Можно ли продать квартиру сразу после покупки и какой налог возможен

Кому подходит расчёт из этой статьи

Основной порядок, который мы разберём ниже, рассчитан на налогового резидента РФ без специального режима иностранного агента.

Налоговое резидентство зависит не от гражданства или прописки, а прежде всего от времени пребывания в России. По общему правилу налоговым резидентом считается человек, который находился в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 последовательных месяцев. Статья 207 НК РФ предусматривает и специальные случаи.

Для окончательного расчёта НДФЛ за год в обычной ситуации нужно определить количество дней пребывания в России с 1 января по 31 декабря года продажи. За этот период также должно набраться не менее 183 дней, если к вам не применяется специальное правило (ст. 207 НК РФ, разъяснение ФНС о налоговом резидентстве).

Если статус неочевиден, сначала посчитайте дни пребывания и проверьте специальные случаи по статье 207 НК РФ. Определять резидентство только по российскому паспорту или регистрации нельзя.

Как рассчитать налог при продаже квартиры: четыре шага

Чтобы понять, сколько придётся заплатить, нужно последовательно проверить освобождение от налога, определить учитываемый доход, уменьшить его разрешённым способом и рассчитать НДФЛ.

Здесь понадобится понятие налоговой базы. Это сумма, с которой после предусмотренных законом уменьшений непосредственно рассчитывается налог. Например, учитываемый доход от продажи может составлять 10 млн ₽, а налоговая база после учёта подтверждённых расходов — 0 ₽.

Шаг 1. Проверьте, истёк ли минимальный срок владения

Если применимый минимальный срок владения квартирой уже истёк, доход от её продажи освобождается от НДФЛ. Для недавно купленной квартиры срок часто ещё не прошёл, но это нужно проверять с учётом способа приобретения и специальных правил.

По федеральным правилам действуют два основных срока:

• 5 лет — общий минимальный срок владения.
• 3 года — в специальных случаях. Например, для единственного жилья, квартиры, полученной по наследству, при приватизации, в подарок от члена семьи или близкого родственника, либо полученной плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (пп. 2–4 ст. 217.1 НК РФ).

Это налоговые сроки, а не запрет продавать недвижимость раньше. Кроме того, начало срока не во всех случаях совпадает с датой регистрации собственности.

Когда квартира считается единственным жильём

Для единственного жилья минимальный срок владения может составлять 3 года.

Единственное жильё в налоговом смысле не обязательно означает, что у человека буквально одна квартира. Нужно проверить, какие ещё жилые помещения и доли принадлежат продавцу на дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Учитывается и совместная собственность супругов.

При этом действует правило 90 дней: другое жильё или доля, которые сам налогоплательщик и/или его супруг приобрели в течение 90 календарных дней до регистрации перехода права на продаваемое жильё, при проверке признака единственного жилья не учитываются (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Как считать срок владения новостройкой

При покупке жилья по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), другому предусмотренному законом договору, связанному с долевым строительством, или договору участия в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) минимальный срок считается с даты полной оплаты стоимости жилья по соответствующему договору.

Если квартиру приобрели по договору уступки права требования по ДДУ или другому соответствующему договору долевого строительства, срок отсчитывается с даты полной оплаты прав требования по договору уступки.

При этом доплату из-за увеличения площади после ввода объекта в эксплуатацию не учитывают при определении даты полной оплаты для этого правила (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Поэтому квартира может быть зарегистрирована в собственность совсем недавно, хотя минимальный срок владения для целей НДФЛ уже истёк.

Может ли регион сократить минимальный срок

Субъект РФ вправе уменьшить минимальный срок владения вплоть до 0. Поэтому федеральные 3 или 5 лет нельзя всегда принимать за окончательный ответ.

