Время чтения: ~9 мин

Как продать квартиру, купленную с маткапиталом, после выделения долей детям

Содержание статьи

Квартиру, купленную с использованием материнского капитала, можно продать и после выделения долей детям. Но если среди собственников есть несовершеннолетние, родители не вправе самостоятельно решить судьбу всей квартиры. Для продажи детских долей нужно заранее получить письменное разрешение органа опеки на конкретные условия сделки.

Если ребёнку уже исполнилось 18 лет, он самостоятельно распоряжается своей долей. А если квартира находится в ипотеке, дополнительно придётся согласовать условия продажи с банком.

Поэтому начинать нужно с проверки документов. Важно установить, кому сейчас принадлежит квартира, какие доли зарегистрированы за детьми и взрослыми, сколько лет каждому ребёнку и есть ли ипотека или другое обременение.

Ваша ситуация Как действовать
Доля принадлежит ребёнку младше 18 лет Получить предварительное письменное разрешение органа опеки на конкретные условия продажи
Ребёнку, владеющему долей, исполнилось 18 лет Совершеннолетний собственник сам участвует в продаже своей доли
Квартира находится в ипотеке Отдельно согласовать порядок продажи с банком с учётом условий залога

Имеет значение и то, что именно продаётся:

  • Если все собственники передают одному покупателю всю квартиру, в сделке должны участвовать все владельцы долей.
  • Если продаётся только отдельная доля, нужно дополнительно проверить права остальных сособственников и требования к форме договора.

При действующей ипотеке вопрос с банком возникает в обоих случаях.

Почему после выделения долей квартиру нельзя продать только по решению родителей

Жильё, приобретённое с использованием материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей. Это предусмотрено ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ.

После регистрации долей каждый ребёнок становится самостоятельным собственником своей части квартиры. Родители не могут распоряжаться этой частью как собственным имуществом, даже если именно они покупали жильё и планируют новую сделку.

При этом использование маткапитала само по себе ещё не показывает, кому принадлежит квартира сейчас. Состав собственников и размеры их долей нужно проверять по актуальным сведениям ЕГРН.

Когда для продажи требуется разрешение органа опеки

Если доля принадлежит несовершеннолетнему, её продажа допускается в установленных законом случаях (ст. 20 Федерального закона № 48-ФЗ). До заключения договора необходимо получить предварительное письменное разрешение органа опеки на конкретные условия сделки (ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ).

Орган опеки оценивает не только причины продажи квартиры и намерения родителей. Главное — будут ли сохранены имущественные права ребёнка.

Поэтому перед обращением нужно определить:

  • где ребёнок будет жить после продажи квартиры;
  • каким способом сохранятся его имущественные права;
  • какая доля будет принадлежать ему, если семья приобретает другое жильё;
  • чем подтверждается сохранение имущества ребёнка;
  • какие документы подтверждают условия планируемой продажи.

Если взамен покупают другую квартиру

Один из распространённых вариантов — продать прежнее жильё и обеспечить ребёнку право собственности в другой квартире или доме.

Но при оценке новой недвижимости имеет значение не только её площадь. Орган опеки может учитывать:

  • размер доли, которую получит ребёнок;
  • стоимость принадлежащего ему имущества;
  • условия проживания в новом жилье;
  • пригодность нового жилья для проживания.

Поэтому недостаточно просто сообщить, что семья переезжает в квартиру побольше. Нужно показать, какие именно имущественные права получит ребёнок после сделки и как они будут оформлены.

Если родители хотят сохранить деньги вместо доли

В некоторых ситуациях орган опеки может рассматривать вариант денежного обеспечения ребёнка.

Однако родители не вправе самостоятельно решить, что вместо доли в недвижимости ребёнок получит деньги. Такой способ сохранения его имущества требует отдельной оценки и согласования с органом опеки.

Какой бы вариант ни выбрали родители, сначала необходимо подготовить конкретные условия будущей сделки и подтверждающие документы. Затем их представляют в орган опеки и получают письменное разрешение либо мотивированный отказ. Само предложение купить другое жильё или обеспечить ребёнка деньгами ещё не гарантирует согласия.

Как продать квартиру с долями несовершеннолетних: порядок действий

Если среди собственников есть дети младше 18 лет, продажа проходит несколько последовательных этапов.

  1. Проверьте документы и состав собственников

    Начните с актуальной выписки из ЕГРН. Она поможет установить, кому принадлежит квартира и какие доли зарегистрированы.

    Для подготовки сделки понадобятся:

    • выписка из ЕГРН;
    • документы, подтверждающие право собственности;
    • сведения о размере доли каждого собственника;
    • документы, подтверждающие возраст детей.

    Одновременно проверьте наличие ипотеки и других обременений. По результатам этой проверки станет понятно, чьи права затрагивает продажа и какие дополнительные согласования могут потребоваться.

