Как выписать ребёнка при продаже квартиры

Сначала определите, какая у вас ситуация

От прав ребёнка на квартиру зависит, можно ли сразу заниматься регистрацией или сначала придётся решить другой вопрос.

На Госуслугах также разъясняется различие между ребёнком, который только зарегистрирован в квартире, и ребёнком-собственником. В первом случае разрешение опеки для самой продажи из-за одной регистрации не требуется, во втором оно необходимо (Госуслуги).

Как подготовиться к продаже квартиры

Если вы планируете продать квартиру, в которой зарегистрирован ребёнок, действуйте в таком порядке:

1. Проверьте права ребёнка

   Выясните, принадлежит ли ему доля, использовался ли материнский капитал и была ли квартира приватизирована. Учитывайте возможные особые права на проживание.

2. Разберитесь с ограничениями

   Если есть детская доля, сохраняемое право пользования, особые обстоятельства опеки или спор родителей, сначала решите соответствующий вопрос. Обычная выписка его не заменяет.

3. Выберите способ снятия с регистрации

   При обычном переезде можно зарегистрировать ребёнка по новому адресу либо отдельно снять со старого. Порядок заявления зависит от возраста.

4. Согласуйте срок с покупателем и подайте заявление

   Обратитесь в МВД, МФЦ или воспользуйтесь Госуслугами, если электронная подача предусмотрена для вашей категории.

5. Проверьте результат

   Если оформили новую регистрацию, получите соответствующий документ. Если отдельно снимали ребёнка с учёта, убедитесь, что снятие завершено, а не просто принято заявление.

Ниже разберём, как проверить права ребёнка и какие заявления понадобятся для каждого возраста.

Какие права ребёнка нужно проверить перед выпиской

Регистрация по месту жительства, право собственности и право пользования квартирой — разные вещи. Ребёнок может быть прописан в квартире, но не владеть долей. И наоборот, отсутствие регистрации не означает, что он перестал быть собственником или утратил особое право жить в помещении.

Начните с актуальных сведений ЕГРН о собственниках квартиры. Если среди них есть ребёнок, обычной регистрационной процедурой подготовку продажи не ограничить. Но и отсутствие детской доли в ЕГРН не всегда означает, что квартиру можно продавать без дополнительных проверок.

Если квартиру покупали с материнским капиталом

Жильё, приобретённое с использованием материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ).

Поэтому, если ребёнка нет среди собственников в ЕГРН, проверьте документы о приобретении квартиры и выделении долей. Нужно установить, исполнена ли обязанность оформить долю ребёнка, а не просто убедиться, что сегодня она за ним не зарегистрирована.

Если доли не выделены или по документам нельзя подтвердить исполнение обязательства, до продажи разберите ситуацию с юристом. Считать ребёнка обычным несобственником только на основании текущей записи ЕГРН в таком случае нельзя.

Если доли детям уже выделены, подготовку продажи разбирает отдельная страница «Как продать квартиру, купленную с маткапиталом, после выделения долей детям».

Если квартира была приватизирована

После приватизации у ребёнка в определённых обстоятельствах может сохраняться право жить в квартире, даже если сейчас у него нет доли. Значение имеют документы о приватизации и правах лиц, проживавших в помещении на тот момент, а не только сведения о нынешних собственниках (ст. 19 закона № 189-ФЗ).

Если из документов непонятно, сохранилось ли у ребёнка такое право, покажите их юристу до выбора регистрационной процедуры. Само снятие с учёта существующее право пользования автоматически не прекращает.

Как снять с регистрации ребёнка без доли: два способа

Если ребёнок не собственник, у него нет особых прав на квартиру и семья действительно меняет место жительства, можно выбрать один из двух вариантов.

1. Зарегистрировать ребёнка по новому месту жительства. После оформления новой регистрации прежняя прекращается в связи с ней.
2. Отдельно снять ребёнка с учёта по старому адресу. Регистрацию по новому месту жительства можно оформить позднее.

Оба варианта предусмотрены правилами регистрационного учёта (пп. 31–33 Правил № 713).

Если новый адрес уже известен и семья туда переезжает, обычно удобнее сразу зарегистрировать ребёнка по новому месту жительства. Тогда не придётся отдельно подавать заявление о снятии со старого адреса.

Если новую регистрацию пока не оформляют, можно воспользоваться отдельным снятием с учёта. При этом сохраняются правила о месте жительства несовершеннолетнего и обязанности зарегистрироваться после фактического переезда.

