Как продать квартиру в аварийном доме

Квартиру в доме, официально признанном аварийным, в общем случае можно продать. Сам по себе аварийный статус не прекращает право собственности и не запрещает распоряжаться квартирой.

Главное — выяснить, на какой стадии находится процедура изъятия. Пока соглашение об изъятии не заключено и решение суда о принудительном изъятии не вступило в законную силу, собственник по общему правилу вправе владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой. При этом нужно отдельно проверить, нет ли ареста, запрета регистрационных действий или других ограничений (ч. 5 ст. 32 ЖК РФ).

Изъятие — процедура, при которой квартиру забирают для государственных или муниципальных нужд с предусмотренным законом возмещением собственнику. Если дом признан аварийным, такая процедура может начаться после требования о сносе или реконструкции, когда собственники не выполнили его в установленный срок (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ). Поэтому признание дома аварийным и изъятие квартиры — не одно и то же.

Ещё до продажи нужно сопоставить дату признания дома аварийным с датой приобретения квартиры. Для человека, который покупает жильё уже после признания дома аварийным, при последующем изъятии действует специальное ограничение размера возмещения. Исключение предусмотрено для наследования. А нынешнему собственнику стоит сначала выяснить, что он может получить при изъятии, и только потом сравнивать этот вариант с предложением покупателя.

На какой стадии изъятия можно продать квартиру

Возможность продажи зависит не только от аварийного статуса дома, но и от того, какие решения уже приняты. Фразы «дом идёт под снос» или «скоро расселят» не позволяют определить, можно ли проводить обычную сделку.

Границу между третьей и четвёртой ситуациями устанавливает ч. 5 ст. 32 ЖК РФ: собственник подлежащего изъятию помещения сохраняет право распоряжаться им до заключения соглашения об изъятии либо вступления в силу решения суда о принудительном изъятии.

Если один из этих документов уже есть, необходимо выяснить его содержание, проверить произведённые выплаты и сведения ЕГРН. Нельзя считать, что право продать квартиру сохраняется на прежних условиях только потому, что собственник всё ещё указан в ранее полученной выписке.

Какие четыре даты нужно установить

Для своей квартиры найдите документы, подтверждающие четыре события:

1. Приобретение квартиры нынешним собственником. Установите дату и основание приобретения права.
2. Признание дома аварийным. Найдите дату официального решения о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
3. Принятие решения об изъятии. Проверьте, принято ли такое решение и когда.
4. Заключение соглашения или вступление в силу решения суда. Если процедура дошла до этого этапа, установите соответствующую дату.

Запишите каждую дату рядом с названием подтверждающего документа. Так будет проще определить свою ситуацию по таблице и понять, какие последствия аварийного статуса относятся именно к вам.

Дату признания дома аварийным сохраните отдельно: она имеет значение и для будущего покупателя.

Как проверить аварийный статус и документы об изъятии

Прежде чем выставлять квартиру на продажу, нужно подтвердить не только право собственности, но и официальный статус дома, стадию изъятия и условия региональной программы, если она применяется.

Проверьте сведения ЕГРН

Начните со свежих сведений Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Получить их можно в порядке ст. 62 Федерального закона № 218-ФЗ.

Проверьте:

• кто зарегистрирован собственником квартиры;
• есть ли ипотека, арест или другие ограничения;
• отражены ли сведения об аварийном статусе дома;
• есть ли другие записи, которые могут повлиять на регистрацию сделки.

Закон предусматривает внесение в ЕГРН сведений о том, что помещение находится в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ).

Но одной выпиской проверка не ограничивается. Нужно получить сведения об официальном решении по дому и сопоставить их с данными ЕГРН.