Для выбора регионального правила важен не адрес продаваемой квартиры сам по себе, а субъект РФ, где продавец состоял на налоговом учёте по месту жительства на дату государственной регистрации перехода права к покупателю. Такой подход отражён в налоговой и судебной практике (обзор ФНС правовых позиций судов за IV квартал 2024 года).

Чтобы проверить региональное правило:

1. Определите регион своего налогового учёта по месту жительства на дату регистрации перехода права покупателю.
2. На официальном сайте ФНС найдите сведения по названию субъекта РФ и запросу минимальный срок владения 217.1.
3. Проверьте официальный региональный закон: его номер, дату, период действия, категории налогоплательщиков и виды недвижимости, к которым он относится.
4. Сопоставьте условия закона со своей ситуацией. Не ограничивайтесь коммерческой таблицей региональных сроков.
5. Если действующее правило не удалось надёжно установить, обратитесь в свою налоговую инспекцию за уточнением норм по пункту 6 статьи 217.1 НК РФ для соответствующего региона налогового учёта и даты перехода права.

Шаг 2. Определите доход от продажи с учётом кадастровой стоимости

Если освобождения от НДФЛ нет, сначала нужно определить доход, который будет использоваться в налоговом расчёте. Он не всегда равен цене, указанной в договоре купли-продажи.

По федеральному исходному правилу договорную цену сравнивают с величиной:

Кадастровая стоимость × 0,7.

Если договорная цена ниже этого результата, для целей НДФЛ учитывают кадастровый минимум.

Однако коэффициент 0,7 действует не во всех ситуациях. Субъект РФ может увеличить его до 1 включительно или уменьшить вплоть до 0 (ст. 214.10 НК РФ, п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Для выбора регионального коэффициента учитывается субъект РФ, где продавец на момент регистрации перехода права состоял на налоговом учёте по месту жительства. Если места жительства нет, учитывается место налогового учёта по иному основанию (письмо Минфина России от 12.05.2025 № 03-04-07/46185).

Проверьте коэффициент до расчёта:

1. На сайте ФНС найдите сведения по названию нужного субъекта РФ и запросу коэффициент 214.10.
2. Найдите официальный региональный закон. Проверьте его номер, дату, налоговый период и круг лиц или объектов, на которые он распространяется.
3. Если действующее значение подтвердить не получается, уточните в налоговой инспекции нормы по пункту 9 статьи 214.10 и пункту 6 статьи 217.1 НК РФ для вашего региона налогового учёта на дату перехода права.

Не стоит автоматически подставлять федеральные 0,7 только потому, что региональное значение не удалось быстро найти.

За какую дату брать кадастровую стоимость

Дата зависит от того, когда объект был образован:

• Квартира существовала на начало года. Используется кадастровая стоимость, внесённая в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором зарегистрировали переход права к покупателю.
• Объект образован в течение года продажи. Используется кадастровая стоимость, определённая на дату его постановки на государственный кадастровый учёт.

Если у обычного объекта соответствующей кадастровой стоимости нет в ЕГРН по состоянию на 1 января нужного года, кадастровое правило не применяется.

Для объекта, образованного в течение года, это правило не применяется, если кадастровая стоимость не определена на дату постановки на кадастровый учёт (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Шаг 3. Уменьшите учитываемый доход на расходы или вычет

После проверки кадастровой стоимости становится понятно, какой доход нужно использовать в расчёте. Следующая задача — определить разрешённое законом уменьшение этого дохода.

Для налогового резидента РФ предусмотрены два основных альтернативных способа.

Например, квартиру купили за 10 млн ₽ и продают за ту же сумму. Если кадастровое правило не увеличивает учитываемый доход, подтверждённые расходы в 10 млн ₽ могут полностью обнулить налоговую базу. Фиксированный вычет до 1 млн ₽ в этой ситуации обычно значительно менее выгоден.

Подтвердить расходы могут первоначальный договор и документы об оплате: банковская выписка, платёжное поручение, расписка или другие документы в зависимости от способа расчётов (ФНС об имущественном вычете при продаже имущества).

