Переселение из аварийного жилья

Срок службы жилья ограничен. Износ технических конструкций, разрушение несущих стен, проблемы с электричеством, газоснабжением и водой могут привести к проблеме аварийности дома. Такие ситуации не остаются без государственной поддержки – людей переселяют в другие районы, а непригодное жилье подвергается сносу. Согласно официальной статистике, с 2002 и после 2019 года расселено порядка 16,36 млн кв. метров, а новое жилье получили 1,06 млн человек.

Однако аварийные дома появляются из года в год. Многие люди слышали о Программе переселения из непригодных жилых объектов, но не знают, каков порядок и условия процесса? Давайте разберем основные этапы механизма расселения аварийных домов в РФ и регионах страны.

✅ Необходимые условия для расселения

Прежде чем расселять аварийные дома, нужно зафиксировать факт опасного состояния объекта недвижимости. Общий регламент прописан в нормах ФЗ № 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21 июля 2007 года, а также в статьях ЖК РФ и региональных программах.

Ответственный за переселение граждан из аварийного жилья орган – государственная корпорация Фонд содействия реформированию ЖКХ. Основная задача – найти непригодное жилье, составить список аварийных объектов и определить порядок расселения домов в регионах.

Условия выполнения Программы по переселению из аварийного жилья:

1. Выделение средств из федерального и региональных бюджетов – в скором будущем планируется переложить основные затраты на муниципальные объединения.
2. Аварийность дома устанавливают эксперты по ходатайству межведомственной комиссии.
3. Допускаются плановая и внеплановая проверка объекта недвижимости – в рамках Программы реформирования ЖКХ или по заявлению жильцов старого дома.
4. Соблюдение принципа «метр в метр» – взамен старой аварийной жилплощади предоставляются квартиры со схожим метражом или чуть большим метражом. Разницу в стоимости фиксируют в отчете: если жилье собственника было дороже, государство доплатит за переселение, а если новое жилье дороже – разницу в цене покрывает уже гражданин.
5. Переселение в объекты того же района или населенного пункта, например – в пределах Санкт-Петербурга, а не в Саратове или Казани.
6. Задействование маневренного (резервного) жилищного фонда – временная мера, которая позволяет переждать поиск подходящего жилья.
7. Возможность выбора: новое жилье или деньги за выкуп аварийного.
8. Учёт жилой нормы – не менее 18 кв. метров на одного человека (в зависимости от региона проживания).
9. Возможность обжаловать выбор властей – если граждан не устраивает предоставленная жилплощадь, они могут подать иск о переселении в более подходящий жилой объект.
10. Принудительное расселение домов – аналогичным правом подачи иска обладают и власти, в том случае, если жильцы отказываются покидать аварийный дом.
11. Жильцы коммуналок расселяются в отдельные квартиры.
12. Граждан, снимающих жилье по договору социального найма, переселяют в муниципальные объекты – старый договор расторгают; по прибытию на место наниматель вновь заключает договор соцнайма с администрацией района.

Аварийное жилье имеет отличие от ветхого и пригодного для проживания людей. В частности, износ такого жилья составляет свыше 70%. Жить в доме опасно для здоровья граждан. Восстановить аварийный дом практически невозможно, поэтому в большинстве случаев он подлежит немедленному сносу. Зачастую на его месте строят новый дом, а переселенные жильцы могут заселиться в готовый объект. Сейчас активно практикуется социальная ипотека для переселяемых заемщиков – льготная ставка составляет порядка 5-6% годовых.

✅ Порядок и правила переселения из ветхого и аварийного жилья

Итак, как расселяют ветхое и аварийное жилье? Во-первых, далеко не все жильцы непригодной жилплощади получают возможность переехать в новый дом или получить компенсацию. Если граждане не входят в одну из перечисленных ниже категорий – процедура их не коснется.

По правилам, в переселении из аварийного дома участвуют:

• собственники приватизированных квартир и члены их семьи – на основании правоутверждающих документов и выписки из домовой книги;
• наниматель и члены его семьи – живущие в квартире на основании договора социального найма с муниципалитетом.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Заметим, что переселение может коснуться не всех жильцов дома. Если объект признан аварийным не полностью, а лишь частично, расселяют непригодный для проживания блок здания. Например, жильцов 5 и 4 этажей в пятиэтажном жилом доме. Остальные граждане сохраняют право на проживание в своих квартирах. По крайней мере до того, пока срок службы дома не подойдет к окончанию.

Подробности вы можете узнать в статье «Выселение граждан из жилых помещений«.

