Как продать квартиру муниципалитету

Как понять, по какой процедуре муниципалитет покупает квартиру

Сначала определите, почему муниципалитет собирается приобрести жильё. От этого зависит весь дальнейший порядок действий.

Если муниципалитет закупает квартиры

Муниципалитет может приобретать жильё, например, для исполнения муниципальных программ. В таком случае собственник предлагает свою квартиру в рамках установленной процедуры закупки, если объект соответствует требованиям.

Здесь важно различать несколько участников.

Муниципалитет выступает публичным покупателем. Но конкретную закупку проводит заказчик, указанный в извещении. Именно с ним победитель заключает контракт. Администрация может помочь выяснить, какое учреждение или орган приобретает жильё и где публикуются его закупки.

Даже если администрация заинтересовалась вашей квартирой, одного согласия сторон недостаточно, чтобы обязательно можно было заключить прямой договор. Для покупки нужны законное основание и соответствующий порядок.

Если квартиру изымают

При изъятии собственник не ищет закупку и не соревнуется с другими продавцами. Решение об изъятии принимает уполномоченный орган, собственнику направляют предусмотренные документы и предлагают условия возмещения. Этот порядок установлен ст. 32 ЖК РФ.

Орган, который занимается изъятием, не обязательно совпадает с муниципальным заказчиком, закупающим квартиры. Поэтому ориентироваться нужно на документы своей процедуры, а не на обычные извещения о закупках.

Если дом признан аварийным, это ещё не означает, что процедура изъятия уже началась. Сначала выясните, принято ли соответствующее решение и на какой стадии находится дело.

Если документов об изъятии нет, а вы сами хотите продать квартиру муниципалитету, дальше нужно ориентироваться на правила закупки.

Где найти закупку квартиры муниципалитетом

Основной источник информации — Единая информационная система в сфере закупок, сокращённо ЕИС. Здесь публикуются закупки и связанные с ними документы.

Попробуйте искать по следующим формулировкам:

• «приобретение квартиры»;
• «приобретение жилого помещения»;
• «приобретение жилого помещения в муниципальную собственность».

Уточняйте муниципальное образование или конкретного заказчика, если он вам известен.

Когда найдёте подходящую закупку, не ограничивайтесь её названием. Откройте пять основных документов:

1. Извещение о закупке.
2. Описание объекта закупки или техническое задание.
3. Требования к заявке.
4. Обоснование начальной максимальной цены контракта.
5. Проект муниципального контракта.

Из них вы узнаете, какую именно квартиру хочет приобрести заказчик, сколько готов предложить на старте, потребуется ли обеспечение заявки или контракта и в какой срок нужно освободить жильё.

Особенно внимательно прочитайте проект контракта. В нём должны быть понятны порядок передачи квартиры, оформления документов и условия, от которых зависит срок оплаты.

Что делать, если подходящей закупки нет

Можно обратиться в администрацию и уточнить:

• какой орган или учреждение отвечает за приобретение жилья;
• проводятся ли такие закупки сейчас или планируются в дальнейшем;
• где будут публиковаться извещения.

Так вы сможете найти ответственного муниципального заказчика и понять, есть ли смысл продолжать подготовку.

Но само обращение в администрацию не создаёт обязанности купить предложенную квартиру.

Может ли администрация купить квартиру без торгов

Иногда закон разрешает закупку у единственного поставщика, то есть без обычной конкурентной процедуры. Однако это не означает, что администрация вправе напрямую купить любую квартиру только потому, что продавец согласен.

Для такой покупки нужно конкретное законное основание. Отдельные пункты ст. 93 Закона № 44-ФЗ предусматривают специальные случаи приобретения недвижимости и жилья на определённых условиях.

Если вам предлагают заключить прямой договор, до согласования сделки попросите уточнить:

• на каком конкретном основании по ст. 93 Закона № 44-ФЗ или другому закону проводится покупка;
• кто выступает заказчиком и будет стороной договора;
• что именно является предметом закупки;
• как определяется цена;
• какие документы служат основанием для заключения договора.