  2. Определите, как сохранить имущество ребёнка

    До обращения в орган опеки нужно подготовить конкретный вариант сделки, при котором права несовершеннолетнего собственника будут защищены.

    Это может быть покупка другого жилья с оформлением прав ребёнка или иной вариант, который орган опеки допустит после изучения документов.

    Важно заранее определить условия не только продажи старой квартиры, но и сохранения имущества ребёнка. Одного заявления о намерении продать жильё недостаточно: органу опеки нужно представить документы, подтверждающие предложенный порядок.

  3. Получите письменное разрешение органа опеки

    Орган опеки изучит представленные документы и примет решение с учётом обстоятельств конкретной сделки.

    Разрешение не означает, что родители могут продать квартиру на любых условиях. Оно выдаётся под определённый вариант продажи, и эти условия необходимо соблюдать.

    Если орган опеки согласовал предложенный порядок, можно переходить к оформлению договора.

    Если последовал мотивированный отказ, считать сделку разрешённой нельзя.

  4. Оформите договор у нотариуса

    Когда в продаже участвует несовершеннолетний собственник, договор отчуждения недвижимости должен быть нотариально удостоверен. Такое требование предусмотрено ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ.

    Нотариус проверит документы участников и необходимые основания для оформления сделки, в том числе разрешение органа опеки.

    Условия договора должны соответствовать полученному разрешению.

  5. Зарегистрируйте переход права собственности

    После подписания договора переход права собственности необходимо зарегистрировать в ЕГРН.

    На завершающем этапе проверьте три обстоятельства:

    Продажа прежнего жилья сама по себе не заменяет выполнение условий, связанных с сохранением имущества несовершеннолетнего.

Как продать квартиру, если ребёнку уже исполнилось 18 лет

Когда владельцу доли исполнилось 18 лет, он самостоятельно распоряжается своим имуществом. Для продажи его доли не требуется разрешение органа опеки только потому, что квартира когда-то приобреталась с использованием маткапитала.

Но совершеннолетний ребёнок остаётся полноправным собственником. Поэтому он должен сам участвовать в продаже своей доли. Родители не могут продать принадлежащую ему часть квартиры без его участия.

История использования материнского капитала при этом не теряет значения для проверки недвижимости. Покупателю и остальным участникам сделки важно понимать, кто является собственником и на каком основании возникли права на квартиру.

Как продать квартиру с маткапиталом, если она ещё в ипотеке

Если квартира находится в ипотеке, при продаже необходимо учитывать права банка как залогодержателя.

При этом банк и орган опеки решают разные задачи:

  • Орган опеки оценивает соблюдение имущественных прав несовершеннолетнего.
  • Банк оценивает условия распоряжения заложенной недвижимостью.

Поэтому разрешение опеки не заменяет согласование с банком, а согласие банка не заменяет необходимое разрешение опеки.

Перед сделкой выясните:

  • согласен ли банк на продажу квартиры;
  • каким образом будет погашена задолженность;
  • когда и на каких условиях снимут обременение;
  • как будет оформлен переход права собственности.

При продаже заложенной квартиры необходимо проверить требования к согласию залогодержателя и условия ипотечного договора с учётом ст. 37 Федерального закона № 102-ФЗ.

Если среди собственников есть несовершеннолетние, согласование с банком и получение разрешения опеки нужно учитывать в общем порядке подготовки сделки.

Чем отличается продажа всей квартиры от продажи отдельной доли

Порядок оформления зависит не только от возраста собственников, но и от того, какой объект собираются продать.

Что продаётся Что нужно учитывать
Вся квартира Все собственники участвуют в передаче объекта одному покупателю. При наличии детских долей нужно соблюсти требования к их отчуждению, включая получение разрешения опеки для несовершеннолетних
Только одна доля Необходимо отдельно проверить правила её продажи, права других сособственников и требования к форме договора

Правила сделки со всей квартирой нельзя автоматически переносить на отчуждение одной доли.

В обоих случаях, если недвижимость находится в ипотеке, дополнительно учитываются права залогодержателя и условия ипотечного договора.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры с маткапиталом

Сам факт покупки квартиры с использованием материнского капитала не освобождает продавцов от налога автоматически.

Чтобы определить налоговые последствия, нужно установить:

  • кто именно продаёт квартиру или отдельную долю;
  • сколько времени имущество находится в собственности каждого продавца;
  • есть ли основания для применения налоговой льготы;
  • какие расходы можно учитывать при расчёте налога.

Налоговые последствия необходимо оценивать отдельно для каждого продавца, в том числе собственников долей. Имеют значение дата приобретения имущества, основание возникновения права собственности и другие обстоятельства.

Поэтому заранее определить налог только по факту использования маткапитала или наличия детских долей нельзя.

С чего начать подготовку к продаже