Найдите официальное решение об аварийности

Старый, изношенный или просто находящийся в плохом состоянии дом не обязательно признан аварийным. Для многоквартирных домов предусмотрена специальная процедура по Положению, утверждённому постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Поэтому недостаточно слов продавца, соседей или управляющей организации о том, что дом «ветхий» или «скоро пойдёт под снос». Нужно найти официальное решение и проверить:

• дату и номер документа;
• какой орган его принял;
• признан ли дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Для предварительной проверки по адресу можно воспользоваться ГИС ЖКХ. Но сведения из системы не заменяют реквизиты или копию официального решения.

Если решения у вас нет, обратитесь в орган, который его принял. Узнать этот орган можно по сведениям об аварийности, а если реквизиты неизвестны — начать с местной администрации. Попросите сообщить дату и номер решения и предоставить его копию.

По итогам работы межведомственной комиссии компетентный орган принимает решение и передаёт по одному экземпляру заявителю и собственнику жилого помещения (п. 44 Положения № 47).

Когда получите документ, сопоставьте адрес, дату и формулировку решения с данными ЕГРН. Объявления о расселении и устные сообщения не подтверждают содержание официального решения.

Если нужно отдельно установить, не признан ли дом аварийным раньше, найти прежние решения или пройти саму процедуру признания, это разобрано в материале о признании многоквартирного дома аварийным и подтверждении его статуса.

Уточните, началось ли изъятие квартиры

Даже если дом уже признан аварийным, это не означает, что квартиру начали изымать. Проверьте, какие документы существуют именно по вашему помещению:

• принято ли решение об изъятии;
• направлялось ли собственнику уведомление;
• подготовлен и направлен ли проект соглашения;
• предлагалась ли конкретная сумма возмещения;
• есть ли судебный спор об изъятии;
• подписано ли соглашение;
• выплачивалось ли возмещение.

Если уведомления или проекта соглашения нет на руках, направьте запрос в орган, принявший решение об изъятии. Укажите адрес и кадастровый номер квартиры, попросите сообщить текущую стадию процедуры и предоставить копии решения, уведомления и проекта соглашения, если они уже подготовлены.

Проект соглашения и предусмотренные оценочные документы направляются собственнику в порядке п. 2–4 ст. 56.10 ЗК РФ.

Получив документы, сверьте адрес и кадастровый номер объекта, даты и предложенную сумму. Если выяснится, что соглашение уже заключено или решение суда вступило в силу, получите соответствующий документ. Без его изучения продолжать обычную подготовку продажи нельзя.

Узнайте, что предусматривает региональная программа

Единого федерального срока расселения для всех аварийных домов нет. Нельзя также заранее обещать собственнику конкретную квартиру взамен изымаемой: применимые меры нужно проверять по действующим документам.

Найдите региональную программу и акт о её утверждении на официальном сайте правительства своего региона или органа, отвечающего за переселение. Программу по ч. 1 ст. 16 Закона № 185-ФЗ утверждает высший исполнительный орган региона.

Если программу найти не удалось, направьте запрос в правительство региона. Попросите указать её реквизиты, ответственного исполнителя и сообщить, включён ли ваш дом. Право запросить информацию предусмотрено п. 6 ст. 6 Закона № 8-ФЗ.

В самой программе проверьте:

• есть ли адрес вашего дома в приложениях;
• какая редакция программы действует с учётом изменений;
• какой этап предусмотрен для дома;
• какие способы обеспечения прав предусмотрены именно для собственников.

Общая новость о расселении или название программы не подтверждают эти условия. Если дома нет в найденном списке, это тоже не заменяет проверку действующих документов.

Что изменится для покупателя после сделки

Человек, который покупает квартиру в уже признанном аварийным доме, должен заранее понимать, на какое возмещение он сможет рассчитывать при последующем изъятии.

В общем случае возмещение за изымаемое жильё может включать рыночную стоимость помещения, стоимость соответствующей доли в общем имуществе многоквартирного дома и предусмотренные законом убытки, связанные с изъятием.

Если к приобретению применяется ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, для гражданина, который приобретает право собственности после признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, действуют специальные ограничения. Для нынешнего собственника применимость этого правила нужно проверить также по времени приобретения.

