Как перевести жилое помещение в нежилое

С чего начать перевод

Общий порядок можно разделить на шесть действий.

1. Проверьте, допускается ли перевод

   Убедитесь, что помещение соответствует требованиям закона. По актуальной выписке Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) проверьте права на объект и зарегистрированные ограничения. При необходимости выясните, нет ли прав других лиц, не отражённых в реестре.

2. Определите, какие работы понадобятся

   Для помещения в МКД проверьте возможность отдельного входа и необходимые решения собственников. Для отдельного дома — допустимость будущего использования с учётом земельного участка. До строительных работ выясните, какие разрешения требуются.

3. Подготовьте документы

   Соберите обязательные для вашей ситуации согласия и закажите проект, если он нужен. Часть предусмотренных законом документов муниципальный орган может получить самостоятельно через межведомственный запрос.

4. Подайте заявление

   Обратитесь в уполномоченный муниципальный орган или через МФЦ, если такой способ доступен. Получите расписку о приёме документов, затем решение о переводе либо об отказе.

5. Выполните необходимые работы

   Для помещения в МКД соблюдайте согласованный проект и предусмотренный порядок завершения работ. При перепланировке понадобится технический план — документ с характеристиками объекта для кадастрового учёта. Для реконструкции отдельного дома действует свой градостроительный порядок.

6. Проверьте сведения ЕГРН

   Получение положительного решения ещё не означает, что перевод завершён. В реестре должно появиться новое назначение объекта. Для отдельного дома также важно, чтобы его использование соответствовало земельному режиму.

Начинать стоит с проверки возможности перевода. Это позволит не заказывать проект и не собирать согласия для объекта, который по закону нельзя сделать нежилым.

Когда жилое помещение нельзя перевести в нежилое

Статья 22 ЖК РФ устанавливает общие ограничения. Перевод не допускается, если:

• вы хотите перевести только часть жилого помещения, а не самостоятельный объект;
• собственник или другой гражданин продолжает использовать помещение как место постоянного проживания;
• право собственности на помещение обременено правами других лиц;
• попасть в будущий нежилой объект можно только через помещения, обеспечивающие доступ к жилой части дома, а устроить другой вход технически невозможно.

После перевода проход в нежилое помещение через помещения, которые обеспечивают доступ к жилью, должен быть исключён (ст. 22 ЖК РФ).

Есть и специальные запреты: нельзя переводить в нежилое помещение жильё в наёмном доме социального использования, а также жилое помещение для осуществления религиозной деятельности.

Если в помещении кто-то зарегистрирован или проживает

Закон запрещает перевод, когда собственник или другой гражданин использует помещение как место постоянного проживания.

Это не совсем то же самое, что бытовое требование «все должны выписаться». Регистрационные сведения могут иметь значение при рассмотрении конкретной ситуации, но они не заменяют условие, установленное статьёй 22 ЖК РФ. Проверять нужно именно постоянное проживание.

Если помещение находится в ипотеке или есть другие права на него

Проверьте актуальную выписку ЕГРН и документ, на основании которого зарегистрировано ограничение.

Например, ипотека — это обременение права собственности. Даже если банк согласен на перевод, такое согласие само по себе не прекращает ипотеку. Для погашения регистрационной записи предусмотрен отдельный порядок (ст. 11, ст. 25 Закона об ипотеке).

При этом отсутствие записи в ЕГРН не гарантирует, что прав других людей нет. Некоторые ранее возникшие права или права, возникающие непосредственно в силу закона, действуют и без регистрации (ст. 69 Закона № 218-ФЗ).

Если вам известно о договоре, судебном решении или другом основании, по которому человек имеет права на помещение, сначала выясните, сохраняются ли эти права и препятствуют ли они переводу. Постоянное проживание другого человека — отдельное основание, по которому перевод не допускается.

Если у помещения пока нет отдельного входа

Отсутствие готовой двери ещё не означает, что перевод невозможен. Важно, можно ли технически организовать самостоятельный доступ, который не проходит через помещения, обеспечивающие доступ к жилью.

Но способ устройства входа нужно определить заранее. Новый проём, лестница или крыльцо могут затронуть наружную стену, несущие конструкции, земельный участок либо другое общее имущество. От этого зависят проект и дополнительные согласования.

Какие требования действуют для квартиры в МКД

Помимо общих условий, для квартиры в многоквартирном доме есть специальное правило об этаже. Также потребуется разобраться с отдельным входом и согласиями собственников.

