Как приобрести государственный или муниципальный земельный участок в собственность

Как понять, какой порядок вам подходит

Начните с того, что уже можете подтвердить документами: право собственности на здание, аренду участка или конкретную льготу. Если таких оснований нет, учитывайте цель приобретения земли. Для граждан, которым нужен участок под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство или садоводство, предусмотрена отдельная процедура.

Что проверить перед подачей заявления

Даже если у вас есть подходящее основание для приобретения земли, нужно проверить сам участок. Он может не подходить для планируемого использования или иметь ограничения, препятствующие оформлению собственности.

Сведения об участке

Выясните:

• кадастровый номер, если участок уже образован;
• местоположение и границы;
• категорию земель;
• вид разрешённого использования.

Эти сведения помогут понять, о какой именно территории идёт речь и соответствует ли её назначение вашей цели.

Права других лиц и ограничения

Проверьте, есть ли у участка другие правообладатели, находится ли земля в аренде и установлены ли ограничения её использования. Отдельно выясните, не попадает ли территория в зону с особыми условиями использования.

Отсутствие зарегистрированного права частного лица не означает, что земля ничья или свободна для продажи.

Возможность использовать землю

Если вы планируете строительство, проверьте, разрешено ли оно на выбранном участке. Важно также выяснить, есть ли подъезд и соответствует ли территория тому использованию, ради которого вы хотите её приобрести.

Публичные карты помогают найти и предварительно оценить участок, но не заменяют проверку документов и его правового статуса.

Как купить землю на аукционе

Если специального основания для приобретения участка без торгов нет, основной способ покупки — участие в аукционе. Продажа государственной и муниципальной земли обычно проводится именно так (ст. 39.3 ЗК РФ).

Информацию о выставленных на продажу участках можно найти на официальном сайте ГИС Торги.

Как проходит покупка

1. Найдите извещение о продаже участка

   Из него должно быть понятно, какая земля выставлена на торги и на каких условиях.

2. Изучите участок и правила аукциона

   Проверьте кадастровый номер, площадь, местоположение, категорию земель, разрешённое использование и ограничения.

   Отдельно обратите внимание на начальную цену, условия участия, срок подачи заявок и размер задатка.

3. Подайте заявку

   Подайте её в порядке, предусмотренном извещением.

4. Внесите задаток, если он предусмотрен

   Необходимость внесения задатка определяется условиями торгов.

5. Примите участие в аукционе
6. Если победите, заключите договор купли-продажи

   Договор заключают в установленном порядке.

7. Зарегистрируйте право собственности

   После приобретения участка зарегистрируйте право в ЕГРН.

Победа в аукционе и заключение договора ещё не означают, что земля стала вашей собственностью. Право возникает после государственной регистрации в ЕГРН.

В каких случаях можно купить землю без торгов

Покупка государственного или муниципального участка без аукциона возможна только по конкретному основанию, предусмотренному законом (ст. 39.3 ЗК РФ).

Например, для собственника здания может применяться статья 39.20 Земельного кодекса РФ, а для гражданина, который хочет получить участок под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство в населённом пункте или садоводство, — процедура статьи 39.18.

Это разные основания, и выбирать между ними нужно по обстоятельствам вашей ситуации, а не по тому, какой порядок кажется удобнее.

Прежде чем обращаться за покупкой без торгов, убедитесь, что:

• выбранный участок подходит под соответствующее основание;
• у вас есть право воспользоваться этим порядком;
• земля может быть предоставлена именно в собственность.

В заявлении нужно указать применимое основание и связать его с вашей ситуацией, целью приобретения и подтверждающими документами.

Если на участке находится ваш дом или другое здание

Если на государственной или муниципальной земле находится принадлежащий вам объект недвижимости, участок под ним в предусмотренных законом случаях можно получить без торгов (ст. 39.20 ЗК РФ).

Перед обращением проверьте, зарегистрировано ли ваше право на здание, относится ли объект к недвижимости и кому он принадлежит. Также нужно выяснить, допускается ли предоставление соответствующего участка в собственность.

