Как выселить квартирантов, которые не платят, если нет договора и по договору

Представьте, что вы сдали жилье в наем, а квартирант не оплачивает за квартиру, и при этом поменял замки и отказывается съехать. Что делать в такой ситуации?

Сдача квартиры по договору – это всегда риск. Неплохой заработок не идет ни в какое сравнение с теми нервами, которые придется потратить на выселение нерадивых квартиросъемщиков. Даже если вы заключали официальный договор, ситуация может заставить обратиться в суд. Следовательно, уйдет уйма времени на принудительное выселение арендаторов. Некоторым собственникам даже не удается взыскать с квартирантов плату за жилье.

Чтобы не стать жертвой наглых жильцов, нужно держать в уме возможные развития событий. Давайте рассмотрим, как действовать, если вы хотите выселить квартиросъемщиков за неуплату? Затронем вариант с договором найма квартиры и без него.

Рекомендуем ознакомиться с инструкцией выселения из квартиры за неуплату коммунальных услуг.

✅ Имеет ли право хозяин квартиры выгнать квартирантов?

Собственник жилого помещения имеет право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. За ним сохраняется право сдавать квартиру в наем, делать регистрацию квартирантам – а взамен требовать от съемщиков ежемесячной оплаты и соблюдения порядка в квартире.

Если квартиранты задерживают оплату, имеют внушительный долг и не соблюдают правила проживания в квартире – хозяин вправе расторгнуть договор найма жилого помещения, а затем обязать жильцов съехать из квартиры: без суда или через суд. Новое жилье неплательщикам не предоставляется.

✅ Основания

Юристов часто спрашивают: за что можно выгнать квартирантов, помимо неуплаты? Основания бывают разными, а значит характер выселения также будет отличаться.

Чем руководствоваться при выселении съемщиков:

• нарушение условий договора найма квартиры – если договор заключался;
• систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, регулярные жалобы на квартирантов;
• создание в квартире офиса, склада, мастерской, кальянной, магазина – применяется ст. 7.21 КоАП с наложением штрафа;
• разрушение жилой конструкции, отсутствие должного ухода за арендованной квартирой;
• уклонение от оплаты за пользование жильем (аренды, квартплаты, коммунальных услуг);
• систематические дебоши, крики, драки, злоупотребление алкоголем, шумные вечеринки, сомнительный контингент;
• угроза жизни или здоровью соседей/собственника.

Выявленные нарушения должны быть доказаны хозяином квартиры. Обычно проблем не возникает – квартиранты сами дают повод, в результате чего их можно выгнать из квартиры.

Нюансы при неуплате за квартиру при наличии соглашения:

• если договор был краткосрочным (12 месяцев), арендодатель имеет право выселить жильцов в случае задолженности свыше 60 дней;
• если договор был долгосрочным (от 12 месяцев до 5 лет), основанием послужит неуплата за квартиру свыше полугода.

Невнесение арендной платы – наиболее частая причина выдворения недобросовестных квартиросъемщиков. Но нужно учитывать жизненные обстоятельства, меняющие ход принудительных мер.

✅ Нюансы выселения квартирантов

Обращаем внимание, что выселение подчиняется нормам Гражданского и Жилищного законодательства. Например, существуют рекомендации — выселять квартирантов зимой или дождаться отопительного сезона? Подробнее об этом в статье «Можно ли выселить квартирантов зимой?«.

Нюансы могут быть разными:

🔻 Без договора найма

Предположим, стороны договорились не тратить время на заключение договора найма жилого помещения. Отношения на «доверии» могут возникнуть, например, между близкими людьми.

Как выселить квартирантов, если договор найма не заключался:

• уведомить о предстоящем выселении;
• дать срок на добровольное освобождение помещения;
• написать жалобу участковому, в полицию, прокуратуру и выдворить жильцов с помощью силовых методов.

Некоторые собственники жалуются, что арендатор сдает их квартиру в субаренду, в результате чего хозяину приходится выселять других жильцов. При таком раскладе можно обратиться в суд с целью привлечь арендатора к уголовной ответственности по ст. 160 УК РФ «Присвоение и растрата».

🔻 По договору найма

Арендный договор (договор найма) составляется в свободной форме, стороны указывают основные детали сделки, права и обязанности, возможные санкции и прочее.

Договор аренды квартиры защищает на случай непредвиденных осложнений с жильцами. Но вместе с тем, собственник может столкнуться с проблемой, когда жильцы откажутся съехать из квартиры. Например, в случае досрочного расторжения договора найма без веских на то оснований.

Но если причиной выдворения из квартиры является неуплата за аренду, проблем возникнуть не должно.