Поможет ли вычет за покупку другой квартиры

Вычет в связи с покупкой другого жилья иногда позволяет дополнительно уменьшить налоговую базу от продажи. Но это не автоматический зачёт налога, и сумма новой покупки сама по себе не вычитается из дохода от продажи.

Важно различать три механизма:

• Расходы на продаваемую квартиру. Это подтверждённые затраты на приобретение именно того жилья, которое вы продаёте.
• Фиксированный вычет при продаже. Для соответствующих продаж жилья он ограничен 1 млн ₽ в целом за налоговый период.
• Вычет при покупке другого жилья и/или уплате ипотечных процентов. Он имеет собственные условия, ограничения и порядок применения.

Чтобы понять, можно ли использовать третий вариант для уменьшения базы от продажи, последовательно проверьте следующее.

1. Проверьте, возникло ли право на вычет

   Убедитесь, что покупка нового жилья или уплата ипотечных процентов даёт право на соответствующий имущественный вычет.

2. Определите уже использованную часть лимита

   Проверьте вычеты, которые вы получали раньше. Для этого могут понадобиться прежние декларации 3-НДФЛ, уведомления налогового органа о праве на вычет и документы о покупке жилья.

3. Установите сумму, доступную в текущем периоде

   Неиспользованный лимит прошлых лет и сумма, которую можно применить сейчас, — не всегда одно и то же.

4. Учтите применение вычета к другим налоговым базам

   По установленному законом порядку вычет сначала применяется к основной налоговой базе и базам из пунктов 6.1 и 6.2 статьи 210 НК РФ, если для них есть основания.

   К специальным базам относятся предусмотренные законом выплаты участникам специальной военной операции и лицам, выполняющим связанные задачи, а также районные коэффициенты и процентные надбавки за работу или службу в местностях с особыми климатическими или экологическими условиями. Сюда входит и соответствующая часть выплат, рассчитанных из среднего заработка или денежного довольствия.

   При этом специальная база — не вся зарплата работника северного региона. Если такие доходы у вас были, нужно отдельно уточнить их налоговую базу и уже применённые вычеты у работодателя или другого плательщика (п. 6.1 и 6.2 ст. 210 НК РФ).

5. Определите остаток для уменьшения базы от продажи

   Только неиспользованная часть вычета при выполнении условий пункта 6 статьи 210 НК РФ может уменьшить базу от продажи имущества. Уменьшение не может превышать саму эту базу.

Основная налоговая база — отдельная установленная НК РФ группа облагаемых доходов. Её не нужно автоматически складывать с базой от продажи квартиры, когда вы проверяете порог 2,4 млн ₽ для ставки НДФЛ.

Если неизвестно, сколько покупочного вычета осталось после прошлых лет и его применения к предусмотренным законом базам текущего года, считать налог с продажи равным нулю пока нельзя. Сначала нужно определить доступный остаток (п. 6 ст. 210 НК РФ).

Шаг 4. Рассчитайте НДФЛ и проверьте, нужна ли декларация

После допустимых уменьшений у вас получится налоговая база от продажи квартиры. Если она положительная, нужно определить ставку НДФЛ.

Для дохода от продажи имущества налоговая ставка зависит не только от базы по этой квартире. Пункт 6 статьи 210 НК РФ предусматривает специальную совокупность налоговых баз — сумму отдельных облагаемых баз за год, прямо перечисленных в этой норме.

Это не все доходы человека за год. Например, обычную зарплату нельзя просто прибавить к базе от продажи квартиры для проверки порога 2,4 млн ₽.

Для самостоятельного исчисления НДФЛ с продажи в соответствующую совокупность входят, в частности:

• налоговая база от продажи имущества или получения его в дар;
• облагаемая часть процентов по банковским вкладам — не вся сумма полученных процентов автоматически;
• отдельные доходы по финансовым инструментам;
• доходы от цифровой валюты;
• другие базы, прямо предусмотренные пунктом 6 статьи 210 НК РФ.

