Как зарегистрировать переход права после продажи квартиры

После продажи квартиры переход права собственности от продавца к покупателю нужно зарегистрировать в ЕГРН — Едином государственном реестре недвижимости. Пока регистрация не проведена, одного договора купли-продажи недостаточно, чтобы покупатель стал собственником. Передача денег, ключей и подписание передаточного акта регистрацию тоже не заменяют.

Если квартиру продаёт один совершеннолетний собственник одному совершеннолетнему покупателю, право продавца уже зарегистрировано, квартира стоит на кадастровом учёте, а договор заключается в простой письменной форме, обычно можно подать документы через МФЦ. Но это подходит только для сделки без специальных ограничений, разрешений и других обстоятельств, которые меняют порядок оформления.

Разберём обычный порядок регистрации, документы, госпошлину и сроки, а затем — случаи, когда перед подачей нужно выполнить дополнительные действия.

Как зарегистрировать переход права при обычной продаже

Для продажи всей квартиры одним совершеннолетним собственником одному совершеннолетнему покупателю, когда квартира уже учтена, право продавца зарегистрировано и нет специальных условий, порядок следующий.

1. Подготовьте договор и документы сторон

   Подготовьте договор купли-продажи и документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя. Если сделка не требует нотариального удостоверения, договор может быть заключён в простой письменной форме.

2. Организуйте подачу документов с участием обеих сторон

   Для обычной бумажной сделки можно обратиться в МФЦ. Если вместо продавца или покупателя действует представитель, сначала нужно проверить его полномочия и дополнительные ограничения.

3. Оформите заявления по установленной форме

   Заранее писать свободное заявление «прошу зарегистрировать квартиру» не нужно. Если заявления формирует сотрудник МФЦ, продавец и покупатель проверяют их перед подписанием.

4. Сверьте сведения в заявлениях с договором

   Особенно внимательно проверьте кадастровый номер квартиры, данные сторон и регистрационные действия. Обнаруженную ошибку лучше исправить до подписания.

5. Получите и сохраните подтверждение приёма документов

   Оно понадобится для отслеживания обращения, но само по себе ещё не подтверждает регистрацию перехода права.

6. Уплатите госпошлину, рассчитанную для вашей сделки

   Если всю квартиру приобретает один покупатель-физлицо, а кадастровая стоимость квартиры не определена или не превышает 20 000 000 ₽, пошлина составляет 4 000 ₽. Для других ситуаций действуют отдельные правила расчёта.

7. Проверьте результат в ЕГРН

   После завершения регистрации проверьте выписку из ЕГРН. В ней должны правильно отражаться сведения о квартире, её кадастровый номер, покупатель, вид права, размер доли при её наличии, обременения, дата и основание регистрации.

При обычной регистрации права без одновременного кадастрового учёта срок составляет 9 рабочих дней, если документы поданы через МФЦ, и 7 рабочих дней, если они поступили непосредственно в орган регистрации прав. Эти сроки не складываются (ст. 16 Закона № 218-ФЗ).

Что именно регистрируют после продажи

При продаже уже учтённой квартиры регистрируют переход права собственности от продавца к покупателю. Повторно ставить квартиру на кадастровый учёт обычно не требуется, если у неё есть кадастровый номер, право продавца зарегистрировано, а сам объект в результате сделки не образуется и не изменяется.

Договор купли-продажи служит основанием для перехода права, но собственником недвижимости покупатель становится после государственной регистрации этого перехода. Именно запись в ЕГРН подтверждает результат регистрационного действия (ст. 551 ГК РФ, ст. 28 Закона № 218-ФЗ).

Передача квартиры по акту, получение продавцом денег и передача ключей могут подтверждать, что стороны исполнили соответствующие обязанности по договору. Но эти действия не заменяют государственную регистрацию.

Когда обычного порядка регистрации недостаточно

Прежде чем собирать документы и подавать заявления, проверьте, нет ли обстоятельств, которые требуют другого порядка оформления.

В таблице приведены семь ситуаций. Если хотя бы одна относится к вашей сделке, не считайте обычный пакет документов готовым, пока не выполните указанную проверку.

