Как подарить долю квартиры несовершеннолетнему ребёнку

Что проверить перед оформлением дарения

Прежде чем собирать документы и записываться к нотариусу, нужно разобраться в обстоятельствах сделки:

1. Возраст и дееспособность ребёнка. От этого зависит, будет ли он подписывать договор самостоятельно или от его имени выступит законный представитель.
2. Кто дарит долю. Если даритель — родитель ребёнка, нужно отдельно определить, кто будет действовать на стороне получателя подарка.
3. Кому и на каком основании принадлежит доля. Даже если в ЕГРН указан только даритель, недвижимость может относиться к совместному имуществу супругов.
4. Есть ли ограничения. При ипотеке может понадобиться согласие банка, а арест или запрет регистрации способен помешать оформлению.
5. Родство между дарителем и ребёнком. От него могут зависеть льготы по нотариальному тарифу и освобождение от НДФЛ.

Не каждое из этих обстоятельств означает, что понадобится дополнительное согласие. Например, при настоящем дарении своей доли разрешение других собственников квартиры не требуется. А вот супруг дарителя или залогодержатель могут участвовать в согласовании сделки по другим основаниям.

Кто подписывает договор дарения за ребёнка

Порядок подписания зависит от возраста ребёнка. Если несовершеннолетний уже приобрёл полную дееспособность, для него действует отдельное правило.

Если ребёнку ещё нет 14 лет, он не может самостоятельно подписать договор о принятии в дар недвижимости. Закон позволяет малолетним совершать некоторые сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, но только если для них не нужны нотариальное удостоверение или государственная регистрация. При дарении недвижимости эти условия не выполняются (п. 2 ст. 28 ГК РФ).

С 14 до 18 лет ребёнок подписывает договор сам, но ему требуется письменное согласие законного представителя. Закон допускает и последующее письменное одобрение сделки. Однако при нотариальном оформлении лучше заранее согласовать, кто будет участвовать и какие согласия нужно представить (п. 1 ст. 26 ГК РФ).

Когда несовершеннолетний может подписать договор самостоятельно

По общему правилу полная дееспособность наступает в 18 лет. Но в некоторых случаях ребёнок приобретает её раньше.

Первый случай — законное вступление в брак до совершеннолетия. После развода полная дееспособность сохраняется. Если же брак признают недействительным, суд может определить момент, с которого несовершеннолетний утрачивает этот статус.

Второй случай — эмансипация. Так называется объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным. Она возможна с 16 лет, если подросток работает по трудовому договору либо с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью.

При согласии обоих родителей, усыновителей или попечителя решение об эмансипации принимает орган опеки. Если необходимого согласия нет, вопрос решает суд. При этом сама по себе работа по трудовому договору ещё не делает подростка полностью дееспособным.

Если ребёнок приобрёл полную дееспособность до 18 лет, он может действовать самостоятельно. Основание этого статуса нужно подтвердить нотариусу документами (ст. 21, ст. 27 ГК РФ).

Если долю ребёнку дарит его родитель

Когда дарителем выступает один из родителей, нужно заранее определить, кто будет участвовать в договоре на стороне ребёнка. Здесь имеет значение не только возраст несовершеннолетнего, но и семейная ситуация.

Если у ребёнка двое родителей и один из них дарит долю, не нужно автоматически считать, что подарок обязательно должен принимать второй родитель. Но и предполагать, что его согласия всегда достаточно, тоже неправильно.

Сообщите нотариусу, кто является дарителем, сколько лет ребёнку и кто из родителей предполагает участвовать в договоре. С учётом этих обстоятельств нотариус определит подходящий состав участников.

Родители обычно представляют интересы детей без специальной доверенности. Но если орган опеки установит противоречие между интересами родителя и ребёнка, этот родитель не вправе представлять ребёнка. В таком случае орган опеки должен назначить представителя (ст. 64 СК РФ).

Какую долю можно подарить и что указать в договоре

Дарение — безвозмездная сделка. Это означает, что ребёнок получает долю без обязанности что-либо передать дарителю взамен.

Если по договорённости ребёнок или действующий за него человек должен заплатить деньги, передать другое имущество либо принять встречную имущественную обязанность, такая сделка не считается обычным дарением. Её содержание определяется реальными условиями, а не названием договора (ст. 572 ГК РФ).

В договоре дарения нужно точно определить:

• дарителя и ребёнка, которому передаётся доля;
• квартиру, в которой находится доля;
• размер передаваемой доли.

Если вы хотите подарить не всю принадлежащую вам долю, а только её часть, отдельно согласуйте с нотариусом точный размер передаваемой части и возможность такого отчуждения.