Полный перечень следует проверять по п. 6 ст. 210 НК РФ.

Для совокупности, облагаемой по пункту 1.1 статьи 224 НК РФ, действуют следующие ставки:

• 13%, если сумма соответствующих налоговых баз за налоговый период не превышает 2,4 млн ₽;
• 312 000 ₽ + 15% суммы сверх 2,4 млн ₽, если совокупность превышает 2,4 млн ₽ (п. 1.1 ст. 224 НК РФ).

Например, если база от продажи квартиры составила 2 млн ₽, но в том же году есть облагаемые проценты по вкладам или база от продажи другой недвижимости, нельзя автоматически рассчитывать налог только как 2 млн ₽ × 13%. Нужно определить всю совокупность, которая действительно учитывается для этой ставки. Это пояснение относится к самостоятельному исчислению налога; возможный годовой расчёт ФНС по уведомлению проверяют отдельно, как описано выше.

При этом нулевой налог и отсутствие обязанности подать декларацию — разные результаты. Даже когда расходы полностью обнулили базу от продажи, декларация 3-НДФЛ может быть обязательной. Правила декларирования разберём отдельно.

После четырёх шагов возможны разные итоги:

• Доход освобождён от НДФЛ. Например, истёк применимый минимальный срок владения.
• Налоговая база равна 0 ₽. Налог платить не нужно, но обязанность подать 3-НДФЛ может сохраниться.
• Налоговая база положительная. НДФЛ рассчитывается по применимой ставке.
• Для точного расчёта не хватает данных. Например, неизвестен региональный коэффициент, необходимая кадастровая стоимость, остаток имущественного вычета или другие базы, влияющие на ставку.

Три примера: сколько налога получится при быстрой продаже

Рассмотрим три ситуации: квартиру продали по цене покупки, дороже покупки и дешевле покупки. В последнем случае налог тоже может возникнуть.

Во всех трёх примерах предполагается, что:

• продавец — налоговый резидент РФ;
• у него нет специального режима иностранного агента;
• минимальный срок владения квартирой не истёк;
• семейная и другие специальные льготы не применяются;
• расходы на приобретение продаваемой квартиры документально подтверждены;
• дополнительные вычеты, включая вычет за покупку другого жилья, не используются;
• кроме продажи рассматриваемой квартиры нет других налоговых баз, которые могли бы повлиять на ставку по пункту 6 статьи 210 НК РФ: например, облагаемых процентов по вкладам, базы от продажи другого имущества или получения имущества в дар и других предусмотренных этим пунктом доходов;
• дивидендов также нет, поэтому различие между самостоятельным исчислением налога и возможным годовым расчётом ФНС по уведомлению не меняет показанные суммы.

Это расчёты при конкретных предпосылках, а не готовые налоговые суммы для любого продавца.

Пример 1. Купили за 10 млн ₽ и сразу продали за 10 млн ₽

Допустим, квартира стоила 10 млн ₽ при покупке, а затем её продают за те же 10 млн ₽. Кадастровая стоимость с применимым региональным коэффициентом не увеличивает учитываемый доход выше договорной цены.

Получается:

• Учитываемый доход — 10 млн ₽.
• Подтверждённые расходы — 10 млн ₽.

Но доход от продажи превышает 1 млн ₽. Нулевая база получилась за счёт подтверждённых расходов, а не потому, что доход был освобождён от налогообложения.

Поэтому сам по себе нулевой налог не отменяет обязанность подать декларацию 3-НДФЛ.

Пример 2. Купили за 10 млн ₽, продали за 15 млн ₽

Квартиру приобрели за 10 млн ₽, а продали за 15 млн ₽. Предположим, кадастровый минимум не превышает договорную цену.