Когда нужен нотариус и что означает преимущественное право покупки

Нотариальная форма означает, что договор должен быть удостоверен нотариусом. При продаже доли такое удостоверение требуется не всегда. Например, закон предусматривает исключение для ситуации, когда все сособственники одновременно отчуждают все свои доли по одной сделке (ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Но исключение из правил о нотариальном удостоверении сделок с долями нельзя автоматически применять к имуществу несовершеннолетнего или подопечного. Для такого имущества действуют дополнительные требования. В предусмотренных законом случаях необходимы нотариальное оформление и предварительное разрешение органа опеки (ст. 54 Закона № 218-ФЗ, ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Закона № 48-ФЗ).

Подробные различия по составу продавцов, отчуждаемым долям, возрасту и дееспособности собственника разобраны в отдельном материале «Когда нужен нотариус при продаже квартиры или доли». Там же можно отличить обязательную нотариальную форму договора от оформления отдельного нотариального согласия супруга или доверенности.

Преимущественное право покупки имеет значение, когда отдельная доля продаётся постороннему лицу. Другие участники долевой собственности имеют преимущество при покупке по той же цене и на прочих равных условиях. Продавец должен письменно известить их о цене и остальных условиях продажи (ст. 250 ГК РФ).

При этом наличие нескольких собственников не означает, что для любой продажи обязательно собирать «отказы всех соседей». Нужно учитывать, кому продаётся доля и какие требования действуют именно для этой сделки.

Если право продавца не зарегистрировано в ЕГРН

Ранее возникшее право — это право, которое появилось у продавца давно, но обычной записи о нём в ЕГРН нет.

При продаже такой квартиры может потребоваться регистрация ранее возникшего права. Иногда её необходимо провести до регистрации перехода права, иногда вопрос решается в рамках связанных регистрационных действий.

Если при этом отсутствуют необходимые кадастровые сведения, одного обычного пакета документов на переход права может оказаться недостаточно (ст. 69 Закона № 218-ФЗ).

Поэтому сначала выясните, какие сведения об объекте и праве продавца уже есть в ЕГРН. Не исходите из того, что достаточно приложить старый документ о собственности к обычному заявлению покупателя.

Если в ЕГРН есть запрет на регистрацию без личного участия

Собственник может внести в ЕГРН запись о невозможности государственной регистрации без его личного участия. Такая запись защищает от регистрационных действий по заявлениям других лиц.

Если она внесена, обращение представителя по доверенности может не привести к регистрации. Закон предусматривает исключения, поэтому нужно выяснить, действуют ли они в конкретной ситуации (ст. 36 Закона № 218-ФЗ).

Кто подаёт заявление о переходе права

При обычной продаже квартиры в регистрации участвуют обе стороны — продавец и покупатель. Для продавца регистрационное действие связано с прекращением его права вследствие перехода квартиры, а для покупателя — с регистрацией приобретаемого права.

Поэтому обычная подача предполагает участие продавца и покупателя либо их надлежащих представителей. Основание — ст. 15 Закона № 218-ФЗ.

Самостоятельно придумывать текст заявления или готовить фиксированное количество свободно составленных бланков не нужно. Для регистрационных действий используется утверждённая форма. При другом допустимом способе подачи соблюдаются требования к форме заявления, предусмотренные для этого способа.

Какое заявление оформляют в МФЦ

Форма заявления о кадастровом учёте и государственной регистрации установлена приказом Росреестра от 19.08.2020 № П/0310. В составе приказа опубликована сама форма заявления.

При обычной подаче через МФЦ порядок такой:

1. Продавец и покупатель приходят с договором купли-продажи и необходимыми документами.
2. Для регистрационных действий, связанных с переходом права, оформляются заявления установленной формы.
3. Если заявления формирует сотрудник МФЦ, стороны проверяют подготовленные сведения, а не переписывают бланки самостоятельно.
4. После проверки заявления подписывают необходимые заявители.
5. Стороны получают и сохраняют подтверждение приёма документов.

Перед подписанием проверьте все сведения в заявлении.