На каком этаже может находиться квартира

Квартиру можно перевести в нежилое помещение, если выполняется одно из двух условий:

• она находится на 1-м этаже;
• она расположена выше 1-го этажа, но непосредственно под ней нет жилого помещения.

Это правило относится именно к квартире в МКД. Его нельзя автоматически переносить на другие виды жилых помещений или на отдельно стоящий дом.

Как будущий вход влияет на согласования

До проведения собрания собственников нужно понять, как будет устроен доступ в будущее нежилое помещение.

Возможны разные ситуации:

• отдельная дверь уже есть, и изменять общее имущество не требуется;
• предстоит устроить новый проём в наружной стене;
• для входа необходимы крыльцо или лестница;
• потребуется использовать часть придомовой территории;
• работы будут затрагивать несущие конструкции.

Юридические последствия этих решений различаются. В зависимости от проекта речь может идти о переустройстве, перепланировке либо реконструкции — изменении параметров здания или определённых работах с несущими конструкциями.

Отдельно выясните, затрагивается ли общее имущество дома и изменится ли его состав или размер. Это важно для определения необходимых согласий.

Какие согласия нужны для перевода помещения в МКД

Для перевода жилого помещения в нежилое действуют три самостоятельных требования. Решение общего собрания собственников, письменные согласия владельцев примыкающих помещений и согласие всех собственников при определённых изменениях общего имущества нельзя заменить одним общим «согласием соседей».

Решение общего собрания собственников

Вопрос о согласии на перевод жилого помещения в нежилое относится к компетенции общего собрания собственников (ОСС) многоквартирного дома (п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Здесь важно различать кворум и количество голосов за решение. Кворум определяет, достаточно ли голосов представлено на собрании, чтобы оно могло принимать решения. А необходимое большинство показывает, сколько голосов должно быть подано непосредственно за перевод.

Эти правила предусмотрены ч. 3 ст. 45 ЖК РФ и ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ.

Голоса рассчитываются с учётом долей собственников в общем имуществе. Поэтому считать количество пришедших людей или квартир неправильно.

Утверждение «за перевод должны проголосовать 2/3 жильцов» тоже неточно. Доля 2/3 используется при определении кворума в установленных случаях, но это не универсальное число голосов, необходимых для принятия решения.

Письменное согласие собственников примыкающих помещений

Даже положительного решения ОСС недостаточно. Отдельно требуется письменное согласие каждого собственника помещений, которые:

• имеют общую стену с переводимым помещением;
• расположены непосредственно над ним;
• расположены непосредственно под ним.

Учитываются именно собственники, а не люди, которые фактически живут по соседству. Если примыкающая квартира принадлежит двум людям, согласие должен дать каждый из них.

Согласие оформляется письменно в произвольной форме. В нём необходимо указать предусмотренные законом сведения о собственнике либо организации, самом помещении и праве собственности (ч. 2.2 ст. 23 ЖК РФ).

Решение ОСС не заменяет индивидуальные согласия. Если хотя бы один собственник примыкающего помещения отказывается согласовать перевод, большинство голосов остальных собственников дома не может заменить его согласие.

Увеличить

Заполненный образец

В заполненном образце собственница квартиры № 14 даёт согласие на перевод соседней квартиры № 15 в нежилое помещение. Указаны её паспортные сведения, адрес и номер собственного помещения, договор, на основании которого возникло право собственности, запись ЕГРН, адрес переводимой квартиры, дата и подпись. Образец показывает, как отдельно обозначить помещение собственника и объект, перевод которого он согласовывает.

Скачать DOCXWord · 38 КБ

Шаблон для заполнения

СОГЛАСИЕ

на перевод жилого помещения в нежилое

Я, [фамилия, имя, отчество полностью],

паспорт: серия [Серия паспорта] № [Номер паспорта], выдан [кем и когда],

являюсь собственником помещения № [Номер принадлежащего помещения],

расположенного по адресу: [адрес],

на основании [наименование и реквизиты документа о праве собственности].

Настоящим даю согласие на перевод жилого помещения —

квартиры (помещения) № [Номер переводимого помещения] по адресу:

[полный адрес переводимого помещения]

из жилого помещения в нежилое помещение.

Дата: [Дата согласия]

Подпись: [Подпись] / [ФИО]

Это индивидуальное согласие собственника-физического лица примыкающего помещения. Оно не заменяет решение ОСС, согласие всех собственников при соответствующих работах с общим имуществом или остальной пакет для перевода.

