Перевод жилого помещения в нежилое

Многоэтажный жилой дом может использоваться не только для проживания людей. Первые этажи здания оборудуют под коммерческие помещения: офисы, магазины, бары, салоны, парикмахерские или адвокатские конторы. Раз так, значит собственники этих объектов перевели жилое помещение в нежилой фонд. Это очень удобно и выгодно, например, по сравнению с покупкой уже готового помещения под офис. Совершив перевод, можно открыть ИП или ООО и заниматься коммерческой деятельностью в развитом районе.

Встает вопрос, а как перевести жилое помещение в нежилой объект в доме, и наоборот? Процедура пользуется спросом не только в многоквартирных домах, но и в частном секторе. Прежде чем открывать бизнес, ИП нужно переделать квадратные метры жилой площади в нежилой объект. Об этом процессе читайте в нашей статье.

✅ С чего начать?

Целевое назначение квартиры – постоянное проживание граждан. Вести коммерческую деятельность в жилом помещении запрещено законом. Поэтому придется изменять целевое назначение жилой площади. Для этого и существует процесс перевода – он закреплен в ст. 22-23 Жилищного кодекса РФ и с ним можно ознакомиться.

Вначале нужно определить, соответствует ли искомое помещение требованиям для перевода в коммерческий объект.

Обратимся к положениям ст. 22 ЖК РФ и обозначим основные условия:

1. Заявитель выступает собственником или совладельцем квартиры, т.е. по документам она принадлежит ему как собственнику. Для примера, арендатор или наниматель жилья по договору соц найма не может переделать квартиру в нежилое помещение. Если совладельцев несколько, потребуется согласие каждого из них.
2. Оснащение коммуникациями: электричество, вода, канализация, отопление и прочие атрибуты жилого помещения. Обычно они уже есть в квартире, так что проблем возникнуть не должно.
3. Отдельный вход в нежилое помещение, т.е. независимость от других квартир и подъезда. У нежилого объекта должен быть изолированный вход, а если помещение свыше 100 м², то и запасной (аварийный) выход.

Пример: Квартира находится на первом этаже многоэтажного дома. Отдельный выход не предусмотрен по планировке. Зато окно квартиры выходит на задний двор. Предприниматель может «расширить» оконный проем, превратив его в отдельный выход из помещения.

4. Жилье расположено на первом или цокольном этаже. Если застройщик изначально отвёл нижний этаж под коммерческие объекты – проблем с переводом не возникнет. Если перевод затрагивает верхние этажи, нужно чтобы квартиры на нижних этажах находились в статусе нежилых помещений. Иначе в переоформлении откажут.
5. Зарегистрированные в квартире лица сняты с учета (см. «Как выписаться из квартиры«).
6. Отсутствуют обременения на жилье: залог, арест, притязания третьих лиц и др.
7. Узаконенная перепланировка в квартире – если она производилась до обращения в администрацию.
8. Многоквартирный или частный дом находится в исправном состоянии, отсутствуют признаки аварийности. Жилые помещения в домах под расселение и снос не подлежат переводу в нежилой фонд.

Чтобы узнать, отвечает ли дом требованиям СанПиНа и противопожарной безопасности, можно обратиться в Роспотребнадзор и Управление Госпожнадзором при МЧС России.

Читайте также, как переделать нежилое помещение в жилую квартиру?

✅ Условия и порядок перевода:

Будущему владельцу бизнеса нужно учесть разные ситуации. Но в целом, перевод отличается сложностью. Иногда он и вовсе невозможен или возможен лишь с согласия жильцов дома. Рассмотрим основные моменты.

🔻 В многоквартирном доме

Магазин, салон, детский клуб, бильярдная, офисы – вот далеко не полный список заведений на первых и цокольных этажах жилого дома. Но нужно помнить, что в здании живут люди и у них есть права. Для кого-то «соседство» с торговой точкой или клубом неприемлемо – виной тому шум, мусор, грязь, занятая парковка, задымления. Отсюда жесткий отказ собственников квартир дома в оборудовании коммерческих помещений.

Могут ли жильцы повлиять на перевод? Начиная с 9 июня 2019 года, в закон были внесены доработки. Президент РФ подписал ФЗ № 116 от 29.05.2019, согласно которому изменяются правила перевода квартир в нежилые объекты.