• Данные заявителя: фамилию, имя, отчество и другие данные, по которым определяется заявитель.
• Сведения о квартире: описание объекта, к которому относится регистрация.
• Кадастровый номер: номер именно той квартиры, которая указана в договоре.
• Регистрационное действие: какое действие указано в заявлении.
• Размер доли: если покупается не вся квартира, проверьте приобретаемую долю.
• Реквизиты договора: сведения о договоре купли-продажи.
• Подписи: подписи необходимых заявителей.
• Получение результата: выбранный способ получения результата.
• Контактные данные: контакты, указанные в заявлении.

Особенно важно правильно указать кадастровый номер: похожий адрес не заменяет точной идентификации объекта недвижимости.

Если заметили ошибку, попросите исправить её до подписания и подачи заявления.

Если вместо стороны действует представитель

Представитель должен иметь полномочия на необходимые регистрационные действия. Для представительства гражданина обычно нужна нотариально удостоверенная доверенность. Недостаточно просто предъявить документ, в котором указано имя представителя: нужно проверить, какие именно действия он вправе совершать.

Отдельно следует проверить запись в ЕГРН о невозможности регистрации без личного участия собственника. Даже надлежащая доверенность не означает, что при наличии такой записи регистрация обязательно состоится.

Возможность обращения зависит от установленных законом правил и исключений (ст. 15 Закона № 218-ФЗ, ст. 36 Закона № 218-ФЗ).

Пока не проверены полномочия представителя и возможная запись о личном участии собственника, обычный пакет нельзя считать готовым к подаче.

Какие документы нужны для регистрации

Для обычной продажи уже учтённой квартиры, право продавца на которую зарегистрировано, основными документами будут:

1. Заявления о государственной регистрации. Они оформляются по установленной форме для соответствующих регистрационных действий.
2. Договор купли-продажи квартиры. Он подтверждает основание перехода права.
3. Документы, удостоверяющие личности заявителей. Нужны, если продавец и покупатель обращаются лично.
4. Документ о полномочиях представителя. Потребуется, если вместо стороны действует представитель.

Общие правила представления документов установлены ст. 18 Закона № 218-ФЗ, а требования к документам — ст. 21 Закона № 218-ФЗ.

Не нужно ориентироваться на старое утверждение, что для любой регистрации обязательно требуются ровно три бумажных экземпляра договора. Их необходимое количество и форма представления зависят от того, как оформлена сделка и каким способом подаются документы.

Что может понадобиться дополнительно

Дополнительные документы определяются обстоятельствами конкретной сделки. В зависимости от ситуации могут потребоваться:

• Нотариально удостоверенная доверенность — если за участника действует представитель.
• Нотариально удостоверенное согласие супруга — если правовой режим квартиры и правила распоряжения ею требуют такого согласия.
• Предварительное разрешение органа опеки — в предусмотренных законом случаях распоряжения имуществом несовершеннолетнего или подопечного.
• Документы о полномочиях законного представителя — если интересы участника сделки представляет лицо, действующее в этом качестве.
• Документы, связанные с обременением — если в отношении квартиры есть запись, которая влияет на регистрацию.
• Документы для регистрации ранее возникшего права — если право продавца возникло давно и обычной записи о нём в ЕГРН нет.

Однако специальную сделку не всегда можно оформить по обычному порядку, просто добавив один документ.

При продаже доли или имущества несовершеннолетнего может измениться сама форма договора. При представительстве сначала проверяют полномочия и ограничения. Если право продавца не зарегистрировано, может потребоваться отдельное регистрационное действие.

Поэтому сначала установите применимый порядок оформления сделки и только после этого определяйте окончательный состав документов.

Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры

Согласие супруга может потребоваться, если квартира относится к общему имуществу супругов. Но сам факт того, что продавец состоит в браке, ещё не означает, что нотариально удостоверенное согласие нужно при каждой продаже.

Сначала необходимо определить правовой режим квартиры. Если она относится к общему имуществу супругов, применяются правила ст. 35 СК РФ.

Если речь о бывшем супруге, нельзя автоматически применять к нему правило, относящееся к действующему браку. Нужно отдельно проверить правовой режим имущества и необходимость согласия именно в этой ситуации.

Обязательно ли прикладывать передаточный акт

Передаточный акт не является универсально обязательным приложением к заявлению о регистрации при каждой обычной продаже квартиры.