Для расчёта берём:

• Учитываемый доход — 15 млн ₽.
• Подтверждённые расходы — 10 млн ₽.
• Налоговая база — 5 млн ₽.

Если у продавца есть другие базы, входящие в применимую специальную совокупность, или используются дополнительные вычеты, налоговый результат может измениться.

Пример 3. Продали дешевле покупки, но налог возник

Квартиру купили за 10 млн ₽, а продают за 9 млн ₽. Кадастровая стоимость составляет 15 млн ₽. Допустим, в применимом регионе установлен коэффициент 0,7.

Если бы в применимом регионе действовал коэффициент 1, при тех же исходных данных учитываемый доход составил бы уже 15 млн ₽.

Поэтому продажа дешевле покупки сама по себе ещё не гарантирует отсутствие налога. Сначала нужно проверить кадастровое правило.

Когда семья с детьми может продать квартиру без НДФЛ

Для семей с детьми предусмотрено отдельное освобождение от НДФЛ при продаже жилья. Оно может применяться независимо от продолжительности владения квартирой, но только если одновременно соблюдены все пять условий пункта 2.1 статьи 217.1 НК РФ (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).

1. В семье есть дети, отвечающие требованиям закона

Налогоплательщик и/или его супруг должны быть родителями или усыновителями не менее двух детей, которые соответствуют одному из условий:

• младше 18 лет;
• младше 24 лет и обучаются очно;
• признаны судом недееспособными — независимо от возраста.

В предусмотренном НК РФ случае воспользоваться льготой может также налогоплательщик, который сам является одним из таких детей.

Обычно возраст проверяется на дату государственной регистрации перехода права при продаже. Для ребёнка, родившегося после регистрации перехода права, предусмотрена специальная проверка на 30 апреля следующего года.

2. Семья приобретает другое жильё в установленный срок

Другое жильё должно быть приобретено в календарном году продажи либо не позднее 30 апреля следующего календарного года.

При этом налогоплательщик или соответствующие члены семьи должны выполнить один из предусмотренных вариантов:

• приобрести другое жилое помещение или долю по договору купли-продажи либо мены и зарегистрировать переход права;
• полностью оплатить приобретаемое жильё по ДДУ, другому предусмотренному законом договору, связанному с долевым строительством, либо договору участия в ЖСК.

Если после ввода дома в эксплуатацию потребовалась доплата из-за увеличения площади, для проверки полной оплаты по этому правилу она не учитывается.

3. Новое жильё больше по площади или дороже по кадастровой стоимости

При сравнении учитываются совокупные доли соответствующих членов семьи.

Достаточно, чтобы выполнялось хотя бы одно условие:

• общая площадь приобретённого жилья больше общей площади проданного;
• кадастровая стоимость приобретённого жилья больше кадастровой стоимости проданного.

Одновременное превышение и по площади, и по кадастровой стоимости не требуется.

4. Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн ₽

Это ограничение действует, если кадастровую стоимость продаваемого жилого помещения можно определить.

При наличии такой стоимости она должна составлять не более 50 млн ₽.

5. У семьи нет другого жилья с определёнными характеристиками

На дату регистрации продажи налогоплательщику, его супругу и детям до 18 лет не должно принадлежать в совокупности более 50% права на другое жилое помещение, площадь или кадастровая стоимость которого превышает соответствующий показатель приобретаемого жилья.

Если налогоплательщик сам является соответствующим ребёнком, при этой проверке учитываются также его родители.

Что изменится, если сразу после продажи купить другую квартиру

Новая покупка сама по себе не обнуляет налог с продажи предыдущей квартиры. Нужно установить, есть ли основания применить хотя бы один из трёх механизмов.

• Правило 90 дней для единственного жилья. Если новое жильё приобретено в течение 90 календарных дней до регистрации перехода права на прежнее, при установленных условиях его не учитывают при проверке признака единственного жилья. При этом минимальный трёхлетний срок владения продаваемой квартирой должен быть выполнен.