Что нового в порядке:

• обязательное условие – проводить общее собрание собственников (ОСС) и решать вопрос путем голосования (исключение – частный дом);
• допускается выносить вопрос на повестку очередного собрания или созывать внеочередное ОСС;
• если в доме один подъезд – на собрании достаточно 50% собственников, из которых ⅔ и более проголосуют «за» перевод;
• если подъездов свыше двух – потребуется от 50% голосов собственников дома, из которых ⅔ голосов придется на голосовавших собственников подъезда, где находится помещение;
• 100% голосов при уменьшении придомовой территории за счет переустройства нежилого помещения (например – ИП планирует обустроить отдельный вход в офис, из-за чего нужно переделать окно в дверной проем + сделать пристрой в виде лестницы на земельном участке);
• одну копию протокола собрания нужно направить в ТСЖ или УК, а вторую приложить к документам для местной администрации

(поправки в положения ст. 46 ЖК РФ).

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Необходимо учесть, что голосование может вообще не понадобиться. Например, если собственник-сосед примыкающей к помещению жилплощади откажется давать согласие на перевод. Придется уговаривать его в индивидуальном порядке.

Новые многоэтажки возводят с учетом коммерческих потребностей. Первый и цокольный этаж отводят под офисы, магазины, фитнес-клубы и прочие заведения. Они изначально считаются нежилыми, о чем прямо заявлено в проектной документации. Такие объекты уже имеют отдельный вход и запасной выход. Согласие соседей не потребуется, надобности в ОСС также нет. Считается, если человек купил квартиру, примыкающую к нежилому помещению на первом этаже – значит он знает о рисках и неудобствах. Ничьи права в таком случае не ущемляются.

🔻 Ипотечную квартиру

Ипотечная квартира – это не свободное имущество. Недвижимость имеет обременение в виде залога. Держателем является кредитор (банк), а собственник квартиры выступает залогодателем.

Распоряжаться ипотечным жильем, в том числе переводить ее в нежилое помещение, можно только с согласия кредитора (п. 2 ст. 346 ГК РФ). Без этого переоформление невозможно. Логично, что банк вынесет отказ в переводе жилья в коммерческое помещение. Ведь по условиям, ипотечный договор прекращается в связи с изменением статуса объекта залога, т.е. ипотечной квартиры.

Даже если банк и даст согласие, в администрации города могут отказать. Основанием будет обременение на квартиру в виде залога. Заявителю придется решать вопрос в судебном порядке.

🔻 Частного дома

Предприниматель может открыть офис, магазин или студию на базе индивидуального частного дома. Но нужно помнить, что в расчет берется не только здание. Следует учитывать и назначение земельного участка. Скажем, если у вас земля под ИЖС – на ней можно строить лишь жилой дом и сопутствующие постройки. Открыть на территории магазин не удастся.

Один из вариантов – изменить целевое назначение части земельного участка. Для этого нужно собирать документы, писать заявление и обращаться в администрацию указанного района. Оттуда приходит ответ. Если изменить статус части земли, рядом с домом можно открывать заведение коммерческого типа. Жилой дом так и останется жилым (см. «Садовый дом — это жилое или нежилое помещение?«)

🔻 Части дома

Жилищное законодательство не разрешает использовать жилое помещение частично для проживания, частично для магазина/офиса/салона. Собственнику придется выбирать – либо жить в доме, либо открывать коммерческую точку.

Как вариант, выделить часть жилого дома в натуре, например – оборудовать часть строения под магазин или шиномонтаж (п. 2 ст. 252 ГК РФ). Однако тут действуют свои правила. Часть дома должна быть изолированной. Придется делать отдельный вход, раздельный выход и проводить коммуникации. В ситуации с частным домом это проще, чем с квартирой.  Обязательное условие – согласие остальных собственников домовладения. Также придется изменять целевое назначение земельного участка. Фактически, в таком случае, дом станет нежилым.

Рекомендуем также, как перевести квартиру в жилой дом — ничего сложного здесь нет, главное следовать инструкции.

🔻 Здания

Здание – это синоним слова «дом», архитектурное строение с жилыми или нежилыми помещениями. Здания оснащены инженерными коммуникациями: в них есть свет, вода, газоснабжение, отопление, канализация (ст. 2 ФЗ № 384 «Технический регламент»).

Если здание изначально нежилое, ИП может сразу открывать заведение. Оформлять техническую документацию на перевод не требуется. Если здание является, наоборот, жилым — процесс идентичен описанному выше.

На заметку: переделать частный дом в нежилое здание, и наоборот – можно, а вот с многоквартирным жилым зданием возникнут трудности. Если объект предусмотрен для жилья, в нем множество квартир и живут люди – о переводе в статус нежилого не может идти и речи. Исключение, когда собственник квартиры выкупит остальные помещения в доме – допускается перевод здания в нежилой фонд.