Он может подтверждать фактическую передачу квартиры и быть важным для исполнения договора. Кроме того, обязанность оформить акт может прямо следовать из условий самого договора купли-продажи.

Поэтому проверьте договор и обстоятельства сделки. Прикладывать акт к регистрационному пакету автоматически, только потому что продаётся квартира, не нужно.

Нужна ли бумажная квитанция об уплате госпошлины

Бумажная квитанция не является обязательным приложением во всех случаях, если сведения о платеже доступны государственной информационной системе.

При этом госпошлина должна быть уплачена, а платёж — идентифицироваться. Сохраните бумажное или электронное подтверждение оплаты до завершения регистрации. Оно пригодится, если сведения об уплате пошлины не сопоставятся с заявлением автоматически.

Куда можно подать документы

Способ подачи зависит от формы сделки, доступности соответствующего канала и специальных требований. Для обычной бумажной продажи удобен МФЦ, но это не единственный вариант.

Через МФЦ

Продавец и покупатель либо их надлежащие представители обращаются в МФЦ с договором и документами, необходимыми для конкретной сделки.

Если заявления формирует сотрудник МФЦ, стороны проверяют их перед подписанием. После приёма нужно сохранить подтверждение обращения с данными подачи и перечнем принятых документов.

Это подтверждение означает, что документы приняты, но ещё не говорит о переходе права собственности. Окончательный результат проверяют по сведениям ЕГРН.

Непосредственно в орган регистрации прав

При обычной регистрации права без одновременного кадастрового учёта для документов, поступивших непосредственно в орган регистрации прав, законом установлен срок 7 рабочих дней.

Но существование такого срока не означает, что в любом городе есть доступный пункт прямого приёма документов или что туда можно приехать без предварительной проверки.

Если хотите воспользоваться этим способом, сначала выясните, доступна ли прямая подача именно для вашего обращения.

Через нотариуса

Если договор купли-продажи удостоверяет нотариус, документы на регистрацию могут быть направлены им в электронном виде в предусмотренном законом порядке (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).

Поэтому после удостоверения договора сначала уточните у нотариуса, направлены ли документы в Росреестр и что ещё требуется от сторон.

Не нужно автоматически подавать тот же пакет через МФЦ. Нотариальная подача — самостоятельный порядок, а не обязательное дополнение к обращению через МФЦ.

В электронной форме

Электронная регистрация возможна, но для любой продажи квартиры не действует универсальная инструкция «загрузите договор на Госуслугах».

Перед выбором электронной подачи нужно проверить:

• доступна ли электронная услуга для нужного регистрационного действия;
• какие электронные подписи требуются заявителям;
• применяются ли специальные правила защиты собственника при электронной подаче;
• допускает ли форма вашей сделки выбранный способ обращения;
• есть ли предусмотренные законом исключения из общих требований.

Специальные правила электронной подачи документов гражданами содержатся в ст. 36.2 Закона № 218-ФЗ.

Проверить доступные способы можно через электронные услуги и сервисы Росреестра.

При электронной регистрации банк или другой коммерческий сервис может быть посредником, но обращаться в конкретный коммерческий сервис для государственной регистрации необязательно.

Сколько стоит регистрация перехода права

Если всю квартиру приобретает один гражданин, а её кадастровая стоимость не определена или не превышает 20 000 000 ₽, госпошлина составляет 4 000 ₽.

Если кадастровая стоимость выше этого порога, покупается доля или покупателей несколько, расчёт нужно проводить с учётом соответствующих условий.

Если кадастровая стоимость квартиры выше 20 000 000 ₽

Когда один гражданин приобретает всю квартиру, госпошлина рассчитывается по следующим правилам:

• 0,02% кадастровой стоимости квартиры;
• но не меньше 0,02% цены сделки;
• и не больше 500 000 ₽.

Эти правила установлены подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

Если покупается доля или покупателей несколько

При покупке доли для расчёта имеет значение соответствующая этой доле часть кадастровой стоимости и цена сделки.

Если покупателей несколько, также нельзя автоматически разделить 4 000 ₽ или другую рассчитанную сумму поровну между всеми участниками.

