Нежилое помещение — определение по Жилищному кодексу

Существует жилая и нежилая недвижимость. Если с первым видом все понятно, то второе понятие до сих пор вызывает споры. Многие не знают, что считать нежилым помещением, а что таковым не является? Очень часто это создает проблемы. Особенно если человек покупает нежилой объект под бизнес, а потом выясняется, что площадь не приспособлена для коммерческой деятельности.

Что такое нежилое помещение, по каким признакам его отличить, для чего они годятся и можно ли оформить постоянную регистрацию? Все секреты мы раскрыли в данной статье.

✅ Что такое нежилое помещение?

Универсального понятия, которое бы раскрывало суть определения в законе по-прежнему нет. Достоверно известно, что жилое помещение – для постоянного проживания граждан, а нежилые – для иных целей. Что это за цели? Разберемся с ними на основе имеющихся определений в законодательстве.

🔻 По Жилищному кодексу

Законодатель не сообщает точного определения понятия. Судить о термине можно на основании косвенных упоминаний и признаков. Например, в Жилищном кодексе говорится о понятии жилого помещения – это обособленное место, пригодное для проживания людей.

Статья 16 ЖК РФ относит к жилью комнаты, квартиры и жилые дома, а также их части. Отсюда следует, что:

Нежилым помещением нельзя считать ни комнату, ни квартиру, ни жилой дом.

Вместе с тем в законе есть процедура смены статуса жилого помещения – перевод жилья в нежилые объекты (ст. 22 ЖК РФ). Поэтому можно сделать второй вывод:

Нежилым может считаться квартира или частный дом, выведенные из жилого фонда с целью предпринимательской или иной деятельности.

Определять понятие только по ЖК РФ, к счастью, не нужно. В законодательстве имеются и другие определения – более конкретные и точные, по всем признакам.

🔻 По законодательству

Итак, если собрать известные выдержки из законодательных актов, определения будут точнее.

Нежилое помещение…

– это объекты, отмеченные в качестве «нежилых» в проектной или технической документации (Постановление Правительства № 354 от 6 мая 2011 года).

– это объект недвижимости в составе зданий и иных сооружений (ФЗ № 218 «О государственной регистрации…» от 13.07.2015).

Такие объекты включают в себя здания, помещения и сооружения; могут располагаться как в жилом доме, так и представлять из себя отдельно стоящее здание под коммерцию (ст. 2 ФЗ № 384 «Техрегламент» от 30.12.2009).

Обобщив вышесказанное, можно сделать общий вывод:

Нежилое помещение – это встроенная или пристроенная часть жилого дома, которая предназначена для административной, общественной, коммерческой и иных видов деятельности человека. И, что важно, жить в нежилых помещениях на постоянной основе – запрещено. Объекты не оборудованы всеми удобствами, а если и оборудованы, то не входят в жилой фонд.

🔻 На практике

Нежилое помещение – это самостоятельный объект недвижимости, который входит в состав многоквартирного дома (МКД) или иных зданий (например, находится в частном доме). Границы такого объекта – пол, стены, потолок, отдельный вход, а иногда и запасной выход. Фактически это обособленный объект, не имеющий ничего общего с квартирами (в частности – входа).

Определить, является ли помещение нежилым – довольно просто. Нужно оценить его технические параметры и заглянуть в документацию.

✅ Является ли общее имущество в доме нежилым помещением?

Нередко жильцы МКД путают общедомовое имущество с нежилыми помещениями. Действительно, связь имеется, но также есть и отличия.

Общее имущество дома – это подъезд, лестницы, лифтовые шахты, чердаки, подвалы, колясочные, хозблоки и прочие помещения. Состав общедомового имущество определяется правилами в соответствии с письмом Минрегиона РФ № 29433-ВК/19 от 22.11.2012.

Да, в доме присутствуют нежилые помещения, но это в первую очередь места общего пользования. Чтобы попасть в здание, человек заходит в подъезд, чтобы попасть в нужную квартиру дома – поднимается по лестнице, а если квартира на верхних этажах МКД – использует лифт. Переделать лифт или лестницу в коммерческое помещение – никак нельзя. Нарушение цепочки создало бы неудобства для жильцов и гостей дома. За этим следует, что общее имущество в доме не является нежилым помещением — это места общего пользования.

Исключение: эксплуатация подвала в доме под технические службы Управляющей компании и ЖЭК. Скажем, в хозяйственном помещении может находиться сантехническая или инженерная служба. Основная цель – близость от места работы. Например, если в доме сломается лифт, протечет труба или исчезнет электричество – инженеры оперативно наладят их работу.

✅ Признаки нежилого помещения

Обособленные нежилые объекты можно легко отличить от других видов недвижимости. Для этого нужно изучить их признаки.