Выберите порядок по возрасту ребёнка

Как выписать ребёнка младше 14 лет

За ребёнка младше 14 лет заявление о регистрации или снятии с учёта подаёт его законный представитель — родитель, усыновитель или опекун.

При этом по общему правилу местом жительства ребёнка до 14 лет считается место жительства его родителей, усыновителей или опекунов (п. 2 ст. 20 ГК РФ).

Порядок зависит от того, оформляете ли вы сразу новую регистрацию или только снимаете ребёнка с учёта по прежнему адресу.

Если сразу регистрируете ребёнка по новому адресу

Для ситуации, когда ребёнок уже зарегистрирован по прежнему адресу, а новое жильё ему не принадлежит, предусмотрена форма № 16 (категории регистрации, таблица форм).

В заявлении указывают:

• сведения о ребёнке;
• данные записи акта о рождении;
• прежний и новый адреса;
• сведения о законном представителе.

Законный представитель предъявляет документ, удостоверяющий личность. Для родителя — гражданина РФ это обычно паспорт (перечень документов, документы законного представителя).

Бумажное свидетельство о рождении требуется не всегда. Если рождение зарегистрировано российским ЗАГС, МВД может получить необходимые сведения межведомственно. Такой же порядок предусмотрен для имеющихся государственных сведений о назначении опекуна (межведомственные сведения).

Если рождение зарегистрировано компетентным органом иностранного государства, в соответствующем случае потребуется иностранный документ о рождении.

При регистрации ребёнка до 14 лет по новому адресу также нужно подтвердить его российское гражданство одним из предусмотренных документов. Это не обязательно должен быть именно штамп о гражданстве. Если необходимые сведения уже есть у государственных органов, в предусмотренном правилами случае повторно представлять документ не нужно (п. 28 Правил № 713, варианты подтверждения гражданства).

После оформления новой регистрации ребёнку до 14 лет выдаётся свидетельство о регистрации по месту жительства. Одновременно прекращается регистрация по прежнему адресу (п. 18 Правил № 713, п. 31 Правил № 713).

Если нужно только снять ребёнка с учёта по старому адресу

Ребёнка до 14 лет можно отдельно снять с регистрационного учёта, не оформляя в тот же момент новую регистрацию.

Заявление подаёт законный представитель. Для описанного случая используется форма № 34 (категории снятия, форма № 34).

В стандартной ситуации понадобятся:

• заявление о снятии ребёнка с регистрационного учёта;
• документ, удостоверяющий личность законного представителя.

Сведения о рождении, зарегистрированном российским ЗАГС, и о назначении опекуна могут быть получены межведомственно при наличии необходимых государственных данных. Если рождение зарегистрировано компетентным органом иностранного государства, соответствующий иностранный документ представляется в предусмотренном случае.

Как проверить, что ребёнок снят с регистрации

После подачи заявления важно проверить именно завершённое снятие ребёнка с учёта по прежнему адресу. Сообщение о том, что заявление принято, ещё не означает, что процедура закончена.

Способ проверки зависит от того, куда вы обращались:

• МВД или МФЦ. При подаче уточните, где получить бумажный результат. После завершения рассмотрения получите его.
• Госуслуги. Проверьте итог услуги в личном кабинете. Из результата должно быть понятно, что ребёнок снят с регистрационного учёта, а не только что заявление поступило.
• Если итог неясен. Обратитесь в подразделение МВД, рассматривавшее заявление, и уточните результат услуги.

Регламент предусматривает получение результата на бумаге или в личном кабинете Госуслуг, но не устанавливает обязательного отдельного свидетельства о снятии ребёнка до 14 лет либо универсального «листка убытия» (пп. 6–9 Приказа МВД № 553, информирование о статусе).

Как выписать подростка 14–17 лет

В обычной ситуации подросток с 14 лет сам подаёт заявление о регистрации или снятии с регистрационного учёта, поскольку у него уже есть паспорт.

Но порядок оформления и состав документов зависят от того, регистрируется ли он по новому адресу или только снимается с учёта по старому.

Если подросток регистрируется по новому адресу

Для случая, когда подросток уже зарегистрирован по прежнему месту жительства, лично обращается за новой регистрацией и переезжает в помещение, принадлежащее другому лицу, предусмотрена форма № 19 (категории регистрации, форма № 19).