✅ Порядок перевода жилого помещения в нежилое

Если собственник планирует вывод из жилого фонда, нужно знать порядок действий и основания для перевода. Это актуально, учитывая разный характер процедуры в субъектах РФ. Например, в Москве придется обращаться в Департамент городского имущества (ДГИ), где-то в регионах работают Исполкомы в лице отделений архитектуры и градостроительства.

🔻 Пошаговая инструкция

Перевод в нежилое помещение осуществляется в заявительном порядке. Соискатель готовит документы, формирует проект, обращается в уполномоченный орган за разрешением.

Как перевести из жилого помещения в нежилой объект:

1. Определение возможностей: узнать, можно ли превратить квартиру в магазин, офис, склад, мастерскую.
2. Подготовка документов: заказ проекта переустройства и/или перепланировки, его изготовление.
3. Написать заявление в управляющий орган ТСЖ или в Управляющую компанию: что нужно заявителю – он сообщает о желании провести ОСС квартир (сам или через представителя). Далее, решают, на каком собрании выносить вопрос на повестку дня. Если грядет очередное заседание, то назначат на него, а если нет придется созывать внеочередное собрание.
4. Организация ОСС, голосование, подсчет голосов.
5. Направить документы в администрацию ТСЖ или в Управляющую компанию.
6. Запросы в надзорные органы: получение одобрений от Госпожнадзора, Санэпидемстанции, ЖЭУ, управления Архитектуры и др.
7. Передача документов в городскую администрацию: обычно с помощью многофункционального центра «Мои документы». Запрос в Москве поступает в орган, осуществляющий перевод – Департамент городского имущества (ДГИ). Заявку обрабатывают и готовят протокол.
8. Получить готовое решение.
9. Выполнить строительные работы в соответствии с планом, заказать техпаспорт с планом помещения. Специальная комиссия из экспертов проверит выполненные работы и выдаст акт приемки.
10. Зарегистрировать право собственности на нежилое помещение: протокол + акт приема, техпаспорт и прочие документы поступят в Росреестр по межведомственному взаимодействию. Заявителю останется забрать выписку из ЕГРН – документ, на основании которого объект переходит в собственность гражданина.

🔻 Необходимые документы

Важным этапом является подготовка пакета с документами. Их необходимо предоставить в МФЦ или орган местной администрации.

Вот список бумаг:

• паспорт заявителя (-ей);
• доверенность и документы на представителя – если от лица собственников действует один человек;
• заявление о переводе квартиры в нежилое помещение (см. ниже);
• документ-основание на жилье, например – договор купли-продажи недвижимости;
• документ о регистрации – свидетельство или выписка из ЕГРН;
• копия поэтажного плана дома (экспликация) – заказать в БТИ;
• техпаспорт помещения с техническим планом;
• выписка из поквартирной книги (справка ДЕЗ) – о том, что зарегистрированные в квартире лица сняты с учёта;
• акт-разрешение от МЧС, Роспотребнадзора и прочих служб города – о том, что квартира отвечает стандартам и безопасности для перевода в нежилой объект;
• техническое заключение дома от Управляющей компании;
• проект перепланировки жилого помещения – составляется лицензированной фирмой, входящей в состав СРО;
• копия протокола общего собрания собственников жилья;
• согласия соседей, чьи квартиры примыкают к искомому объекту (имеют общую стену) или находятся сверху/снизу – достаточно согласия в произвольной форме.

Скачать образец заявления о переводе жилого помещения в нежилой фонд

При переводе частного дома понадобится документ о праве собственности на земельный участок. Также нужно определить назначение территории.

Если в числе совладельцев есть дети, нужно подготовить разрешение от органа опеки. Выдадут его или откажут – зависит от родителей ребенка. Им предстоит выделить долю несовершеннолетнего в новой квартире (например, у бабушки и дедушки).

🔻 Сколько стоит?

Переоборудование квартиры в коммерческое помещение потребует серьезных затрат. Условно их можно разделить на три категории:

1. Цена проекта переустройства и/или перепланировки – формируется индивидуально, и может составить до 500 000 рублей за проект.
2. Оплата за справки и выписки:

• техпаспорт с техническим планом – от 1 500 рублей;
• расширенные выписки из ЕГРН – от 350 до 1 000 рублей;
• доверенности от нотариуса – от 1 000 рублей и выше.