Без этих сведений нельзя считать прямую покупку законной только на основании согласия собственника и муниципалитета.

Как проверить, подходит ли ваша квартира для закупки

Единого федерального перечня характеристик, которым должна соответствовать любая квартира для муниципальной покупки, нет. Требования зависят от конкретной закупки.

Поэтому сначала прочитайте описание объекта закупки и проект контракта, а затем сравните их условия с характеристиками своей квартиры.

Удобнее всего сделать это по таблице. В графу «Моя квартира» внесите фактические сведения, а в последней отметьте результат проверки.

Если квартира не соответствует обязательному требованию заказчика, участие в торгах само по себе ничего не исправит.

До подготовки заявки полезно собрать документы, позволяющие проверить право собственности и возможность продажи: паспорт, актуальные сведения ЕГРН и документ, на основании которого вы приобрели квартиру.

Однако окончательный состав документов для участия определяется конкретным извещением. Нельзя взять список из другой закупки и считать его обязательным для всех случаев.

Что проверить, если у квартиры несколько собственников или есть ограничения

Квартира может подходить заказчику по площади, расположению и состоянию, но для её продажи всё равно потребуются дополнительные действия.

Выяснить это лучше до подачи заявки. После победы у собственника будет ограниченное время для заключения и исполнения контракта.

Если собственников несколько

Прежде всего проверьте, продаётся ли вся квартира и смогут ли все собственники выполнить необходимые действия в установленный срок.

Если вы собираетесь продать только долю, дополнительно выясните, допускает ли закупка приобретение такого объекта и требуется ли нотариальное удостоверение сделки именно в вашей ситуации.

Нельзя исходить из того, что требования к продаже всей квартиры и отдельной доли всегда одинаковы.

Если квартира приобреталась в браке

До участия в закупке нужно понять, кто вправе совершить сделку и какие документы для этого потребуются.

Проверьте три вопроса:

1. Кому принадлежит квартира с учётом обстоятельств её приобретения и имеющихся документов.
2. Может ли продавец самостоятельно совершить отчуждение или потребуется участие, согласие второго супруга либо другое оформление.
3. Какие документы нужны и можно ли подготовить их к сроку заключения контракта.

Для такой проверки понадобятся документ, на основании которого квартиру приобрели, актуальные сведения ЕГРН, а также брачный договор или соглашение между супругами, если они есть.

После изучения документов отдельно выясните, нужно ли нотариальное оформление. Универсальное правило «для любой квартиры, купленной в браке, всегда нужно нотариальное согласие второго супруга» применять нельзя. Требования зависят от обстоятельств конкретной сделки (ст. 35 СК РФ).

Проверка закончена, когда вы точно понимаете, кто должен подписывать документы по продаже, какие согласия или другие документы нужны и успеете ли вы оформить их к сроку заключения контракта.

Если собственник — ребёнок или подопечный

Когда квартира или доля принадлежит подопечному, для отчуждения его имущества требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства (ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ).

Проверить необходимость разрешения и решить вопрос с его получением нужно до подачи заявки. Иначе после победы можно не успеть выполнить необходимые действия в сроки заключения и исполнения контракта.

При этом важно отличать ребёнка-собственника от ребёнка, который только зарегистрирован в квартире.

Если квартира в ипотеке или есть другие обременения

Само наличие обременения не означает, что федеральный закон автоматически запрещает участвовать в закупке.

Но нужно разобраться, сможет ли собственник исполнить условия конкретного контракта. Для этого проверьте:

• допускает ли закупка квартиру с таким обременением;
• какое именно обременение зарегистрировано;
• можно ли снять его к требуемому моменту;
• согласен ли заказчик приобрести объект на таких условиях.

Аналогично проверяют ситуацию, когда в квартире зарегистрированы другие люди или у кого-то сохраняется право проживания.