Для такого собственника:

• возмещение рассчитывается с учётом правил ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, но не может превышать стоимость, за которую он приобрёл квартиру;
• предоставление другого жилого помещения по соглашению с зачётом его стоимости в возмещение, предусмотренное ч. 8, для него исключено;
• дополнительные региональные меры поддержки жильём по ч. 8.1 к нему не применяются.

При этом ограничения перечисленных частей статьи сами по себе не отменяют необходимости проверить другие применимые основания конкретной региональной программы.

Исключение из специального правила ч. 8.2 предусмотрено для приобретения права собственности по наследству (ч. 7–8.2 ст. 32 ЖК РФ).

Это одна из причин, по которым нынешний собственник и покупатель могут оказаться в разном положении при изъятии той же самой квартиры.

Почему цена покупки не гарантирует такую же выплату

Стоимость приобретения ограничивает максимальное возмещение, но не устанавливает гарантированную сумму выплаты.

Например, гражданин приобрёл квартиру в аварийном доме за 2 500 000 ₽, и к этому приобретению применяется ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ.

Поэтому нельзя обещать покупателю, что при расселении ему обязательно вернут всю цену покупки или предоставят новую квартиру.

Какие меры могут быть у других собственников

Для собственников, на которых специальное ограничение не распространяется, регион вправе предусмотреть дополнительные меры поддержки по ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ. Но само по себе владение аварийной квартирой не означает, что поддержка положена автоматически.

Одно из условий — отсутствие у собственника на дату признания дома аварийным другого пригодного для постоянного проживания жилья. При проверке учитывается как жильё в собственности, так и жильё по договору социального найма или найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Последний договор — отдельный вид найма. По нему жильё предоставляют во владение и пользование для проживания на определённый срок и за плату (ст. 91.1 ЖК РФ).

Поэтому необходимо установить, какие именно жилищные права есть у собственника, и проверить условия региональных мер применительно к нему.

Что выгоднее: продать квартиру или дождаться изъятия

Универсального ответа нет. Продажа может дать деньги раньше, но собственник отказывается от квартиры, с которой связаны его права в процедуре изъятия. Чтобы сравнить варианты, нужно узнать не только цену, предложенную покупателем, но и условия возможного возмещения.

Если нужно подробнее определить возможную форму и состав возмещения, условия предоставления другого жилья или применимость региональной программы, эти вопросы разобраны в материале о квартире и компенсации при сносе аварийного жилья.

Как сравнить оба варианта

Удобнее всего составить две записи по своим документам: что вы получите при продаже и на что можете рассчитывать при ожидании изъятия.

1. Определите правовое положение. Установите, разрешает ли текущая стадия обычную продажу и какие правила возмещения действуют для вас. Не переносите ограничение будущего покупателя на собственника, который приобрёл квартиру до признания дома аварийным.
2. Запишите условия продажи. Укажите реальное предложение покупателя, расходы, порядок расчётов и подтверждённую возможность финансирования. Цену объявления не считайте уже согласованной суммой.
3. Запишите условия ожидания. Укажите предложенную администрацией сумму и основание её расчёта либо предусмотренный для вас вариант другого жилья. Добавьте сведения о стадии изъятия и подтверждённых сроках, а неизвестные обстоятельства отметьте отдельно. Предполагаемую будущую выплату не приравнивайте к уже предложенной.
4. Сравните результат. Учитывайте деньги или конкретный вариант жилья, расходы и то, насколько быстро вам нужен результат. Если важных документов или оценки пока нет, сначала получите их — без этого нельзя достоверно определить, какой вариант выгоднее.

В итоге у вас должно получиться понятное сопоставление: продажа даёт определённую сумму при конкретных условиях; ожидание предполагает подтверждённый документами вариант, но часть обстоятельств может оставаться неизвестной.