Примыкание установите по плану: общая стена, помещение непосредственно сверху или снизу. При нескольких собственниках примыкающего помещения нужно согласие каждого; большинство соседей не заменяет отказавшего владельца.

Проверьте сведения, предусмотренные частью 2.2 статьи 23 ЖК РФ, документ о праве и местный канал подачи. Данные людей, помещений, документов и связи с адресами в файле учебные; укажите фактические сведения.

Пример не предназначен автоматически для собственника-организации и не доказывает допустимость перевода, отдельного входа или работ. Окончание перевода и изменение назначения в ЕГРН — отдельные этапы статьи.

Согласие собственника примыкающего помещения на перевод квартиры в нежилое помещение

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Когда требуется согласие всех собственников дома

Верховный Суд отдельно рассмотрел устройство самостоятельного входа с использованием наружной стены и придомовой территории, когда реконструкция уменьшает общее имущество (п. 27 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44).

Поэтому до сбора согласий нужно определить, какие именно конструкции и участки территории затронет проект. Из одной фразы «сделаем отдельный вход» нельзя установить, требуется ли согласие всех собственников.

Как перевести в нежилое отдельно стоящий жилой дом

Отдельно стоящий жилой дом тоже можно перевести в нежилой. Жилой дом относится к жилым помещениям (ст. 16 ЖК РФ), поэтому к нему применяются правила перевода из статей 22–24 ЖК РФ.

Но требования, предусмотренные именно для квартиры и помещений в МКД, здесь не действуют. Для отдельного дома не нужно:

• проводить ОСС собственников многоквартирного дома;
• применять квартирное правило о 1-м этаже и жилом помещении непосредственно снизу;
• собирать предусмотренные для МКД согласия собственников помещений сверху, снизу и за общей стеной.

Вместо этого необходимо уделить особое внимание земельному участку. Например, если вы собираетесь сделать из дома самостоятельный магазин, недостаточно изменить назначение здания на нежилое. Нужно проверить, допускает ли земельный режим размещение и использование такого магазина.

Что проверить по дому и земельному участку

Начните с актуальных сведений ЕГРН. Проверьте по дому и участку:

• кто является правообладателем;
• есть ли зарегистрированные обременения;
• какое назначение указано для здания;
• к какой категории земель относится участок;
• какие виды разрешённого использования (ВРИ) внесены в реестр;
• какие ограничения участка известны.

Эти характеристики относятся к сведениям ЕГРН (ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ).

Разрешённое использование здания должно соответствовать ВРИ земельного участка (ст. 14.1 ЗК РФ).

После проверки ЕГРН переходите к правилам землепользования и застройки муниципалитета. Именно они помогут определить, допускается ли предполагаемая деятельность на выбранном участке.

Как проверить ПЗЗ и выбрать подходящий ВРИ

Найдите действующие правила землепользования и застройки (ПЗЗ) на официальном сайте муниципалитета.

По карте определите территориальную зону участка. Затем изучите её градостроительный регламент — правила, которые устанавливают допустимое использование земли, условия застройки и ограничения (ст. 30 ГрК РФ).

Определите конкретную будущую функцию здания и посмотрите, к какому виду использования она относится.

У каждой ситуации есть дополнительные условия.

Если нужная функция относится к основному ВРИ. С 01.03.2026 выбор видов разрешённого использования регулируется статьями 14.1–14.4 ЗК РФ. Если подходящий основной вид допускается применимым регламентом и специальных ограничений нет, правообладатель в общем случае может выбрать его без отдельного разрешения. Затем соответствующие сведения вносятся в ЕГРН. Если нужный основной ВРИ уже указан в реестре, выбирать его повторно не требуется (ст. 14.4 ЗК РФ).

Отдельная проверка нужна для государственного или муниципального участка, переданного в аренду либо безвозмездное пользование. В такой ситуации сначала изучите договор и специальные ограничения статьи 14.4 ЗК РФ, включая предусмотренные исключения. Свободный выбор любого подходящего ВРИ нельзя считать автоматически доступным.

Если функция указана только как вспомогательная. Такой вид применяется дополнительно к основному, а не самостоятельно. Например, если коммерческая функция предусмотрена исключительно как вспомогательная, этого недостаточно для открытия отдельного магазина (п. 2 ст. 14.3 ЗК РФ).