Нужно учитывать:

• количество покупателей;
• размер доли каждого покупателя;
• кадастровую стоимость и величину, относящуюся к приобретаемой доле;
• цену сделки;
• статус плательщика;
• применимые льготы.

Без этих сведений нельзя назвать универсальную сумму пошлины для покупки долей или квартиры несколькими покупателями.

Сколько длится регистрация перехода права

При регистрации права без одновременного кадастрового учёта срок зависит от способа поступления документов в орган регистрации и от того, удостоверена ли сделка нотариально.

Сроки установлены ст. 16 Закона № 218-ФЗ.

Они связаны с поступлением документов по соответствующему каналу. Например, если обычные документы поданы через МФЦ, к установленным 9 рабочим дням не нужно прибавлять ещё 7 рабочих дней «на Росреестр»: это не два последовательных срока.

Таблица показывает сроки штатной регистрации, а не гарантирует завершение процедуры в определённую календарную дату независимо от обстоятельств.

Если регистрацию приостановят, дальнейший ход процедуры будет зависеть от причины приостановления.

Как проверить, что квартира зарегистрирована на покупателя

После завершения процедуры получите результат регистрации и проверьте сведения в ЕГРН. Не стоит ориентироваться только на уведомление о приёме или обработке документов.

В выписке из ЕГРН нужно сверить семь вещей.

• Объект недвижимости: сведения должны относиться именно к квартире, которая была продана.
• Кадастровый номер: он должен соответствовать квартире, указанной в договоре.
• Правообладатель: покупатель должен быть указан в соответствии с условиями сделки.
• Вид права: например, собственность или общая долевая собственность.
• Размер доли: если приобреталась доля, её размер должен совпадать с договором.
• Обременения: проверьте как ожидаемые записи, например об ипотеке, так и ограничения, которых вы не ожидали.
• Дата и основание регистрации: они должны соответствовать проведённой сделке.

Если сведения в ЕГРН отличаются от договора или ожидаемого результата, не считайте задачу полностью решённой только потому, что регистрация формально завершена. Сначала необходимо разобраться в обнаруженном расхождении.

Что делать, если Росреестр приостановил регистрацию

Если регистрация приостановлена, сначала прочитайте уведомление и найдите указанную в нём причину.

Основания для приостановления предусмотрены ст. 26 Закона № 218-ФЗ. Нельзя подобрать один универсальный комплект документов, который устраняет любое препятствие.

Дальше возможны два самостоятельных варианта действий.

Если причину можно устранить

Действуйте исходя из содержания уведомления:

1. Определите, с чем связано препятствие: с договором, полномочиями участника, формой сделки, сведениями ЕГРН, отсутствующим документом или другим обстоятельством.
2. Выясните, какое именно исправление или документ требуется для устранения указанной причины.
3. Представьте нужное исправление или документ, чтобы регистрация могла продолжиться.

Собирать дополнительные справки «на всякий случай» не нужно. Само по себе увеличение количества документов не устраняет конкретное основание приостановления.

Если вы не согласны с причиной приостановления

В этом случае нужно определить применимый порядок обжалования.

Устранение препятствия и обжалование — разные способы действий. Нельзя считать, что для обжалования сначала обязательно нужно представить исправленный документ.

Выбор зависит от содержания уведомления. Подробный разбор конкретных оснований приостановления и способов их оспаривания выходит за рамки обычной инструкции по регистрации перехода права.

Что делать, если одна из сторон уклоняется от регистрации

Если продавец или покупатель подписал договор, но затем отказывается участвовать в регистрации, другая сторона не всегда может просто подать обычное заявление самостоятельно.

При уклонении одной стороны другая может обратиться в суд. После вступления судебного решения в законную силу переход права может быть зарегистрирован без обычного совместного обращения сторон (п. 3 ст. 551 ГК РФ, ст. 15 Закона № 218-ФЗ).

Если при этом право продавца не зарегистрировано в ЕГРН, ситуация сложнее. Одного требования о регистрации перехода права может оказаться недостаточно, поскольку придётся подтверждать, что продавец имел право отчуждать квартиру.

Подготовка иска, сбор доказательств уклонения и последующая регистрация на основании судебного акта требуют отдельного порядка действий.

Что важно запомнить