Здесь важны не только сведения ЕГРН, но и требования технического задания и проекта контракта. Именно с ними нужно сопоставить права проживающих и возможность передачи квартиры покупателю.

Может ли физическое лицо участвовать в закупке без ИП

Да. Физическое лицо может участвовать в закупке, и регистрировать ИП только ради продажи собственной квартиры муниципалитету по общему правилу не требуется (ст. 43 Закона № 44-ФЗ).

Но для участия в электронной процедуре нужно разобраться с двумя системами.

ЕИС — единая информационная система, где опубликованы извещение и документы закупки. Здесь участник также проходит предусмотренную регистрацию.

Электронная площадка — система, указанная в извещении, через которую подают заявку и проходят предусмотренные этапы электронной закупки.

После регистрации участника в ЕИС оператор электронной площадки проводит аккредитацию, то есть предоставляет предусмотренный процедурой допуск к работе на площадке (ст. 24.2 Закона № 44-ФЗ).

Для действий, которые должны совершаться с электронной подписью, её также нужно подготовить.

Порядок участия выглядит так:

1. Найдите подходящую закупку

   Найдите подходящую закупку в ЕИС и определите электронную площадку, указанную в извещении.

2. Проверьте регистрацию и аккредитацию

   Проверьте регистрацию в ЕИС и аккредитацию на этой площадке.

3. Подготовьте электронную подпись

   Подготовьте электронную подпись, необходимую для предусмотренных процедурой действий.

4. Изучите требования к заявке

   Изучите требования к заявке и убедитесь, что можете их выполнить.

5. Подайте заявку

   Подайте заявку на площадке в установленном порядке.

Не нужно ориентироваться на старую схему, при которой участник якобы всегда обязан самостоятельно и отдельно регистрироваться на каждой электронной площадке.

Какие сведения и документы нужны для заявки

Состав заявки определяется законом и условиями выбранной закупки.

Для физического лица предусмотрены сведения, позволяющие определить, кто участвует в процедуре: ФИО, место жительства, данные документа, удостоверяющего личность, ИНН и другие установленные сведения. Часть информации поступает через ЕИС.

Точное содержание заявки нужно сверять с извещением и требованиями ст. 43 Закона № 44-ФЗ.

Перед отправкой заявки убедитесь, что:

• квартира соответствует обязательным требованиям;
• вы изучили требования к заявке и собрали необходимые документы и сведения;
• не пропущены дата и время окончания подачи заявок;
• указана правильная электронная площадка и вы можете работать на ней.

Заявку нужно подать через площадку в предусмотренном порядке и до окончания установленного срока.

В закупочных документах собственника могут называть участником закупки или поставщиком. Это обозначает его роль в процедуре, а не обязанность профессионально заниматься продажей недвижимости.

Если вместо собственника действует представитель, его полномочия должны быть надлежащим образом оформлены, а действия — соответствовать правилам электронной процедуры.

Нельзя заранее считать, что представитель в любых обстоятельствах вправе просто подписать заявку своей электронной подписью вместо собственника.

За какую цену муниципалитет может купить квартиру

Единой обязательной «муниципальной цены» квартиры нет. Цена зависит от конкретной закупки и её результатов.

Заказчик определяет и обосновывает начальную максимальную цену контракта — НМЦК. Закон предусматривает несколько методов расчёта, а метод сопоставимых рыночных цен является приоритетным в предусмотренных законом случаях (ст. 22 Закона № 44-ФЗ).

При этом НМЦК не означает, что собственнику обязательно заплатят именно такую сумму. Например, в электронном аукционе участники предлагают более низкую цену, поэтому окончательная цена контракта может оказаться меньше начальной.

Кадастровая стоимость тоже не является универсальной ценой выкупа. Она может использоваться в других правоотношениях, в том числе для налогообложения, но правила «муниципалитет обязан купить квартиру по кадастровой стоимости» нет.