Если у здания несколько собственников или помещения в нём принадлежат разным людям, один из них не всегда может оформить весь участок исключительно на себя. Права остальных собственников тоже имеют значение.

Отдельно нужно оценивать ситуацию с незавершённым строительством. Такой объект нельзя автоматически приравнивать к готовому зданию и рассчитывать на тот же порядок приобретения земли.

Начните с получения сведений о недвижимости и участке. Затем обратитесь в орган, который распоряжается землёй, с заявлением о её предоставлении по соответствующему основанию.

Как получить участок для ИЖС, ЛПХ или садоводства

Для граждан предусмотрена специальная процедура предоставления отдельных государственных и муниципальных участков без торгов. Она применяется, когда земля нужна:

• для индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
• для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населённого пункта;
• для садоводства для собственных нужд.

Этот порядок предусмотрен статьёй 39.18 ЗК РФ.

Но соответствующая цель использования сама по себе не гарантирует получение выбранного участка. В процедуре предусмотрено извещение, после которого другие граждане могут заявить о намерении участвовать в его приобретении.

Сначала проверьте участок

Уточните, где находится земля, образован ли участок и установлены ли его границы. Если он уже существует как объект недвижимости, проверьте разрешённое использование, права других лиц и ограничения.

Эти сведения нужны не только для оценки участка. От них зависит, можно ли сразу переходить к предоставлению земли или сначала потребуется её образование либо уточнение границ.

Подайте заявление в уполномоченный орган

Распоряжаться государственной или муниципальной землёй вправе орган, которому предоставлены соответствующие полномочия. Это не обязательно администрация по месту расположения участка (ст. 39.2 ЗК РФ).

Если вы пока не знаете, куда обращаться, направьте запрос, в котором:

• укажите адрес или схему расположения интересующей территории;
• объясните, для какой цели хотите получить участок;
• попросите определить орган, уполномоченный распоряжаться землёй;
• уточните возможность предоставления участка и применимое основание.

Когда подаёте заявление именно о предоставлении земли, указывайте желаемое право — собственность. Это важно, поскольку предусмотренная законом процедура может привести не только к продаже, но и к предоставлению участка в аренду.

Дождитесь публикации извещения

Если обращение подпадает под статью 39.18 ЗК РФ, уполномоченный орган размещает извещение о возможном предоставлении участка.

После публикации другие граждане могут в течение 30 дней со дня размещения извещения на официальном сайте подать заявления о намерении участвовать в приобретении земли.

Дальнейший порядок зависит от того, появились ли другие заинтересованные лица.

Важно учитывать ещё два обстоятельства.

Во-первых, указанные 30 и 10 дней относятся к определённым действиям после публикации извещения. Это не общий срок оформления участка в собственность до появления записи в ЕГРН.

Во-вторых, статья 39.18 применяется не ко всем случаям предоставления земли без торгов. В пункте 8 предусмотрены исключения, в том числе отдельные льготные случаи, предоставление участков под принадлежащими заявителям зданиями и некоторые ситуации, связанные с членами садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ). Для них нужно проверять соответствующие самостоятельные основания.

Что делать после решения органа

Публикация извещения и принятие решения — действия уполномоченного органа. Дальнейшие обязанности заявителя зависят от полученного документа.

Если участок подготовлен к предоставлению, проверьте направленный договор и убедитесь, что он касается покупки, а не аренды.

Если вы получили предварительное согласование, организуйте необходимые кадастровые работы, а затем подайте заявление о предоставлении участка. При этом учитывайте, что предварительное согласование позволяет продолжить подготовку земли по выбранному основанию, но ещё не делает заявителя собственником.

Кадастровый учёт тоже не означает приобретения собственности. При таком учёте сведения об участке вносятся в ЕГРН, а регистрацию права проводят отдельно.

Что делать, если участок ещё не сформирован

Иногда интересующая территория существует только как выбранное на карте место: у неё ещё нет установленных границ и кадастрового номера.

Такую землю может потребоваться сначала оформить как отдельный объект недвижимости. Но образование участка — не самостоятельный способ приобрести его в собственность.