Вопрос:

Подскажите, как быть? Являюсь хозяйкой 2-комнатной квартиры, подселила жильцов, заключив с ними договор найма жилого помещения. Сразу обсудили порядок внесения платы за пользование квартирой. Платежи шли мне на карту ежемесячно, но вскоре квартиранты перестали платить без объяснения причин. Я сразу обратилась в суд, но пока были слушания, жильцы съехали из квартиры с вещами, так и не заплатив. Что мне делать, можно ли вернуть невыплаченные суммы?

Ответ юриста:

Вам, как собственнику, переживать не стоит – если вы заключали официальный договор найма жилого помещения, квартиранты обязаны соблюдать условия соглашения. Обращайтесь в суд повторно, укажите в исковом заявлении, что жильцы не оплачивали за квартиру и сейчас их местоположение неизвестно. Можно указать адрес их последнего места пребывания – улицу, дом, корпус, строение, номер вашей квартиры. Судебный орган самостоятельно сделает нужные запросы и установит новый адрес беглецов. Вы имеете законное право взыскать с них не только арендную плату, но и судебные издержки (госпошлина). Если вам нужна помощь в составлении искового заявления, обратитесь за бесплатной консультацией к юристам нашего портала.

Вы также можете узнать, за что и как выселяют из квартиры по договору социального найма жилья?

🔻 Имеющих регистрацию по месту пребывания

Преждевременное расторжение договора найма приводит к аннулированию временной регистрации квартирантов, если последние оформили ее в УВМ по месту пребывания. Неуплата за квартиру является основанием уведомить жильцов о нарушении, а затем расторгнуть договор в одностороннем порядке (ст. 687 ГК РФ).

Если договор найма жилья не оформлялся, собственник имеет право выселить имеющих регистрацию по причине:

• 6-месячного отсутствия квартиросъемщика по месту жительства;
• прохождения жильцом срочной/контрактной военной службы;
• осуждения к лишению свободы на любой срок;
• признания гражданина без вести отсутствующим;
• смерти человека, имеющего регистрацию;
• нарушения правил проживания в квартире;
• подделки документов для оформления регистрации.

Отметим, что регистрация по месту пребывания – это обычная прописка в квартире собственника. Подходит в случае переезда из одного города в другой населенный пункт. Если квартирант не согласен с выселением, хозяину жилья придется обращаться в суд.

🔻 Без суда

Сегодня можно встретить добровольное согласие жильцов выселиться из квартиры. Например, они понимают, что не потянут арендную плату, поэтому им проще подыскать жилье подешевле. Разумеется, придется заплатить текущему арендодателю за фактическое пользование жилым помещением.

Процедура выселения квартирантов без суда состоит из двух этапов:

• уведомление от собственника;
• расторжение договора аренды квартиры с дальнейшим выселением жильцов.

Стороны могут составить акт приема-передачи квартиры. Хозяин жилья должен убедиться, что квартира находится в надлежащем состоянии, мебель и техника на месте. И, наоборот, арендатор проверяет, все ли свои вещи он забрал. После этого он передает собственнику дубликат ключей.

✅ Как выселить квартирантов, которые не платят по договору?

Представим ситуацию: арендодатель и жильцы заключили договор найма жилого помещения, но квартиросъемщик не хочет вносить ежемесячные платежи. Как быть собственнику квартиры? Единственный вариант – выдворение арендаторов жилья в судебном порядке.

🔻 Подробная инструкция

Вынужденное выселение квартирантов можно разделить на три этапа:

Этап №1 Досудебный порядок:

• установление нарушения;
• предупреждение квартирантов о нарушении договора найма;
• ожидание арендной платы;
• уведомление о немедленном выселении из квартиры;
• подготовка к выдворению жильцов.

Этап №2 Выселение через суд:

• сбор доказательств и привлечение свидетелей;
• составление искового заявления;
• передача документов в районный суд;
• ожидание судебных слушаний;
• выступление на предварительных и основных заседаниях;
• получение решения суда (исполнительный лист).

Этап №3 Исполнение решения суда

• передача листа в ССП по месту нахождения имущества;
• принудительное выдворение с участием приставов;
• составление акта приема-передачи жилья;
• отчет приставов о проделанной работе.

Подробнее о последнем этапе вы можете прочитать в статье «Порядок принудительного выселения из квартиры по решению суда«.

Вышеназванные этапы имеют четкую структуру: за досудебным этапом следует судебный, и только затем исполнительный. Нарушать установленный порядок, например, игнорируя переговоры с квартирантами, нельзя.