Если деньги нужны раньше и предложение покупателя подходит, можно продолжить подготовку продажи, когда она допустима. Если вы рассчитываете сохранить имеющиеся права на возмещение или другое жильё, сначала сопоставьте их с предложением покупателя. Ни один вариант не гарантирует всем собственникам определённого срока или финансового преимущества.

Как подготовить и оформить продажу аварийной квартиры

Когда вы убедились, что стадия изъятия позволяет проводить обычную сделку, можно переходить к подготовке документов и договора. При этом аварийный статус не отменяет остальных требований к продаже недвижимости.

1. Соберите документы

   Для подготовки сделки понадобятся как минимум:

   • свежие сведения ЕГРН;
   • документ, на основании которого вы приобрели право собственности на квартиру;
   • решение о признании дома аварийным;
   • имеющиеся документы об изъятии;
   • документы региональной программы, если дом в неё включён;
   • необходимые в вашей ситуации согласия и разрешения, связанные с составом собственников.

   Не все специальные документы требуются для каждой сделки. Их состав зависит от того, кому принадлежит квартира и какие ограничения существуют.

2. Проверьте ограничения и права других лиц

   Помимо аварийного статуса выясните, нет ли обстоятельств, препятствующих продаже или влияющих на её условия:

   • ипотеки;
   • ареста;
   • запрета регистрационных действий;
   • прав других собственников;
   • прав лиц, которые могут сохранять пользование квартирой после продажи.

   Проверять нужно не только сведения ЕГРН, но и основания возникновения соответствующих прав. Отдельные ситуации — долевая собственность, имущество супругов, несовершеннолетние собственники и права проживающих — разобраны ниже.

3. Сообщите покупателю об аварийном статусе

   До подписания договора передайте покупателю сведения и имеющиеся документы, которые позволяют установить:

   • дату и номер решения о признании дома аварийным;
   • подлежит дом сносу или реконструкции;
   • принято ли решение об изъятии квартиры;
   • направлялись ли уведомления администрации и проект соглашения;
   • что известно о применимой программе расселения.

   Покупатель должен понимать, что приобретает квартиру с особым юридическим статусом и что этот статус может повлиять на его права при последующем изъятии.

   Сокрытие аварийного статуса способно привести к судебному спору. Судебные и другие материалы по этой теме представлены в подборке КонсультантПлюс «Продажа аварийного жилья».

4. Отразите известные обстоятельства в договоре

   Чтобы зафиксировать, какие сведения были известны сторонам при продаже, разумно указать в договоре:

   • что квартира находится в официально признанном аварийным доме;
   • дату и номер соответствующего решения;
   • подлежит ли дом сносу или реконструкции;
   • принято ли, по известным продавцу сведениям, решение об изъятии;
   • какие документы продавец передал покупателю;
   • что покупатель с ними ознакомился.

   Такие условия помогают подтвердить, что продавец сообщил о юридически значимом статусе квартиры.

   Формулировки должны соответствовать документам. Не стоит включать в договор обещания гарантированного расселения, конкретной выплаты или предоставления покупателю другой квартиры, если для этого нет подтверждённых оснований.

5. Согласуйте реальную цену и порядок расчётов

   Цена недвижимости должна быть согласована сторонами в письменной форме. Если она не согласована, договор продажи недвижимости считается незаключённым (ст. 555 ГК РФ).

   При продаже аварийной квартиры особенно важно, чтобы указанная цена соответствовала действительным расчётам между сторонами.

   Если покупатель приобретает квартиру после признания дома аварийным, стоимость приобретения может впоследствии определять верхнюю границу возмещения по ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ. Поэтому расхождение между реальной ценой и суммой в договоре имеет для него особое значение.

6. Зарегистрируйте переход права собственности

   После оформления сделки переход права собственности к покупателю необходимо зарегистрировать в государственном реестре (ст. 551 ГК РФ).

   Заявление и документы можно подать способами, предусмотренными ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ.

   Если между подготовкой договора и регистрацией появился новый судебный акт, запрет или другой документ, влияющий на права собственника, нужно заново проверить, можно ли завершить сделку на согласованных условиях.