Прежде всего определите основание получения земли: предусмотрена ли в вашей ситуации процедура без торгов или потребуется аукцион. Не стоит начинать кадастровые работы, не выяснив этого.

Если для вашего случая подходит процедура предоставления без торгов, в зависимости от состояния участка могут потребоваться следующие действия:

1. Подготовить схему расположения участка.
2. Обратиться за предварительным согласованием.
3. Провести кадастровые работы.
4. Поставить участок на кадастровый учёт.
5. Подать заявление о его предоставлении.

Порядок подготовки предусмотрен, в частности, статьёй 39.14 ЗК РФ и статьёй 39.15 ЗК РФ.

Не все перечисленные действия нужны в каждой ситуации. Их состав зависит от состояния земли и применимого основания предоставления.

Когда участок можно получить бесплатно

Бесплатное предоставление государственной или муниципальной земли возможно только при наличии специального права. Такие основания предусмотрены, в частности, статьёй 39.5 ЗК РФ и статьёй 39.19 ЗК РФ.

Условия могут зависеть от нескольких обстоятельств:

• к какой категории относится заявитель;
• в каком регионе находится участок;
• какие требования установлены конкретной программой;
• для какого использования предоставляется земля.

Перед обращением проверьте, есть ли у вас соответствующее право, какими документами его нужно подтвердить и какие требования действуют в вашем регионе.

Даже подтверждённая льгота не означает, что человек вправе бесплатно получить любой понравившийся участок.

Не путайте бесплатное предоставление в собственность с безвозмездным пользованием землёй. Во втором случае человеку разрешают пользоваться участком на определённом правовом основании, но собственником он не становится.

Какие документы подготовить

Единого перечня документов для всех способов приобретения публичной земли нет. Состав пакета зависит от основания обращения и состояния участка.

Обычно требуются:

• Заявление.
• Документы, удостоверяющие личность.
• Документы, подтверждающие право на предоставление земли по специальному основанию, если оно необходимо.
• Документы на недвижимость, если вы обращаетесь за участком под своим зданием.

Часть сведений уполномоченный орган может получить самостоятельно через межведомственное взаимодействие. Поэтому не нужно заранее собирать все документы, которые теоретически могут понадобиться.

Отдельные работы и документы потребуются, если участок предстоит образовать, его границы нужно уточнить или в кадастре отсутствуют необходимые сведения.

Начинайте подготовку пакета после определения основания и порядка предоставления земли. Так вы сможете выяснить, какие документы действительно нужны для вашего обращения.

В какой орган обращаться

Заявление подают в орган, уполномоченный распоряжаться конкретным государственным или муниципальным участком. Его полномочия зависят от принадлежности земли, разграничения публичной собственности и установленного распределения полномочий (ст. 39.2 ЗК РФ).

Поэтому не следует автоматически считать, что любой участок можно оформить через администрацию населённого пункта, где он находится.

Если компетентный орган неизвестен, начните с запроса. Укажите адрес или схему расположения земли, цель приобретения и попросите сообщить, кто вправе ею распоряжаться, допускается ли предоставление в собственность и какое основание применимо.

После получения этой информации можно подготовить обращение по соответствующей процедуре.

Увеличить

Запрос о распорядителе публичной земли и допустимом порядке приобретения

В DOCX — заполненный учебный пример: Запрос о распорядителе публичной земли и допустимом порядке приобретения. Ниже — бланк для самостоятельного заполнения. Бланк для самостоятельного заполнения. Запрос нужен до заявления о предоставлении земли, когда распорядитель и применимый порядок ещё не установлены. Он не создаёт право на землю, не заменяет схему/кадастровые документы и не требует обязательно продать участок. Укажите реально идентифицируемую территорию и цель; если границы/номер неизвестны, приложите понятную схему и сообщите об этой неопределённости. Полученный ответ надо сопоставить с фактической принадлежностью земли.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Бланк для самостоятельного заполнения

В [Наименование адресата]
От [ФИО заявителя]
Адрес для ответа: [Адрес для ответа]
Электронная почта: [Электронная почта для ответа]

ЗАПРОС
о компетентном органе и порядке приобретения земли

Меня интересует приобретение в собственность территории: [Описание расположения территории по приложенной схеме]. Её расположение обозначено на прилагаемой схеме. Цель приобретения: [Конкретная цель приобретения земли]. Компетентный распорядитель и применимое основание предоставления мне неизвестны.