Например, недостаточно просто определить, сколько квадратных метров соответствует желаемой доле. Нотариусу нужно проверить, допустима ли передача именно выбранной части доли в вашей ситуации.

Какие согласия и разрешения нужны для дарения

При дарении доли ребёнку часто возникают вопросы об опеке, других собственниках квартиры, супруге дарителя и банке. Но у каждого согласия своё основание, поэтому разбирать их нужно отдельно.

Нужно ли разрешение органов опеки

Если ребёнок только получает новую долю в подарок и при этом не теряет уже принадлежащее ему имущество или права, предварительное разрешение органа опеки не требуется.

Разрешение связано прежде всего с распоряжением имуществом, которое уже принадлежит ребёнку, и другими действиями, способными уменьшить его имущество. Например, это может быть продажа, обмен, залог или отказ от принадлежащих ребёнку прав (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Закона об опеке и попечительстве).

После регистрации подаренная доля будет принадлежать самому ребёнку. Родители не приобретают право собственности на неё из-за того, что представляют ребёнка или управляют его имуществом (пп. 3–4 ст. 60 СК РФ).

Нужно ли согласие других собственников квартиры

Если вы безвозмездно дарите принадлежащую вам долю, согласие остальных участников долевой собственности получать не нужно. Предварительно предлагать им купить эту долю тоже не требуется.

Преимущественное право покупки действует при продаже доли и предусмотренных законом возмездных способах её отчуждения. К настоящему дарению это правило не относится (ст. 246, ст. 250 ГК РФ).

Но если под видом подарка фактически передаются деньги, другое имущество или предусматривается встречная имущественная обязанность, одно название «договор дарения» не превращает такую сделку в безвозмездную (ст. 572 ГК РФ).

Когда требуется согласие супруга дарителя

Согласие супруга зависит от того, является ли доля общим или личным имуществом дарителя.

Если недвижимость приобретена в браке за общие средства, она по общему правилу относится к совместному имуществу супругов. Неважно, что собственником в ЕГРН указан только один из них. Для нотариальной сделки по распоряжению такой недвижимостью требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 34 СК РФ, п. 3 ст. 35 СК РФ).

Если доля принадлежала дарителю до брака либо была получена в дар или по наследству, она по общему правилу является его личным имуществом. Само наличие брака ещё не означает, что для её дарения нужно согласие супруга (ст. 36 СК РФ).

Поэтому одной выписки ЕГРН с именем собственника недостаточно, чтобы определить необходимость согласия. Покажите нотариусу документ, на основании которого вы приобрели долю, и объясните обстоятельства её приобретения.

Какие документы нужны для дарения доли ребёнку

Единого обязательного комплекта документов для всех случаев нет. Часть бумаг потребуется практически при любой сделке, а остальные зависят от возраста ребёнка, семейного положения дарителя, наличия ипотеки и других обстоятельств.

Основные документы

Подготовьте:

• Документы, удостоверяющие личности взрослых участников сделки.
• Свидетельство о рождении ребёнка.
• Паспорт ребёнка, если ему исполнилось 14 лет.
• Документы или сведения о полномочиях законного представителя, если они не подтверждаются обычными документами о родстве.
• Сведения о квартире, размере передаваемой доли и праве собственности дарителя.
• Документ, на основании которого даритель приобрёл долю, если он необходим для проверки сделки или имущественного режима.

Дополнительные документы по ситуации

В зависимости от обстоятельств нотариусу могут понадобиться:

• Письменное согласие законного представителя. Если ребёнку от 14 до 18 лет и он не обладает полной дееспособностью.
• Подтверждение полной дееспособности. Если несовершеннолетний приобрёл её до 18 лет и будет действовать самостоятельно.
• Нотариальное согласие супруга. Если передаваемая доля относится к общему имуществу супругов.
• Согласие залогодержателя. Если оно требуется по условиям ипотеки.
• Документы о родстве. Если они нужны для применения налоговой или нотариальной льготы.
• Документы об опеке или попечительстве. Если ребёнка представляет опекун или попечитель.
• Доверенность. Если участник сделки действует через представителя.

Не нужно заранее собирать все документы, которые встречаются в старых перечнях для сделок с недвижимостью. Например, кадастровый паспорт, документы БТИ, справка о составе семьи, разрешение опеки или самостоятельно заказанная свежая выписка ЕГРН не требуются каждому дарителю без исключения.

Нотариус сам проверяет необходимые государственные сведения. Но это не означает, что он никогда не попросит предоставить дополнительные подтверждающие документы (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).

Поэтому сначала определите обстоятельства своей сделки, а затем попросите выбранного нотариуса назвать точный комплект документов. Так вы не потратите время и деньги на бумаги, которые могут не понадобиться.