Можно ли купить аварийную квартиру в ипотеку

Общего федерального правила, которое запрещало бы любую покупку аварийной квартиры с использованием ипотечного кредита, из приведённых правовых оснований не следует.

Однако банк самостоятельно оценивает недвижимость, предлагаемую в залог, и может отказаться принимать аварийную квартиру в качестве обеспечения кредита.

Поэтому, если покупатель рассчитывает на ипотеку, сначала нужно получить решение конкретного банка по конкретному объекту. Только после этого стоит согласовывать сделку с расчётом на кредитные средства.

Нельзя заранее обещать, что банк одобрит кредит, но и считать ипотеку запрещённой законом для всех аварийных квартир тоже неверно.

Какие дополнительные правила действуют в особых случаях

Аварийный статус дома не отменяет обычных требований к распоряжению долями, общим имуществом супругов и недвижимостью несовершеннолетних или подопечных. Также нужно учитывать права людей, которые могут пользоваться квартирой после продажи.

Если продаётся доля в квартире

При продаже доли постороннему лицу действует преимущественное право покупки других участников долевой собственности (ст. 250 ГК РФ).

Кроме того, для сделок с долями предусмотрены специальные требования к форме и исключения из общего правила (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Признание дома аварийным не освобождает стороны от соблюдения этих требований.

Если квартира является общим имуществом супругов

Даже если собственником в ЕГРН указан один человек, перед продажей нужно проверить, когда и на каком основании приобретена квартира. От этого зависит, какие права на неё могут быть у второго супруга.

Если для продажи требуется нотариально удостоверенное согласие супруга, применяются правила ст. 35 СК РФ. Аварийность дома сама по себе это требование не отменяет.

Если собственник несовершеннолетний или подопечный

Когда квартира принадлежит несовершеннолетнему или подопечному, действуют специальные правила распоряжения недвижимостью.

Подопечный — человек, над которым установлена опека или попечительство.

Прежде чем оформлять продажу, выясните, требуется ли предварительное разрешение органа опеки. Если оно необходимо, получите его до сделки. Основания и ограничения зависят от конкретной ситуации, а выдача разрешения не гарантирована (ст. 37 ГК РФ, ст. 20 Федерального закона № 48-ФЗ).

Отдельно проверьте форму сделки. Отчуждение недвижимости несовершеннолетнего или недвижимости, которой распоряжаются на условиях опеки, требует нотариального удостоверения (ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ).

Если кто-то сохраняет право пользования квартирой

До заключения договора выясните, не только кто зарегистрирован по адресу, но и есть ли люди, которые смогут продолжать пользоваться квартирой после перехода права собственности к покупателю.

Если такие лица есть, их перечень и права имеют значение для договора продажи жилого помещения (ст. 558 ГК РФ).

Особенно внимательно это обстоятельство стоит проверять, если квартира ранее была приватизирована.

Когда нельзя ограничиваться обычной инструкцией по продаже

Даже если вы уже нашли покупателя и подготовили договор, перед завершением сделки нужно убедиться, что правовое положение квартиры не изменилось.

Отдельное изучение документов необходимо, если:

• соглашение об изъятии подписано — нужно установить, какие права ещё принадлежат продавцу;
• решение суда о принудительном изъятии вступило в законную силу — нужно изучить судебный акт и его последствия;
• неясно, выплачено ли возмещение — нужно выяснить, какие расчёты уже состоялись и как они связаны с изъятием;
• в ЕГРН появились новые ограничения — необходимо проверить, позволяют ли они зарегистрировать переход права;
• региональная программа содержит условия, ещё не сопоставленные с вашей ситуацией — сначала нужно установить, какие из них применимы к квартире и собственнику.

В этих случаях недостаточно общей формулировки о том, что аварийное жильё можно продать. Необходимо изучить конкретное соглашение или судебный акт, сведения о выплатах и актуальное состояние прав в ЕГРН.