Прошу сообщить:
1. Кому принадлежит указанная земля и какой орган вправе ею распоряжаться.
2. Допускается ли её предоставление в собственность для указанной цели и какие установленные ограничения препятствуют этому.
3. Какое основание и процедура могут применяться при описанных обстоятельствах: торги, предоставление без торгов либо предварительное согласование.
4. Где опубликованы применимый порядок, форма обращения и перечень необходимых документов.

Прошу указать документы и правовые основания ответа. Настоящий запрос не является заявлением о предоставлении участка или утверждении схемы и не содержит требования продать землю вне применимой процедуры.

Приложение: схема расположения интересующей территории с обозначением ориентиров.

Дата подписания: [Дата подписания]

Заявитель: [Подпись заявителя] / [ФИО заявителя]

Запрос о распорядителе публичной земли и допустимом порядке приобретения

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

По каким причинам могут отказать и что делать

Отказ в предоставлении участка может быть связан как с отсутствием права у заявителя, так и с обстоятельствами, касающимися самой земли. Основания зависят от процедуры, по которой вы обращаетесь (ст. 39.16 ЗК РФ).

В частности, причиной могут стать:

• отсутствие подходящего основания для предоставления земли;
• невозможность передать выбранный участок;
• наличие прав других лиц;
• отсутствие необходимого документального подтверждения;
• невозможность образования участка или его предоставления по выбранной процедуре.

Получив отказ, действуйте последовательно:

1. Узнайте письменное основание отказа. Нужно понимать, на какое обстоятельство и правовое основание ссылается орган.
2. Проверьте, можно ли устранить причину. Например, выясните, каких подтверждений не хватает или почему участок не подходит для выбранного порядка.
3. При необходимости обжалуйте отказ в предусмотренном порядке.

Универсального способа преодолеть любой отказ нет. Дальнейшие действия зависят от указанной причины и того, можно ли её устранить.

Сколько стоит земля и оформление

Расходы зависят от того, покупаете ли вы землю через аукцион, приобретаете без торгов или получаете бесплатно.

При покупке на аукционе цену участка определяют результаты торгов.

При покупке без торгов стоимость рассчитывают по правилам, которые применяются к соответствующему уровню публичной собственности и основанию предоставления (ст. 39.4 ЗК РФ).

Единого процента от кадастровой стоимости, который подходил бы для всех случаев покупки без торгов, нет.

Помимо самой цены участка, могут возникнуть расходы на кадастровые работы, подготовку документов и регистрацию собственности.

Для предварительного расчёта удобно разделить их по этапам.

Не заказывайте кадастровые работы только потому, что нашли на карте подходящую свободную территорию. Сначала определите возможность и основание её предоставления, а затем выясните необходимый объём работ и стоимость.

Как зарегистрировать право собственности

Чтобы стать собственником полученного государственного или муниципального участка, нужно зарегистрировать своё право в ЕГРН.

Государственная регистрация недвижимости регулируется Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

После прохождения соответствующей процедуры приобретения земли:

1. Получите договор купли-продажи или решение о предоставлении участка.
2. Подготовьте необходимые документы для регистрации.
3. Подайте заявление о государственной регистрации права.
4. Убедитесь, что в ЕГРН появилась запись о вашей собственности.

Результат регистрации нужно проверить по выписке из ЕГРН. Обратите внимание на указанного правообладателя, вид зарегистрированного права и кадастровый номер участка.

Само подписание договора, получение решения о предоставлении или предварительного согласования ещё не делает человека собственником. Право собственности возникает после внесения соответствующей записи в ЕГРН.

Главное: с чего начать