Как признать садовый дом жилым

Зарегистрированный садовый дом можно признать жилым через орган местного самоуправления по месту нахождения дома. Для этого нужно подтвердить, что дом соответствует требованиям надежности и безопасности, собрать документы и получить решение администрации.

Но прежде чем заказывать платное обследование, проверьте сведения о доме и участке. Некоторые старые объекты уже считаются жилыми по закону, и отдельное решение администрации для них не требуется. В других случаях сначала придется оформить дом или устранить препятствия, связанные с земельным участком.

Что проверить до заказа технического заключения

Сначала убедитесь, что нет препятствий, которые можно обнаружить без обследования дома. Это поможет не тратить деньги на заключение, если прежде нужно решить другой вопрос.

Эта проверка касается правовых предпосылок признания дома жилым. Она не показывает, насколько безопасны его конструкции и условия проживания. Такое соответствие подтверждает специалист в техническом заключении.

Что делать, если у дома нет кадастрового номера

Если у дома нет кадастрового номера, сразу подать заявление о признании его жилым не получится. По правилам процедуры в заявлении обязательно указывают кадастровые номера и садового дома, и земельного участка (п. 56 Постановления Правительства РФ № 47).

Поэтому сначала нужно оформить существующий дом как объект недвижимости, поставить его на кадастровый учет и получить номер.

Первоначальная регистрация дома — отдельная задача, которая предшествует признанию его жилым. Техническое заключение для изменения статуса не заменяет кадастровый учет.

Можно ли признать жилым дом в СНТ

Дом в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ) можно признать жилым, если выполнены необходимые условия. Само нахождение в СНТ не означает ни автоматического разрешения, ни запрета.

Садовый земельный участок предназначен в том числе для размещения садовых и жилых домов (п. 1 ст. 3 Федерального закона № 217-ФЗ).

Но для конкретного дома нужно проверить вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Если он не допускает размещение соответствующего дома, администрация должна отказать в признании его жилым (подп. «д» п. 61 Постановления Правительства РФ № 47).

Поэтому ориентироваться только на название товарищества или привычное обозначение «дачный участок» нельзя.

Есть еще одно самостоятельное препятствие: если участок с садовым домом находится в границах зоны затопления или подтопления, признание дома жилым не допускается по этому основанию (подп. «ж» п. 61 Постановления Правительства РФ № 47).

Если проблема связана с ВРИ участка или установленной зоной затопления либо подтопления, обследование конструкций дома ее не устранит. Именно поэтому эти обстоятельства стоит проверить до оплаты технического заключения.

Каким требованиям должен соответствовать садовый дом

Для признания садового дома жилым нужно подтвердить, что его техническое состояние соответствует требованиям надежности и безопасности.

Такое подтверждение дает заключение по обследованию технического состояния объекта. Для него Постановление № 47 отсылает к ч. 2 ст. 5, ст. 7, 8 и 10 Федерального закона № 384-ФЗ (подп. «в» п. 56 Постановления Правительства РФ № 47, Федеральный закон № 384-ФЗ).

При обследовании специалист оценивает, в частности:

• Прочность и устойчивость конструкций и основания. Эти требования установлены ст. 7 Федерального закона № 384-ФЗ.
• Пожарную безопасность. Соответствующие требования содержатся в ст. 8 Федерального закона № 384-ФЗ.
• Безопасность условий проживания для здоровья. Она оценивается с учетом ст. 10 Федерального закона № 384-ФЗ.

Поэтому нельзя заранее гарантировать положительный результат только потому, что в доме есть отопление, инженерные системы или потолки определенной высоты. Бытовой список признаков комфортного жилья не заменяет техническое обследование.

Имеют ли значение этажность и высота дома

Для правового режима жилого дома имеет значение и определение объекта индивидуального жилищного строительства.

По п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ это отдельно стоящее здание:

• высотой не более 20 метров;
• с количеством надземных этажей не более трех;
• состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования;
• не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Если старый дом существенно отличается от этих параметров, нельзя заранее рассчитывать, что решение администрации о признании его жилым само по себе устранит возможные кадастровые или градостроительные проблемы.

Где получить техническое заключение и как проверить исполнителя

Заключение для признания садового дома жилым должен подготовить индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, состоящее в СРО в области инженерных изысканий. Это специальное требование подп. «в» п. 56 Постановления Правительства РФ № 47.

Проверить сведения об исполнителе можно через Единый реестр Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ).

Прежде чем оплачивать обследование:

• Попросите у исполнителя ИНН и ОГРН организации либо ОГРНИП предпринимателя.
• Найдите его в реестре НОПРИЗ.
• Убедитесь, что членство в СРО действует.
• Проверьте, что исполнитель состоит именно в СРО в области инженерных изысканий.
• Письменно согласуйте, что результатом работ должно быть заключение для признания садового дома жилым по подп. «в» п. 56 Постановления № 47.