Обычно понадобятся:

• заявление о регистрации;
• паспорт подростка;
• документ или сведения, подтверждающие право поселиться в новом помещении.

Важно установить, кто предоставляет подростку жильё и на каком основании он вправе там проживать. Если речь идёт о чужой квартире, заранее выясните, какие документы и согласия собственников или нанимателя требуются именно для этого вида жилья. Перечень зависит от основания вселения (документы для вселения).

Если необходимые сведения уже есть в государственных реестрах, их могут получить межведомственно. Например, это касается сведений ЕГРН о зарегистрированных правах на недвижимость (межведомственные сведения).

Нужно ли письменное согласие родителей

Отдельное письменное согласие родителей не является универсальным обязательным документом для каждой регистрационной услуги подростка 14–17 лет.

Статья 26 ГК РФ регулирует совершение несовершеннолетними сделок, но сама по себе не устанавливает требования получать письменное согласие родителей при каждом обращении подростка за регистрацией или снятием с учёта (ст. 26 ГК РФ).

Другое дело, если родители не договорились, с кем должен жить ребёнок. При их раздельном проживании место жительства ребёнка определяется соглашением родителей, а при отсутствии соглашения — судом (ст. 65 СК РФ). Одним заявлением о регистрации такой спор не разрешить.

Если нужно только снять подростка с учёта

Когда новую регистрацию одновременно не оформляют, подросток 14–17 лет в обычной ситуации самостоятельно обращается за снятием с регистрационного учёта.

Для личного обращения предусмотрена форма № 32 (категории снятия, форма № 32).

Обычно нужны заявление и паспорт подростка.

В отличие от формы № 34 для детей до 14 лет, форма № 32 предусматривает указание нового адреса места жительства (реквизиты формы № 32).

После завершения процедуры подростка снимают с регистрационного учёта, а когда это применимо, в паспорте проставляют соответствующую отметку. Новую регистрацию можно оформить отдельно.

Если ребёнку принадлежит квартира или доля

Когда ребёнок собственник квартиры или доли, вопрос продажи нельзя решить одной выпиской.

Для отчуждения имущества ребёнка требуется предварительное разрешение органа опеки (ст. 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ).

Орган опеки должен выдать письменное разрешение либо мотивированный отказ не позднее 15 дней со дня подачи заявления (ст. 21 закона № 48-ФЗ). Это срок рассмотрения вопроса органом опеки, а не всей продажи квартиры.

Сделка по отчуждению недвижимости несовершеннолетнего должна быть удостоверена нотариально (ст. 54 закона № 218-ФЗ).

Как опека оценивает продажу

Единого условия, которое гарантированно подойдёт любой семье, нет. Нельзя заранее утверждать, что для разрешения:

• новая доля обязательно должна иметь точно такую же площадь;
• другую квартиру во всех случаях нужно приобрести одновременно с продажей;
• достаточно просто перечислить деньги на счёт ребёнка.

Орган опеки оценивает конкретные условия распоряжения имуществом несовершеннолетнего. Состав документов и административная практика могут различаться по регионам.

Поэтому при наличии детской доли сначала нужно подготовить именно продажу имущества ребёнка с соблюдением необходимых требований. Отдельная процедура снятия с регистрационного учёта эту задачу не заменит.

Порядок подготовки такой сделки разобран на отдельной странице «Как продать квартиру ребёнка с разрешением опеки».

Обязательно ли выписывать ребёнка до продажи квартиры

Для ребёнка, который только зарегистрирован, не является собственником и не имеет других особых прав, нет общего федерального требования снять его с регистрационного учёта до подписания договора купли-продажи.

Продавец и покупатель могут согласовать разные сроки:

• снять всех зарегистрированных до заключения сделки;
• завершить снятие с учёта до передачи квартиры покупателю;
• установить конкретный срок после государственной регистрации перехода права собственности.

Покупателю обычно удобнее получить квартиру без зарегистрированных прежних жильцов. Поэтому срок их снятия с учёта стоит обсудить заранее и закрепить в договорённостях по сделке.

При этом переход права собственности к покупателю не прекращает регистрацию ребёнка автоматически. Чтобы снять его с учёта, всё равно потребуется предусмотренная процедура.

Не стоит также рассчитывать, что после покупки квартиры новый собственник гарантированно сможет выписать ребёнка через суд. Исход такого спора зависит от оснований прекращения права пользования и конкретных обстоятельств проживания ребёнка.