3. Госпошлина за внесение изменений в Единый реестр недвижимости – 1 000 рублей.

Не считая ремонтных работ, сумма получится внушительной. Иногда она переваливает за отметку в 1 млн рублей.

🔻 Сроки

Говорить о точных сроках нельзя, но можно прикинуть, какое время займет большая часть перевода жилья.

Самый больший период приходится на рассмотрение заявки в местной администрации. Максимальный срок – 45 дней с момента подачи заявления о переводе (в силу п. 4 ст. 23 ЖК РФ). Прибавляем сюда 3 дня на отправку извещения гражданину о решении уполномоченного органа. Обычно процесс занимает не 48 дней, а 20-30 дней или чуть больше.

Изменения в ЕГРН вносятся в течение 20 дней. По итогам работы регистраторов соискатель получает выписку из Росреестра с обновленными данными на нежилое помещение. Ждать новую выписку придется от 3 до 8 дней.

✅ В каких случаях не допускается?

Можно готовить идеальный проект, собирать нужные документы, доверять оформление знающему человеку – и все равно получить отказ в переоформлении жилья. Почему следует отказ? Виной тому следующие обстоятельства:

• отсутствует согласие совладельцев квартиры, например – бабушка против смены статуса жилья на коммерческий объект;
• не согласен кто-то из соседей, чья квартира примыкает к жилому помещению (сбоку, сверху, снизу);
• отсутствует техническое заключение от УК или ЖЭК;
• отсутствуют разрешения от СЭС, МЧС, Жилнадзора и др.
• грубые ошибки в проекте переустройства жилого помещения;
• неполный комплект документов;
• нет входа и запасного выхода на задний двор;
• наличие ареста, залога (ипотеки) и прочих обременений;
• аварийный статус жилого дома – такие объекты попадают в региональный список на расселение и подлежат сносу, их перевод в другой статус запрещен на уровне законодательства;
• не все граждане сняты с регистрационного учета в квартире (выписаны);
• нижние этажи отведены под жилые помещения, например – в планах сделать офис на третьем этаже, но на 1 и 2 этаже живут люди;
• нецелевое назначение земельного участка – актуально для частных домов.

Перевод в нежилое помещение не допускается, если за собственником числится долг за ЖКУ. Однако это не причина для отказа. Ее можно и нужно обжаловать в судебном порядке.

✅ Последствия перевода

Вывод из жилого фонда предполагает, что недвижимость изменяет статус. Нужно знать не только о процедуре, но и о том, что будет после нее.

Итак, признание жилого помещения нежилым влечет следующие последствия:

• «ликвидация» квартиры и открытие офиса, магазина, склада, развлекательного заведения;
• выписка всех ранее проживавших людей – отныне нельзя будет зарегистрироваться в помещении;
• изменение коммунальных платежей и налога на недвижимость – чаще всего в сторону увеличения;
• запрос новых документов на «квартиру», их переоформление;
• сложности с обратной переделкой нежилого помещения в жилое.

Основная цель собственника – извлекать прибыль от использования нежилого помещения. Сразу после перевода ИП сможет сдать объект в аренду, обустроить офис, сделать торговую точку, открыть клуб или другое заведение.

А вы знали, что апартаменты тоже можно перевести в жилое помещение? Подробнее об этом читайте по ссылке.

✅ Судебная практика

Суды принимают немало обращений по поводу смены статуса жилья. Одним истцам отказали в переводе по техническим параметрам, другим – по административным, третьим – по юридическим. Суды смотрят, правомерен ли отказ. Если администрация выносит решение, должна быть причина – ее и анализируют с учетом судебной практики.

Перерегистрация жилья под офис или в нежилое здание на участке ИЖС – довольно трудоемкая задача. Предпринимателю нужно учесть массу тонкостей, нововведения в законе и технические нормы. Порой, на перевод уходит до полугода, бывает, что затраты достигают 1 млн рублей. Даже если вы уверены в своих силах, не лишним будет обратиться к юристам. Они подскажут, правильно ли вы действуете, есть ли риски, что учесть и к чему готовиться? Очень часто в таких делах возникают форс-мажоры: отказ соседа по квартире, сложности с опекой или расхождения в документах БТИ. Юрист поможет решить вопрос с переделкой в соответствии с новым порядком, ЖК РФ, СНИП, СанПиНом и прочими требованиями.

Смотрите видео, как правильно перевести из жилого помещения в нежилое — с учетом изменений порядка:

https://www.youtube.com/watch?v=X_xU479zOuU&t=45s