Здесь важно проверить не только наличие записи в реестре, но и направление деятельности. В НОПРИЗ есть также участники СРО в области архитектурно-строительного проектирования. Сам факт присутствия исполнителя в реестре не подтверждает нужное членство.

Если из карточки непонятно, к какой области относится членство, проверьте сведения о конкретной СРО или запросите соответствующую выписку.

Единой федеральной фиксированной цены обследования нет. Стоимость зависит от выбранного исполнителя и особенностей дома.

Какие документы нужны для признания садового дома жилым

Перечень документов установлен п. 56 Постановления Правительства РФ № 47.

Основной комплект включает заявление и техническое заключение. Остальные документы зависят от того, зарегистрировано ли право заявителя в ЕГРН и есть ли обременение дома правами третьих лиц.

Заявление

В заявлении о признании садового дома жилым указывают:

• кадастровый номер садового дома;
• кадастровый номер земельного участка;
• почтовый адрес или адрес электронной почты заявителя;
• выбранный способ получения решения администрации.

Увеличить

Заполненный образец

В образце заявитель просит признать садовый дом жилым. Право на дом уже зарегистрировано в ЕГРН. К заявлению приложены заключение обследования и выписка ЕГРН, которую можно приложить по желанию. Решение заявитель просит отправить почтой. Если вам удобнее другой способ, выберите его в шаблоне ниже и укажите подходящий адрес для ответа.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Шаблон для заполнения

В [Наименование органа]
(наименование органа)

От [Ваше ФИО]
(ФИО заявителя)

Заявление
о признании садового дома жилым домом

Прошу признать садовый дом жилым домом.

Кадастровый номер дома: [Кадастровый номер дома]

Кадастровый номер земельного участка: [Кадастровый номер земельного участка]

Способ получения решения: [Способ получения решения] (почтовое отправление с уведомлением о вручении / электронная почта / лично в МФЦ / лично в органе местного самоуправления)

Почтовый адрес или электронная почта для направления решения: [Почтовый адрес или электронная почта]

Приложения:

1. Правоустанавливающий документ — оригинал или нотариальная копия, если право не зарегистрировано в ЕГРН: [Правоустанавливающий документ]
2. Заключение обследования технического состояния дома: [Заключение обследования технического состояния дома]
3. Нотариально удостоверенное согласие третьих лиц, чьими правами обременён дом, если требуется: [Согласие третьих лиц]
4. Выписка ЕГРН (прилагается по желанию): [Выписка ЕГРН]

Дата: [Дата]Подпись: [Ваша подпись]

Пример относится к обычному признанию садового дома жилым, в заполненном файле право заявителя зарегистрировано в ЕГРН. Если выполнено переходное правило для старой записи «жилое» или «жилое строение», отдельное признание не требуется; если нет кадастрового номера, сначала решают вопрос учёта.

До подачи проверьте требования и компетенцию местного органа. Адрес администрации Домодедово служит примером адресата, а не подтверждением полномочий для любого дома; проект не заменяет местный обязательный бланк.

Техническое заключение должно отвечать требованиям процедуры. Если право не зарегистрировано, нужен правоустанавливающий документ либо нотариальная копия; при обременении — соответствующее нотариальное согласие. Выписка ЕГРН при зарегистрированном праве добровольна.

Кадастровые номера, контакты, адрес дома и документы в заполненном примере учебные; укажите фактические сведения своего объекта. Выбранный способ получения решения и действительную почту или адрес заполните отдельно.

Заявление не доказывает безопасность, допустимый ВРИ или отсутствие зоны затопления. Положительное решение и последующая актуализация ЕГРН — отдельные действия, рассмотренные ниже.

Этот пример помогает подготовить обращение, но не заменяет местную форму заявления.

Образец заявления о признании садового дома жилым домом

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Документы о праве собственности

Если право собственности заявителя зарегистрировано в ЕГРН, сведения о нем администрация получает из реестра. Самостоятельно прикладывать выписку необязательно: если заявитель ее не представил, администрация запрашивает необходимые сведения межведомственно (п. 57 Постановления Правительства РФ № 47).

Если право заявителя в ЕГРН не зарегистрировано, потребуется правоустанавливающий документ на дом либо его нотариально заверенная копия.

Техническое заключение

Заключение по обследованию технического состояния объекта обязательно именно для процедуры признания садового дома жилым.

Оно должно подтверждать соответствие дома установленным требованиям надежности и безопасности и быть подготовлено исполнителем с необходимым членством в СРО.