Как определить цену, ниже которой продавать невыгодно

До участия в торгах решите, за какую минимальную сумму вы согласны продать квартиру.

Это не установленная законом формула, а ваше экономическое решение. При расчёте стоит учитывать:

• возможный НДФЛ с продажи;
• реальные расходы, которые возникнут из-за сделки;
• стоимость подготовки необходимых документов;
• возможность продать квартиру обычному покупателю;
• насколько быстро вам нужны деньги.

Если квартира отвечает всем обязательным требованиям, уменьшение цены само по себе не делает её неподходящей. Вопрос в другом: выгодна ли собственнику продажа на предложенных условиях.

Какое обеспечение может потребоваться при продаже

В закупке могут предусматриваться два разных вида обеспечения:

• обеспечение заявки — на стадии участия;
• обеспечение исполнения контракта — в связи с заключением и исполнением контракта после определения победителя.

Их нельзя смешивать. До подачи заявки выясните, какие суммы и в какие моменты потребуются именно в вашей закупке.

Обеспечение заявки

По общему правилу при конкурентной закупке заказчик устанавливает обеспечение заявки. Но если НМЦК не превышает 1 000 000 ₽, он вправе его не устанавливать.

Размер обеспечения зависит от начальной цены:

• при НМЦК до 20 000 000 ₽ — от 0,5 до 1% НМЦК;
• при НМЦК свыше 20 000 000 ₽ — от 0,5 до 5% НМЦК.

Закон предусматривает обеспечение денежными средствами либо независимой гарантией с соблюдением установленных условий (ст. 44 Закона № 44-ФЗ).

Поэтому нельзя заранее считать, что при продаже квартиры обязательно придётся предоставить ровно 0,5% или ровно 5% её цены. Точный размер и применимый способ обеспечения нужно смотреть в документах закупки.

Обеспечение исполнения контракта

Это самостоятельное требование. Оно может возникнуть после определения победителя, если предусмотрено условиями закупки.

Лучше выяснить всё заранее, чтобы к моменту заключения контракта необходимая сумма или другой допустимый способ обеспечения были доступны.

Для проверки используйте таблицу.

Не считайте всю сумму обеспечения окончательным расходом на продажу. Денежные средства могут временно блокироваться или возвращаться впоследствии.

Поэтому при оценке выгодности сделки различайте реальные расходы и деньги, которые потребуется иметь в распоряжении на определённое время.

Как проходят торги и определяется победитель

Если закупка проводится в форме электронного аукциона, участники предлагают цену на снижение.

Это не обычные переговоры с частным покупателем, когда продавец называет желаемую стоимость квартиры и обсуждает её с заинтересованным человеком. Здесь действуют правила конкретной закупочной процедуры.

Даже если вы окажетесь единственным участником, контракт не будет заключён с вами автоматически при любых обстоятельствах. Закупка должна завершиться в предусмотренном законом порядке, а заявка и квартира — соответствовать требованиям.

После завершения процедуры оформляется итоговый протокол. В нём фиксируется результат закупки. С размещением результата в ЕИС связаны дальнейшие действия по заключению контракта.

Что нужно сделать после победы в закупке

После определения победителя начинается заключение электронного контракта. На этом этапе нужно следить за действиями заказчика в ЕИС и за установленными для вас сроками. Просто ждать звонка из администрации не стоит.

Проект контракта — размещённый заказчиком текст будущего договора. Победитель должен проверить его и выполнить предусмотренные законом действия для заключения контракта.

По общему правилу заключить контракт нельзя раньше чем через 10 дней после размещения итогового протокола. Для отдельных ситуаций закон может предусматривать исключения.

Когда заказчик разместит проект контракта, у участника по общему порядку есть 5 рабочих дней после его размещения, чтобы совершить действия, предусмотренные для этого этапа ст. 51 Закона № 44-ФЗ.

В обычной ситуации нужно подписать проект электронной подписью и, если закупкой предусмотрено обеспечение исполнения контракта, предоставить его.