Если ВРИ условно разрешённый. Прежде чем обращаться за разрешением, проверьте, есть ли у вас право на такое обращение. Процедура может включать общественные обсуждения или публичные слушания, рассмотрение комиссией и решение местной администрации. В предусмотренных законом случаях повторные обсуждения не требуются.

Для арендатора участка возможность пройти этот путь не возникает автоматически: необходимо учитывать специальные ограничения (ст. 39 ГрК РФ, п. 5 ст. 14.4 ЗК РФ).

Если нужная функция отсутствует в допустимых видах. Одного перевода дома в нежилое здание недостаточно. Возможность изменения ПЗЗ придётся рассматривать отдельно, причём гарантии такого изменения нет.

Есть также правило о продолжении ранее законно сложившегося использования при изменении ПЗЗ. Оно относится к уже существующей ситуации и действует при установленных условиях. Начинать новую коммерческую деятельность, которую земельный режим не допускает, на этом основании нельзя (п. 3 ст. 14.3 ЗК РФ).

Если дом потребуется реконструировать

Помимо ЕГРН и ПЗЗ, проверьте градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В нём отражаются, в частности, разрешённое использование, предельные параметры строительства и реконструкции и ограничения (ст. 57.3 ГрК РФ).

До подготовки документов на перевод определите, какие строительные изменения нужны и по какому порядку их можно выполнить. Само решение о переводе не заменяет необходимые градостроительные разрешения.

Какие документы нужны для перевода

Перечень документов установлен статьёй 23 ЖК РФ. Часть документов нужна только для определённых объектов или при конкретных работах.

Для перевода предусмотрены:

1. Заявление о переводе жилого помещения в нежилое.
2. Правоустанавливающие документы на объект.
3. План переводимого помещения с техническим описанием, а для жилого помещения — технический паспорт.
4. Поэтажный план дома.
5. Проект переустройства или перепланировки, если для использования помещения требуются такие работы.
6. Для помещения в МКД — протокол ОСС, содержащий решение о согласии на перевод.
7. Для помещения в МКД — письменные согласия каждого собственника всех примыкающих помещений (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

Этот перечень не означает, что все семь документов в любой ситуации нужно приносить самостоятельно.

Какие документы орган может запросить сам

Заявитель вправе не представлять самостоятельно:

• план переводимого помещения с техническим описанием;
• технический паспорт жилого помещения;
• поэтажный план дома;
• правоустанавливающие документы, если право на объект зарегистрировано в ЕГРН.

Необходимые сведения уполномоченный орган получает через межведомственное взаимодействие (ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ).

Поэтому не стоит заранее заказывать технический паспорт только из предположения, что без него заявление не примут.

При подаче могут также проверить личность заявителя и полномочия представителя. Эти требования зависят от способа подачи, и их нужно отличать от федерального перечня документов, необходимых для самого перевода.

Если переводится отдельно стоящее здание, техническую часть комплекта следует сопоставить с местным административным регламентом с учётом особенностей здания. Однако муниципалитет не вправе произвольно расширять федеральный перечень документов.

При приёме заявления вам должны выдать расписку. В ней указывают полученные документы, дату их получения и сведения о документах, которые будут запрашиваться межведомственно (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Что делать после положительного решения

Дальнейший порядок зависит от того, нужны ли строительные работы и какой объект переводится.

Если работы не требуются

Когда для перевода не нужны переустройство, перепланировка или другие соответствующие работы, решение уполномоченного органа служит основанием для изменения сведений ЕГРН.

Сам перевод считается завершённым со дня внесения в ЕГРН нового назначения объекта, а не со дня получения решения (ч. 7 ст. 23 ЖК РФ).

Для отдельно стоящего дома нужно убедиться не только в том, что в ЕГРН указано нежилое назначение здания, но и в том, что его фактическое использование соответствует ВРИ и ограничениям земельного участка.

Если помещение в МКД нужно переустроить или перепланировать

Положительное решение позволяет выполнить предусмотренные им работы по согласованному проекту. После их завершения необходимо пройти предусмотренную законом процедуру.

1. Направьте уведомление о завершении работ в орган, который принимал решение о переводе.
2. Если проводилась перепланировка, приложите технический план.
3. В предусмотренной законом ситуации передайте сведения об уплате применимой госпошлины.
4. Дождитесь утверждения акта приёмочной комиссии.

На утверждение акта отводится не более 30 дней со дня получения уведомления (ч. 8–9 ст. 23 ЖК РФ).