• Семейная льгота. Приобретение нового жилья может помочь выполнить одно из пяти обязательных условий освобождения для семей с детьми. Остальные требования тоже должны соблюдаться.

• Имущественный вычет за покупку жилья и/или ипотечные проценты. Доступная неиспользованная часть такого вычета может при условиях пункта 6 статьи 210 НК РФ уменьшить базу от продажи.

В последнем случае недостаточно знать стоимость новой квартиры. Нужно подтвердить право на вычет, выяснить, какая часть лимита использована в прошлые годы, сколько доступно в текущем налоговом периоде и какая сумма останется после применения вычета к другим предусмотренным законом налоговым базам.

Только этот остаток можно рассматривать для уменьшения базы от продажи, причём не больше самой базы.

Если необходимые сведения неизвестны, считать налог равным нулю только из-за покупки другой квартиры нельзя.

Нужно ли подавать 3-НДФЛ, если налог равен нулю

Нулевая сумма НДФЛ не всегда освобождает от подачи декларации. Важно, почему налог не возник.

Если доход освобождён в связи с истечением минимального срока владения, декларировать его, как правило, не требуется.

Для небольших доходов от продажи предусмотрено отдельное исключение. Доходы от продажи соответствующего жилья можно не указывать в декларации, если одновременно:

1. У налогоплательщика есть право на имущественный вычет при продаже.
2. Сумма всех таких доходов за налоговый период не превышает лимит соответствующего вычета — для жилья 1 млн ₽.
3. При проверке суммы дохода учитывается кадастровое правило статьи 214.10 НК РФ (п. 4 ст. 229 НК РФ).

Когда подать декларацию и уплатить налог за продажу в 2026 году

Если квартира продана в 2026 году и декларация обязательна, действуют следующие сроки:

1. До 30 апреля 2027 года включительно

   Представить декларацию 3-НДФЛ (ст. 229 НК РФ).

2. До 15 июля 2027 года включительно

   Уплатить НДФЛ, рассчитанный по декларации (ст. 228 НК РФ).

Декларация и уплата налога — отдельные обязанности. Если после расчёта НДФЛ равен нулю, платить его не нужно, но вопрос подачи декларации проверяется самостоятельно.

Какие документы и сведения понадобятся

Для расчёта не обязательно собирать весь возможный комплект документов. Сначала определите, какие правила относятся именно к вашей ситуации.

Чтобы установить срок владения и доход от продажи

Обычно пригодятся:

• договор, по которому вы приобрели квартиру;
• дата регистрации права собственности и при необходимости актуальная выписка из ЕГРН;
• цена предполагаемой или состоявшейся продажи;
• кадастровая стоимость для необходимой даты;
• сведения о регионе вашего налогового учёта на дату перехода права к покупателю;
• официальный региональный закон о минимальном сроке владения или кадастровом коэффициенте либо ответ налоговой инспекции, если самостоятельно установить правило не получилось.

Если квартира приобретена по ДДУ или через ЖСК, дополнительно понадобятся документы, из которых видно, когда стоимость жилья была полностью оплачена.

При приобретении по уступке права требования нужны договор уступки и подтверждение даты полной оплаты прав требования.

Чтобы подтвердить расходы и право на вычеты

Подготовьте договор приобретения квартиры и документы об оплате: например, банковские выписки, платёжные поручения или расписки.

Если хотите использовать вычет за покупку другого жилья и/или ипотечные проценты, могут понадобиться прежние декларации 3-НДФЛ, уведомления налогового органа и документы по приобретению нового жилья. Они помогут установить, сколько вычета уже использовано и какой остаток доступен.

