ от уполномоченного органа. Департамент либо разрешит перепланировку по проекту, либо откажет в ней. Чаще всего выдают согласие. Но при условии, что вы подготовили грамотный проект изменений в апартаментах.

Шаг 3.

Техническое переоснащение нежилого помещения. Перепланировку лучше поручить фирме из СРО – саморегулируемой организации. Специалисты очертят и выполнят фронт работ в рамках проекта.

Шаг 4.

Заказ и изготовление нового техплана на квартиру. За ним нужно обращаться в БТИ. Предварительно инженер посетит объект и проверит его на соответствие стандартам. Технический документ выдадут в том случае, если нет отклонений от намеченного плана. Потребуется также акт приемки апартаментов.

Шаг 5.

Передать заявку в орган местного самоуправления (в Москве – ДГИ или Департамент жилищной политики, в Санкт-Петербурге этим занимается Жилищный комитет). Заявку можно подавать через МФЦ «Мои документы» или в режиме онлайн – через Госуслуги.

Разрешать перевод или отказать заявителю – решает межведомственная комиссия. Эксперты надзорных ведомств выносят вердикт на основании технического заключения, расчета инсоляции и норм СанПиНа. Затем решение отправляется на подпись замглавы администрации.

Шаг 6.

Наконец, происходит регистрация изменений в ФКП «Росреестра». Для этого нужно получить постановление администрации, приложить к нему ряд документов и отправить пакет в Кадастровую палату города, например – все через тот же МФЦ.

После внесения изменений в ЕГРН, апартаменты официально сменят статус на квартиру. Далее, если нужен документ о праве собственности, можно его заказать. Сейчас выдают выписку из ЕГРН, а ранее были свидетельства о праве собственности (устарели).

🔻 Документы

Первичную заявку в Департамент нужно дополнить документами на апартаменты. Обычно проект перепланировки уже разработан. Его, а также техпаспорт + поэтажный план, гражданский паспорт и договор о долевом участии (ДДУ) включают в состав документов для ДЖП или ДГИ.

Далее, собственник готовит документы для перевода:

• оригинал паспорта;
• по апартаментам – правоустанавливающие и регистрационные документы из Росреестра;
• новый техплан или паспорт;
• протокол общего собрания владельцев апартаментов + уведомление о собрании, лист регистрации, списки участников собрания – только в том случае, если решение о переводе касается всего дома.

Отдельные документы в МФЦ запросят самостоятельно, без участия заявителей. Если справки уже имеются в базе, можно обойтись без бумажных экземпляров.

🔻 Образец заявления о переводе апартаментов в жилое помещение

Для оказания государственной услуги по переводу апартаментов в состав жилья, нужно подать заявление установленной формы.

Заявитель выбирает способ обращения: лично в МФЦ или ДГИ, через представителя (по доверенности) или с помощью электронного портала Госуслуги. После одобрения заявления останется ожидать решения администрации.

Примерный образец вы найдете по ссылке ниже:

Скачать бланк заявления о переводе из нежилого помещения в жилое

🔻 Стоимость

Переоснащение апартаментов в жилой фонд потребует серьезных затрат. Основные из них приходятся на ремонт и перепланировку помещения. Ведь собственнику придется создать из нежилого объекта хотя бы 1-комнатную квартиру с минимальными удобствами. Ответить на вопрос, сколько стоит реконструкция – довольно сложно. Где-то расходы могут составить от 10 000 рублей, а кому-то придется заплатить от 200 000 рублей.

Новый техплан и паспорт обойдутся в 1 500 рублей и выше, в зависимости от региона проживания. Затраты могут дойти до 5-10 тысяч рублей.

Юридическое сопровождение процедуры перевода – около 350 000 рублей. Однако в ряде случаев можно обойтись консультацией юристов.

🔻 Сроки оформления

Особенность перевода нежилых помещений в жилые – индивидуальность в подходе. Сроки, как и стоимость, могут отличаться. Многое зависит от самого заявителя, ремонтных работ в апартаментах, загруженности в администрации и МФЦ. На сроки также влияют ошибки, допущенные в ходе процедуры (например – недействительные документы, нехватка бумаг, ошибки в личных данных, нарушения норм СанПиНа).

Обозначим приблизительные сроки:

• оказание государственной услуги по переводу – 45 дней;
• уведомление заявителя о решении – в течение 3 рабочих дней;
• запись в ЕГРН, переоформление документов – в течение 10 рабочих дней;
• выдача новой выписки из Росреестра – от 3 до 5 дней.

Обо всех действиях по рассмотрению заявки администрация должна информировать заявителя. Для этого используют письма, SMS-сообщения, уведомления в ЛК на сайте Госуслуг и т.д.

✅ Судебная практика

Исходя из практики, перевод многоэтажных зданий из апартаментов в жилые квартиры не обходится без участия суда. Например, в Москве уже накоплен опыт успешных судебных дел по данному вопросу. Причем, не только в отношение одного собственника, но и сразу от группы владельцев недвижимости в многоэтажном доме (например: апелляционное определение Свердловского областного суда от 11 октября 2016 года по делу № 33-17810/2016).

Основная сложность в том, что законодательно этот вопрос урегулирован не до конца. Остаются спорные моменты, разночтения в нормативных актах и «решения» по усмотрению администрации. Последняя разновидность споров самая частая. Зачастую собственникам приходиться выступать в суде на стадии перепланировки апартаментов.

При наличии условий и желания собственник может сменить статус апартаментов на жилое помещение. Преимущества и выгоды очевидны. Но нужно понимать, что сложностей предостаточно. Одна из них – техническая невозможность переоборудования помещения. Именно поэтому лучше выбирать апартаменты, которые возводят по жилым стандартам СНИП (далее – их можно переводить в жилье без дополнительных затрат на ремонт). Обычно застройщик сразу ставит в известность дольщиков по ДДУ. Или же предлагает свои услуги.

Переводить апартаменты в жилой фонд или оставить все как есть? Каждый владелец решает по своему усмотрению. Но одного желания недостаточно. Юридические «рифы» могут сбить с толку, ввести в заблуждение, затянуть процедуру перевода. Да и отказ администрации встречается в 50% случаев. Если вы столкнулись с проблемой переоформления апартаментов, хотите знать о порядке действий, нюансах, подводных камнях – задайте вопрос нашим юристам. Они подскажут, что делать в вашем случае. Нередко это экономит и деньги, и время, и нервы собственников.

Смотрите видео-ответ на актуальный вопрос, чем апартаменты отличаются от квартиры?