🔻 Пошаговая инструкция

Порядок переселения из аварийного жилья состоит из двух этапов: работа экспертной группы и непосредственное выделение новой жилплощади. Этапы не зависят друг от друга. Однако до тех пор, пока специалисты не составят акт об «аварийном статусе» жилого объекта, люди не переедут в новые квартиры.

Как происходит переселение из аварийного дома в 2024 году:

1. Определить, что дом нуждается в ремонте или сносе – предварительный этап.
2. Написать заявление в адрес межведомственной комиссии города или района, например – в Санэпидемстанцию, Инспекцию при Генеральном управлении МЧС России, – в том случае, если дом не числится в списке Программы по расселению.
3. Осмотр дома, выявление нарушений, составление акта проверки с рекомендацией к дальнейшим действиям. Обращаем внимание, что расселению подлежат только аварийные дома. Ветхое жилье остается – жильцы могут рассчитывать на капитальный ремонт и временное расселение до его окончания (ст. 95 ЖК РФ).
4. Рассылка уведомлений в адрес жильцов сносимого строения – сроки не позднее, чем за год до начала строительных работ.
5. Предъявить документы в отдел по расселению местной администрации.
6. Ожидать итогового решения.
7. Переселение во временное жилье или переезд в новый дом по направлению от муниципалитета. Нужно учесть, что очередь до переселения может дойти не сразу. Многие жильцы ждут подходящий вариант не один год. Администрация обязана предоставить временное пристанище, например – одно из общежитий района.
8. Оформление права собственности на новую жилплощадь в ФКП «Росреестра».

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Расселение происходит в рамках конкретного населенного пункта. Зачастую жилья не хватает. Одни семьи могут переселить в новостройки, другие – в дома на вторичном рынке жилья. Третьи будут ожидать своей очереди в жилищном резерве муниципалитета. Допускается также переезд в другой населенный пункт – если жильцов устраивает такой вариант. Стоимость переезда компенсируют из регионального бюджета. Обычно выделяют грузовую машину чтобы перевезти личные вещи, технику и мебель – одним заходом.

Рекомендуем также почитать «Как признать нежилое здание аварийным«: что положено собственнику (арендатору), как добиться решения в свою пользу и т.д.

🔻 Какие документы нужны?

Обращение в межведомственную комиссию потребует сбора следующих документов – цель переселение из аварийного дома в благоустроенную жилплощадь:

• заявления о включении семьи в Программу по переселению из аварийных квартир – по числу переселяющихся;
• правовые документы на квартиру или дом – о праве собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН) и о праве получения, например – дарственная на квартиру;
• технический план аварийного дома/квартиры, кадастровая документация;
• справка из ЖЭК о количестве проживающих в квартире;
• заключения о проведении осмотра;
• копии паспортов;
• копии договора соц найма – при переселении из муниципального аварийного жилья.

Также могут понадобиться и другие документы – в зависимости от требований местных властей и региональных стандартов. Например, коллективная жалоба или разрешение от органов опеки.

🔻 Образец заявления (запроса) о признании дома аварийным

Скачать образец заявления о признании жилого дома аварийным

🔻 Образец акта приема-передачи квартиры в новостройке

Скачать образец передаточного акта квартиры в новостройке при переселении из аварийного жилья

🔻 Сроки и стоимость переселения

Одна из особенностей расселения из непригодных для проживания домов – это расплывчатость сроков (см. «Через какой срок должны расселить аварийное жилье«). Сказать, когда точно жильцы получат квартиру в новостройке нельзя. Зачастую свободного жилья попросту нет или оно на стадии строительства.

В целом, сроки могут быть следующими:

• рассмотрение жалобы от жильцов – от 14 до 30 дней, но если есть риск обрушения, затягивать не станут;
• работа аттестованных экспертов, составление акта – от 5 дней;
• приём и регистрация заявлений о предоставлении нового жилья – от 5 рабочих дней;
• ожидание очереди на переселение – ситуационно.

Согласно правилам, новое жилье должны предоставить в течение 15 дней после удовлетворения запроса жильцов. Что до практики, то здесь присутствуют задержки. Многие семьи вынуждены ютиться в жилых помещениях маневренного фонда или домах социального обслуживания граждан РФ. Рассчитывать на удобства и достаточную площадь таких помещений не приходится.

Граждане, включенные в Программу по переселению, несут расходы в связи с переездом и оформлением права собственности на новое жилье. Обращение в Росреестр обойдется в 2 000 рублей – госпошлина за утверждение права собственности на дом или квартиру.

*/ — Если жилье оформляется в долевое владение, госпошлина делится на всех содольщиков, например – на четверых в сумме по 500 рублей на человека. Электронная подача документов через Госуслуги или сайт Росреестра обойдется дешевле на 30% – уже в 1 400 рублей.