Поэтому сразу после размещения проекта зафиксируйте дату и проверьте, что именно нужно сделать в вашей процедуре. Не рассчитывайте, что пропущенный срок удастся без последствий перенести.

Как составить календарь своей сделки

Нельзя просто сложить несколько законодательных сроков и сделать вывод, что муниципалитет купит квартиру, например, за месяц. Универсального срока всей сделки из этих правил не получается.

Чтобы понять, сколько времени потребуется именно вам, составьте календарь по извещению, результатам закупки и проекту контракта.

Такой календарь позволяет увидеть не только дату заключения контракта, но и все последующие события: освобождение жилья, передачу квартиры, регистрацию права, приёмку и оплату.

У каждой закупки эти условия могут различаться, поэтому ориентироваться нужно на свои документы.

Как регистрируется переход права собственности

После продажи квартиры переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации.

Срок регистрационных действий зависит от конкретного регистрационного действия и способа подачи документов. Поэтому нельзя брать одно число и считать его универсальным сроком для любой продажи муниципалитету (ст. 16 Закона № 218-ФЗ).

Кроме срока регистрации, проверьте, как этот этап связан с другими обязанностями по контракту:

• когда продавец должен передать квартиру;
• когда передаются документы и ключи;
• в какой момент оформляется приёмка;
• какое событие влияет на оплату.

Эти условия нужно читать вместе. Например, важно знать не только срок регистрации, но и требуется ли зарегистрировать переход права до оформления приёмки по вашему контракту.

Сам по себе установленный законом срок государственной регистрации не позволяет определить, сколько в целом продлится продажа квартиры муниципалитету.

Когда муниципалитет перечислит деньги

Срок оплаты зависит прежде всего от того, какое событие по закону и условиям контракта запускает его отсчёт. Это не обязательно день подписания договора или день регистрации перехода права.

В закупочной процедуре важную роль играет приёмка — документированная проверка заказчиком того, что продавец выполнил предусмотренные контрактом обязанности.

По общему правилу ч. 13.1 ст. 34 Закона № 44-ФЗ для современных закупок оплата производится не позднее 7 рабочих дней с даты подписания заказчиком документа о приёмке.

Если документ о приёмке оформляется без использования ЕИС, общий срок составляет не более 10 рабочих дней. Закон предусматривает и другие исключения (ч. 13.1 ст. 34 Закона № 44-ФЗ).

Поэтому до участия в закупке выясните последовательно:

1. Какие обязанности продавец должен исполнить по проекту контракта.
2. Когда и при каких условиях заказчик оформляет приёмку.
3. Нужно ли к моменту приёмки уже зарегистрировать переход права собственности.
4. Каким документом подтверждается приёмка.
5. Какой срок оплаты начинает действовать после соответствующего события.

Семь рабочих дней не отсчитываются автоматически от заключения контракта или регистрации права. По общему правилу срок начинается с даты подписания заказчиком документа о приёмке, если для конкретной ситуации законом не предусмотрено исключение.

Поэтому вопрос «через сколько дней после подписания договора заплатят?» лучше заменить другим: «Что должно произойти по моему контракту, прежде чем начнётся срок оплаты?»

Что делать, если квартиру изымают или дом признан аварийным

Если началась официальная процедура изъятия квартиры, участвовать в обычной закупке для решения этой задачи не нужно. Действует порядок по ст. 32 ЖК РФ.

Здесь вашим основным источником будут документы уполномоченного органа, который занимается изъятием, а не извещение муниципального заказчика о покупке квартир.

Проверьте по порядку:

1. Принято ли решение об изъятии.
2. Направлено ли вам предусмотренное уведомление.
3. Получили ли вы проект соглашения.
4. Как рассчитан размер возмещения.
5. Какие предусмотренные законом убытки и другие составляющие включены в расчёт.
6. Согласны ли вы с предложенными условиями.