Нотариальное согласие третьих лиц

Если дом обременен правами третьих лиц, к документам нужно приложить нотариально удостоверенное согласие соответствующих лиц (подп. «г» п. 56 Постановления Правительства РФ № 47).

При этом согласие соседей или председателя СНТ само по себе не входит в федеральный перечень обязательных документов.

Что будет, если администрация не найдет зарегистрированное право

Отсутствие записи о праве заявителя в ЕГРН не всегда означает немедленный отказ.

Если Росреестр сообщит администрации, что право заявителя не зарегистрировано, а правоустанавливающий документ не был приложен к заявлению, администрация должна уведомить заявителя и предложить представить документ либо его нотариально заверенную копию.

Куда подавать заявление и как получить решение

Заявление и документы подают в уполномоченный орган местного самоуправления по месту нахождения садового дома. Сделать это можно двумя способами:

• обратиться непосредственно в соответствующий орган;
• подать документы через МФЦ.

При приеме документов вам должны выдать расписку с их перечнем и датой получения (пп. 55–58 Постановления Правительства РФ № 47).

Сохраните расписку. Дата подачи заявления нужна для контроля срока принятия решения.

Возможность электронной подачи через Госуслуги следует отдельно проверять в своем муниципалитете. Федеральные правила этой процедуры не гарантируют, что такая муниципальная услуга доступна через портал во всех регионах.

Сколько ждать признания дома жилым

Администрация должна принять решение о признании дома жилым или об отказе не позднее 45 календарных дней со дня подачи заявления.

Но принятие решения и изменение записи в ЕГРН — разные этапы. Для каждого установлен свой срок и своя точка отсчета.

Сроки принятия и направления решения установлены пп. 59–60 Постановления Правительства РФ № 47.

Обязанность передать сведения в Росреестр и срок передачи связаны с датой вступления решения в силу (п. 22 ч. 1 и ч. 20 ст. 32 Федерального закона № 218-ФЗ).

Срок работы Росреестра отсчитывается от фактического поступления необходимых документов (ч. 1–2 ст. 34 Федерального закона № 218-ФЗ).

Эти сроки нельзя просто сложить и получить гарантированную дату завершения всей процедуры. В частности, дата принятия муниципального решения не обязательно совпадает с датой его вступления в силу.

Приведенные федеральные нормы не устанавливают единую дату вступления в силу для любого муниципального решения. Если нужно контролировать передачу сведений в Росреестр, проверьте эту дату в самом решении или уточните ее в администрации.

По каким причинам администрация может отказать

Администрация вправе отказать в признании садового дома жилым по основаниям, предусмотренным п. 61 Постановления Правительства РФ № 47.

Для направления садовый дом → жилой дом важны следующие ситуации.

В п. 61 есть также основание, связанное с использованием жилого дома для постоянного проживания. Оно предусмотрено подп. «е» для обратной процедуры — признания жилого дома садовым. При переводе садового дома в жилой это основание не применяется.

Администрация не должна ограничиваться общей формулировкой об отказе. В решении требуется назвать конкретное основание со ссылкой на соответствующее положение п. 61.

Если вы не согласны с решением, его можно обжаловать в суде (пп. 62–63 Постановления Правительства РФ № 47).

Что происходит после положительного решения

После признания садового дома жилым собственнику в обычной ситуации не нужно самостоятельно передавать решение из администрации в Росреестр.

Это обязанность администрации. Она должна направить сведения о признании дома жилым и кадастровый номер объекта (п. 22 ч. 1 ст. 32 Федерального закона № 218-ФЗ, п. 13(1) Постановления Правительства РФ № 1532).

Получив необходимые документы, Росреестр вносит изменения в ЕГРН либо сообщает, почему сделать это невозможно.

Проблемы на этом этапе могут возникнуть, например, если:

• решение принял орган, у которого не было необходимого полномочия;
• в Росреестр не поступили необходимые документы;
• форма или содержание документов не соответствуют установленным требованиям;
• документы противоречат сведениям ЕГРН и это препятствует внесению изменений;
• объект, к которому относится решение, отсутствует в ЕГРН.

Такие обстоятельства учитываются по ч. 2 ст. 34 Федерального закона № 218-ФЗ.

Поэтому само положительное решение администрации еще не подтверждает, что сведения реестра уже изменены. Результат нужно проверить отдельно.

Как убедиться, что дом стал жилым по сведениям ЕГРН

После предполагаемого завершения межведомственного этапа получите актуальную выписку из ЕГРН.

Для этого можно войти на Госуслуги и найти услугу по запросу «Выписка из ЕГРН» (справка Госуслуг о получении выписки ЕГРН).