🔻 Список документов

Прекращение арендных отношений с квартирантами, которые не платят, требует расторжения договора найма жилья – в одностороннем порядке. Но если жильцы не приветствуют такое решение, собственнику предстоит обратиться в суд и предоставить пакет документов:

• копия + оригинал паспорта;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности (старый цветной образец);
• копия договора найма (все листы);
• выписка по лицевому счету – если арендатор самостоятельно оплачивал коммунальные услуги;
• расписки, банковские выписки, платежные поручения – подтверждают факт оплаты или неоплаты за аренду;
• свидетельские показания – если они могут подтвердить факт задолженности квартирантов;
• копия уведомления/предупреждения жильцов со стороны наймодателя;
• копия паспорта арендатора (если имеется).

Скачать образец уведомления квартирантов о выселении из квартиры за неуплату

Совместно с вышеуказанными документами истцу предстоит оплатить госпошлину за подачу иска о выселении неплательщиков. Разумеется, не стоит забывать и о самом исковом заявлении. Ниже мы расскажем, как его правильно составить.

🚩 Образец искового заявления

Обращение в суд составляется в свободной форме, с соблюдением правил делопроизводства. Истцу нужно использовать черную или синюю пасту – при написании от руки, либо набрать текст на компьютере и распечатать с помощью принтера.

Содержание иска о выселении квартирантов за неуплату аренды:

• Правый верхний угол – наименование судебного органа;
• ФИО истца, ответчика, адреса и контактные телефоны;
• Центр – название документа «Исковое заявление о расторжении договора найма жилого помещения и выселении…».
• Далее, указывается информация об истце, его правах на жилое помещение, подтверждающих документах;
• Сведения о заключении арендного договора (стороны, дата, срок действия).
• Затем истец указывает, на каком основании (-ях) он хочет расторгнуть договор найма и выселить квартирантов. Подойдет стандартная причина: невнесение арендной платы за квартиру в течение 60 дней (краткосрочный договор) или полугода (долгосрочный).
• Левая нижняя часть – дата, подпись (расшифровка).

Скачать образец искового заявления о выселении квартирантов, которые не платят по договору найма жилья

Согласно ст. 132 ГПК РФ, истец должен приложить к основному иску несколько копий – их число зависит от количества участников предстоящего процесса. Обычно это основной иск + 2 копии (ответчику и судье).

🔻 Сколько займет времени?

Обращение в суд значительно увеличивает сроки выселения квартирантов, которые не платят за квартиру. Сказать сколько в общем займут разбирательства нельзя. Если говорить о примерном сроке – выселение арендаторов обычно длится от 3 до 6 месяцев + период на исполнение судебного решения.

🔻 Госпошлина

Обязательной и единственной затратой истца является государственная пошлина. Поскольку иск о выселении из квартиры относится к категории нематериальных, стоимость составляет – 300 рублей (ст. 333.19 НК РФ).

Оплаченную в банке квитанцию нужно приложить к пакету с документами. Впоследствии, расходы можно взыскать с проигравшей стороны, но об этом заявляется сразу – в период предварительных слушаний по делу о выселении из квартиры.

✅ Как выселить квартирантов, которые не платят без договора?

Некоторое арендодатели не заключают договор найма жилого помещения, а подселяют жильцов, что называется, на «честном слове». Юридически сделка считается неофициальной, а значит доказать факт неуплаты очень сложно.

Сразу скажем, что при выселении квартирантов без договора – обращаться в суд бесполезно. Почему? Все очень просто – владельцу жилплощади будет сложно доказать факт проживания квартирантов: отсутствует договор, а на основании расписок и выписки из банка установить истину не представляется возможным.

🔻 Что делать?

Совет при выселении съемщиков без договора аренды – стараться решить вопрос полюбовно, а если не получается, писать заявление в полицию. Собственник должен действовать в рамках закона, иначе его действия могут быть расценены как самоуправство.

Следовательно, хозяин квартиры не только не выселит квартирантов, но и нарвется на административные санкции – штраф за самоуправство составляет от 100 до 300 рублей (ст. 19.1 КоАП РФ).

Юристы рекомендуют придерживаться следующей инструкции:

1. Попытаться разрешить спор разговором с жильцами.
2. Навестить неплательщиков, проверить, не сменили ли они замки, и войти в квартиру.
3. Набрать с мобильного или домашнего телефона номер участкового (можно позвонить по номерам 102 или 112).
4. Заявить о том, что в вашей квартире находятся чужие люди.
5. Дождаться приезда участкового, правоохранительных органов.
6. Сотрудник зафиксирует факт незаконного нахождения в квартире посторонних лиц – составляется протокол под роспись.
7. Потребовать, чтобы арендатор съехал добровольно, а при отказе – пригрозить обращением в суд.