По общему правилу размер возмещения и другие условия определяются соглашением. Если собственник и уполномоченный орган не договорятся, вопрос может перейти в судебную процедуру.

Важно не смешивать признание дома аварийным и начало процедуры изъятия. Если дом признан аварийным, сначала выясните, какие решения уже приняты и какие документы оформлены.

Если квартиру купили после признания дома аварийным

Для некоторых квартир действует специальное ограничение возмещения. Значение имеет не только состояние дома, но и момент, когда собственник приобрёл квартиру.

Если изъятие уже началось, основная практическая задача — проверить расчёт возмещения и проект соглашения. Участие в муниципальной закупке не заменяет такую проверку.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры муниципалитету

Сам факт продажи муниципалитету не означает, что из стоимости квартиры автоматически удержат 13%.

Налоговые последствия определяются по общим правилам продажи недвижимости. Чтобы разобраться, возникает ли налог и как рассчитывается его сумма, нужно учитывать обстоятельства конкретной сделки.

Для предварительного расчёта выясните:

• как долго квартира была в собственности;
• на каком основании вы её приобрели;
• действует ли освобождение после минимального срока владения;
• какая цена будет указана в договоре;
• есть ли подтверждённые расходы на приобретение квартиры;
• можно ли применить имущественный вычет;
• какова кадастровая стоимость и какие правила определения налоговой базы применяются;
• каков налоговый статус продавца.

ФНС разъясняет правила минимального срока владения, применения имущественного вычета и уменьшения дохода на подтверждённые расходы: ФНС — налог при продаже недвижимости.

Проверку кадастровой стоимости нельзя сводить к одному неизменному коэффициенту для всех продавцов и регионов. Нужно учитывать действующие правила, включая применимое региональное регулирование.

Возможный налог лучше оценить до определения минимальной цены для участия в торгах. Иначе предложенная сумма может показаться выгодной до расчёта НДФЛ и оказаться неприемлемой после него.

Что проверить перед подачей заявки

Когда вы нашли закупку и изучили её условия, ещё раз проверьте готовность к участию.

Закупка и порядок участия:

• Конкретная закупка вы нашли конкретную закупку;
• Муниципальный заказчик знаете, какой муниципальный заказчик её проводит;
• Электронная площадка определили электронную площадку, указанную в извещении;
• Регистрация и подача заявки разобрались с регистрацией в ЕИС, аккредитацией и действиями, необходимыми для подачи заявки.

Квартира и документы:

• Соответствие квартиры квартира соответствует обязательным требованиям;
• Подтверждающие документы вы понимаете, какими документами подтвердить соответствие;
• Участие собственников известно, кто из собственников должен участвовать в сделке;
• Имущество супругов если квартира приобреталась в браке, определены необходимые подписанты, согласия и другие документы;
• Разрешение опеки если собственник — ребёнок или подопечный, заранее проверены требования к разрешению органа опеки и необходимые действия можно выполнить вовремя.

Цена и обеспечение:

• Начальная цена вы знаете НМЦК;
• Минимальная цена продажи определили минимальную приемлемую цену продажи;
• Обеспечение заявки выяснили, требуется ли обеспечение заявки и в каком размере;
• Обеспечение контракта проверили необходимость и условия обеспечения исполнения контракта;
• Налоговые последствия предварительно оценили налоговые последствия.

Заключение и исполнение контракта:

• Проект контракта проект контракта прочитан;
• Освобождение и передача квартиры понятно, когда нужно освободить и передать квартиру;
• Регистрация перехода права известен порядок регистрации перехода права в вашей сделке;
• Начало срока оплаты установлено событие, от которого начинается срок оплаты.

Если квартира не соответствует обязательному требованию, не рассчитывайте исправить это снижением цены или участием в торгах.

Если какой-то пункт пока остаётся неясным, получите необходимые сведения или обратитесь к заказчику за разъяснением в предусмотренном для закупки порядке. Решение об участии лучше принимать уже после этого.