Как оформить дарение доли квартиры ребёнку

Оформление можно разделить на семь последовательных этапов: от определения участников до проверки зарегистрированного права ребёнка.

1. Определите участников сделки

   Выясните возраст и дееспособность ребёнка, а затем определите, кто должен подписывать договор на его стороне.

   Если даритель — родитель ребёнка, заранее сообщите нотариусу, кто из родителей предполагает участвовать в оформлении. Это особенно важно, когда родитель одновременно выступает дарителем и законным представителем несовершеннолетнего.

2. Проверьте право на долю и ограничения

   Уточните, какая доля принадлежит дарителю, на каком основании он её приобрёл и относится ли она к общему имуществу супругов.

   Также проверьте ипотеку, аресты, запреты регистрации и другие ограничения. Если планируете подарить только часть своей доли, определите вместе с нотариусом точный размер передаваемой части и допустимость её отчуждения.

3. Соберите документы

   Начните с основного комплекта. Затем добавьте только те согласия и подтверждения, которые необходимы в вашей ситуации: из-за возраста ребёнка, семейного режима имущества, ипотеки, представительства или льгот.

   Окончательный перечень согласуйте с нотариусом.

4. Обратитесь к нотариусу

   Договор дарения доли квартиры нужно удостоверить у нотариуса, который работает в одном из нотариальных округов субъекта РФ, где находится квартира.

   При этом обращаться строго к нотариусу того же города или района, где расположена недвижимость, не требуется. Можно выбрать подходящего нотариуса в пределах соответствующего субъекта РФ (ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).

5. Удостоверьте договор дарения

   Нотариус проверит участников, право дарителя, ограничения и содержание сделки.

   Перед подписанием убедитесь, что в договоре правильно указаны даритель, ребёнок, квартира и точный размер передаваемой доли. В договоре не должно быть встречных имущественных обязанностей, которые противоречат безвозмездному характеру дарения.

6. Передайте документы на государственную регистрацию

   Если стороны не возражают, нотариус после удостоверения договора по общему правилу сам направляет заявление и документы на регистрацию в Росреестр в электронной форме.

   Он должен сделать это незамедлительно, не позднее окончания рабочего дня, либо в срок, который стороны установили в договоре (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).

   Однако есть исключения. Например, нотариус не направляет заявление, если в ЕГРН внесена отметка о невозможности регистрации без личного участия собственника, а договор от имени дарителя подписывает представитель по доверенности.

   Если электронная отправка невозможна по причинам, за которые нотариус не отвечает, предусмотрена подача документов на бумаге не позднее 2 рабочих дней со дня удостоверения договора либо по истечении согласованного сторонами срока.

   Поэтому, если в оформлении участвует представитель или вам известно об отметке в ЕГРН о регистрации только при личном участии, заранее выясните у нотариуса, кто и каким способом будет подавать документы.

7. Проверьте регистрацию права ребёнка в ЕГРН

   Срок государственной регистрации зависит от того, каким способом документы поступили на регистрацию.

   Для нотариально удостоверенной сделки предусмотрены следующие сроки:

   • 3 рабочих дня — с даты поступления документов непосредственно в орган регистрации;
   • 1 рабочий день, следующий за днём поступления документов, — при электронной подаче;
   • 5 рабочих дней — с даты приёма документов МФЦ.

   Это сроки регистрации после поступления документов, а не всей процедуры от первого обращения к нотариусу (пп. 9–10 ч. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации недвижимости).

   Если регистрацию приостановят или потребуются дополнительные документы, сроки и дальнейшие действия будут зависеть от возникшей ситуации. Ориентируйтесь на уведомление регистратора и согласуйте устранение препятствий с нотариусом.

   Оформление закончено, когда право ребёнка зарегистрировано и выписка ЕГРН подтверждает, что ему принадлежит именно подаренная доля (ст. 28 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Сколько стоит подарить долю квартиры ребёнку

Стоимость оформления зависит от цены передаваемой доли, региона, где работает нотариус, и применимых льгот. Поэтому назвать одну сумму для всех случаев нельзя.

Расходы нужно разделять: нотариальный тариф оплачивается за удостоверение договора, а государственная пошлина — за регистрацию права.

Нотариальный тариф

У частного нотариуса действует единый нотариальный тариф. Он состоит из федеральной и региональной составляющих. Это части одного тарифа, а не два самостоятельных обязательных нотариальных платежа (ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате).

Для обязательного нотариального удостоверения договора, предмет которого подлежит оценке, федеральная составляющая составляет 0,5% стоимости, принятой для расчёта, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽ (подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Если ребёнку дарят долю, для расчёта используют стоимость именно передаваемой доли, а не всей квартиры. То, что подарок безвозмездный, не означает нулевую стоимость для нотариального тарифа.