✅ Куда расселяют из аварийного дома?

Федеральная программа затрагивает все регионы нашей страны. Однако в каждом субъекте РФ свои правила и жилищные нормативы. Сколько вариантов жилья предложат собственникам и нанимателям – сказать сложно. Но основные моменты мы все же выделим.

Итак, какую площадь дают при расселении из аварийного дома:

• одинокому человеку без семьи и детей – от 33 кв. метра (однокомнатная квартира);
• семье из двух человек – по 21 кв. метр на человека или в общей сложности 42 кв. метра (двухкомнатная квартира);
• семье из трех и более человек – от 54 кв. метров или 18 кв. метров на члена семьи (трехкомнатная).

Как выделяется квартира с учетом жилой площади? Максимальная площадь на одного человека не должна превышать минимальный показатель более чем в 2 раза. Просторную жилплощадь получают учёные, лица, имеющие награды, пенсионеры, а также тяжелобольные люди и их попечители и т.д.

Что получают те, кто откажется от переселения из аварийного дома? Вторая разновидность помощи от государства – денежная компенсация. Причем выкупают старое жилье в сносимом доме. Разумеется, цена будет очень низкой – далеко не всех это устраивает.

✅ Права собственника квартиры

Законодательство четко определяет, что могут и чего не могут владельцы жилых помещений. Основные положения содержатся в ст. 288 ГК и ст. 30 ЖК РФ.

Собственники имеют следующие права:

1. Выбирать район для проживания – переселение происходит в том же населенном пункте, где находится аварийное жилье.
2. Требовать возведения нового дома на месте сносимого строения.
3. Рассчитывать на жилье большей площади, например – семьям с детьми. Правда, для этого нужно указать, что граждане действительно нуждаются в расширении жилого пространства. Государство часто идет навстречу и позволяет переселиться в более широкую жилплощадь.
4. Получать денежную компенсацию за снос аварийного дома – оценку проводят независимые эксперты по рыночным показателям. Деньги перечисляют на банковский счет собственника.
5. Подавать иск с требованием выделения другого жилья, например – если предоставленное не отвечает техническим характеристикам, меньше учётной нормы на человека, находится в неудобном районе с неразвитой инфраструктурой, плохая экология и т.д.

Очень часто приходится судиться с властями. Причины могут крыться в нарушении условий переселения из аварийных домов.

✅ Можно ли отказаться от переселения – чем это грозит?

Расселение из аварийных зданий не проходит без конфликтов с жильцами. Случается, что семьи не хотят съезжать из непригодной для проживания квартиры. Одних удерживает район, другие переживают из-за получения худшего жилья, третьи спорят по поводу оценки своей квартиры.

Что грозит за отказ переселяться из аварийного дома? Обычно власти предлагают варианты с новым жильем. Далее, если граждане продолжают упираться, местные власти подают иск о принудительном выселении из аварийного жилья. Практически во всех случаях суд встает на сторону муниципалитета. Собственников аварийного дома обязывают покинуть ветхое строение, в том числе с помощью судебных приставов. Взамен жильцам предоставляют новую квартиру (ст. 85 ЖК РФ).

Если конфликт из-за стоимости жилья, в суд может подать уже собственник. Например, когда власти занижают рыночную цену выкупаемого объекта. Один из вариантов – заказать независимую экспертизу у частных оценщиков. Составленный инженером акт нужно приложить к иску для рассмотрения судом. Если окажется, что стоимость аварийной квартиры выше, чем предлагают власти, суд обяжет выплатить собственнику указанную в отчёте сумму.

✅ Судебная практика

Сторонами конфликта выступают переселенцы из аварийного жилья и представители местной администрации. Судебные решения выносят на основе предоставленных сведений. Закон ставит превыше всего жизнь и здоровье граждан. Поэтому, если имеются риски обрушения дома, жильцов попросят освободить квартиры в принудительном порядке.

Переселение из аварийного жилья – актуальная и пока не до конца решенная проблема в России. Несмотря на нормы законодательства в жизни случаются сбои. Зачастую люди не получают равноценное жилье или вынуждены соглашаться с мизерной компенсацией от властей. Разобраться со всеми тонкостями в одиночку нереально.

Если вы попали в сложную ситуацию, обратитесь к нашим юристам. Они подскажут, как получить новое жилье вместо аварийного, что для этого нужно, а чего следует избегать? Юристы разъяснят, что делать, если застройщик не выполняет своих обязательств, а администрация затягивает с переселением. Консультация – бесплатная и круглосуточная!

Кто и когда сможет рассчитывать на переселение из аварийного жилья – смотрите видео:

https://www.youtube.com/watch?v=RGxvuTSvR-I