Здесь Госуслуги используются для получения выписки, а не для подачи заявления о признании садового дома жилым.

В полученном документе проверьте:

• Кадастровый номер: Он должен совпадать с номером дома, указанным в решении администрации.
• Назначение: Сопоставьте соответствующий реквизит ЕГРН с результатом решения.
• Наименование: Проверьте его, если этот реквизит заполнен.
• Актуальный статус объекта: Убедитесь, что сведения позволяют подтвердить изменение статуса именно вашего дома.

Форма выписки предусматривает реквизиты «Назначение» и «Наименование» (Приказ Росреестра № П/0329, порядок заполнения реквизитов).

Если из записи невозможно однозначно понять результат, уточните сведения в Росреестре.

Когда можно подать специальное заявление по ст. 33 Закона № 218-ФЗ

Если сведения, которые должны были поступить от муниципалитета, не внесены в ЕГРН в срок, установленный ст. 34 Федерального закона № 218-ФЗ, заинтересованное лицо вправе подать специальное заявление о внесении соответствующих сведений (ч. 1 ст. 33 Федерального закона № 218-ФЗ).

Такое заявление отличается от обычного информационного обращения:

• Информационный запрос помогает выяснить, поступил ли документ, когда это произошло и что с ним стало.
• Заявление по ст. 33 запускает специальную процедуру получения необходимых документов или сведений от муниципалитета.

Поэтому ст. 33 не нужно использовать заранее как обязательный этап после каждого положительного решения администрации.

Как подать заявление

Форма специального заявления предусмотрена Приказом Росреестра № П/0310.

Физическое лицо может подать заявление на бумаге через МФЦ по правилам кадастрового учета и регистрации прав (ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ).

После подачи сохраните подтверждение приема заявления и перечень принятых документов.

Что происходит после подачи

Для специальной процедуры предусмотрены следующие действия и сроки:

1. Росреестр в течение 3 рабочих дней запрашивает необходимые документы или сведения у муниципалитета.
2. Муниципалитет должен ответить не позднее 3 рабочих дней со дня получения запроса.
3. Если муниципалитет сообщает, что необходимых документов нет, либо не отвечает в установленный срок, Росреестр отказывает во внесении сведений.
4. Если сведения внесены, заинтересованное лицо уведомляют в течение 5 рабочих дней со дня внесения.

Эти правила установлены ч. 2–5 ст. 33 Федерального закона № 218-ФЗ.

Само обращение по ст. 33 не гарантирует, что сведения будут внесены.

Если Росреестр ранее уже направил уведомление о невозможности внесения сведений по ст. 34, нужно посмотреть, какую причину он указал. Возможно, потребуется исправить недостаток документа, устранить противоречие со сведениями ЕГРН или другую названную проблему.

При этом наличие такого уведомления само по себе не устанавливает универсального запрета на дальнейшее применение ст. 33.

Что делать, если отказали из-за отсутствия документов или ответа муниципалитета

Если при рассмотрении заявления по ст. 33 Росреестр отказал из-за того, что муниципалитет не предоставил необходимые документы или не ответил на запрос, вернитесь к вопросу их передачи.

Сохраните отказ Росреестра и направьте его в администрацию. Потребуйте исполнить обязанность по передаче сведений, а если документы не были получены Росреестром — повторить отправку.

В обращении можно сослаться на п. 22 ч. 1 и ч. 20 ст. 32 Федерального закона № 218-ФЗ и п. 13(1) Постановления Правительства РФ № 1532.

Если муниципалитет продолжает не исполнять публичную обязанность, его бездействие можно оспаривать в порядке административного судопроизводства (ст. 218 КАС РФ, ст. 219 КАС РФ).

Какие документы сохранить на случай спора

Если изменение сведений ЕГРН затянулось, соберите документы, которые помогут восстановить последовательность событий:

• решение администрации о признании дома жилым;
• подтверждение получения этого решения;
• сведения о дате его вступления в силу, если они получены;
• ответы администрации и Росреестра;
• подтверждения подачи ваших обращений;
• имеющиеся сведения об отправке и доставке документа администрации;
• актуальные выписки ЕГРН;
• заявление по ст. 33 и подтверждение его приема;
• уведомления Росреестра о внесении сведений, невозможности их внесения или отказе.

Эти документы помогут установить, какое действие уже выполнено, где возникла задержка и чье решение или бездействие при необходимости нужно оспаривать.

Можно ли зарегистрироваться в доме после признания его жилым

Признание садового дома жилым и регистрация человека по месту жительства — две разные процедуры.

Решение администрации не регистрирует собственника или других граждан в доме автоматически. Регистрационный учет оформляется отдельно (ст. 2 Закона РФ № 5242-1).