Как определяется стоимость подаренной доли

Для расчёта можно использовать подтверждённую рыночную, кадастровую или иную предусмотренную законом стоимость. Нотариус не вправе навязывать один конкретный способ оценки.

Если вы представили несколько надлежащих документов с разными оценками, используется наименьшая. При этом стоимость, указанная сторонами в договоре для расчёта, не может быть ниже стоимости, установленной предусмотренными законом документами (подп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ).

Стоимость квартиры или доли может подтверждаться оценщиком, организацией, которая вправе проводить оценку, либо уполномоченным органом или организацией по учёту недвижимости по месту её нахождения.

Прежде чем заказывать платную оценку, уточните у нотариуса, какой документ подойдёт для подтверждения стоимости именно подаренной доли. Платная оценка нужна не в каждом случае (подп. 8 п. 1 ст. 333.25 НК РФ).

Есть ли льготы для родственников

При дарении недвижимости между супругами, родителями и детьми, включая усыновителей и усыновлённых, дедушками или бабушками и внуками, а также полнородными и неполнородными братьями и сёстрами федеральная составляющая платы за удостоверение договора уменьшается на 50% (п. 19 ст. 333.38 НК РФ).

Эта льгота относится именно к федеральной составляющей. Размер региональной составляющей и возможные льготы по ней нужно уточнять у нотариуса в соответствующем субъекте РФ.

Госпошлина за регистрацию права ребёнка

Государственная пошлина за регистрацию права оплачивается отдельно и в нотариальный тариф не входит.

Для обычной регистрации доли физического лица по применимому общему правилу размер пошлины зависит от кадастровой стоимости соответствующей части недвижимости:

Если пошлина рассчитывается по процентной ставке, применяется предусмотренное законом округление до полных 100 ₽ в меньшую сторону (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Важно, что для дарения доли рассматривается соответствующая часть кадастровой стоимости, а не автоматически стоимость всей квартиры.

Это общее правило для указанной ситуации. Если к объекту недвижимости или заявителю применяется специальное основание либо льгота, размер пошлины может отличаться.

Чтобы определить расходы, сначала уточните стоимость подаренной доли и регион оформления. Затем попросите нотариуса рассчитать единый нотариальный тариф с учётом льгот и отдельно проверить госпошлину за регистрацию.

Нужно ли ребёнку платить налог при дарении доли

Сам по себе несовершеннолетний возраст не освобождает от НДФЛ. Налоговые последствия зависят прежде всего от того, кем даритель приходится ребёнку.

Доход от подаренной недвижимости освобождается от НДФЛ, если даритель и получатель подарка входят в установленный законом круг членов семьи или близких родственников (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

К нему относятся:

• родители и дети, включая усыновителей и усыновлённых;
• дедушки, бабушки и внуки;
• полнородные и неполнородные братья и сёстры;
• супруги — как отдельная категория, входящая в предусмотренный законом круг членов семьи и близких родственников.

Но не всякое родство, которое в обычной жизни считают близким, даёт право на освобождение. Если даритель относится к более дальним родственникам, нельзя автоматически считать подарок необлагаемым.

Если даритель не входит в освобождённый круг, у ребёнка может возникнуть обязанность по НДФЛ. Для подаренной доли налоговую базу определяют исходя из соответствующей части кадастровой стоимости объекта по правилам п. 6 ст. 214.10 НК РФ.

Налоговые обязанности несовершеннолетнего реализуются с участием его законного представителя. Конкретные ставки, необходимость подачи декларации и сроки уплаты нужно определять отдельно с учётом обстоятельств получателя подарка.

Что изменится после дарения доли ребёнку

После государственной регистрации подаренная доля становится собственностью ребёнка. Родители могут представлять его интересы и управлять имуществом в предусмотренных законом пределах, но не приобретают право собственности на эту долю.

Поэтому ещё до дарения стоит учитывать, что дальнейшее распоряжение недвижимостью будет регулироваться другими правилами.

Если позднее потребуется продать, обменять или заложить долю ребёнка, нужно будет отдельно проверить требования к такой сделке, в том числе необходимость предварительного разрешения органа опеки. При этом само разрешение опеки не означает, что любая сделка с детской недвижимостью становится допустимой: сохраняются предусмотренные законом ограничения и запреты.

Отдельная ситуация — когда долю нужно выделить ребёнку не в качестве добровольного подарка, а для исполнения существующей обязанности, например в связи с использованием материнского капитала. Правила обязательного выделения долей нельзя автоматически подменять правилами добровольного дарения.