Если применяются специальные условия

Дополнительные сведения зависят от того, какое правило вы проверяете:

• Единственное жильё. Сведения о других жилых помещениях и долях, принадлежащих вам и супругу.
• Семейная льгота. Данные о детях, совокупных долях соответствующих членов семьи, приобретаемом жилье и условиях его приобретения.
• Другие налоговые базы. Сведения от банков, брокеров, налоговых агентов и собственные документы по другим доходам, включая облагаемые проценты по вкладам, дивиденды, другую продажу имущества или получение имущества в дар. По дивидендам сохраните также сведения об исчисленном и удержанном налоге: они нужны для проверки возможного годового расчёта ФНС по уведомлению. При самостоятельном исчислении НДФЛ с продажи дивидендную базу к этой совокупности не прибавляют.
• Неочевидное налоговое резидентство. Данные, позволяющие определить количество дней пребывания в РФ и наличие специальных оснований по статье 207 НК РФ.
• Статус иностранного агента. Сведения о наличии такого статуса в соответствующем налоговом периоде.

Это перечень возможных документов и сведений, а не единый обязательный список для каждого продавца.

Что проверить перед самой сделкой

Налог — не единственное обстоятельство, которое нужно учитывать при быстрой перепродаже квартиры.

Перед заключением договора полезно проверить по актуальной выписке из ЕГРН зарегистрированное право собственности и ограничения в отношении квартиры.

Если квартира находится в ипотеке

Продать заложенную квартиру возможно, но необходимо учитывать права залогодержателя. По общему правилу при отчуждении заложенного имущества действуют ограничения, связанные с залогом.

Закон также предусматривает специальный механизм продажи в определённых случаях до обращения взыскания (ст. 37 Закона об ипотеке).

Порядок взаимодействия с банком, погашения или сохранения залога и проведения расчётов — самостоятельная задача. Её нужно решить отдельно от расчёта НДФЛ.

Если квартира относится к общему имуществу супругов

Для сделки с недвижимостью, которая является общим имуществом супругов, по общему правилу требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Но само нахождение продавца в браке ещё не означает, что согласие обязательно. Сначала необходимо установить, относится ли конкретная квартира к общему имуществу (ст. 35 СК РФ).

Если продавец — налоговый нерезидент РФ

Налоговый нерезидент — человек, который по правилам статьи 207 НК РФ не имеет статуса налогового резидента РФ за соответствующий период. Гражданство и прописка сами по себе этот статус не определяют.

Минимальный срок владения по статье 217.1 НК РФ распространяется и на нерезидентов. Поэтому доход от продажи квартиры может освобождаться от НДФЛ, если применимый минимальный срок выполнен (ст. 217.1 НК РФ).

Если освобождения нет, к обычному доходу налогового нерезидента от продажи российской недвижимости применяется ставка 30% (ст. 224 НК РФ).

При этом нельзя использовать описанную для резидентов схему уменьшения дохода на подтверждённые расходы по приобретению квартиры или обычный имущественный вычет. ФНС отдельно разъясняет, что нерезидент не вправе уменьшить доход от продажи квартиры на расходы, связанные с её покупкой (разъяснение ФНС).

Поэтому, если вы налоговый нерезидент, сначала проверьте возможность освобождения по минимальному сроку, а при его отсутствии рассчитывайте налог по правилам для своего статуса, не перенося на него резидентские вычеты.

Если продавец имел статус иностранного агента

С 2026 года для физического лица, которое имело статус иностранного агента хотя бы один день соответствующего налогового периода, действует специальный налоговый режим.

При нём:

• применяется ставка НДФЛ 30% (п. 6 ст. 224 НК РФ);
• обычное освобождение от НДФЛ из-за длительного срока владения имуществом не действует (ФНС — «Налоги 2026»);
• имущественные вычеты по НДФЛ не предоставляются (разъяснение ФНС о продаже недвижимости);
• уменьшить доход от продажи недвижимости на расходы по её приобретению нельзя (разъяснение ФНС).

Таким образом, расчёты и примеры для обычного налогового резидента к человеку с таким статусом не применяются.

Что в итоге