Итак, что отличает нежилое помещение:

1. Не предназначены для круглогодичного проживания людей.
2. Наличие изолированного входа (не связан со входом в подъезд дома).
3. Изолированность, капитальность помещения: границами сбоку выступают несущие стены, сверху – потолок, снизу – пол.
4. Отсутствует регистрация (прописка) граждан – в то же время, нежилое помещение может служить юридическим адресом фирмы.
5. Соответствие нормам СНиП, СанПиН, противопожарной безопасности, экологическим требованиям.
6. Статус недвижимости – «нежилое».

Указанные критерии обязательны, иначе помещение нельзя отнести к нежилым объектам.

✅ Разновидности нежилых объектов

Недвижимость используют в разных целях, в соответствии с задумкой собственника. Сейчас можно встретить объявления о сдаче нежилых объектов в аренду под бизнес.

Под какие цели можно использовать нежилое помещение:

• Торговля

Первый этаж жилых домов задействуют под различные магазины (Пятерочка, Магнит, оптовые сети).

• Административные

Офисы, агентства недвижимости, филиалы компаний. Многие стараются не арендовать отдельные здания, а переводить квартиры в коммерческие помещения. Готовое жилое помещение используется как нежилое помещение – да, вариант затратный, но гораздо выгоднее для бизнеса.

• Развлекательные

Места для отдыха и развлечений: бары, кафе, рестораны, пиццерии, караоке. Основное условие – не мешать жильцам многоквартирного дома. Если будут поступать жалобы от соседей, собственнику могут грозить неприятности.

• Универсальные

Не привязаны к одному конкретному виду деятельности. Нежилые помещения универсального типа можно оборудовать под офис, салон красоты, аптеку, почтовое отделение, частный детский садик и т.д.

• Складские

Нежилое помещение можно превратить в склад готовой продукции. Неважно, канцтоваров, продуктов питания или текстиля. Главное не создавать угрозу проживающим в доме людям. Например, точно нельзя организовать склад токсичных веществ или боеприпасов. Открыть питомник для животных также не получится.

✅ Требования к помещениям нежилого типа

Развитый район и проходимость возле МКД побуждают открывать торговые точки/офисы/кафе и прочие заведения прямо в доме. Зачастую под эти цели оборудуют одну или несколько квартир. Задача владельца – соблюдать требования к нежилым помещениям. Во многом они совпадают с признаками (см. выше). Но если квартира еще числится жилой, и ее нужно перевести в коммерческий объект – вопрос актуальный.

Каким требованиям отвечают нежилые помещения:

1. Изолированный вход, отдельно от подъездов в жилом доме.
2. Запасной выход из помещения – если площадь офиса или магазина от 100 м².
3. Объекты выше – также не приспособлены для проживания граждан.
4. Никто не проживает, не имеет постоянной регистрации.
5. Объект вписывается в архитектурный облик жилого здания.
6. Отсутствуют притязания третьих лиц, аресты и залоги.
7. Задействуется все помещение целиком – переоборудовать часть квартиры под офис, а остальное оставить под проживание не удастся.

Разумеется, собственник должен соблюдать санитарно-эпидемиологические, противопожарные и экологические требования. За их соответствием ГОСТ следят контролирующие органы – Роспотребнадзор, Госпожнадзор, отдел Архитектуры и строительства, УК и БТИ.

✅ Можно ли прописаться в нежилом помещении?

Требования к жилым помещениям отмечены в санитарно-эпидемиологических стандартах. Обладатели жилья не имеют проблем с регистрацией по месту проживания. Если объект нежилого типа, возникают проблемы.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Российские законы не допускают временную или постоянную регистрацию в нежилых помещениях. Основная причина в несоответствии объекта требованиям к жилью.

За нарушения миграционного законодательства следуют штрафы – в силу ст. 6.4 КоАП РФ. Физическим лицам придется заплатить от 500 до 1 000 рублей, а организациям – от 10 000 до 20 000 рублей.

Если у лица не будет прописки в паспорте, ему грозит штраф от 2 000 до 3 000 рублей. Лучше всего оформить регистрацию в квартире, а не искать обходные пути с нежилыми помещениями. Санкции могут быть суровыми!

Итак, юридическая практика предполагает правоотношения с коммерческими помещениями: продажу, аренду, залог, обмен. Однако в Жилищном кодексе РФ нет определения понятию. Задействуются иные нормативные акты. Исходя из их содержания термин «нежилое помещение» можно трактовать наверняка. Такие площади не приспособлены для проживания/регистрации людей, а служат исключительно для коммерческих, административных и хозяйственных нужд. Общедомовые помещения не входят в число нежилых.

Пробелы в законодательстве создают проблемы для владельцев нежилых помещений. Многие не знают, пригоден ли их объект для ведения коммерческой деятельности. Частой проблемой становятся конфликты с соседями и жильцами дома. А все потому, что затронуто общедомовое имущество, имеются споры по виду деятельности, требованиям к нежилому помещению, аренде и использованию земельного участка. Во всех случаях нужно грамотно решать вопрос. Для этих целей есть консультации юристов. Если вам нужна правовая поддержка, ответ на вопрос или полноценное сопровождение сделки – пишите в чат или звоните по телефонам. Обязательно поможем!