Дальнейшие действия с ЕГРН зависят от того, что изменилось после работ. Например, может потребоваться внести новые границы, площадь и назначение существующего помещения либо провести кадастровый учёт и регистрацию прав на образованные помещения.

После перепланировки помещения в МКД уполномоченный орган в предусмотренном законом порядке направляет в Росреестр необходимые документы, в том числе акт и технический план. Для соответствующей межведомственной передачи после утверждения акта установлен срок не более 5 рабочих дней (ч. 1.10–1.11 ст. 19 Федерального закона № 218-ФЗ).

Если перепланировки не было, документы также передаются межведомственно по правилам Федерального закона № 218-ФЗ. Однако указанный срок из части 1.10 статьи 19 нельзя автоматически применять к любой ситуации без перепланировки (п. 5–5.1 ч. 1 ст. 32 Федерального закона № 218-ФЗ).

Поэтому отдельное обращение каждого собственника в Росреестр не является обязательным этапом во всех случаях. После завершения процедуры получите актуальную выписку ЕГРН и проверьте назначение объекта.

Если новое назначение не появилось, сначала уточните в уполномоченном органе, переданы ли необходимые документы и что препятствует кадастровому учёту или изменению реестровых сведений.

Если отдельно стоящий дом нужно реконструировать

Реконструкцию отдельного дома нельзя завершать по умолчанию тем же порядком, который установлен для переустройства или перепланировки помещения в МКД.

Необходимо пройти применимую градостроительную процедуру, оформить её завершение, а затем обеспечить внесение изменённых характеристик здания в ЕГРН.

Точная последовательность зависит от проекта. Поэтому до строительных работ выясните в компетентном муниципальном органе:

• относятся ли запланированные изменения к реконструкции;
• требуется ли разрешение на строительство или действует предусмотренное законом исключение;
• какие документы и действия необходимы для завершения реконструкции и оформления изменённого здания.

Решение о переводе и необходимое градостроительное основание для реконструкции существуют независимо друг от друга. Получение одного документа не заменяет другой.

Сколько стоит перевод жилого помещения в нежилое

Единой цены перевода нет. Расходы зависят от того, какие действия нужны именно для вашего объекта: изменение назначения в ЕГРН, кадастровый учёт, проектирование, перепланировка, реконструкция или земельные процедуры.

Само рассмотрение заявления относится к государственной или муниципальной услуге и по общему правилу бесплатно. Исключения возможны, если они предусмотрены законом или принятым на его основании актом. Действующий местный регламент следует проверить отдельно (ст. 8 Федерального закона № 210-ФЗ).

Но бесплатность рассмотрения заявления не означает, что не придётся оплачивать проект, технический план, кадастровые действия и строительные работы.

Какие госпошлины могут понадобиться

Размер платежа зависит от того, какое реестровое действие проводится.

Ставки установлены ст. 333.33 НК РФ.

Различие между межведомственным изменением назначения и кадастровым учётом рассмотрено в письме Росреестра от 30.10.2024 № 13-01060/24. Применение пошлины после перепланировки, в том числе при направлении заявления органом, разъяснено в ответе 2 Росреестра по итогам совещания 12.02.2025. Вопрос выбора нового основного ВРИ рассмотрен в письме Росреестра от 15.04.2026 № 14-4104-ЛЛ/26.

Расходы при условно разрешённом ВРИ

Если будущая деятельность требует получения разрешения на условно разрешённый вид использования участка, могут возникнуть расходы на общественные обсуждения или публичные слушания.

Когда они необходимы, организацию и проведение оплачивает заинтересованное лицо. Единой федеральной суммы нет. В предусмотренных законом случаях повторные обсуждения или слушания не проводятся (ч. 10–11 ст. 39 ГрК РФ).

Сколько стоят технический план и строительные работы

Для проектирования и строительства надёжный сопоставимый диапазон по проведённой проверке не установлен. Причина в том, что готовый отдельный вход, устройство нового проёма, перепланировка помещения и реконструкция здания требуют разных работ.

Поэтому запрашивать смету стоит после выбора технического решения. В зависимости от ситуации отдельно рассчитайте:

• стоимость проекта;
• технический план и необходимое обследование;
• строительные работы;
• применимые пошлины;
• действия с земельным участком.

Технический паспорт не нужно автоматически включать в обязательный бюджет: в предусмотренных законом случаях необходимые сведения орган получает межведомственно.

Что проверить до первых расходов