Обычно действий бывает достаточно, чтобы наглые жильцы покинули квартиру с личными вещами. Разумеется, если они задолжали за аренду жилья, собственнику не удастся взыскать с них деньги – виной тому отсутствие договора найма жилого помещения.

Существует еще один действенный способ выдворить жильцов из своей квартиры: речь идет об отключении света, воды, тепла, и газоснабжения. Для этого совсем не обязательно разбираться в инженерных узлах.

Хозяин квартиры может написать заявление в ЖЭУ об отключении коммунальных услуг на определенный период. Вряд ли кому из людей захочется жить в неотапливаемой квартире, без электричества и водоснабжения. Наиболее вероятный исход событий: жильцы сами выселятся из квартиры.

🔻 Документы

Обращаясь за помощью к участковому или сотрудникам полиции, собственник должен подготовить документы к их приезду:

• удостоверение личности – паспорт РФ;
• правоутверждающий документ на жилое помещение – либо выписка из ЕГРН (новый образец), либо старое свидетельство о праве собственности.

Еще лучше подстраховаться – пригласить соседей, которые подтвердят факт нахождения чужих лиц в квартире собственника. Если жильцы ко всему прочему нарушали общественный порядок, на них составят отдельный протокол. Но главное для хозяина квартиры – выгнать неприятных съемщиков жилья.

🚩 Заявление на имя участкового (образец)

Обращение передается в отделение полиции по месту нахождения объекта недвижимости. Участковый должен принять заявление лично, сообщить о своих дальнейших действиях, назначить дату посещения квартиры.

Что указывать в заявлении на имя участкового:

• правый верхний угол – ФИО собственника жилого помещения, сведения об участковом (фамилия, звание);
• ниже по центру – название заявления;
• изложение сути конфликта с квартирантами;
• требование разобраться в сложившейся ситуации;
• дата и подпись заявителя.

Скачать образец заявления участковому о выселении квартирантов из жилого помещения

Хозяин квартиры имеет право требовать от участкового активных действий. Если заявление подано, но ситуация никак не решается – можно пожаловаться в прокуратуру.

🔻 Сроки

Принудительное выселение с помощью участкового гораздо быстрее, нежели аналогичный процесс при участии суда. Как правило, на выселение квартирантов без договора уходит 5-7 дней, при условии, что участковый отреагирует на обращение с должным вниманием.

✅ Как выселить квартирантов с детьми?

Совершеннолетние жильцы могут жить в квартире вместе с детьми. Закон предъявляет серьезные требования к выселению маленьких жильцов. Речь идет о привлечении органа опеки и попечительства. Но это в случае с имущественными правами на квартиры. Наш случай относится к другому виду правоотношений – заключение договора аренды жилого помещения.

Процедура выселения квартирантов с детьми не отличается от вышеописанных: при наличии официального договора аренды – в судебном порядке; при отсутствии договора – с участием правоохранительных органов.

Юридические нюансы, связанные с детьми и жильем вы найдете в материале «Выселение несовершеннолетних детей из жилого помещения«.

✅ Судебная практика

Сложившаяся в нашей стране судебная практика трактует ситуации с точки зрения имущественных прав. Собственнику предстоит собрать достаточно оснований, которые бы показывали ненадлежащее поведение квартирантов.

Пример:

После того как съехали старые жильцы, Шумихин сдал квартиру молодой девушке. Стороны договорились, что оплата будет происходить 12 числа ежемесячно. Первое время аренда оплачивалась, но затем квартирантка начала затягивать с платежами, ссылаясь на непредвиденные обстоятельства. Сумма долга перевалила отметку в 25 тысяч рублей, Шумихин вынужден был предупредить девушку о немедленном выселении за неуплату. Съемщица жилья отказывалась, пришлось обращаться в суд с целью принудительного расторжения договора найма квартиры на основании ст. 687 ГК РФ. Слушания длились порядка 2 месяцев, задолженность продолжала накапливаться. Но собственник ничего не потерял – суд удовлетворил его требования.

Итоговое решение: расторгнуть договор аренды, обязать ответчика съехать из квартиры, погасить задолженность (сумма уже составляла 32 тысячи рублей), возместить судебные издержки истца.

Подводим итог: владелец квартиры имеет право выселить квартирантов по договору и даже без договора. Основание – неуплата за квартиру в установленный срок. Если договор заключался, выселение возможно в судебном порядке. Если договора не было, собственник вправе обратиться к участковому и выселить квартирантов как незаконно проживающих в его квартире. Правда, возместить долги с неплательщиков вряд ли удастся.